Trang 1 NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP


Nha Trang, ngày……… tháng………năm 2006 PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 3

LỜI CẢM ƠN Để đạt được thành tích như ngày hôm nay, trước hết em xin cảm ơn quý
thầy cô trường đại học Nha Trang nói chung cũng như quý thầy cô khoa Kinh
Tế nói riêng đã tận tâm dìu dắt em qua bốn năm học đại học, đã dạy dỗ, truyền
đạt cho em những kiến thức, những kinh nghiệm vô cùng quý báu để làm hành
trang vững chắc bước vào cuộc sống mới.
Đặc biệt cho em gửi đến cô giáo VÕ THỊ THÙY TRANG lời cảm ơn sâu
sắc về sự hướng dẫn nhiệt tình của cô trong suốt quá trình em thực hiện đề tài tốt
nghiệp này.

- Danh mục bảng biểu, sơ đồ 7
- Danh mục các từ viết tắt 8
LỜI MỞ ĐẦU 9
1. Tính cấp thiết của đề tài 9
2. Mục tiêu của đề tài 9
3. Phạm vi nghiên cứu 10
4. Phương pháp nghiên cứu 10
5. Những đóng góp của đề tài 10
6. Kết cấu của đề tài 10
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN
HÀNG 12
1.1 . CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 13
1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá 13
1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới 13
1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá của Việt Nam 14
1.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 16
1.1.2.1 Giá trị thị trường 16
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường 17
1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN 17
1.2.1 Giá trị tài sản 17
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 5
1.2.2 Thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị tài sản 18
1.2.2.3 Ý nghĩa của thẩm định giá trị tài sản 20
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị tài sản trong nền
kinh tế thị trường 22
1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị tài sản 23

2.2.2 Thực tiễn thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động
tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 62
2.2.2.1 Hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng 64
2.2.2.2 Phương pháp thẩm định giá trị tài sản phục vụ
trong hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 71
2.2.2.2.1 Nội dung thẩm định giá 71
2.2.2.2.2 Nguồn thông tin để thẩm định giá 75
2.2.2.2.3 Cơ sở thẩm định giá 75
2.2.2.2.4 Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá 79
a) Nguyên tắc thẩm định giá 79
b) Phương pháp thẩm định giá 81
2.3 Đánh giá những mặt tích cực và hạn chế của phương pháp
thẩm định giá trị tài sản phục vụ trong hoạt động tín dụng tại
ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 88
2.3.1 Những mặt tích cực của phương pháp so sánh 88
2.3.2 Những mặt hạn chế của phương pháp so sánh 88
CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
KHÁNH HÒA. 91
3.1 Đối với phía nhà nước 92
3.2 Đối với phía ngân hàng Công Thương Khánh Hòa 93
KẾT LUẬN 100
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
PHỤ LỤC 102
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 7

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
1. Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý

3. CBCĐTD : Cán bộ chấm điểm tín dụng
4. CSH : Chủ sở hữu
5. DN : Doanh nghiệp
6. DNNN : Doanh nghiệp nhà nước
7. ĐVT : Đơn vị tính
8. GTGT : Giá trị gia tăng
9. KD : Kinh doanh
10. MMTB : Máy móc thiết bị
11. NHCT : Ngân hàng Công Thương
12. NHCTVN : Ngân hàng Công Thương Việt Nam
13. NHNN : Ngân hàng nhà nước
14. NHTMQD : Ngân hàng thương mại quốc doanh
15. NH : Ngân hàng
16. NSNN : Ngân sách nhà nước
17. PX : Phân xưởng
18. SXKD : Sản xuất kinh doanh
19. STTD : Sổ tay tín dụng
20. TT : Thị trường
21. TP : Thành phố
22. TCTD : Tổ chức tín dụng
23. TSBĐ : Tài sản bảo đảm
24. UBND : Ủy ban nhân dân
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 9

LỜI MỞ ĐẦU
š›

Hòa.” làm luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu của đề tài:
- Hệ thống hóa lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
- Nghiên cứu, tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị tài sản đã vận
dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng Công Thương Khánh Hòa.
- Đề xuất các ý kiến để khắc phục những hạn chế của các phương pháp
vận dụng đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
3. Phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu:
Thẩm định giá trị tài sản phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng
Công Thương Khánh Hòa.
- Phạm vi nghiên cứu :
§ Đề tài đề cập đến các phương pháp sử dụng thẩm định giá trị tài
sản.
§ Dùng số liệu của một số tài sản ở Công ty cổ phần Nha Trang
Seafood-F17 đã thẩm định để thực hiện tín dụng taị ngân hàng Công Thương
Khánh Hòa.
4. Phương pháp nghiên cứu :
4.1 Phương pháp thu thập số liệu:
- Thu thập những số liệu ở ngân hàng Công Thương Khánh Hòa.
- Số liệu về giá cả thị trường.
4.2. Phương pháp phân tích đánh giá :
- Phương pháp cấu trúc hệ thống.
- Phương pháp thống kê, so sánh, quan sát, phân tích tổng hợp
4.3. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu :
- Hệ thống các chỉ tiêu tài chính phục vụ xử lý tài chính trong doanh
nghiệp.
- Hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị tài sản.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 11

