Đồ án kinh tế xây dựng
: 


!"#$
%& '()*+(),-./01
Hoạt động đầu tư xây dựng công trình là hoạt động có vai trò đặc biệt
trong nền kinh tế quốc dân, thể hiện ở những mặt sau:
 Đầu tư xây dựng trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (Tài sản cố
định) cho các ngành kinh tế quốc dân để sau đó các nganh kinh tế
quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi.
 Đầu tư xây dựng góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển
giữa các ngành kinh tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển kinh
tế với phát triển văn hoá, giáo dục và các mối quan hệ xã hội khác.
 Đầu tư xây dựng trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt
động xã hội, dân sinh, chất lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội.
 Đầu tư xây dựng trực tiếp đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, tăng
thu nhập vào ngân sách quốc gia.
 Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một
khối lượng nguồn lực vô cùng lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động
này kém hiệu quả, gây ra nhiều lãng phí, thất thoát sẽ làm tổn thất
to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển đất nước.
2& '()*+()/34561
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan dự án đầu tư,
xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình nhằm mục đích
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ
trong một thời gian xây dựng. Dự án đầu tư xây dựng có vai trò quan
trọng trong quản lý đầu tư và xây dựng, thể hiện ở những nội dung sau:

1
Đồ án kinh tế xây dựng

Đồ án kinh tế xây dựng
+ Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích
lụa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
+ Các biện pháp thực hiện bao gồm:
 Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
 Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và
công trình có yêu cầu kiến trúc.
 Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động.
 Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản ly dự án
+ Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy nổ, và các
yêu cầu về an ninh quốc phòng.
+ Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi
vốn; các khoản chi tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả
xã hội của dự án.
+Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án:
Được thể hiện trong điều 7 của nghị định 12/2009/NĐ-CP bao gồm những nội
dung sau:
+ Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các
bước thiết kế bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
+ Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản
vẽ để diễn giải các thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
 Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt mối liên hệ công trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực, các số liệu về điều kiện tự nhiên,

3
Đồ án kinh tế xây dựng

Đồ án kinh tế xây dựng
+ Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
 Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các
thông số kỹ thuật chủ yếu.
 Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc,
kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các
kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ
xây dựng.
 Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ.
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh
doanh thì tuỳ y theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội
dung thiết kế cơ sở quy định, nhưng phải đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến
trúc, xác định được tổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự
án.
+ Số lượng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ.
;&8<6=<-.>81
a. Phân tích tài chính dự án đầu tư:
-Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích dự án trên quan điểm của
chủ đầu tư. Từ những phân tích này, giúp chủ đầu biết phương án có đáng giá
không? Và lựa chọn phương án đáng giá nhất trong các phương án đáng giá.
Ngoài ra phân tích kinh tế dự án đầu tư còn là cơ sở để chủ đầu tư huy động vốn
đầu tư, để các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án và là bản kế hoạch để thực
hiện dự án đầu tư và vận hành dự án đầu tư sau này.
?8+(<-.@:
* Tính toán xác định các yếu tố đầu vào cho dự án.
 Xác định chi phí cho dự án: Xác định vốn đầu tư ( vốn cố định,
vốn lưu động), xác định chi phí sản xuất kinh doanh ( chi phí sản
xuất và thuế phải nộp)
 Xác định doanh thu: do bán sản phẩm và dịch vụ
 Xác định giá trị thu hồi khi thanh lí tài sản.

kiểm soát, hiệu chỉnh phù hợp.
-Nội dung của phân tích kinh tế xã hôi dự án đầu tư: gồm 2 phương
pháp phươnglà pháp giản đơn và phương pháp dùng dòng tiền tệ

6
Đồ án kinh tế xây dựng
Phương pháp giản đơn (Phương pháp dùng chỉ tiêu tĩnh):
Nhóm chỉ tiêu tĩnh:
+ Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm:

max→+=
ddd
CGL
.

d
G
:giá bán một đơn vị sản phẩm.

d
C
:chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
*Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh:
+Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.
D =
.
2
m
O
V

+Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả
đời dự án.
+Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá
kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiêu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức
đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lương sản phẩm, cải thiên cơ cấu
kinh quốc dân
Các chỉ tiêu xã hội : Là hiệu quả mang tính phục vụ cho con người như:
Chỉ tiêu hiệu quả xã hội trực tiếp như:
- Mức thu nhập của người lao động trong dự án
- Số lao động sử dụng cho dự án
- Trình độ cải thiện điều kiện lao động và an toàn lao động của dự án
Chỉ tiêu hiệu quả xã hội gián tiếp:
- Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công
nhân, giả quyết thất nghiệp Góp phần phát triển cân đối công bằng theo
vùng tự nhiên lãnh thổ.
- Góp phần cải thiện, phân phối thu nhập xã hội, góp phần thực hiện các
chính sách xã hội, hiệu quả văn hóa, giáo dục, y tế.
Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,
tăng vẻ đẹp cảnh quan môi trường, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân
dân
Nhóm chỉ tiêu động.
*Hiệu quả tài chính của dự án:
+ Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV =
∑
=
+
n

