Khóa luận tốt nghiệp 1 Học viện Ngân hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là một lĩnh vực rộng liên quan đến mọi mặt của đời sống
kinh tế xã hội, nó có ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các quyết
định đầu tư. Trong bối cảnh hội nhập kinh tế như hiện nay, việc định giá bất
động sản đặc biệt đối với quyền sử dụng đất ngày càng trở nên quan trọng và
cần thiết hơn.
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và
được thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục
vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa
điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan. Thẩm định
giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế
bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường theo định hướng XHCN. Nghề thẩm định giá chính thức phát triển
mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005. Thẩm định giá không phải là
một lĩnh vực mới mẻ ở Việt nam nhưng cũng chưa thực sự phổ biến trong nền
kinh tế. Hoạt động định giá vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển
chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trường. Khi tiến
hành nghiên cứu và thực hiện đề tài này, em mong muốn nắm được sâu sắc
hơn về hoạt động định giá bất động sản nói chung và cụ thể là định giá quyền
sử dụng đất ở Việt Nam nhằm hoàn thiện kiến thức và đưa ra một vài ý kiến
đóng góp cho công tác định giá quyền sử dụng đất.
Nhận thấy tầm quan trọng của quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế
cùng với quá trình thực tế tìm hiểu tại Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản
Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam ( Vietinbank AMC)-
chi nhánh Hà Nội, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện công tác định giá quyền
sử dụng đất tại Công ty THHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân
hàng cổ phần Công Thương Việt Nam- chi nhánh Hà Nội” để nghiên cứu
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 2 Học viện Ngân hàng

Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như
các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do
đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị
của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên
khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy
định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.”
Ở Việt Nam, đất đai không thuộc sở hữu của riêng tổ chức, cá nhân nào
mà được quy định rõ ràng thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu.
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất
như sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng
Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nhưng vẫn cho các đối tượng được giao đất, cho thuê đất
được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền chuyển quyền sử
dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các nghĩa vụ đã thực
hiện với Nhà nước. Có thể thấy nhiều khái niệm về đất đai cũng như giá trị
quyền sử dụng đất được qui định rõ ràng trong luật nhưng khái niệm về quyền

chênh lệch. Có hai loại địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh
đát gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều
kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có
độ phì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là
khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang
lại. Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng
không mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai ( ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là
người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất
đai hay tiền thuê đất hàng năm).
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi
xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
mảnh đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra
mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với
đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của mảnh đất.
+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử
dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không
đầu tư một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Địa tô
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 6 Học viện Ngân hàng
chênh lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
mảnh đất đó. Vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư
hay thâm canh trên mảnh đất đó.
Sự khác biệt nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp
chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô.
Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về

Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện
quyền và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ sau:
Yếu tố cấu thành
địa tô
 Đơn giá
của một m
2
đất
 Diện tích
sử dụng
 Giá trị của
mảnh đất cần
định giá
Trong đó:
Giá của một
mảnh đất cần
định giá
= Diện tích đất sử dụng ( m
2
) x
Đơn giá trên một
m
2
đất ( đồng/
m
2
)
1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất

giá nó ngày càng trở nên cần thiết và được quan tâm hơn nhất là trong bối
cảnh kinh tế như hiện nay.
1.2.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá so sánh trực tiếp là việc định giá bằng cách so
sánh trực tiếp mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất trống tương tự nó đã được
bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là
giá thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã
tính đến các điều chỉnh. Đây là phương pháp được áp dụng phố biến trong
thực tế vì khi áp dụng phương pháp này, người định giá không phải tính toán
quá nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất trống trên thị trường để so sánh là
hoàn toàn có thể làm được. Do đó, những người không cần biết sâu về nghiệp
vụ định giá vẫn có thể ước lượng được giá trị của mảnh đất, chỉ cần họ có
nhiều mối quan hệ để thu thập nhiều thông tin thị trường có thể so sánh được.
Phương pháp định giá này dễ được các cơ quan Nhà nước công nhận vì
bằng chứng so sánh được đưa ra là chính xác và có độ tin cậy cao.
Yêu cầu: Khi áp dụng phương pháp này cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 9 Học viện Ngân hàng
- Định giá viên chỉ được tiến hành so sánh mảnh đất mục tiêu với các
mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng
một khu vực thị trường. Trường hợp khó khăn nếu không tìm được những
mảnh đất trong cùng khu vực thị trường thì định giá viên có thể mở rộng ra
các khu vực lân cận có điều kiện tương tự vùng có mảnh đất mục tiêu.
- Chỉ so sánh với các giao dịch được tiến hành trong thời gian sát với
thời gian định giá, thường là cách thời điểm định giá không quá 1 năm. Vì giá
cả đất đai sẽ luôn biến động theo thời gian.
- TĐV phải có đấy đủ các thông tin thị trường, có sự nhạy cảm với
những biến động của thị trường. Muốn vậy, TĐV cần phải không ngừng nâng
cao kinh nghiệm và trau dồi kĩ năng thu thập thông tin, phân tích thông tin từ

Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đều phải được thu thập từ
kết quả các cuộc giao dịch chuyển nhượng QSD đất thực tế trong điều kiện
bình thường ( tức là các bên tham giá giao dịch đều tự nguyện và có đầy đủ
thông tin về loại đất, không có tính đầu cơ, không bị ép buộc )
Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh
Tiến hành kiểm tra thửa đất, khu đất có thể so sánh, để xác định giá trị
thị trường của nó và đảm bảo rằng các thửa đất, khu đất này có thể so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
Lựa chọn một số thửa đất, khu đất có thể so sánh được có tính tương
đồng cao nhất ( khoảng năm tài sản, theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
ít nhất phải có ba tài sản)
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn) của
mỗi một thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá rồi tiến
hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm giá)
Giá trị ước tính của
thửa đất, khu đất
cần định giá
= Giá chuyển
nhượng QSD đất của
từng thửa đất, khu
± Mức điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 11 Học viện Ngân hàng
đất so sánh sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so

Điều kiện áp dụng:
Khi áp dụng phương pháp này, định giá viên cần thu thập thông tin về
những mảnh đất tương tự được bán trên thị trường, có thể so sánh được. Và
bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:
- Mảnh đất cần định giá phải có thị trường nghĩa là nó không phải mảnh
đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nó ra có thể tìm được những mảnh đất tương
tự nó.
- Thứ hai, không những tìm những mảnh đất tương tự mà định giá viên
còn phải tìm những giao dịch tương tự trên thị trường, những giao dịch đã
được thực hiện trong thời gian gian gần nhất từ 6 tháng đến 1 năm.
1.2.2.2. Phương pháp vốn hóa
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các dòng thu nhập
trong tương lai thành vốn ở hiện tại. Phương pháp này không áp dụng riêng lẻ
mà thường kết hợp với các phương pháp khác ( phương pháp so sánh)
Giá trị quyền sử dụng đất =
Phương pháp vốn hóa áp dụng để định giá các bất động sản tạo thu nhập
khi định giá viên biết được tỷ lệ vốn hóa hàng năm của mảnh đất.
Nội dung phương pháp
- Vốn hóa trực tiếp giá trị của đất:
Phương pháp này áp dụng để định giá mảnh đất trống khi không có sẵn
số liệu mua bán trên thị trường.
Các bước thực hiện:
+ Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của đất, xem công
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Thu nhập ròng trên đất
Tỷ lệ vốn hóa của đất
Khóa luận tốt nghiệp 13 Học viện Ngân hàng
trình hiện tại đã phù hợp với sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất chưa?
+ Bước 2: Tính thu nhập ròng từ mảnh đất, tính tỷ lệ phân bổ cho công
trình, tỷ lệ này chiếm bao nhiêu. Muốn xác định được tỷ lệ phân bổ cho công

trình phát triển, tính tỷ lệ chiết khấu phù hợp với rủi ro đi kèm.
+ Bước 3: Áp dụng tỷ lệ chiết khấu để tính ra giá trị hiện tại của các
dòng tiền rồng của dự án phát triển mảnh đất.
1.2.2.3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của
mảnh đất cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có, bằng cách
lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của mảnh đất ( tổng doanh thu)
trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản, hoàn
toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí phát sinh. Phần dư ra thể
hiện giá trị của mảnh đất.
Nội dung phương pháp
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất của sự án phát
triển dự kiến, có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa
phương, cung cầu về bất động sản tại thời điểm này, những qui định về xây
dựng và những hạn chế khác.
- Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Để ước tính tổng giá trị của quá trình phát triển, phải xem xét và dự đoán
xu thế giá cả của các tài sản tương tự mục đích sử dụng sự án phát triển dự kiến.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
+ Chi phí về thiết kế, quy hoạch theo mức độ phổ biến trên thị trường.
+ Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, cơ sở hạ tầng. Việc ước tính chi
phí này căn cứ vào suất đầu tư phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá.
+ Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo công trình.
+Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không phù hợp với nhu cầu phát triển
mới theo mặt bằng giá cả vào thời điểm thực hiện phá dỡ.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 15 Học viện Ngân hàng
+ Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất.
+ Lãi vay ngân hàng.

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 16 Học viện Ngân hàng
cơ sở định giá.
- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác định
được địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích công
trình xây dựng
- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng
- Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị của
QSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có,
từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước
Căn cứ vào qui mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạch
định giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công
việc cần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc.
Thu thập thông tin về cung- cầu đất đai, có thể so sánh được, xây dựng
đề cương của báo cáo định giá.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai
Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập
thông tin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công
trình kiến trúc , khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài: điện,
nước, giao thông, tuổi đời của công trình, trang thiết bị,
Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu
thập của các mảnh đất có thể so sánh được.
Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất
Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cần
định giá.
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạc.
Phân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất,
hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung- cầu trên

dụng đất và sử dụng kết quả định giá.
1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá quyền sử dụng đất
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 18 Học viện Ngân hàng
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất
nói riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể
như sau:
1.2.4.1. Nhân tố chủ quan
Trình độ, chuyên môn của cán bộ định giá
Định giá vốn là một lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực
khác nhau vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá phải có sự hiểu biết tới nhiều lĩnh vực
khác như xây dựng, phong thủy, Đặc biệt đối với định giá quyền sử dụng đất
do tính chất phức tạp của tài sản, TĐV cần có kinh nghiệm để có thể đưa ra
những ước tính, đánh giá phù hợp. Tuy nhiên, kinh nghiệm thì phải được tích lũy
qua quá trình làm việc thực tế cho nên không phải TĐV nào cũng có thể có
được. Nếu có nhiều kinh nghiệm cộng với nghiệp vụ chuyên môn tốt sẽ giúp xác
định một cách nhanh chóng, hợp lý giá trị tài sản cần định giá. Mặt khác, nếu
còn thiếu kinh nghiệm thì có thể gây ra nhiều sai sót, làm ảnh hưởng tiêu cực tới
độ tin cậy của kết quả định giá. Nhân tố con người trong định giá càng trở nên
quan trọng hơn khi có rất nhiều những ước tính trong quá trình định giá phải dựa
vào kinh nghiệm, phán đoán của mỗi TĐV. Bên cạnh đó, với cùng quy trình
được đưa ra không phải TĐV nào cũng có thể tiến hành thực hiện, áp dụng một
cách hiệu quả. Vì vậy, kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn của một TĐV ảnh
hưởng trực tiếp tới công tác định giá.
Quá trình thu thập thông tin
Trong định giá QSD đất, thu thập thông tin là một khâu vô cùng quan trọng
bởi nó ảnh hưởng trược tiếp đến việc tính toán ra giá trị của mảnh đất cần định
giá. Nếu có thể nắm bắt được hết các thông tin liên quan thì có thể đưa ra những
tính toán và lập luận hợp lý, chặt chẽ. Tuy nhiên, thông tin đa dạng và phong phú
vì vậy nhiều khi thẩm định viên còn chưa thể sàng lọc thông tin và kiểm tra tính

đó quyết định tới giá trị của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu:
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 20 Học viện Ngân hàng
kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh
đất là bao lâu, còn bao lâu.
Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước trong
khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo qui định trong chính sách
và pháp luật về đất đai
Đặc điểm vật lý:
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động
trực tiếp tới khả năng sinh lời của đất. Bao gồm các yếu tố:
- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất
đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận
tiện thì càng có khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, qui mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
- Cảnh quan, môi trường xung quanh của mảnh đất.
- Các yếu tố khác: TĐV cần quan tâm đến những yếu tố khác cũng như
tác động đến giá trị của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử
của đất.v.v Các yếu tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v.cũng ảnh hưởng không
nhỏ đến giá trị quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của thị trường bất động sản
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thị trường đất đai, bất động sản. Người định giá phải luôn
nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển của nền kinh
tế để có những nhận định chính xác về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai
từ đó có thể định giá QSD đất một cách hợp lý.
Thêm vào đó, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường bất động sản sẽ
là cơ sở quan trọng để thông tin trên thị trường được minh bạch, rõ ràng, giúp

tạo có ảnh hưởng trực tiếp nhất. Với sự phát triển của quá trình đào tạo mới
có thể cung cấp cho ngành định giá nguồn nhân lực chất lượng cao, chuyên
nghiệp. Thông qua việc tác động đến đội ngũ TĐV, hệ thống đào tạo tất yếu
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 22 Học viện Ngân hàng
sẽ ảnh hưởng tới công tác định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng.
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 23 Học viện Ngân hàng
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ VIETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh
Hà Nội
- Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (VietinBank
AMC) là Công ty con trực thuộc Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
được thành lập từ tháng 7/2000. Là đơn vị đầu tiên trong cả nước hoạt động
trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, là Công ty Quản lý nợ và Khai
thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại được thành lập sớm nhất theo
đề án ban đầu của Ngân hàng Nhà Nước để xử lý tài sản trong vụ án Epco -
Minh Phụng. Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội là một chi nhánh của
Vietinbank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ kinh doanh của
Vietinbank AMC.
- Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo QĐ 169/NQ-
HĐQT-NHCT ngày 28/04/2012 của Hội đồng quản trị Ngân hàng Công
Thương Việt Nam và có trụ sở tại số 126 Đội Cấn- Ba Đình- Hà Nội.
- Hiện tại VietinBank AMC nói chung và chi nhánh Hà Nội nói riêng đã
triển khai phát triển mạng lưới và mở rộng các nghiệp vụ: định giá tài sản;
tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản; mua bán nợ; bán đấu giá tài sản; cho thuê tài
sản; quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm, .

- Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay.
VietinBank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính:
Định giá tài sản
Tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản
Mua bán nợ
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Khóa luận tốt nghiệp 25 Học viện Ngân hàng
Bán đấu giá tài sản
Cho thuê tài sản
Quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm
VietinBank AMC đã thành lập và đưa vào hoạt động Trung tâm xử lý tài
sản bảo đảm VietinBank AMC với mục đích làm đầu mối để thực hiện đầy đủ
các nghiệp vụ trên.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội
Trong đó:
- Ban giám đốc: 1 giám đốc, 2 phó giám đốc
- Phòng thẩm định: 01 trưởng phòng, 02 phó phòng, 16 nhân viên
- Phòng kinh doanh: 02 nhân viên
- Phòng kế toán- hành chính: 03 nhân viên
2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC chi nhánh
Hà Nội
Vietinbak AMC chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm
2012. Từ khi thành lập tới nay, Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội đã đạt
được những kết quả kinh doanh đáng khích lệ. Các khoản vay có giá trị tài
sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên ở các chi nhánh Ngân hàng Công thương
thuộc địa phận Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều qua định giá tại
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội. Với sự tham gia của Vietinbank AMC
Đàm Lê Quỳnh Anh Lớp: TCDNC – K12
Ban giám đốc
Phòng thẩm định Phòng kinh doanh