Danh sách thành viên và phân công công việc
STT Họ tên Công việc Đánh giá
1 Phạm Thị Mai Hương (nhóm
trưởng)
Tổng hợp,làm
word
Hoàn thành
2 Trần Nhật Huyền Tài liệu phần TC
quốc tế
Hoàn thành
3 Đỗ Thu Hường Tài liệu phần TC
quốc tế
Hoàn thành
4 Tống Thị Lan Tài liệu phần TC
Việt Nam
Hoàn thành
5 Từ Bảo Hoàng Tìm tài liệu bổ
sung ngoài giáo
trình
Hoàn thành
6 Đỗ Quốc Huy Tìm tài liệu bổ
sung ngoài giáo
trình
Hoàn thành
7 Nguyễn Thế Vinh Làm slide Hoàn thành
MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993 -1994 sau
khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường
có sự quản lí của Nhà nước. Trong khi ở nhiều nước có nền kinh tế thị trường phát
triển, thẩm định giá đã tồn tại từ hàng trăm năm nay. Cùng với sự ra đời và phát
triển ngày càng mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá là sự cần thiết phải có một

Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế.
2.Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định
giá quốc tế
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ý
nghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó. Trong khi
đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban
hành, được các quốc gia thàh viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt động thẩm định
giá của quốc gia đó. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không có ý nghĩa
bắt buộc với các nước thành viên.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn
tại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau. Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn đều
được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở mỗi quốc
gia và trên phạm vi quốc tế.
3.Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
3.1.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên
ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC).Trụ sở của
ủy ban này đặt tại Luân Đôn,Anh.Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá theo đuổi các
mục tiêu quan trọng sau:
Thứ nhất :Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp
nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới.
Thứ hai:Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận
diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu
chuẩn nếu có.
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xét
lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm
1985,1994,1997,2000,2001,2003,2005 và 2007.Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản
quan trọng nhất cho đến nay.
3.2.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết

xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận.
4.2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.2.1.Mục tiêu của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3
mục tiêu chính:
 Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng
phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh
bạch của báo cáo tài chính cũng như khả năng đáng tin cậy của việc
thẩm định giá để bảo đảm cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho
những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giải
quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế.
 Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn
thế giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu
cầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của thẩm định giá và
đáp ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng
doanh nghiệp toàn cầu.
 Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính
đáp ứng những yêu cầu của các quốc gia có thị trường mới nổi và các
quốc gia mới công nghiệp hóa.
4.2.2.Phạm vi của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá
quyền tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm
định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng
trong các báo cáo tài chính.
Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng
cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản
nên nắm vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá. Khi thẩm định giá dịch
vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên
kết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá
tài sản. Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải

GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
THÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ
CÁC TIÊU CHUẨN
TIÊU CHUẨN 1 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 2 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
XEM BIỂU ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 3 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
ỨNG DỤNG
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ BÁO CÁO TÀI CHÍNH
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY
HƯỚNG DẪN
TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
TĐG LỢI ÍCH CHO THUÊ
TĐG NHÀ MÁY, THIẾT BỊ
TĐG TÀI SẢN VÔ HÌNH
TĐG ĐỘNG SẢN
SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆT
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾ
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CÔNG NGHIỆP KHAI
KHOÁNG
BẠCH THƯ
THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI
PHỤ LỤC
TỪ ĐIỂN THUẬT NGỮ
1.1.1 Phần giới thiệu
Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm
vụ của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn.

trên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường. Sau khi hoàn thành công
việc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày
làm thế nào đạt được kết quả này. Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữa
giá trị thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá.
1.1.6 Tiêu chuẩn
Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn
được xem là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo
tài chính hay các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên
quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp. Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho
các ứng dụng và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn.
1.1.7 Hướng dẫn
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì có 3 tiêu chuẩn. Tiêu
chuẩn thẩm định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm
định giá 3 (IVS3) nêu lên các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá.
Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo
cáo tài chính và cho vay.
Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và
các tiêu chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và
các tình huống cung cấp dịch vụ. Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn
và việc áp dụng.
Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong
khi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá,
các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định
giá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể. Các
Hướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định
viên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14
Hướng dẩn cụ thể :
Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản

hợp lý với người sử dụng là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục
vụ báo cáo tài chính. Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những khái
niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khai
trong việc thẩm định giá.
Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.
Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện
thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ. Ứng dụng này cung cấp một
khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm định
giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được bảo
đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanh
nghiệp.
Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩm
định giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính. Thẩm định viên trong một số trường
hợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thể
chuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vào
pháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên
khái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất.
Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạng
khoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường.
Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái
niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường mà
không mâu thuẩn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gây
hiểu lầm. Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viên
bao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng
để ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường.
Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá
số một.
1.1.9 Bạch thư (White Paper)
Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định. IVSC ấn
hành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn

Định nghĩa
Thảo luận
Phạm vi
Quan hệ với chuẩn mực kế toán
Nội dung ứng dụng
Yêu cầu công khai
Điều khoản vận dụng
Ngày hiệu lực
Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, ấn bản lần thứ 7, năm 2005
2.2.Về mặt nội dung
Về mặt căn bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là sự kế thừa và
vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì vậy có thể
dễ dàng nhận thấy sự trùng khớp ở nhiều nội dung giữa hai bộ tiêu chuẩn
này.Ngoài ra ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định
cụ thể sự hài hòa giữa tiêu chuẩn thẩm định giá và chuẩn mực kế toán.
Ta có bảng đối chiếu sau:
Tên tiêu
chuẩn
Thời
gian ban
hành
Nội dung
khái quát
của tiêu
chuẩn
Các ý chính trong tiêu
chuẩn
Tương
ứng với
nội dung

Bộ Tài
chính)
định nội
dung về giá
trị phi thị
trường của
tài sản và
vận dụng
giá trị phi
thị trường
khi tiến
hành thẩm
định giá tài
sản.
2.Phân tích nội dung
của giá trị thị trường
của TS
3.Trường hợp có hạn
chế về thông tin
4.Yêu cầu về tính thận
trọng khi đưa ra căn cứ
cho giá trị thị trường
giá quốc tế
số 1
(IVS1)
Tiêu chuẩn 02
( TĐGVN :Giá
trị phi thị
trường làm cơ
sở cho thẩm

thị trường của tài sản
2.Phân tích nội dung
giá trị phi thị trường
của TS
3.Các bước cần tuân
thủ khi xác định giá
trị phi thị trường
4.Yêu cầu đối với thẩm
định viên
Tiêu chuẩn
thẩm định
giá quốc tế
số 2
(IVS2)
Tiêu chuẩn 03
( TĐGVN 03 )
Những quy tắc
đạo đức hành
nghề thẩm
định giá tài sản.
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24 /
2005/QĐ
-BTC
ngày 18
tháng 4
năm

định giá tài
sản.
Tiêu chuẩn 04
( TĐGVN 04 )
Báo cáo kết
quả, hồ sơ và
chứng thư thẩm
định giá trị tài
sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
24/2005/
QĐ-BTC
ngày 18
tháng 4
năm
2005
của Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính).
Tiêu chuẩn
này quy
định hình
thức,nội
dung của
báo cáo kết
quả, hồ sơ

( TĐGVN 05 )
Quy trình thẩm
định giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/
2005/QĐ
-BTC
ngày 01
Tiêu chuẩn
này quy
định quy
trình thẩm
định giá tài
sản và
hướng dẫn
thực hiện
1.Các bước cần thực
hiện trong quá trình
thẩm định giá tài sản(6
bước)
2.Phân tích cụ thể từng
bước trong quá trình
thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng
Quy trình
thẩm định
giá BĐS

trị tài sản cần thẩm
định giá.
Bước 6: Lập báo cáo
và chứng thư kết quả
thẩm định giá.
định giá
bất động
sản
Tiêu chuẩn 06
( TĐGVN
06 ) : Những
nguyên tắc
kinh tế chi phối
hoạt
động thẩm định
giá tài sản
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
77/
2005/QĐ
-BTC
ngày 01
tháng 11
năm
2005 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài

lợi ích tương lai
Được trình
bày trong
phần
Những
nguyên tắc
và khái
niệm
chung về
thẩm định
giá
Tiêu chuẩn 07
(TĐGVN 07 ):
Phương pháp
Ban hành
kèm theo
Quyết
Tiêu chuẩn
này quy
định
1.Điều kiện áp dụng
2.Các bước tiến hành
thẩm định giá theo
Được trình
bày trong
phần
so sánh định số
129/2008
/QĐ-
BTC

thẩm định
giá và phần
Hướng dẫn
dành cho
từng loại
tài sản cụ
thể
Tiêu chuẩn 08
(TĐGVN 08 ):
Phương pháp
chi phí
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/
2008/QĐ
-BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương

dành cho
từng loại
tài sản cụ
thể
Tiêu chuẩn 09
(TĐGVN 09 ):
Phương pháp
thu nhập
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp thu
nhập và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong

Tiêu chuẩn 10
(TĐGVN 10 ):
Phương pháp
thặng dư
Ban hành
kèm theo
Quyết
định số
129/2008
/QĐ-
BTC
ngày 31
tháng 12
năm
2008 của
Bộ
trưởng
Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp thặng
dư và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong
quá trình