=
.
+Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
KL
V
T
k
+
=
.
- Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi
nội tại IRR.
Muốn xác định được IRR ta phải giải phương trình
( )
0
1
0
=
+
−
=
∑
=
n
t
t
tt
IRR
CB
NPW

−+
Đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và
khấu hao.
*Phân tích độ an toàn về tài chính:
Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
+ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

t
t
Nt
A
B
K =
B
t
: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t
A
t
: Số nợ phải trả trong năm t
+ Theo tỷ số khả năng trả nợ.
+ Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
A&BC1
* Tên dự án : Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cho thuê “ BÌNH MINH”
* Chủ đầu tư: Tập đoàn xây dựng Oscan.Hoang
* Địa điểm xây dựng : Khu Láng Hòa Lạc- Từ Liêm-Hà Nội

9
Đồ án kinh tế xây dựng
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh thông qua cho thuê nhà. Xây dựng khu

G
TB
: Chi phí thiết bị
G
QL
: Chi phí quản ly dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn xây dựng
G
MB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
G
K
: Chi phí khác
G
DP
: Chi phí dự phòng
MN<: G
XD
Các căn cứ:
• Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án
• Qui mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)
• Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
• Mức thuế suất thuế VAT theo qui định hiện hành.
Chi phí xây dựng được tính theo công thức (2) sau:
G
XD
=
)1(

= S
i
× P
i
Trong đó: P
i
: Suất vốn đầu tư ( Chưa bao gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện
tích hay 1 đơn vị công suất cảu hạng mục thứ i.
S
i
: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i.

XD
GTGT
T
: Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp.
+Xác định diện tích cơ bản:
Diện tích xây dựng = phần chiếm đất của ngôi nhà
Diện tích sàn = Diện tích từ tường trở vào + ½ diện tích ban công
Diện tích cho thuê = Diện tích thông thuỷ +1/2 diện tích ban công + 1/2
diện tích WC ( không tính diện tích cầu thang)
*Nhà A : + S
xd
= 127.33 m
2
+ S
1A
= 87.13 m
2
+ S

2
Tổng diện tích sàn nhà B: S
B
= S
1B
+ S
2B
+ S
xepB
= 231.66 m
2
Diện tích cho thuê : 178.2 m
2

* Nhà C:: + S
xd
= 304.56 m
2
+ S
1C
= 173.46m
2
+ S
2C
= 173.46m
2
+ S
xepC
= 123.85 m
2

= 2/3 × S
2D
= 349.86 m
2
+ S
4D
= 1/2×S
2D
= 174.93 m
2
Tổng diện tích sàn nhà D : S
D
=S
1D
+ S
2D
+ S
3D
+ S
4D
=1532.49 m
2

Diện tích cho thuê : 529.96 m
2

* Nhà lễ tân : + S
xd
=72 m
2

+ Hàng rào, cổng ra vào
+ Vườn hoa, cây cảnh
RBH]^UD_"`HHaBXBYD
STT Tên hạng mục
Diện tích
(m
2
)
Tỷ lệ chiếm đất
(%)
1 Hạng mục 6758.39 32.1

12
Đồ án kinh tế xây dựng
nhà(A,B,C,D)
2 Hàng rào, cổng ra vào 189.5 0.9
3 Sân bãi đỗ xe 1368.5 6.5
4 Đường giao thông 5116.2 24.3
5 Vườn hoa thảm cỏ 6568.9 31.2
6 Cơ sở hạ tầng khác 1052.68 5
7 Tổng cộng 21054.2 100
B
i
05C[P\1
• Nhà A,B: P
i
=4.500.000 đồng/1 m
2
(theo QĐ số 36/2008/QĐ-UBND
thành phố Hà Nội ra ngày 23/06/2008)

T
=10%
H<1
• Chi phí xây dụng nhà A: G
A
= S
A
× P
A
• Chi phí xây dựng nhà B: G
B
=S
B
×P
i
• Chi phí xây dựng nhà D: G
D
= S
D
×P
i
• Chi phí xây dựng nhà lễ tân : G
LT
= S
LT
× P
i
• Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe: G
dx
= S

• Hệ thống cấp điện ngoài nhà lấy bằng 1%( G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
• Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà lấy bằng 1%(G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
• Những hạng mục khác (bảo vệ,…)lấy bằng 3% (G
A
+G
B
+G
D
+G
LT
)
H(b3Oc<<[P\Z(1
3%&%3)d<
Đơn vị tính 1000đồng

2
;gh;gA%i A7g%;Aj%
6 Sân bãi đỗ xe
m
2
1368.5 450 615825 10% 677407.5
7 Đường giao thông
m
2
5116.2 450 2302290 10% 2532519
8
Hệ thống cấp điện ngoài
nhà
% 3%
1468455.
3
10% 1614436.83
9
HT cấp, thoát nước ngoài
nhà
% 2% 978970.2 10% 1076291.22
10 Hàng rào m
2
189.5 450 85275 10% 93802.5
11 Cổng ra vào Chính chiếc 1 100000 100000 10% 110000
Phụ chiếc 2 80000 160000 10% 176000
12 Vườn hoa m
2
6568.9 50 328445 10% 361289.5
13 Cây xanh Cây 150 150 22500 10% 24750

ii
TMQ +
∑
= Trong đó:
i
Q
: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng ( T) thiết bị (hoặc nhóm thiết bị) thứ i
i
M
: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

i
M
=
i
m
+
i
n
+
i
K
+
i
V
+
i

4 Phòng bếp 3 2 30 0 0 35
5 Phòng ăn 3 2 30 0 0 35
6 Phòng ngủ 9 6 90 60 0 165
7 Phòng WC 12 6 120 52 2 192
8 Phòng phục vụ 0 0 0 10 0 10
9 Phòng giặt 0 0 0 10 0 10
10 Reception 0 0 0 0 1 1
11 Phòng GĐ 0 0 0 0 1 1
12 Phòng PGĐ 0 0 0 0 1 1
13 Phòng tài vụ 0 0 0 0 1 1
14 Phòng bảo vệ 1
Trang bị cho mỗi phòng:
?*-1 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 14 inch + 1 Telephone
+ 1 Tủ tường + 1 Radiocasette
?s()1 1 tủ bar + 1 Telephone + 1 Quầy phục vụ + 1 Tủ lạnh 100l
+ 1 Tủ rượu+ 1 ti vi.
?*.<1 1 Tủ lạnh 501 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 máy hút mùi
?*t1 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà.
?*+1 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có
gương+ 1 Giường đệm (1,4m) + 1 Tivi 14 inch + 1 Bàn trang điểm + 1
tủ lạnh 50l+ 1 Radiocasette

16
Đồ án kinh tế xây dựng
?*uD1 1 Bình nóng lạnh + 1Bồn tắm + 1 vòi hoa sen + 1 bồn rửa
mặt + 1 xí bệt
?*<\5\1 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 điện thoại
?*v11 Máy giặt
?*wmm<11 Tổng đài điện thoại + 1 Fax+ 1 Telex + 1 Bộ máy vi
tính + 1 Điều hoà + Bảng giá & sơ đồ khách sạn.

lượng
Đơn
giá
Thành tiền
Trước
VAT
Thuế
VAT
Sau Thuế
1 Điều hoà chiếc 237 19800 4692600 469260 5161860
2 Bình nóng lạnh chiếc 192 1650 316800 31680 348480
3 Máy phát điện bộ 1
33000
0
330000 33000 363000
4 Máy giặt chiếc 10 9900 99000 9900 108900
5 Máy hút bụi chiếc 14 4755 66570 6657 73227
6 Hệ thống PCCC bộ 1
33000
0
330000 33000 363000
7 Tổng đài điện thoại bộ 1
16500
0
165000 16500 181500
8 Fax chiếc 3 9900 29700 2970 32670
9 Điện thoại chiếc 237 1980 469260 46926 516186
10
Hệ thống lọc và bơm
nước

A
%jk2iii&
A
%g7h2iij

18
Đồ án kinh tế xây dựng

%&2&2 MN<4l<v.N 
Căn cứ xác định:
* Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
* Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị
* Thuế GTGT cho công tác lắp đặt. Thuế suất TS=10%
Bảng 1.3a RBDI^z"{HH_Ho
Đơnvị tính 1000đồng
STT Loại thiết bị Giá trị
Tỷ lệ CP
lắp đặt
Thành tiền
Trước
VAT
Thuế
VAT
Sau
VAT
1 Điều hoà
469260
0 2% 93852 9385.2 103237
2 Bình nóng lạnh 316800 2% 6336 633.6 6969.6
3 Máy phát điện 330000 2% 6600 660 7260

