i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHAN VĂN THÀNH
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN
HUYỆN HẢI HÀ - TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
iii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Khoa sau đại học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng
nghiệp, cơ quan và gia đình.
Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo
PGS. TS. Đỗ Thị Lan người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi
trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo
trong khoa Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ hoàn thiện bản luận
văn này.
Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn
bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã
quan tâm động viên
tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn Phan Văn Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1.1.4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 20
1.1.4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 21
1.1.4.5. Nguyên tắc cạnh tranh 21
1.1.4.6. Nguyên tắc đóng góp 21
1.1.4.7. Nguyên tắc biến động 21
1.1.4.8. Nguyên tắc hòa hợp 22
1.1.4.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 22
1.1.5. Các phương pháp định giá đất 23
1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 23
1.1.5.2. Phương pháp thu nhập 23
1.1.5.3. Phương pháp chiết trừ 24
1.1.5.4. Phương pháp thặng dư 25
1.1.5.5. Phương pháp chi phí 25
1.2. Cơ sở pháp lý 26
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên v

1.3. Kết quả nghiên cứu về giá đất trên thế giới 27
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới 27
1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 29
1.3.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 34
1.3.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới 34
1.3.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 36
1.3.4. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 38
1.3.5. Xu thế biến động giá đất ở huyện Hải Hà 40
1.4. Đánh giá chung về tình hình biến động giá đất 41
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên vi

3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 70
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 71
3.4.2.1. Biến động giá đất vị trí đường phố I và một số yếu tố ảnh hưởng 71
3.4.2.2. Biến động giá đất vị trí đường phố II và một số yếu tố ảnh hưởng 74
3.4.2.3. Biến động giá đất vị trí đường phố III và một số yếu tố ảnh hưởng 77
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 79
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 80
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 81
3.4.6. Ảnh hưởng của đô thị hóa và quá trình phát triển đầu tư cơ sở hạ tầng đến
giá đất 83
3.4.7. Ảnh hưởng thu nhập của người dân đến giá đất 84
3.5. Đề xuất một số giải pháp 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1. Kết luận 87
2. Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1.

BĐS
: Bất động sản
12.
HĐND
: Hội đồng nhân dân
13.
KH
: Kế hoạch
14.
VT
: Vị trí
15.
VNĐ
: Việt Nam Đồng
16.
QH
: Quy hoạch
17.
BCĐ
: Ban chỉ đạo
18.
TĐT
: Tổng điều tra
19.
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
20.
XDCB
: Xây dựng cơ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1: Đồ thị cung và cầu đất đai 10
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 12
Hình 4.1: Biểu đồ diện tích đã cấp giấy CNQSD đất 62
Hình 4.2. Thống kê các trường hợp cấp GCN QSD đất ở theo từng loại trên
địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 63
Hình 4.3. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các vị trí đường phố I 73
Hình 4.4. Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố II 76
Hình 4.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 78
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình phát triển xã hội loài người gắn với tiến trình sử dụng đất của
con người. Đất đai luôn là yếu tố duy nhất của sự sống vì nếu không có đất
sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con người. Sự phát
triển xã hội, quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố
nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công

Giải quyết hợp lý các vấn đề về công tác quản lý thị trường QSDĐ tạo
điều kiện cho việc khắc phục những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất,
loại bỏ hoàn toàn thị trường không chính thức, thực hiện đúng nghị quyết
đại hội Đảng IX: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản bao
gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật" đặc biệt là thị trường QSDĐ ở
nước ta hiện nay là một vấn đề mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn cần được
nghiên cứu nhiều hơn nữa.
Hải Hà là một huyện miền núi nằm ở phía Đông của tỉnh Quảng Ninh,
với diện tích tự nhiên rộng 51.393,17 ha, có đường biên giới giáp với nước
Trung Quốc, có vị trí thuận lợi, góp phần trong chiến lược phát triển kinh tế
xã hội của tỉnh Quảng Ninh. Huyện Hải Hà nằm trên đường quốc lộ 18A, là
tuyến đường giao thông liên hệ giữa các vùng miền giao lưu buôn bán hàng
hóa qua Cửa khẩu quốc tế Móng Cái với nước bạn Trung Quốc. Trong những
năm gần đây, tại các xã thuộc huyện Hải Hà có tốc độ đô thị hóa vẫn còn
chậm; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư,
khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc
mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách,
pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên đồng thời được sự đồng ý của khoa Tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 3

nguyên và Môi trường - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của cô giáo, PGS.TS. Đỗ Thị Lan - giảng viên trường Đại học


4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản
hoá. Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất
đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời
điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền
sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của
đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô
giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các
phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những
giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa
những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi
tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất
đai, 2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.

tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất
và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
QSDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 6

thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh
tế giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được
Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành
trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là
“giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và
giá đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong
khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước.
Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây
ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa
nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế
chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu
cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ
cung- cầu và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế
Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6].
1.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá
trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh
nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là
do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 8

nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh
lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô
chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của
đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối
với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu

tạo tiền đề cho giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì
số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà
tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền
kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không
phân biệt ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp. (Lê Phương Thảo, 2007).[5].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

Giá đất
=
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
P
0
Q

D
0Q
1S

O

P

dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có
nhà để ở.
Theo hình 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D
1
, điểm
cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống
từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai
không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có
thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện
phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy,
cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa
phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để
điều hoà
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho
chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ
Số lượng đất đai

D1
S
G
G1
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 13

thuộc vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho
phát triển kinh tế - xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa
các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là
một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai
2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai
2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo,
2007)[5].
1.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1.3.1. Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh,
có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất
đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất

thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính
cũng có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên
quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với
đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình
độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh
hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối
với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín
diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 15

nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và

được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 16

thay đổi và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia
ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới,
nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế
của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này
càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia
này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao
cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu
đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập
nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và
lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó
ngày càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất
rớt theo. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [6]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính
sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để