Nguyễn Văn Tùng
Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước
nhu cầu phát triển đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự
phát triển ngày càng đầy đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội
nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều
yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp
theo kịpsự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm
gần đây chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp
phần xây dựng thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng
sâurộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài
chính trongnước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị
trường bất động sảnlà một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng
tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới,
thị trường bất động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu,
1
Nguyễn Văn Tùng
đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị
trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu
hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển
cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấnđề cần thiết.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế
giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề
tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt
động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp
luật đất đai vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ

các ngân hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng
trả nợ.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng
tất cả mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân
hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp
đổ và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ
4
Nguyễn Văn Tùng
tung: sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài
sản và làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình
thành trong thời điểm bùng nổ được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến
động từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động
đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính
và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế
giới, trong đó có Việt Nam (VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần
này là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người
dân khi mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một
thời gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi
suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay
mượnthì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao
thì thị trường giậm chân,người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống
thấp.
5
Nguyễn Văn Tùng
Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị
trường bất động

Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm
MBS là vô cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát
thông thường của chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng
tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên cạnh đó,
bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng
thànhMBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc
cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ của người vay
7
Nguyễn Văn Tùng
Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất
nhộn nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ
xô đi muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này
ngày càng tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các
khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từcác
công ty khác. Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn
cao bởi vì cho tớitrước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có
dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họđược trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm
từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này khiếncho các công ty bán
bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường,
bấtchấp khả năng đảm bảo của mình.
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất
động sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn
năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn
đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn
sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì
họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một
bong bóng đã thành hình trongthị trường bất động sản.
Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất
động sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở
8

hàng, bảo hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ
và giá hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu.
Chính điều đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng
mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng
diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa
cơ bản giảm nhanh chóng. Đồng AUD đã mất giá30% trong 2 tháng gần đây
so với USD. Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của
các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc thu hút lượng tiền
thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi
suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền
10
Nguyễn Văn Tùng
này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn. Giá chứng
khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần
đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ
nặng. Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống
tài chính Úc không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những
hành động mạnh và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơbản 100 bps (1%) xuống
6% và cam kết bơm hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như camkết bảo
đảm thanh toán cho các ngân hàng. Và như vậy tình hình tài chính nước Úc
cũng đang lâm vào suy thoái.
Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock,
Bradford &Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp.
Đối với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp
hơn, chủ yếu do sự liên thông chặt chẽ giữa các thịtrường tài chính lớn. Do
sự phát tán rủi ro tín dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bấtđộng
sản của Mỹ và Anh Quốc nên các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu
cũng bị ảnh hưởngnặng nề. Phản ứng domino xảy ra khi thị trường tín dụng
liên ngân hàng bị khủng hoảng và lànsóng bán tháo chứng khoán toàn cầu.
Ngân hàng Fortis của Bỉ bị quốc hữu hóa không phải docho vay dưới chuẩn

chứng khoán. Nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào sẽ làm giảm
giá chứng khoán của Việt Nam.
Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng
đến xuất khẩu
của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh
hưởng.
Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua
có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước
khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra.
13
Nguyễn Văn Tùng
Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu
hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình
sắp tới thế nào. Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn
cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng
do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi
tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sáchcủa nhà nước
chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị
trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị
trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với
giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất
tăng đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong
việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít
nhất là trong ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ
không bán được, coi như là trong ngắn hạn.
Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như
là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công
ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ
đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá
sản. Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ

trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân hàng thuộc các quốc gia mà
chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn. Hiện nay,82% số tiền dự trữ
ngoại hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân hàng trung ương của các
16
Nguyễn Văn Tùng
quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài chính quốc tế; 18% còn
lại gửi đầu tư các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là các tổ chức có
mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc nhấn mạnh: Chúng ta
không có quan hệ với những ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua tại
Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ không tác động đến
hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang
nằm trong tầm kiểm
soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.
Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ lệ tăng bội chi
ngân sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động.
Một trong các yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng
trong năm 2008-2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất khẩu chính của VN,
đang có xu hướng giảm trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối
mặt với các vấn đề về lạm phát, giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm
sút.
17
Nguyễn Văn Tùng
Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá bất động
sản đã xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây
khó khăn cho hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá
bất động sản ở VN đã bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi vàmức độ giảm
cũng mạnh hơn ở Mỹ, nhưng tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì
nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người
ta cho vay hoặc là chothế chấp bấy nhiêu. Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng

20
Nguyễn Văn Tùng
trường chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự
thay đổi, vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một
cách chóng mặt, tác động thể hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia thị
trường bất động sản. Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở
hữu một bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước
khi gái leo thang. Một số người có khả năng tài chính nhanh chân thự chiện
giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên để kiếm lời. Và như thế cho thấy, sự tác
động qua lại giữa các thị trường với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm của thị
trường này và gia tăng của thị trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất động
sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có khi
ngược chiều do chịu nhiều tác động của yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng
khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và
mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này
phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư VN.
Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so
với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại
rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm
2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại
Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ
nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình
21
Nguyễn Văn Tùng
thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại
đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế,
hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50%
của70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của
ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường
dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử

trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua
bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho
23
Nguyễn Văn Tùng
người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ
giữa thị trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của
ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ
điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi
chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ thế giới, giám sát chặt chẽ
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp trên
thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân
hàng và cho nền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất
động sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở
nhiều văn bản khác nhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm
24
Nguyễn Văn Tùng
2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướng dẫn thi hành
khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến
thị trường bất động sản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định
của pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy
mới thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với
nhau.