19
Đồ án kinh tế xây dựng
%&7MN<|}3<bPv~&
Chọn địa điểm xây dựng tại Láng Hoà Lạc
*Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản sau:
- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư (Do là đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định
cư)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.
* Các căn cứ xác định: Diện tích sử dụng đất cho dự án, khối lượng bồi thường
giải phóng mặt bằng theo thực tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương
về bồi thường, đơn giá bồi thường, bảng giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định:
-Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng: G
bt
= F* g
bt
Trong đó + G
bt
: Chi phí bồi thường tài sản
+ F : Diện tích của khu đất
+ g
bt
: Chi phí bồi thường tài sản/1m
2
. Do là đất nông nghiệp nên
g
bt
=6.300đồng/1m

đ
=7.830.000đồng/1m
2
( Do dự kiến đặt công trình trên
đường Láng Hoà Lạc, KV1) Ta có bảng tổng hợp sau:
Bảng 1.4. HOc<<|}3<bPv~=N
Đơn vị tính: 1000đồng
STT Nội Dung CP trước thuế Thuế VAT CP sau thuế
1 Chi phí bồi thường 132641.271 0 132641.271
2 Chi phí tái định cư 0 0 0
3 Chi phí tổ chức bồi thường 6632.064 0 6632.064
4
Tiền thuê đất trong thời gian sử
dụng 2299115.364 0 2299115.364
5 Tổng 2438388.699 0 2438388.699
%&;MN</34=<5@56
<-9(-•)34>)}(:
Căn cứ xác định: + Nội dung chi phí
+ Các định mức hiện có
+ Khối lượng và đơn giá
+ Các khoản lệ phí, thuế bảo hiểm… theo qui định.
Theo công văn số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 quy định chi phí quản lí dự
án, chi phí xây dựng và chí phí khác gồm những phần sau:
* Chi phí quản lí dự án: Dự án có 14 hạng mục thuộc trường hợp dự án có
nhiều công trình nên: G
*
ql

*
DA
*( G
)*(k
XD
+ G
)*(k
TB
)
Trong đó: *G
TVDA
: Chi phí lập dự án khả thi
• M
*
DA
: Định mức chi phí lập dự án cho công trình đang xét. Tra theo
bảng số 2 của văn bản 1751/BXD-VP ban hành ngày 14/8/2007.
Đơn vị 1000đồng
STT Nội dung Giá trị Thành tiền
1 Chi phí xây dựng +Thiết bị 74368026
2 ĐM chi phí lập dự án khả thi 0.322
+ Chi phí thiết kế: Thiết kế bản vẽ thi công
-Thiết kế bản vẽ thi công( thiết kế 2 bước): G
*
TVTKBV
= M
*
BV
* K
*

Chi phí xây
dựng
Chi phí thiết
kế
1
Chi phí thiết kế thi
công
Nhà A
1A 1 2.90% 846225 24540.5
2A
0.3
6 2.90% 846225 8834.6
3A
0.1
8 2.90% 846225 8834.6
Nhà B
1B 1 2.90% 1042470 30231.6
2B
0.3
6 2.90% 1042470 10883.4
Nhà C
1C 1 2.90% 2118465 61435.5
2D
0.3
6 2.90% 2118465 22116.8
3D-15D
0.1
8 2.90% 2118465 143759
Nhà D
1D 1 3.27% 6129960 200449.7

=0.19 %
Với công trình A, B,D : Nhà 1 tính K
*
/ cd
=1
Từ nhà 2 trở đi tính K
*
/ cd
= 0.36 3%&AD<•P)(. 
Đơn vị tính 1000Đồng
STT Nội dung Kđc ĐMTL
Chi phí xây
dựng
Chi phí thẩm tra thiết
kế
1
Chi phí Thẩm tra thiết kế thi
công
Nhà A
1A 1 0.19% 846225 1607.8
2A
0.3
6 0.19% 846225 578.8
3A
0.3
6 0.19% 846225 578.8
Nhà B

/ cd
* G
)*(k
XD
Trong đó: M
*
DT
: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình. Tra trong
bảng 15 văn bản 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007. Ta được M
*
DT
=0,185%
Với công trình A, B,D : Nhà 1 tính K
*
/ cd
=1
Nhà 2 tính K
*
/ cd
= 0.36
3%&A&D<•P)(
Đơn vị tính 1000Đồng
STT Nội dung Kđc ĐMTL
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết
kế
1 Chi phí thẩm tra dự toán
Nhà A
1A 1 0.185% 846225 1565.5
2A