Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-4-
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
Khái niệm về dự án đầu tư:
Dự án đầu tư là một tế bào của hoạt động đầu tư đó là tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề suất về các mặt kỹ thuật, công nghệ,
tổ chức sản xuất tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn
đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế đem lại
cho quốc gia lớn nhất có thể được.
Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình
bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế - xã
hội. Dự án đầu tư xây dựng được cấp thẩm quyền phê duyệt, phải phù hợp với quy
hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư xây dựng phải
được tính toán, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị
trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội.
Nói chung, Dự án dầu tư xây dựng là việc bỏ vốn ở giai đoạn hiện tại để tạo
dựng ra tài sản cố định là công trình xây dựng để sau đó vận hành khai thác công
trình thu được lợi ích với một khoảng thời gian nhất định nào đó trong tương lai.
Phân loại dự án đầu tư xây dựng:
 Theo quy mô tính chất:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho
phép đầu tư.
- Các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm :A , B, C theo quy định tại

Đầu tư xây dựng là hoạt động có vai trò đặc biệt đối với sự phát triển kinh tế -
xã hội nói riêng và đối với nền kinh tế quốc dân chung thể hiện những mặt chính sau:
- Trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật (tài sản cố định) cho các ngành kinh
tế quốc dân để sau đó các ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai thác sinh lợi.
- Trực tiếp góp phần thay đổi các mối quan hệ phát triển giữa các ngành kinh
tế quốc dân như: quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông nghiệp; quan hệ giữa
phát triển kinh tế với phát triển văn hoá, giáo dục với các mối quan hệ xã hội khác.
- Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu quả các hoạt động xã hội, dân sinh, chất
lượng cuộc sống của cộng đồng xã hội.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-6-
- Trực tiếp góp phần vào tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách
quốc gia.
- Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng một khối lượng
nguồn lực vô cùng to lớn của xã hội, do đó nếu hoạt động này kém hiệu quả, gây ra
nhiều lãng phí, thất thoát làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt đến sự phát triển
của đất nước.
1.1.4. Chu kỳ của một dự án đầu tư xây dựng:
Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng là thời gian từ giai đoạn có ý định thực hiện
dự án, dự án đi vào hoạt động cho đến giai đoạn đánh giá cuối cùng là thanh lý. Cụ
thể chu kỳ dự án bao gồm các giai đoạn thể hiện trong sơ đồ sau:

Giai đoạn chuẩn bị:
Mục đích của dự án ở đây được xác định rõ ràng hơn và các yếu tố cũng được
phân tích một cách chi tiết hơn. Trong giai đoạn soạn thảo (thiết lập) Báo cáo đầu tư
xây dựng hoặc Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện những nội dung về: thể chế-
pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức, môi trường, tài chính và kinh tế-xã hội được
phân tích một cách chi tiết. Việc soạn thảo (thiết lập) đòi hỏi năng lực chuyên môn
của các ngành kỹ thuật có liên quan, các chuyên viên, các kỹ sư kinh tế và phối hợp
hoạt động của nhiều cơ quan, ban ngành có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng.
Giai đoạn thẩm định:
Thẩm định là xem xét, kiểm chứng về các yếu tố đảm bảo tính hiệu quả, và về
mặt khả thi của dự án. Ở giai đoạn này, các vấn đề lên quan đến luật pháp, thị
trường, kỹ thuật - môi trường, tổ chức quản trị, tài chính và kinh tế - xã hội phải
được giải quyết trước khi dự án được chấp thuận để thực hiện.
Giai đoạn này, đòi hỏi thảo luận giữa các cơ quan như giữa Chính phủ với các
Bộ, Cơ quan chủ quản và quản lý chuyên ngành đối với dự án đầu tư xây dựng. Sự
thảo luận phải đưa đến những thỏa thuận và kết luận là dự án được thực hiện hoặc
phải bổ sung thêm hay phải thiết lập lại.
Giai đoạn thực hiện:
Một dự án được cho là đáng tin cậy ở giai đoạn thẩm định sẽ đủ điều kiện để
thực hiện. Việc thực hiện dự án trong thực tế khá phức tạp do nhiều vấn đề không
dự báo được trước. Do đó, ở giai đoạn này đòi hỏi phải có sự linh hoạt để đảm bảo
thực hiện thành công dự án.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-8-
Giai đoạn thực hiện là thời gian thực hiện dự án bao gồm việc thiết kế, lập dự
toán, mua sắm máy móc, thiết bị, xây dựng lắp đặt và đào tạo nhân viên.
Giai đoạn hoạt động:

-9-
sở vững chắc cho hoạt động đầu tư có hiệu quả. Các kết luận rút ra từ quá trình
thẩm định là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước ra quyết định đầu tư
và cấp phép đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư là cần thiết bắt nguồn từ vai trò quản lý vĩ mô của nhà
nước đối với các hoạt động đầu tư. Nhà nước với chức năng công quyền của mình
sẽ can thiệp vào quá trình lựa chọn các dự án đầu tư.
Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi thành phần kinh tế đều phải
đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi vậy trước khi ra quyết định đầu tư
hay cấp phép đầu tư, các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước cần biết xem dự án
đó có góp phần đạt được mục tiêu của quốc gia hay không, nếu có thì bằng cách nào
và đến mức độ nào. Việc xem xét này gọi là thẩm định dự án.
1.2.1.2. Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Đối với Cơ quan thẩm định Nhà nước: là nhằm xem xét những lợi ích kinh tế -
xã hội mà dự án đem lại có phù hợp với mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã
hội của quốc gia, của vùng, của địa phương hay không và thông qua đó đưa ra
những kết luận và sự chấp thuận hoặc phải sửa đổi, bổ sung hay bác bỏ dự án.
Đối với những định chế tổ chức quốc gia hoặc quốc tế: ngoài việc xem xét khả
năng sinh lời cho bên đầu tư và sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế quốc dân,
việc thẩm định còn nhằm mục đích xét hướng phát triển lâu dài, ổn định của dự án
mà định hướng tài trợ hoặc cho vay vốn.
1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
1.2.2.1. Vai trò của thẩm định dự án đầu tư xây dựng:
Hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò rất quan trọng không
chỉ với các nhà đầu tư là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ dự án mà còn đối với các
định chế tài chính (như Ngân hàng, tổ chức tín dụng), Cơ quan Nhà nước trong việc
ra quyết định đầu tư, cấp vốn, cấp giấy phép cho dự án…
- Đối với nhà đầu tư:
+ Xác định được khả năng sinh lời cũng như mức độ rủi ro của dự án.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

 Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư.
 Căn cứ pháp lý.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-11-
 Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể.
 Thông lệ quốc tế.
a) Hồ sơ trình thẩm định Dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

1. Tờ trình thẩm định dự án thể hiện các nội dung theo mẫu sau:
(Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình)
2. Hồ sơ dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở.
3. Các văn bản pháp lý có liên quan.
b) Căn cứ pháp lý:

- Các chiến lược, qui hoạch, kế hoạch, chủ trương, chính sách phát triển kinh
tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương.
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật đầu tư, luật lao động, luật môi trường, luật đất
đai, luật sở hữu trí tuệ, luật thuế (thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật
tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư xây dựng được ban hành và còn hiệu lực tại thời điểm đầu tư xây dựng.
- Các văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, nội dung trong quá trình thẩm
định và cấp phép các dự án đầu tư xây dựng của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan.
c) Các quy phạm, quy chuẩn, tiêu chuẩn và các định mức trong từng lĩnh vực

nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.
3) Quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến độ thực hiện dự án
4) Phân tích tài chính, và hiệu quả kinh tế - xã hội.
1.2.4.2. Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng:
Xem xét các yếu tố đảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm:
1) Sự phù hợp với quy hoạch phát triển ngành, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng
đô thị, nông thôn;
2) Nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên (nếu có);
3) Khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy động vốn đáp ứng tiến độ của
dự án;
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-13-
4) Kinh nghiệm quản lý của chủ đầu tư;
5) Khả năng hoàn trả vốn vay;
6) Giải pháp phòng cháy, chữa cháy;
7) Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
1.2.4.3. Thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng:
1) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt
bằng được phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình
được chọn đối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với
vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch đã được chấp thuận đối với công
trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt;
2) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
3) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công
trình có yêu cầu công nghệ;
4) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng

+ Thông lệ trong nước và quốc tế để phân tích lựa chọn phương án tối ưu.
(địa điểm xây dựng, giải pháp kĩ thuật, tổ chức xây dựng…)
- Khi thẩm định tài chính dự án,thường so sánh với các chỉ tiêu:
+ Các chỉ tiêu tổng hợp về nguồn vốn, cơ cấu vốn, suất đầu tư,…
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả của dự án,…
+ Các dự án đầu tư xây dựng tương tự,…
Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng phương pháp này, thường cho thấy công
tác thẩm định trong thực tế hiện nay mới chỉ tập trung vào so sánh các chỉ tiêu (thị
trường, kĩ thuật, tài chính) của dự án một cách cứng nhắc với các dự án tương tự,
mà chưa nhận ra những nét riêng biệt cụ thể của dự án. Đặc biệt khía cạnh thị
trường của dự án chưa được so sánh, đối chiếu một cách chi tiết và hợp lý.
1.2.5.2. Phương pháp thẩm định các khía cạnh kỹ thuật:
Thẩm định khía cạnh kĩ thuật là tiền đề cho việc tiến hành phân tích về mặt tài
chính, kinh tế xã hội của dự án. Đặc biệt các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi
những giải pháp kĩ thuật về xây dựng công trình và kiến trúc rất phức tạp, vì thế khi
thẩm định khía cạnh kĩ thuật của dự án cần tiến hành một cách rất chi tiết và khoa
học.. Các nội dung kĩ thuật của dự án đầu tư xây dựng được tiến hành thẩm định là:
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-15-
a) Phân tích địa điểm xây dựng:
Đây là một vấn đề hết sức quan trọng vì địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến
vốn đầu tư (giá mua đất xây dựng) cũng như ảnh hưởng đến giá cả, sức cạnh tranh
của sản phẩm dự án đầu tư xây dựng, từ đó quyết định trực tiếp đến hiệu quả của dự
án đó.
- Địa điểm có nằm trong quy hoạch xây dựng, phát triển kinh tế xã hội của
nhà nước và địa phương hay không. Công tác giải phóng mặt bằng có thuận lợi và
khó khăn gì.

án. Đặc biệt, các dự án đầu tư xây dựng đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư rất lớn. Nên
việc thẩm định tổng vốn đầu tư của các dự án càng yêu cầu phải tiến hành chi tiết và
kĩ lưỡng.
Yêu cầu xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án có được tính toán hợp
lý, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết, và cần xem xét các yếu tố làm
tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng, dự phòng phí cho cho dự án,...
Cụ thể nội dung cần kiểm tra các khoản mục sau:
- Xác định các nguồn vốn huy động được của dự án: Vốn tự có, vốn vay,
vốn vay ưu đãi đầu tư, và các nguốn vốn khác liên quan.
- Vốn đầu tư xây dựng: tiến hành kiểm tra nhu cầu xây dựng các hạng mục
công trình, mức độ hợp lý của đơn giá xây dựng (bằng các đơn giá, suất vốn đầu tư
của nhà nước hiện hành và kinh nghiệm từ các dự án đã triển khai, tương tự)
- Vốn đầu tư thiết bị: kiểm tra đối chiếu với các bảng báo giá của các nhà
cung cấp về giá mua, chi phí vận chuyển, bảo quản, lắp đặt, chi phí CGCN (nếu có).
- Xem xét nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới)
hoặc nhu cầu vốn lưu động bổ sung (đối với dự án mở rộng bổ sung thiết bị) để dự
án sau khi hoàn thành có thể hoạt động bình thường.
Xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai
đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong giai
đoạn thục hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công. Cần phải xem xét tỉ lệ của từng
nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không. Việc xác định tiến
độ thực hiện, nhu cầu vốn làm cơ sở cho việc phân bổ nguồn vốn đầu tư cho dự án.
b, Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án:
Thẩm định đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này
sẽ đưa vào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn đầu tư, khấu hao TSCĐ phải
trích hàng năm, nợ phải trả.
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh


Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-18-
Kim tra chi phớ v lói vay ngõn hng v cỏc khon thu ca d ỏn.
+ Kim tra tớnh hp lớ ca giỏ bỏn sn phm, dch v u ra, v doanh
thu hng nm ca d ỏn.
+ Kim tra tớnh chớnh xỏc ca t sut chit khu (r) trong phõn tớch ti
chớnh ca d ỏn. kim tra vn ny, cn da vo chi phớ s dng
ca cỏc ngun vn huy ng.
+ Thm nh dũng tin ca d ỏn. (Da vo cỏc ch tiờu: chi phớ, doanh
thu, khu hao, lói vay, ó c kim tra trờn)
+ Xỏc nh cỏc gi nh tớnh toỏn cho trng hp c s (Phng ỏn c
s): tớnh toỏn hiu qu ti chớnh v kh nng tr n ca d ỏn (nu cú)
vi cỏc gi nh d kin mc sỏt vi thc t d bỏo s xy ra nht.
Bc 3: Xem xột, phõn tớch, ỏnh giỏ v kt lun v cỏc ch s, ch tiờu tớnh
toỏn ca d ỏn:
Nhúm ch tiờu v t sut sinh li ca d ỏn:
Giỏ tr hin ti rũng (NPV: Net Present Value)
- Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị
hiện tại các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư.
Công thức tính:
NPV = C
o
+ PV

+ Trong đó:
o NPV là giá trị hiện tại ròng
o C


o C
t
là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t
o r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án
=> í nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự
án đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xác minh chính
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-19-
xác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn. người ta có thể lấy bằng với
lãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường, Nhưng thông thường là chi phí bình quân
của vốn. Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị
trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án
- Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:
+ Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có
NPV 0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vì khi đó có nghĩa là
các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ lệ lãi sut
yêu cầu cho khoản vốn đó). Ngược lại NPV< 0 bác bỏ dự án.
+ Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV 0 và lớn nhất thì
được chọn.
- Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có ưu nhược
điểm sau:
* Ưu điểm:

+ Phương này tính toán dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (tức là
hiện tại hoá dòng tiền) là hợp lý vì tiền có giá trị theo thời gian.
+ Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự


+
2
2
)1( IRR
C

++
T
t
IRR
C
)1(
= 0

* í nghĩa của chỉ tiêu IRR: IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cn
thiết của dự án. IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu
tư có thể chấp nhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự
án đều là vốn vay (cả gốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được
từ dự án mỗi khi chúng phát sinh.
Người ta sử dụng hai cách:
- Tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV.
Nếu NPV > 0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại. Lặp lại cách
làm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng
IRR của dự án đầu tư.
- Phương pháp nội suy tuyến tính: thường được sử dụng. Đầu tiên chọn
2 mức lãi suất chiết khấu sao cho: Với r
1
có NPV
1

ĐM
thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu
là các dự án đầu tư là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR
IRR
ĐM
được chấp nhận.
Nếu các dự án đầu tư loại trừ nhau: chọn dự án có IRR 0 và lớn nhất.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-21-
* Ưu điểm: của phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của
tiền. Sự thừa nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả
vốn đầu tư ưu điểm hơn các phương pháp khác;
Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử
dụng so sánh chi phí sử dụng vốn. IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà
dự án có thể chịu được. Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau.
* Nhược điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR
để lựa chọn dự án loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm.
Với dự án có những khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn
tới hiện tượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác.
Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu
tư tại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư.
=> Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến
quyết định chấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập. Tuy
nhiên có thể có hai kết luận trái ngược cho những dự án loại trừ. Trong trường
hợp có sự xung đột giữa hai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo
phương pháp NPVcần được coi trọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng:
phương pháp NPV ưu việt hơn phương pháp IRR.

hũa vn (t-1).
o PV(CF)
t
: Hin giỏ thu nhp rũng nm k sau thi im hũa vn (t).
+ Công thức tính thời gian hoàn vốn cung cấp một thông tin quan trọng
rằng vốn của công ty bị trói buộc vào mỗi dự án là bao nhiêu thời gian. Thông
thường nhà quản trị có thể đặt ra khoảng thời gian hoàn vốn tối đa và sẽ bác bỏ
dự án đầu tư có thời gian hoàn vốn lâu hơn.
+ Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư
theo nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có
thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau.
* Ưu điểm:
của phương pháp này:
Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàng lọc. Nếu có
một dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn trong thời gian đã định thì
việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết. Vì luồng tiền mong đợi trong
một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một luồng tiền trong một tương gần
thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh giá mức độ rủi
ro của dự án.
* Hn chế
: Tuy nhiên phương pháp thời gian hoàn vốn có một số hạn chế
mà có thể dẫn tới những quyết định đó là: thời gian hoàn vốn không chiết khấu
không tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện luồng tiền, tức là yếu tố
giá trị thời gian của tiền tệ không được đề cập. Phần thu nhập sau thời điểm
hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, như vậy không đánh giá được hiệu quả tài chính
của cả đời dự án. Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá
lợi nhuận của chủ sở hữu.
Phương pháp tỷ số lợi ích / chi phí (BCR: Benefit-Cost Ratio)
Phản ánh khả năng sinh lời của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư
(quy về thời điểm hiện tại).

)1(
)1(
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-23-
Nguyên tắc đánh giá: nếu có dự án có BCR 1. Suy ra được chấp nhận
(khả thi về mặt tài chính).
BCR là chỉ tiêu chuẩn để xếp hạng các dự án theo nguyên tắc dành vị trí
cao hơn cho dự án có BCR cao hơn.
* Ưu điểm:
nó cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp
chủ đầu tư lựa chọn, cân nhắc các phương án có hiệu quả.
* Nhược điểm: là một chỉ tiêu tương đối nên dễ dẫn đến sai lầm khi lựa
chọn các dự án loại trừ nhau, vì thông thường các dự án có BCR lớn thì có NPV
nhỏ và ngược lại.
Độ nhạy của dự án:
Môi trường xung quanh thường xuyên tác động tới dự án đầu tư trên
nhiều mặt cấp độ khác nhau. Do vậy khi xem xét dự án ngoài cách xem xét dự
án qua các chỉ tiêu ở trạng thái tĩnh, cần phải đặt dự án đầu tư ở trạng thái
động trong xu thế biến động của các yếu tố bên ngoài.
Để có một cách đánh giá khách quan toàn diện hơn về dự án, thông
thường để xem xét độ nhạy người ta thường tính toán thay đổi các chỉ tiêu
NPV, IRR khi có sự biến đổi của một số nhân tố:
+ Giá bán sản phẩm;
+ Giá đầu vào thay đổi;
+ Vốn đầu tư;
+ Tỷ giá lên xuống;
Trên thực tế khi tính độ nhạy cảm của dự án, người ta cho các biến số

D ỏn u t c thc hin ti mt vựng, mt lónh th nhm khai thỏc, s
dng ti nguyờn v s dng lao ng mt cỏch cú hiu qu nht: Do ú, bờn cnh
vic ỏnh giỏ hiu qu ti chớnh chỳng ta cn ỏnh giỏ v mt kinh t - xó hi.
So sỏnh v vic hng n phỏt trin kinh t - xó hi ca a phng: nh phỏt
trin h thng giao thụng cụng cng, iu kin sinh hot, in nc, giỏ gic, y t,
ỏnh giỏ nh hng mụi trng thiờn niờn v vn húa
1.2.6. Cỏc nhõn t nh hng n cht lng thm nh d ỏn u t xõy dng:
1.2.6.1. Nhân tố chủ quan:
Chất lượng thẩm định bị chi phối bởi nhiều yếu tố, cơ bản có thể phân ra nhân
tố chủ quan và nhân tố khách quan. Nhân tố chủ quan là những nhân tố thuộc về nội
bộ mà Ngân hàng có thể chủ động kiểm soát, điều chỉnh được.
Lun vn tt nghip Thm nh D ỏn u t Xõy dng

GVHD: ThS. Nguyn Th Hong Yn SVTH: Phm Duy Khỏnh

-25-
* Nhân tố con người.
Con người được coi là động lực của sự phát triển xã hội với ý nghĩa họ chính là
chủ thể đồng thời là đối tượng phục vụ mà các hoạt động xã hội hướng tới. Nhân tố
con người đóng vai trò quan trọng trong nâng cao chất lượng thẩm định phải kể đến
các khía cạnh: kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức của người
thẩm định. Kiến thức ở đây không chỉ là hiểu biết về nghiệp vụ chuyên môn đơn
thuần mà bao gồm hiểu biết về khoa học - kinh tế - xã hội. Kinh nghiệm là những
cái được tích luỹ qua hoạt động thực tiễn, năng lực và khả năng nắm bắt xử lí công
việc trên cơ sở các tri thức đã tích luỹ.
* Quy trình, th tc thẩm định:
Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nội dung, phương pháp
thẩm định và trình tự tiến hành những nội dung đó. Quy trình thẩm định được xây
dựng một cách khoa học, tiên tiến và phù hợp với thực tế sẽ góp phần nâng cao chất
lượng thẩm định tài chính. Nội dung thẩm định cần đề cập đến tất cả các vấn đề về

chính xác. Như vậy, cần phải thu thập đầy đủ thông tin.
1.2.6.2. Nhân tố khách quan:
* Từ phía doanh nghiệp: Hồ sơ dự án đầu tư và tính trung thực của thông tin
do chủ đầu tư cung cấp về: tình hình sản xuất kinh doamh và khả năng tài chính hiện
có, những thông số trong dự án cũng như mọi vấn đề là hết sức quan trọng góp
phần nâng cao chất lượng thẩm định, cũng như chất lượng của dự án.
* Môi trường kinh tế: Mức độ phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia quy
định kinh nghiệm năng lực phổ biến của chủ thể trong nền kinh tế, quy định độ tin
cậy của các thông tin, do đó ảnh hưởng tới chất lượng thẩm định. Nền kinh tế chưa
phát triển, cơ chế kinh tế thiếu đồng bộ cùng với sự bất ổn của các điều kiện kinh tế
vĩ mô đã hạn chế việc cung cấp những thông tin xác thực phản ánh đúng diễn
biến, mối quan hệ thị trường, những thông tin về dự báo tình trạng nền kinh tế,
Đồng thời các định hướng, chính sách phát triển kinh tế, xã hội theo vùng, ngành,
chưa được xây dựng một cách cụ thể, đồng bộ và ổn định cũng là một yếu tố rủi ro
trong phân tích, chấp nhận hay phê duyệt dự án.
* Môi trường pháp lý: Những khiếm khuyết trong tính hợp lý đồng bộ và hiệu
lực của các văn bản pháp lý của Nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm
định (cũng như kết quả hoạt động của dự án).
Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến SVTH: Phạm Duy Khánh

-27-
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG
2.1. GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG:

-28-
quy định pháp luật; chịu trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy
định phân cấp đó.
Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, và chịu trách nhiệm việc tổ chức thực hiện các
văn bản quy phạm pháp luật về kế hoạch và đấu tư ở địa phương, trong đó có chiến
lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của cả nước trên địa bàn tỉnh
và những vấn đề liên quan đến việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch, sử
dụng các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
- Về quy hoạch và kế hoạch:
 Chủ trì phối hợp và trình UBND Tỉnh quy hoạch tổng thể, kế hoạch dài
hạn, kế hoạch 05 năm và hàng năm, bố trí kế hoạch vốn đầu tư thuộc
ngân sách địa phương; các cân đối chủ yếu về kinh tế - xã hội của tỉnh,
trong đó có cân đối tích lũy và tiêu dùng, cân đối vốn đầu tư phát triển,
cân đối tài chính.
 Phối hợp với Sở tài chính lập dự toán ngân sách tỉnh và phân bổ ngân
sách cho các đơn vị trong tỉnh để trình UBND tỉnh.
- Về đầu tư trong nước và nước ngoài:

 Trình và chịu trách nhiệm về nội dung các văn bản đã trình trước UBND
tỉnh về danh mục các dự án đầu tư trong nước, các dự án thu hút vốn đầu tư
nước ngoài cho từng kỳ kế hoạch và điều chỉnh trong trường hợp cần thiết.
 Làm đầu mối giúp UBND Tỉnh quản lý hoạt động đầu tư trong nước và đầu
tư trực tiếp của nước ngoài vào địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật; tổ
chức hoạt động xúc tiến đầu tư và cấp phép đầu tư thuộc thẩm quyền.
- Về quản lý vốn ODA và các nguồn viện trợ Phi chính phủ:
 Là cơ quan đầu mối vận động, thu hút, điều phối quản lý vốn ODA và
các nguồn viện trợ phi Chính phủ của tỉnh; hướng dẫn các sở, ban,
ngành xây dựng danh mục và nội dung các chương trình sử dụng vốn
ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ; tổng hợp danh mục các
chương trình dự án sử dụng ODA và các nguồn viện trợ phi Chính phủ