Bộ Tài
chính)
Tiêu chuẩn
này quy
định
phương
pháp lợi
nhuận và
hướng dẫn
thực hiện
phương
pháp trong
quá trình
thẩm định
tài sản
1.Các giả định và điều
kiện áp dụng
2.Các bước tiến hành
thẩm định theo phương
pháp lợi nhuận
3.Yêu cầu khi áp dụng
phương pháp lợi nhuận
Tiêu chuẩn 12
(TĐGVN 12 ):
Ban hành
kèm theo
Tiêu chuẩn
này quy
1.Căn cứ cho việc phân
loại tài sản

3.Tìm hiểu về bất động
sản
4.Động sản
5.Doanh nghiệp
6.Các quyền tài sản
7.Xác định và nhận
diện tài sản hợp pháp
phần Các
loại tài sản
Phần 3. Một số hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện hệ
thống tiêu chuẩn thẩm đinh giá Việt Nam
1.Một số hạn chế
 Khi nền kinh tế bộc lộ dấu hiệu “tăng trưởng nóng” hay đặc biệt hơn là khi
nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái và khủng hoảng như hiện nay thì các
mối quan hệ của kinh tế và thị trường trở nên biến dạng (tương quan giữa lợi
nhuận bình quân với lạm phát và lãi suất, chi phí và lợi nhuận,…) Vì vậy,
các điều kiện kinh tế và thị trường đã không còn phù hợp cho việc áp dụng
các tiêu chuẩn chuyên môn trong hoạt động thẩm định giá.
 Có thể nhận thấy khủng hoảng kinh tế có thể tạo ra sự mất định hướng trong
hoạt động thẩm định giá. Vì vậy, các chuyên gia thẩm định giá sẽ rất khó
khăn trong việc vận dụng hệ thống các tiêu chuẩn nghề nghiệp chuyên môn
khi những điều kiện về kinh tế và thị trường thay đổi, và một số các tiêu
chuẩn chuyên môn về thẩm định giá không còn đứng vững trong bối cảnh
khủng hoảng kinh tế.
 Đối với hoạt động thẩm định giá, thị trường luôn là người định giá cuối cùng
và khách quan nhất. Nhưng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn như
hiện nay việc thu thập thông tin từ thị trường trở nên hiếm hoi và không
đáng tin cậy. Thông tin ở đây có thể là mức giá giao dịch chuyển nhượng tài
sản, chi phí kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, lãi suất đầu tư, các loại lãi
suất khác,…mà các chuyên gia thẩm định phải thu thập, sau đó phải dung kĩ

học kĩ thuật,…có thể di chuyển đến những vị trí khác nhau thì sẽ phải định dạng
như thế nào?
 TĐGVN 12 chưa đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị đã qua sử dụng.
 Các ví dụ minh họa cho các phương pháp trong bộ tiêu chuẩn vẫn còn sai sót
và chưa có hướng dẫn chi tiết.
 Bộ tiêu chuẩn vẫn chưa hoàn thiện về mặt nội dung.
 Môi trường pháp lý về thẩm định giá có tính thống nhất chưa cao, vẫn có
những nội dung mâu thuẫn và chồng chéo nhau.
 Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định cụ thể về quan
hệ với chuẩn mực kế toán và các điều khoản vận dụng.
2.Đề xuất giải pháp
 Bộ Tài chính nghiên cứu và đưa thêm các tiêu chuẩn thẩm định giá mới về định giá
tài sản vô hình, định giá thương hiệu,…
 Các tiêu chuẩn cần phải thêm phần phụ lục bổ sung làm rõ những vấn đề phát sinh
trong điều kiện nền kinh tế hiện nay
 Cần phải có thêm những văn bản pháp luật như các thông tư hướng dẫn điều chỉnh
cụ thể việc áp dụng các tiêu chuẩn trong công tác thẩm định giá.
 Nhanh chóng hoàn thiện và công bố pháp lệnh về giá.
 Bộ tài chính cần phải xây dựng cơ sở thư viện thông tin dữ liệu tổng hợp phục vụ
công tác tìm kiếm dữ liệu thông tin khi thẩm định giá.
 Mối quan hệ giữa Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với chuẩn mực kế toán
cần phải được làm rõ.
 Các tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ ràng khi hành nghề thẩm định giá
phải áp dụng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
 Bộ tài chính cần có những đợt khảo sát lấy ý kiến đóng góp định kỳ để phát hiện
những sai sót phát sinh kịp thời sửa chữa và cập nhập liên tục để thêm vào những
kiến thức chuyên môn mới về những loại tài sản có tính đặc thù riêng.
Phụ lục
1.Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam