Chuyên đề thực tập
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam hiện nay là một nền kinh tế trẻ, năng động và hội nhập mạnh mẽ với
các nền kinh tế khác trong khu vực cũng như trên toàn thế giới. Các nhà đầu tư
nước ngoài, với tiềm lực vốn mạnh mẽ, đánh giá cao cơ hội đầu tư tại Việt Nam với
rất nhiều ưu điểm như là một nền kinh tế mới nổi, cơ hội phát triển lớn, tỷ lệ dân số
trong độ tuổi lao động lớn, điều kiện chính trị và xã hội khá ổn định… Các nhà đầu
tư trong nước cũng nhận định được đây là thời điểm rất tốt để đầu tư phát triển
trong nước. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nội địa thường bị hạn chế về nguồn vốn cũng
như khả năng huy động vốn đầu tư. Vấn đề này càng đặc biệt khó khăn đối với các
doanh nghiệp tư nhân, các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ. Trong bối cảnh đó
thì nguồn vốn vay từ ngân hàng đang là kênh huy động vốn hiệu quả mà rất nhiều
doanh nghiệp cũng như tư nhân đặc biệt chú trọng.
Hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đã phát triển khá hoàn thiện và đúng vao trị
là cầu nối lưu thông vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội. Tuy
nhiên, nguyên tắc hoạt động chung tại các ngân hàng là an toàn và lợi nhuận. Để
đảm bảo được hai nguyên tắc này, các ngân hàng luôn đặt ra quy trình hoạt động
cũng như những quy định bắt buộc đối với tất cả các hoạt động tín dụng. Cụ thể,
trong hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thường đòi hỏi các khách hàng
phải có tài sản đảm bảo. Các tài sản đảm bảo thường rất đa dạng, tùy thuộc vào tình
hình cụ thể của khách hàng và quy chế của ngân hàng nhưng tài sản đảm bảo
thường là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản làm tài sản
đảm bảo để xác định giá trị khoản vay và mức độ rủi ro khi tiến hành cho vay. Do
đó, có thể nói hoạt động định giá của ngân hàng đóng vai trị quan trọng trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng. Hiệu quả của công tác định giá sẽ quyết định khả
năng cho vay và giá trị khoản vay . Tuy nhiên, một hoạt động định giá như thế nào
là hiệu quả thì vẫn chưa có một quy thống nhất quy định cho điều này.
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
1
Chuyên đề thực tập

Chuyên đề thực tập
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình hoàn thành đề tài, các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:
• Phương pháp duy vật biện chứng.
• Phương pháp thống kê khoa học.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp.
• Phương pháp điều tra thu thập số liệu.
• Phương pháp so sánh…
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu
tư và Phất triển Việt Nam
Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất
động sản thế chấp tại ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
3
Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Thế chấp và vai trò của thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
1.1.1. Thế chấp
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng có 3 hình thức đảm bảo tiền vay là:
Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh.
Điều 326 Bộ luật dân sự quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Khoản 1, điều 432 quy định “Thế chấp tài sản là việc một bên dựng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản,

đáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể.
Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ
sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồn
vốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanh
toán cho ngân hàng sẽ được nâng cao.
Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng
không thanh tốn toàn bộ hay một phần khoản nợ. Khi đã hết hạn thanh toán mà
khách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì
ngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết
với khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và
các chi phí liên quan.
1.1.3. Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên
nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá
quý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
5
Chuyên đề thực tập
nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài
sản trên đất.
Điều 181 luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được. Do đó, bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất mà chỉ có thể
tồn tại, sử dụng trong trạng thái không tách rời với đất đai. Đất đai và những vật thể
này phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo
lường nhất định.
Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu
về mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản.
1.2. Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp

liệu thông tin về tài sản bao gồm các thông tin về đặc điểm, nguồn gốc, tình trạng
hoạt động, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự tồn tại của tài sản. Việc có thể thu
thập, lưu trữ và phân tích các thông tin này đòi hỏi người định giá phải có vốn kiến
thức sâu rộng, phải đầu tư thời gian, công sức làm việc hết sức nghiêm túc. Đây
chính là khái cạnh khoa học của công tác định giá.
Tuy nhiên, để có thể hoàn thiện công tác định giá thì người định giá phải biết
khéo léo kết hợp các yếu tố riêng rẽ đó thành một chuỗi thông tin thống nhất, phải
phân tích được tác động qua lại của các yếu tố và tác động lên giá trị của tài sản
định giá. Từ đó, bằng cái nhìn chủ quan của mình, người định giá trình bầy quan
điểm định giá dưới dạng tính toán về tài sản định giá. Vì mang tính chủ quan nên để
công tác định giá đạt hiệu quả tốt nhất thì người định giá phải đưa ra nhận định chủ
quan trong điều kiện khách quan nhất. Điều này đòi hỏi người định giá phải rất
nghệ thuật và giàu kinh nghiệm khi tiến hành công tác định giá.
Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp nói riêng và định giá bất động sản nói chung
đều là trường hợp nhỏ của hoạt động định giá tài sản. Nhìn chung, chúng đều dựa
trên nguyên tắc chung của công tác định giá tài sản. Để có thể hiểu rõ về định giá
bất động sản thế chấp, ta tiến hành tìm hiểu về định giá bất động sản.
Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
7
Chuyên đề thực tập
thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo
qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp
luật.

mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, để có thể đánh giá
đúng đắn về “sự đảm” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động sản
thế chấp.
Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn và
giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấp
tài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản. Ngân hàng sẽ tiến
hành xác định giá trị thực tế của bất động thế chấp, khả năng thanh khoản, các vấn
đề liên quan đến bất động sản thế chấp… thông qua hoạt động định giá để đi tới
quyết định có cho vay hay không, nếu cho vay thì sẽ cho vay bao nhiêu để có thể
đạt lợi ích cao nhất cho ngân hàng.
Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xác
định chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay. Đồng thời, điều này
làm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín
dụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo.
Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoản
vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngân
hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng tới hoạt
động cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với khách
hàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng.
Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tế
thì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng. Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ
bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời. Ngân hàng khi
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
9
Chuyên đề thực tập
đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trị
thực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan.
Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơn
các loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượn tài sản đảm bảo cho các
khoản vay của ngân hàng. Công tác định giá bất động sản theo đó sẽ ảnh hưởng tới

của bất động sản để có thể ước tính giá trị bất động sản tốt nhất.
• Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất
động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tới
cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và
tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có
các yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc
tính của bất động sản khác. Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánh
trong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản.
Giá của bất động sản phải được xác định vào thời điểm cân bằng cầu và phải
dự báo được các nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản trên thị trường.
• Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó.
Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
bao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường. Bản thân các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị của bất động sản cũng luôn luôn biến đổi. Do đó, khi định giá
phải xác định rõ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động
sản, phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
• Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
11
Chuyên đề thực tập
Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đến

Chuyên đề thực tập
• Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trị
bất động sản đó. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi
theo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả
nhất.
• Nguyên tắc phù hợp
Bất động sản cần phải duy trì các đặc tính phù hợp với môi trường, cơ sở hạ
tầng, quần thể bất động sản xung quanh; tập quán và quan niệm sử dụng bất động
sản nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sử dụng hiệu quả nhất. Do đó, biện
pháp định giá phải phân tích xem liệu bất động sản đó có đảm bảo yếu tố phù hợp
khi xác định giá trị của bất động sản.
• Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh
quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận. Tuy
nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên
tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông
thường. Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bất
động sản. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệt
nhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản.
Ngoài ra, bất động sản có tính thay thế lẫn nhau nên các nhà đầu tư có thể
chuyển đổi từ hình thức bất động sản này sang hình thức bất động sản, từ thị trường
này sang thị trường khác kéo theo ảnh hưởng về giá bất động sản.
• Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản chịu sự tác động của các
yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng
hoặc giảm giá trị của bất động sản. Nếu bất động sản có giá trị thấp được xây dựng

1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thương mại
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
14
Chuyên đề thực tập
Có 5phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản. Năm phương
pháp đó bao gồm:
• Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trường của các bất
động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá.
• Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất
+ giá trị còn lại của tài sản trên đất.
• Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển – chi phí
đầu tư phát triển.
• Phương pháp đầu tư ( thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia
cho lãi suất vốn.
• Phương pháp lợi nhuận: dựa vào ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng
bất động sản – các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.
Tuy nhiên, với đặc thù là một tổ chức tài chính tín dụng, các ngân hàng thương
mại khi tiến hành hoạt động định giá bất động sản thế chấp thường chỉ áp dụng ba
phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương
pháp vốn hóa.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• Khái niệm và ý nghĩa
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bất động
sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản
cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm định giá hoặc trong khoảng
thời gian ngắn nhằm xác định giá trị của bất động sản mục tiêu.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở: giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so

môn cao, có kinh nghiệm trong hoạt động tìm hiểu và phân tích thị trường. Người
định giá trước tiên phải am hiểu thị trường bất động sản bao gồm các yếu tố cung
cầu trên thị trường, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng như
nhậy cảm với xu hướng biến động của thị trường bất động sản. Thông qua đó,
người định giá mới đánh giá chính xác giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu.
- Phương pháp chỉ áp dụng khi thị trường có tính ổn định tương đối. Nếu thị
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
16
Chuyên đề thực tập
trường bất ổn hoặc tính ổn định không cao thì kết quả định giá sẽ không đáng tin
cậy dự các bất động sản so sánh có tính tương đồng cao.
•
Các bước tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, cho
thuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu. Nhưng trên
thực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ có
thể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau. Người định
giá cần phải phân tích các yếu tố giống và khác nhau của bất động sản mục tiêu và
bất động sản so sánh để điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để
thực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo những
bước sau:
- Bước 1: Thu thập thông tin
Người định gía cần phải tiến hành tìm kiếm thông tin về các bất động sản
được bán, rao bán, niêm yết trong thời gian gần với thời điểm định giá mà có thể
tiến hành so sánh được. Thông tin thu thập bao gồm thông tin về vị trí, điều kiện,
quy mô, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng… Các thông tin này phải đảm báo
chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng thực tế.
- Bước 2: Kiểm tra bất động sản
Phải tiến hành kiểm tra các bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản
mục tiêu, xác định giá trị và các yếu tố của bất động sản so sánh.

- Nhóm yếu tố về hình dáng, mặt bằng của bất động sản: hình dáng, kích
thước của bất động sản thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của bất động sản. Đây là
yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến công năng, tính hữu dụng của bất động sản nên ảnh
hưởng đến khả năng khai thác bất động sản. Những bất động sản có kích thước hình
dáng lý tưởng sẽ có công năng tốt hơn và có giá trị cao hơn những bất động sản có
hình dáng không hợp chuẩn.
- Nhóm yếu tố về vị trí và địa điểm của bất động sản: Vị trí, địa điểm của bất
động sản thể hiện khả năng tiếp cận bất động sản thuận lợi hay không thuận lợi dẫn
đến nâng cao hay hạ tháp giá trị của bất động sản. Ngoài ra, vị trí của bất động sản
cũng phản ánh môi trường tự nhiê, môi trường xã hội xung quanh bất động cần định
giá. Tùy vào mục đích khai thác bất động sản mà giá trị của bất động sản mục tiêu
được nâng cao hay hạ thấp.
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
18
Chuyên đề thực tập
- Nhóm yếu tố về đặc điểm pháp lý: yếu tố pháp lý của bất động sản thể hiện
thông qua các quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản trên đất. Cần điều chỉnh giá trị bất động sản khi có các yếu tố bất lợi về
mặt pháp lý như bất động sản không phải do người tiến hành thế chấp đứng tên, bất
động sản là sở hữu chung, bất động sản có tranh chấp hoặc đang nằm trong giới hạn
quy hoạch, thay đổi quy hoạch.
- Nhóm yếu tố về kết cấu công trình bất động sản: đây là các yếu tố mang tính
kỹ thuật của bất động sản bao gồm các thông số về số tầng, vật liệu xây dựng, quy
mô công trình, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật và tiện nghi nội
thất, mỹ thuật và kiến trúc…
- Nhóm yếu tố về điều kiện thị trường: yếu tố thị trường là yếu tố bên ngoài
của bất động sản nhưng có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản cần thiết phải
điều chỉnh khi định giá bất động sản. Việc điều chỉnh các yếu tố thị trường bao gồm
yếu tố về tình hình kinh tế tại thời điểm định giá, điều kiện giao dịch bất động sản,
phương thức và thời điểm thanh toán bất động sản.

- Khi điều chỉnh một yếu tố nào đó thì cố định các yếu tố còn lại
- Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt, quá chi tiết.
- Mỗi sự điều chỉnh nên có chứng cứ thị trường để bảo vệ hoặc chứng minh
cho sự điều chỉnh đó.
- Luôn đặt câu hỏi: Những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khác
nhau giữa hai bất động sản.
•
Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh
Có hai phương pháp xác định hệ số điều chỉnh:
- Phương pháp định lượng: đây là phương pháp định giá dựa trên việc so sánh
từng cặp yếu tố khác biệt trong khi giả sử các yếu tố còn lại tương đồng để lượng
hóa sự khác biệt của từng yếu tố. Có thể sử dụng công cụ thống kê, phân tích xu thế,
phân tích chi phí.
- Phương pháp phân tích định tính: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
phân nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem những yếu tố nào tốt hơn, những
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
20
Chuyên đề thực tập
yếu tố nào là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn.
•
Phạm vi áp dụng
Phương pháp được sử dụng trong các trường hợp định giá các bất động sản sau:
- Các bất động sản có tính đồng nhất: nhà ở riêng biệt, căn hộ chung cư, các
nhà dãy xây dựng cùng kiểu cách, các phân xưởng, các nhóm văn phòng, cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống.
Phương pháp có thể được sử dụng định giá cho nhiều mục đích khác nhau như:
mua bán, chuyển nhượng, đánh thuế của Nhà nước, góp vốn liên doanh, thế chấp,
bảo lãnh, phân chia tài sản, cho thuê bất động sản giữa các chủ thể tham gia vào các
giao dịch.…
•

công trình tương tự như một vật thay thế.
Cơ sở của phương pháp chi phí là giá trị của bất động sản được tính bằng
tổng chi phí để có địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạo công trình
trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Ý nghĩa: Với phần lớn các bất động sản có bằng chứng thị trường đã chỉ ra
rằng việc áp dụng phương pháp chi phí là không phù hợp. Nhưng nó rất có ý nghĩa
đối với các bất động sản không có thị trường, hiếm khi được giao dịch trên thị
trường, được tạo lập để phục vụ cho những mục đích riêng biệt. Phương pháp được
sử dụng khi cần định giá các bất động sản mới (ít hao mòn) sẽ cho kết quả tốt nhất.
•
Các bước định giá bằng phương pháp chi phí
Định giá bằng phương pháp chi phí nhìn chung có 7 bước:
- Bước 1:
Ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản mục tiêu định giá.
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
22
Chuyên đề thực tập
Coi mảnh đất là trống để sẵn sàng cho sử dụng cao nhất tốt nhất. Giả thiết giá
trị của công trình đang sử dụng là cao nhất tốt nhất (để đảm bảo giá trị kinh tế,
nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại).
- Bước 2:
Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc để thay thế
những công trình xây dựng hiện tại có trên mảnh đất. Để ước tính chính xác tất cả chi
phí xây dựng mới hoặc chi phí thay thế, người định giá cần phải tìm hiểu về thiết kế
xây dựng, các giấy tờ khác như bản vẽ thiết kế, hóa đơn mua nguyên vật liệu, văn bản
hoàn công Nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.
- Bước 3:
Ước tính giá trị tổng giảm giá tích lũy của các cơng trình xây
dựng hiện có trên mảnh đất. Sự giảm giá được chia làm 3 loại: giảm giá tự
nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng, giảm giá do lỗi thời bên ngoài.

xem xét, phân tích và lựa chọn phương pháp thích hợp.
- Xác định giảm giá tích lũy
+ Giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị vì bất kỳ một lí do nào, tạo ra sự khác
biệt giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một công trình với giá trị thị
trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá.
+ Nguyên nhân của giảm giá tích lũy bao gồm giảm giá do lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài.
+ Các phương pháp tính giảm giá tích lũy: tính theo tuổi công trình, theo
phương pháp kĩ thuật
,
phương pháp rút ra từ thị trường.
•
Hạn chế của phương pháp
- Do phương pháp chi phí dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có hạn chế
như phương pháp so sánh như: giá trị của các bất động sản so sánh là của quá khứ,
chỉ áp dụng được trong điều kiện thị trường ít biến động…
Nguyễn Hải Yến Quản lý địa chính 49
24
Chuyên đề thực tập
- Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo nên giá trị. Khi công
trình không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất thì phần giảm giá rất khó ước
lượng nên tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ bất
động sản.
- Việc tính tổng giảm tích lũy có thể trở lên rất chủ quan và khó thực hiện do
những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng như không có phương
pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá tích lũy.
- Người thẩm định giá phải thông thạo các kĩ thuật xây dựng và phải có đủ
kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,
không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít được chấp