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH
GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI
SẢN.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 13
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới
Ở các nước phát triển, nghề thẩm định giá đã ra đời trên 200 năm nay.
Khái niệm thẩm định giá đã xuất hiện từ thập niên thứ 3 thế kỷ XV. “Thẩm định
giá” có nguồn gốc từ chữ tiếng Pháp “évaluation” hoặc “valuation”. Ở Anh thuật
ngữ “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn “Appraisal” là vào năm 1871. Hai
thuật ngữ này đều có chung ý nghĩa , đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là,
ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm, tài sản nhất định.
Giới nghiên cứu thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa:
- Từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh.
- Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc
Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO Darwin:
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến
bản chất của tài sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng.
- Định nghĩa của giáo sư Lim Lan Yuan – Trường Xây dựng và Bất
động sản – Đại học quốc gia Singapore:”Thẩm định giá là một nghệ thuật hay

định giá” có nội dung cơ bản sau:
@ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của tài sản:
Sự ước tính này có đặc điểm:
- Phải ứng với một địa điểm, một thời điểm cụ thể, cho một mục đích
nhất định và phải phù hợp với thị trường.
- Phải được thực hiện từ một chuyên gia hay một nhóm chuyên gia.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 15
Ở đây, nhấn mạnh rằng giá trị tài sản được thẩm định tương ứng với một
thời điểm cụ thể(thời điểm thẩm định giá). Vì thị trường và các điều kiện thị
trường có thể thay đổi theo thời gian và giá trị thẩm định sẽ không còn chính xác
nữa. Do đó, thẩm định giá chỉ phản ánh thực trạng thị trường tại thời điểm thẩm
định chứ không phản ánh thị trường vào trước hay sau thời điểm thẩm định.
@ Tính bằng tiền:
Có nghĩa là giá trị được thể hiện bằng tiền (thông thường là tiền địa
phương). Giá trị không phải là một thực tế tồn tại mà chỉ là một sự ước định
mức giá có khả năng nhiều nhất sẽ được thanh tóan cho một hàng hóa hay dịch
vụ ở một thời điểm nhất định. Do đó, có thể nói theo một cách khác rằng:
“Thẩm định giá là ước tính mức giá của một tài sản mà mức giá đó thể hiện khả
năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán”.
@ Về tài sản hoặc quyền sở hữu tài sản:
Ở nhiều quốc gia trên thế giới, đối tượng của thẩm định giá được gói gọn
trong tài sản, tuy nhiên một số quan điểm khác lại tách biệt hai khái niệm tài sản
và quyền sở hữu tài sản. Trên phương diện chung, các nhà thẩm định giá trên thế
giới thống nhất rằng đối tượng của thẩm định giá là tài sản và khái niệm tài sản
được đưa ra như sau: “Tài sản (property) là một khái niệm pháp lý bao gồm tất
cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm
quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi ích
nhất định khi làm chủ tài sản đó” (Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế -
2005). Điều này hàm ý rằng đối tượng của thẩm định giá không phải là các thực

loại trừ được các yếu tố: lạm phát, giảm phát, bán hàng với hoa hồng ngầm;
những ưu đãi giảm giá đặc biệt mang tính thỏa thuận trước, hay bất cứ yếu tố
nào làm phát sinh giá trị đặc biệt.
- Đối với các bên tham gia thị trường
C Bên bán, sẵn sàng bán trong điều kiện hoàn cảnh giao dịch thương
mại thông thường họ sẽ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường trong một giao
dịch thương mại công khai.
C Bên mua, sẵn sàng mua trong điều kiện hoàn cảnh giao dịch thương
mại thông thường, có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể có.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 17
C Cả hai bên có thông tin đầy đủ về tài sản, thị trường. Vào thời điểm
mua, bán các bên không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào.
- Giá trị thị trường của tài sản được xác định tại một thời điểm nhất
định. Vì giá trị thị trường tại các thời điểm khác nhau có thể thay đổi.
1.1.2.1 Giá trị phi thị trường
Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá
trị khác nhau và kết quả ước tính về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này
được gọi là giá trị phi thị trường. Đây là khái nhiệm chung nhất để chỉ các loại
giá trị dựa trên cơ sở giá trị khác giá trị thị trường.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
(Tiêu chuẩn số 02 TĐGVN _ TĐGVN 02)
Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của
các lọai giá trị sau: Giá trị trong sử dụng (Value in use); Tài sản có thị trường
hạn chế (Limited Market Value); Tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên

Do đó thẩm định giá tài sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao gồm
cả sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp
vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rõ
ràng và có đạo đức nghề nghiệp cao.
1.2.2.2. Mục đích của thẩm định giá trị tài sản
Mục đích của thẩm định giá trị tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản
cho một công việc nhất định. Mục đích của thẩm định giá trị tài sản quyết định
đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi
ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã
được xác định. Chính vì vậy mục đích của thẩm định giá trị tài sản được coi là
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 19
một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới
việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, mục đích của thẩm định giá trị tài
sản thường là :
a. Thẩm định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu
+ Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
+ Để giúp cho người mua quyết định giá mua
+ Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác.
b. Thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho việc mua bán.
Tuỳ theo nhu cầu mà chúng ta có thể mua hoặc bán tài sản, tuy nhiên khi
tiến hành mua hoặc bán thì ta phải xác định giá của tài sản.Từ đó đã nảy sinh
một yêu cầu ngày càng phổ biến là phải đánh giá giá trị tài sản cần bán cũng như
cần mua sắm mới, để đảm bảo giá trị của tài sản theo quy luật thị trường và phù
hợp với quy định của nhà nước.
c. Thẩm định giá trị tài sản phục vụ cho nghiệp vụ tài chính và tín
dụng.
+ Thế chấp hay cầm cố: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp hoặc cá nhân
phải có tài sản, đặc biệt là Bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải

thẩm định giá trị tài sản có ý nghĩa rất lớn trong quản lý nhà nước về giá, hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp và ngay cả mỗi cá nhân khi có nhu cầu liên
quan đến tài sản.
a. Thẩm định giá trị tài sản là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và
kinh doanh một cách có hiệu quả.
Trong nền kinh tế đang phát triển ở Việt Nam, để thực hiện việc đầu tư
phát triển kinh tế – xã hội đất nước, Nhà nước là người mua lớn nhất cũng là
người bán lớn nhất. Do đó, công tác thẩm định giá là một công việc cần thiết
góp phần quan trọng thực hiện việc mua sắm đầu tư và bố trí tài sản của Nhà
nước.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 21
Do ảnh hưởng của sự biến động giá cả, tài sản được tính lại so với nguyên
giá một số có sự cách biệt lớn, một số khác thì nguyên giá lại quá cao so với giá
thị trường hiện tại cũng là ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của các doanh nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.
b. Thẩm định giá trị tài sản góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù
đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý góp phần điều tiết các điều kiện chủ
yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội
c. Thẩm định giá trị tài sản là một thước đo cơ bản hiệu quả trong
việc duy trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh
doanh
d. Thẩm định giá trị tài sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị
trường sản quyền
Cũng như bất cứ một loại hình hàng hoá nào, tài sản cũng không thể
không có thước đo giá trị. Thẩm định giá trị tài sản một cách khoa học và quy
phạm để có thể bảo đảm cho thị trường sản quyền vận hành có nề nếp. Giá cả tài
sản và sản quyền không những có quan hệ trực tiếp tới quyền lợi các mặt của tài
sản mà còn phát sinh trí tuệ định hướng cho việc bố trí tài nguyên, từ đó kết hợp
lại hai công cuộc lớn là kích động và định hướng.

chủ quan của giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.
Ø Nguyên tắc thay thế:
Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu: “giới hạn cao nhất về
giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương”
“Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm
định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp
– một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ
thống các phương pháp thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi phải
nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự,
gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất
về giá trị của các tài sản cần thẩm định. PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 23
Ø Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai tài sản
đó mang lại cho nhà đầu tư.
Thực chất, thẩm định giá là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản
đó mang lại trong tương lai. Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào những khoản lợi ích
đó để ước tính giá trị của tài sản. Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh
giá tất cả các lọai tài sản bất kể tài sản đó có tạo ra thu nhập hay không. Tuy
nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các tài sản mang lại thu nhập bằng
tiền.
Ø Nguyên tắc đóng góp:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản
tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Ø Nguyên tắc cung cầu:

dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm
định viên theo hợp đồng thẩm định giá.
§ Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định
viên phải dựa trên cơ sở:
+ Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận
thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả
thẩm định giá.
+ Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác
có liên quan.
+ Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều
kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải
xem xét lại và thông báo ngay cho các giám đốc doanh nghiệp , tổ chức thẩm
định giá và cho khách hàng.
§ Xác định thời điểm thẩm định giá
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
Trang 25
Việc xác định đặc điểm, bản chất ( tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm
định giá cần phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý
kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép
của hợp đồng.
§ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá
§ Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm
định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường, phù hợp với những quy định
của pháp luật hiên hành và các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành.
Ø Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ những công việc phải
làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc