Bộ giáo dục và đào tạo bộ nông nghiệp
và ptnt
TRNG I HC THY LI
lại hợp duân
NGHIấN CU, XUT MT S GII PHP NHM
QUN Lí V PHT TRIN BN VNG TH TRNG
BT NG SN TRấN A BN THNH PH H NI
Luận văn thạc sĩ
HÀ NỘI - 2012
Bộ giáo dục và đào tạo bộ nông nghiệp


HÀ NỘI - 2012 LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, tác giả đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của các thầy, cô giáo Khoa Kinh tế và Quản lý - Trường Đại học
Thủy Lợi cùng các Sở, Ban ngành thuộc UBND thành phố Hà Nội và Tổng công ty
Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội. Đặc biệt tác giả đã nhận được sự hướng dẫn trực
tiếp và tận tình của PGS.TS Nguyễn Bá Uân – Chủ nhiệm khoa Kinh tế và Quản lý
Trường Đại học Thủy Lợi.
Tác giả xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ và các ý kiến đóng góp của các thầy
cô giáo của Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi trong quá trình học
tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này.
Do trình độ, kinh nghiệm, điều kiện thực hiện và thời gian nghiên cứu hạn chế
nên Luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, tác giả mong nhận được những ý kiến
đóng góp.
Luận văn được hoàn thành tại Khoa Kinh tế và Quản lý Trường Đại học Thủy Lợi.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn
Bảng 2.3: Xu hướng muốn đổi nhà 43
2.4: Lý do muốn đổi nhà 43
Bảng 2.5: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 44
Bảng 2.6: Thực trạng nhà ở từ năm 2000 đến năm 2010 44,45
Bảng 2.7: Thực tế tình hình đáp ứng nhà 49
Bảng 2.8: Nguyên nhân giá nhà đất cao 50
Bảng 2.9: Cơ sở để định giá mua 51
Bảng 2.10: Cơ sở để định giá bán 52
Bảng 2.11: Ai nên được quyết định giá nhà đất 53
Bảng 2.12: Thông tin để kiếm được ngôi nhà 62 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt : Chữ viết đầy đủ
CNHHĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
KCN : Khu công nghiệp
TTBDS : Thị trường bất động sản.
BĐS : Bất động sản.
TP : Thành phố.
UBND : Ủy ban nhân dân.
CNXH : Chủ nghĩa xã hội.
TBCN : Tư bản chủ nghĩa.
XHCN : Xã hội chủ nghĩa.
KĐT : Khu đô thị.

Mục lục
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
2. Mục đích nghiên cứu

trong thời gian vừa qua 17
Kết luận Chương 1 19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THỜI GIAN QUA 21
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Hà Nội 21
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 21
2.1.2. Về điều kiện xã hội 22
2.1.3. Về điều kiện kinh tế 23
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 24
2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản và sử dụng đất tại Hà Nội 24
2.2.2. Các quy định pháp luật liên quan tới thị trường nhà ở 31
2.2.3. Tình hình Cung về bất động sản 36
2.2.4. Tình hình cầu về bất động sản tại Hà Nội 42
2.2.5. Tình hình giá cả nhà ở 47
2.3. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn
Hà Nội 53
2.4. Đánh giá chung về thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
thời gian qua 55
2.4.1. Những kết quả đạt được 55
2.4.2 Những hạn chế cơ bản và nguyên nhân 57
Kết luận Chương 2 65
CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM QUẢN LÝ VÀ PHÁT
TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HÀ NỘI 67
3.1. Những phương hướng cơ bản phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội 67
3.1.1. Dự báo về sự sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nội 67

3.1.2. Một số phương hướng phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Hà Hội 68
3.2. Một số giải pháp cơ bản nhằm phát triển thị trường bất động sản trên địa
bàn Hà nội 71

sở hữu và sử dụng BĐS, về quyền sử dụng đất. Qui định việc tính giá chuyển quyền
sử dụng đất trong giá trị BĐS. Tiền tệ hoá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở
cho việc thực hiện chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chính sách cổ phần
hoá một số doanh nghiệp nhà nước, chính sách phát triển các khu công nghiệp và
khu dân cư mới, chính sách về nhà ở. (1-trang 235).
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng tiếp tục khẳng định
và yêu cầu: “ phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS; áp dụng các biện
pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu
ảo, gây khan hiếm “sốt” nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng
phí đất đai” (2 – trang 196,197).

Thành phố Hà Nội là nơi tập trung các hoạt động giao dịch BĐS lớn nhất miền
Bắc. Trong những năm qua, cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, thị trường BĐS nói chung, nhà ở nói riêng trên địa bàn cũng dần hiện rõ nét
đặc trưng cơ bản của nó. Tuy nhiên, các yếu tố để hình thành, để hoạt động của các
thị trường này vẫn chưa đầy đủ; khung pháp lý chưa được hoàn thiện đồng bộ. Vì
vậy, đã tạo ra một vấn đề bức xúc, đó là: thị trường chính quy nhỏ bé, chậm chạp,
chưa hiệu quả, còn thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) thì sôi động, bất ổn
và đầy phức tạp; các giao dịch mua bán phi chính quy này tồn tại dưới nhiều hình
thức đa dạng trong tất cả các khâu, nó chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà
đất, đô thị và các BĐS khác, gây méo quan hệ thị trường và tạo ra sự bất ổn cho thị
trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng trên địa bàn Hà Nội. Nhận thức
được điều này, Thành uỷ, UBND Thành phố Hà nội đã lập đề án phát triển thị
trường BĐS, trong đó có lĩnh vực thị trường nhà ở của Thành phố nhằm thúc đẩy sự
phát triển của thị trường này.
Xuất phát từ tính cấp thiết và thực trạng hoạt động của thị trường nhà ở trên
địa bàn Thành phố Hà Nội thời gian qua, cùng với những kiến thức đã được nghiên
cứu học tập, kết hợp với những kinh nghiệm hiểu biết qua môi trường công tác thực
tế, tác giả chọn đề tài “Nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý và
phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn

Kết quả nghiên cứu và các giải pháp đề xuất của luận văn sẽ là tài liệu tham khảo
quan trọng, khả thi cho công tác quản lý nhà nước đối với thị trường kinh doanh bất động
sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
6. Những kết quả dự kiến đạt được của luận văn:
- Trình bày có hệ thống các vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và thị trường BĐS.
- Phân tích thực trạng thị trưởng BĐS trên địa bàn Hà Nội

- Đề xuất những phương hướng và giải pháp cơ bản nhằm quản lý phát triển thị
trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương chính:
Chương 1: Lý luận chung về thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội
thời gian qua
Chương 3: Phương hướng và một số giải pháp cơ bản nhằm quản lý và
phát triển bền vững thị trường BĐS trên địa bàn Thành phố Hà Nội
1

CHƯƠNG 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, thuộc tính của thị trường bất động sản
1. Khái niệm
Mỗi một đất nước, một quốc gia, lãnh thổ đều có tài sản riêng của mình. Các
tài sản đó có nguồn gốc tự nhiên như đất đai, sông suối, mặt nước tự nhiên, rừng,
biển hoặc là có nguồn gốc là vật chất do con người tạo ra trong suốt quá trình lịch
sử phát triển. Mặc dù có nhiều dạng khác nhau, các nước đều chia tài sản quốc gia
làm hai loại chính là BĐS và động sản. Tuy nhiên tiêu chí phân loại BĐS của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản

được sử dụng đúng cách và bảo vệ tốt, đất đai được coi là bền vững vĩnh viễn. Đối
với các công trình xây dựng, tuổi thọ được tính từ hàng chục năm đến hàng trăm
năm. Vì vậy, chu kỳ khai thác, sử dụng cho các mục tiêu cư trú, thương mại, và các
mục tiêu khác thường là rất lâu dài.
1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản
Hàng hóa BĐS đóng vai trò quan trọng hình thành nên thị trường BĐS, do dó
để phân loại thị trường BĐS cần đánh giá và phân tích một số đặc điểm của hàng
hóa BĐS, cụ thể như sau :
- Hàng hoá BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý,
tính cộng đồng. Giá cả của hàng hoá BĐS không giống như các hàng hoá thông
thường mà còn chịu sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như:
sự phát triển của làng nghề, thói quen, tập quán, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v của dân cư sinh sống tại đó.
- Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá có “tính lỏng” kém và chịu sự tác động lớn
từ các yếu tố đầu tư khác. Do khó có thể di dời và tồn tại lâu bền nên thông thường
giá cả của BĐS cao hơn nhiều so với các loại hàng hoá thông thường; mặt khác
hàng hoá này còn chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố thị hiếu, tập quán … Nhìn
chung, hàng hoá BĐS không dễ chuyển đổi thành tiền (tính lỏng kém). Thêm vào đó
3

BĐS cũng là hàng hoá chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa
lân cận. Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
kinh tế kỹ thuật, các khu công viên giải trí v.v sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá
của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó; bên cạnh đó, yếu tố môi
trường cũng có thể làm giá cả nhà ở trong vùng giảm xuống.
- Thị trường BĐS có thể được phân thành: thị trường đất đai, thị trường nhà ở,
thị trường các công trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng,
kho tàng), phục vụ cho nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu
vui chơi giải trí, ).
- Như vậy, chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán

Hà Nội cũng khác nhau về số lượng, tích chất và chất lượng. Từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường BĐS.
Thứ hai, thị trường BĐS bị chi phối trực tiếp các cơ chế chính sách pháp luật
của nhà nước cũng như thành phố Hà Nội. Những quy định pháp luật chi phối, điều
chỉnh trong lĩnh vực này bao gồm: qui định về các quyền mua bán, thế chấp, góp
vốn bằng BĐS, thuế, lệ phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng và mua bán, giao
dịch BĐS… Là một trong những hàng hoá có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc
điểm riêng có của BĐS nên các giao dịch về BĐS không thể diễn ra như nhiều hàng
hoá thông thường mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ kèm theo. Những
giấy tờ này phải đảm bảo việc giải quyết phức tạp cũng như chịu sự chi phối và
điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan. ở nước ta, BĐS được
Hiến pháp công nhận là loại tài sản đa sở hữu, trong đó có thể thuộc sở hữu Nhà
nước, có thể thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể. Do chế độ sở hữu về BĐS rất rõ
ràng, minh bạch nên việc mua, bán, chuyển nhượng loại tài sản này trên thị trường
không bị pháp luật ngăn cấm. Về mặt pháp lý, người chủ sở hữu BĐS được Nhà
nước cấp cho những loại giấy tờ có giá trị pháp lý (Giấy chứng nhận quyền sở hữu)
bắt buộc để khẳng định sở hữu và chủ quyền hợp pháp trước pháp luật và được pháp
luật bảo vệ. Nhưng ngược lại nếu không (hoặc chưa) có giấy chứng nhận trên thì
việc chuyển nhượng hợp pháp BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn. Trong khi chuyển
5

nhượng một cách hợp pháp gặp nhiều khó khăn như vậy, thì do áp lực của cung -
cầu, người mua và người bán BĐS, người cho thuê và người thuê vẫn tiến hành các
giao dịch để thực hiện các chuyển nhượng, cho thuê mà không cần đến hai loại giấy
trên. Những giao dịch loại này đã tạo ra một loại thị trường “ngầm”, thị trường “phi
chính quy” về BĐS. Điều đó cho thấy, các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt
chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến việc mua bán càng ít thì việc mua bán diễn
ra càng nhanh và thuận lợi.
Thứ ba, độ trễ của cung và cầu về BĐS lớn hơn so với các hàng hoá khác. Khi
nhu cầu về một hàng hoá thông thường nào đó trên thị trường tăng lên thì các nhà

Trong nền kinh tế, khi giá cả nhà ở tăng lên thì lượng cầu về nhà ở sẽ giảm và
ngược lại.
P

D O Q
Hình 1.1: Quan hệ giữa giá cả và lượng cầu
Quan hệ trên được xây dựng trên giả thiết là tất cả các nhân tố khác không đổi,
trừ giá cả P và số lượng Q.
Trong thực tế có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến số lượng cầu BĐS. Cụ thể có
thể kể đến là:
- Dân số: ảnh hưởng quan trọng nhất đối với nhu cầu nhà ở là dân số bởi đơn
giản vì nhà ở là dành cho dân và sự hiện diện hoặc vắng mặt của dân chúng sẽ ảnh
hưởng đến nhu cầu sử dụng BĐS. Do đó, sự phát triển số lượng đơn vị nhà ở phải
theo sự tăng dân số trong cộng đồng. Bên cạnh dân số thì nhân khẩu học, cơ cấu dân
Trong đó:
P: giá cả BĐS
Q: Số lượng cầu về BĐS
D: Đường cầu về BĐS
7

số theo lứa tuổi, nghề nghiệp, giới tính và mức thu nhập quyết định nhu cầu nhà ở
không giống nhau. Đặc biệt với thành phố Hà Nội nhu cầu tăng dân số cơ học hàng
năm rất lớn và không kiểm soát được.
- Thu nhập: Yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến nhu cầu BĐS là thu nhập, dân

sống sẽ thay đổi tương ứng. Do vậy, việc chọn nơi nào để sinh sống không chỉ được
quyết định bởi mức thu nhập, mà còn là vấn đề sở thích cá nhân.
- Ngoài ra, các yếu tố về giá cả của hàng hoá có thể thay thế, dự báo về tương
lai, chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS cũng ảnh hưởng đến cầu về BĐS.
Cũng giống như các hàng hoá thông thường khác thì số lượng cầu về một loại hàng
hoá BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế.
1.3.2. Các yếu tố cấu thành về cung:
Người cung BĐS, trước hết là Nhà nước và những tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng BĐS. Ngoài ra, người cung BĐS còn có các công ty kinh
doanh BĐS nhà ở được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng
nhà ở và bán cho dân cư.
Đối với các dư án án xây dựng lớn như các dự án phát triển các khu đô thị
mới, chủ yếu là do các tổng công ty nhà nước hoặc nhà thầu nước ngoài thực hiện,
còn các công trình BĐS tư nhân chủ yếu là các nhà thầu tư nhân thực hiện.
Số lượng cung BĐS có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả BĐS trên thị trường.
Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung được biểu diễn trong đồ thị với các điều kiện
là các yếu tố khác không thay đổi.
P S

O Q

Trong đó:
S: đường cung về BĐS
P: Giá cả BĐS
Q: Số lượng cung về BĐS
Hình 1.2: Quan hệ giữa giá cả và lượng cung
9

10

Dễ nhận thấy các nguồn lực này có tính khan hiếm. Đất đai là nguồn tài
nguyên có hạn do có hạn chế về môi trường hoặc do quan điểm của Chính phủ đối
với việc khoanh vùng đất. Lao động có thể thiếu do không đủ trình độ chuyên môn,
nghiệp vụ để đáp ứng công việc. Việc thiếu vốn hay còn gọi là “sự bóp chẹt tín
dụng” kể cả nguồn cung ứng tiền giảm sút và lãi suất tăng cao đã hạn chế việc xây
dựng mới các loại hình BĐS. Sự thiếu hụt vốn cũng cho thấy sự thiếu hụt về nguyên
vật liệu. Sự thiếu hụt về kiến thức trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì lại phổ biến
hơn vì bản chất của việc xây dựng mới các loại hình BĐS đòi hỏi công nghệ hiện
đại và kỹ năng phát triển thị trường.
Do vậy, việc dự đoán về xây dựng mới phải xem xét kỹ tính khả dụng của các
nguồn liên quan. Quả thực, yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự biến đổi trong xây dựng
mới là sự thay đổi về giá thành và khả năng về vốn.
- Chất lượng của các loại hình BĐS là yêu cầu rất quan trọng, nó thể hiện ở
tuổi thọ và sự thích dụng của BĐS đó. Tuổi thọ lâu bền của BĐS thể hiện ở độ bền
chắc của căn nhà do chất lượng xây dựng (kết cấu, vật liệu, ). Tuổi thọ của BĐS
còn phụ thuộc vào công tác bảo quản, duy tu sửa chữa trong quá trình sử dụng.
Những BĐS kém chất lượng và bảo quản không tốt sẽ hư hỏng nhanh, làm sụt giảm
nguồn cung. Điều này cần được các nhà quản lý và chuyên gia BĐS nghiên cứu và
có biện pháp khắc phục.
- Tính thích dụng và tiện nghi của các loại hình BĐS: Người mua có khuynh
hướng tìm “những tiện nghi” là tính hợp pháp về quyền sở hữu và thuận lợi cho
việc ăn ở. Những tiện nghi này có thể bao gồm những đặc trưng vật chất thuận lợi,
khoảng không gian và các điều kiện liên quan đến điều kiện ở. Các nét đặc trưng
như thế thường khó có thể được đánh giá bằng các tỷ lệ khách quan hoặc bằng kỹ
thuật. Có nhiều yếu tố tiện nghi không hoàn toàn khách quan, chúng lệ thuộc vào sở
thích, tình trạng và quan điểm chung. Những nét đặc trưng về tiện nghi này thường
hay thay đổi, khó đánh giá. Việc dự đoán các thị trường BĐS, trên cơ sở yếu tố tiện
nghị rất phức tạp vì sự khó khăn của việc dự đoán quan điểm, thái độ của người