Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGUYỄN TRIỀU DƢƠNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN
KHU VỰC BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN
THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn này là công trình nghiên cứu cá nhân
thực sự; đƣợc thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và
dƣới sự hƣớng dẫn khoa học của PGS.TS Nguyễn Thế Phán.
Các số liệu và những kết quả tính toán trong luận văn là trung thực, đƣợc
đƣa ra xuất phát từ nghiên cứu thực tiễn và kinh nghiệm.
Một lần nữa tôi xin đƣợc khẳng định về sự trung thực của lời cam đoan trên.

Học viên
Nguyễn Triều Dƣơng


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 3
4. Những đóng góp khoa học của luận văn 4
5. Kết cấu luận văn 4
Chƣơng 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 5
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản 5
1.1.1. Khái niệm bất động sản 5
1.1.2. Khái niệm định giá bất động sản 6
1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản 7
1.1.4. Các phƣơng pháp định giá bất động sản 7

2.4.2. Nhóm hệ thống các chỉ tiêu liên quan đến BĐS phản ánh các
yếu tố ảnh hƣởng đến kết quả định giá BĐS thế chấp 39
Chƣơng 3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC BẮC KẠN -
THÁI NGUYÊN 40
3.1. Một số nét cơ bản về chi nhánh nhpt khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 40
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 40
3.1.2. Đánh giá chung về những điều kiện có ảnh hƣởng đển chất
lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp của Chi nhánh 45
3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh
NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.2.1. Khái quát về công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh
NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 47
3.2.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp 56
3.3. Đánh giá chung về công tác định giá bất động sản thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 73
3.3.1. Những ƣu điểm 73
3.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân 75
3.3.3. Vấn đề đặt ra trong định giá BĐS thế chấp tại Chi nhánh 80
Chƣơng 4. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NHPT KHU VỰC
BẮC KẠN - THÁI NGUYÊN 82
4.1. Định hƣớng phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại chi
nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên 82
4.2. Các giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp


CHỮ VIẾT TẮT
NỘI DUNG
BĐS
Bất động sản
BĐSTC
Bất động sản thế chấp
CBTD
Cán bộ tín dụng
Chi nhánh
CN NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
NHPT
Ngân hàng phát triển
NSNN
Ngân sách Nhà nƣớc
NHTM
Ngân hàng thƣơng mại
NVĐG
Nhân viên định giá
TDĐT
Tín dụng đầu tƣ
TCTD
Tổ chức tín dụng
UBND
Ủy ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Sự phát triển của hệ thống Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho sự phát
triển của nền kinh tế. Với một nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam đang trong
quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc và tham gia vào
quá trình hội nhập thế giới thì việc xây dựng một hệ thống Ngân hàng phát
triển bền vững là một yếu tố luôn đƣợc quan tâm và là mục tiêu cần đƣợc thực
hiện trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc. Yếu tố tạo nên sự bền
vững ấy là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song
song nhƣng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động Ngân hàng là hoạt động chứa đựng
nhiều rủi ro nhất. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau có thể
dẫn tới sự sụp đổ của một Ngân hàng. Vì vậy yêu cầu hạn chế rủi ro là một trong
những yêu cầu không thể thiếu trong hoạt động không chỉ từ phía các Ngân hàng
mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp để hạn chế rủi ro của tất
cả các Ngân hàng là cho vay có tài sản bảo đảm, mà chủ yếu là bất động sản.
Hệ thống Ngân hàng phát triển Việt Nam là ngân hàng của Chính phủ
thực hiện chính sách tín dụng ƣu đãi đầu tƣ và tín dụng xuất khẩu của Nhà
nƣớc. Các hoạt động cho vay của NHPT có đặc thù là không vì mục đích lợi
nhuận, đối tƣợng cho vay chủ yếu tập trung vào các dự án an sinh xã hội, các
dự án thuộc đối tƣợng khuyến khích ƣu đãi đầu tƣ nhằm xây dựng cơ sở hạ
tầng, tạo ra cơ sở vật chất, tài sản cố định góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
xã hội. Các loại hình dự án này thƣờng có tổng mức đầu tƣ lớn, thời gian vay
vốn dài, mức vốn cho vay lớn, rủi ro tín dụng cao trong khi lãi suất cho vay
thấp do đƣợc hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng ƣu đãi đầu tƣ của Nhà nƣớc. Do vậy
yêu cầu về bảo toàn vốn và phát triển bền vững là yêu cầu hàng đầu trong hoạt
động cho vay của NHPT. Cũng từ tính chất của các dự án thuộc đối tƣợng vay


Xuất phát từ những lý do trên, tác giả chọn đề tài: ‘‘Hoàn thiện công tác Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn -
Thái Nguyên" làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác định giá bất động sản thế
chấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng nói chung, thực trạng công tác
định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh NHPT khu vực Bắc Kạn - Thái
Nguyên nhằm nghiên cứu và đề xuất các giải pháp cơ bản hoàn thiện và nâng
cao chất lƣợng định giá tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt
động tín dụng của Chi nhánh một cách có hiệu quả. Thực hiện mục tiêu quản
lý tín dụng an toàn, hiệu quả, phát triển bền vững Ngân hàng phát triển.
2.2. Nhiệm vụ cụ thể
Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến hoạt động định giá bất động sản, định giá bất động sản thế chấp.
Nghiên cứu về các quy định, quy trình và thực tế công tác định giá đối
với các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trong hệ thống NHPT nói
chung và tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên nói riêng;
Đánh giá thực trạng công tác định giá định giá bất động sản thế chấp tại
Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên;
Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công định giá bất động sản thế
chấp tại Chi nhánh Ngân hàng Phát triển Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề liên quan đến định giá bất động sản thế chấp, loại bất

hoàn thiện và nâng cao chất lƣợng công tác định giá bất động sản thế chấp.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn đƣợc trình
bầy trong 4 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chƣơng 2: Phƣơng pháp và hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu đề tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chƣơng 3: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi
nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chƣơng 4: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp
tại Chi nhánh NHPT Khu vực Bắc Kạn - Thái Nguyên
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Tổng quan về định giá bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc bằng tiền và các quyền
tài sản. Quyền tài sản là quyền giá trị đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại,
tùy theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng.
Nhìn chung, tất cả các nƣớc đều phân chia tài sản thành 2 loại là bất động
sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời
La mã cổ đại và đƣợc ghi lại trong Bộ Luật La Mã. Theo đó BĐS không chỉ là
đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đƣợc tạo ra do sức lao
động của con ngƣời trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa

điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trƣờng BĐS, bao gồm
cả lĩnh vực đầu tƣ.
- Định giá là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dƣới dạng tính toán để đạt
đƣợc giá trị cụ thể của một BĐS phụ vụ cho mục tiêu nhất định ở một thời
điểm cụ thể.
- Trong 3 định nghĩa trên thì định nghĩa thứ 2 có tính bao quát nhất. Nó
đề cập đến lĩnh vực đầu tƣ khác, đây là điểm rất quan trọng vì:
+ Việc sở hữu BĐS là một hình thức giữ tiền và cần cân nhắc xem ngƣời
có tiền sẽ làm gì với số tiền của họ.
+ Có rất nhiều kiểu đầu tƣ: Đầu tƣ cho hàng hóa lâu bền nhƣ đồ dùng
cho gia đình, nhà cửa, phƣơng tiện hành nghề, chi cho giáo dục; đầu tƣ vào cổ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
phiếu, chứng khoán cần nghiên cứu các hƣớng đầu tƣ khác nhau trƣớc khi
đƣa ra quyết định cuối cùng.

Nhƣ vậy, có thể thống nhất: Định giá bất động sản là khoa học về xác
định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có
tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.1.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Trong định giá BĐS, cần phải quán triệt một số nguyên tắc cơ bản sau đây:
1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất; 2) Nguyên tắc cung - cầu;
3) Nguyên tắc phù hợp; 4) Nguyên tắc thay thế; 5) Nguyên tắc thay đổi; 6)
Nguyên tắc cân bằng; 7) Nguyên tắc cạnh tranh; 8) Nguyên tắc đóng góp; 9)
Nguyên tắc dự báo; 10) Nguyên tắc nhất quán; 11) Nguyên tắc thực tế và 12)
Nguyên tắc ngoại ứng.

Dân sự năm 2005 thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế
chấp giữ. Các bên cũng có thể thoả thuận giao cho ngƣời thứ ba giữ tài sản
thế chấp. Tài sản thế chấp là tài sản có thực và cũng có thể là tài sản hình
thành trong tƣơng lai.
Trong trƣờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ
thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà
các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều
715 đến Điều 721 Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp
luật có liên quan. Nhƣ vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong
trƣờng hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố
giữ; trong trƣờng hợp thế chấp, bên thế chấp đƣợc giữ tài sản thế chấp để tiếp
tục khai thác, sử dụng. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành
văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong
một số trƣờng hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải đƣợc công
chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các
hình thức đó. (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005).
Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu
không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa
vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp. (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005).

1.2.1.2. Sự cần thiết phải định giá BĐS thế chấp
- Định giá BĐS thế chấp là một trong những yếu tố đầu tiên để các
NHTM quyết định đƣợc mức vốn cho vay đối với khách hàng vay dùng tài
sản đảm bảo là BĐS để thế chấp, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng
của các NHTM.
- Việc định giá BĐS thế chấp sẽ là cơ sở để các ngân hàng và khách
hàng ký hợp đồng thế chấp công chứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các
bên tham gia giao dịch, nó sẽ là căn cứ quan trọng nhất để giải quyết các tranh
chấp sau này về giá trị BĐS thế chấp.
- Định giá BĐS thế chấp còn giúp cho ngƣời đi vay có thể xác định đƣợc
giá trị BĐS mà mình thế chấp, đó là cơ sở để ngƣời đi vay biết đƣợc giá trị thị
trƣờng BĐSTC, làm cơ sở cho các giao dịch khác liên quan đến BĐSTC.
- Định giá BĐSTC tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động định giá
BĐS, nó là cơ sở dữ liệu cho các nghành, lĩnh vực khác có liên quan đến các
giao dịch BĐS của nền kinh tế.
1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
Do mục đích định giá BĐS để thế chấp, vì vậy định giá BĐS thế chấp có
các đặc điểm nhƣ sau:
- Giá trị định giá của BĐSTC bao giờ cũng thấp hơn giá trị thị trƣờng,
nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Cũng do tính
đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng nên khi định giá thế chấp BĐS phải
tính giá trị BĐS trong điều kiện thị trƣờng BĐS bất ổn nhất Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
- Giá trị của BĐSTC thƣờng chỉ có ý nghĩa trong việc thế chấp BĐS tại
một NHTM cụ thể nào đó mà khách hàng vay vốn, chứ nó không đƣợc áp
dụng tại một NHTM nào khác.

- Căn cứ vào yếu tố tâm lý
* Căn cứ vào các yếu tố thuộc về vị trí và mức độ ảnh hưởng về vị trí
- Căn cứ vào địa điểm: yếu tố này ảnh hƣởng tới khả năng sinh lợi của BĐS.
- Mối quan hệ của BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy đƣợc
vị trí của BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò nhƣ thế nào.
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trƣờng.
Yếu tố cạnh tranh của thị trƣờng
- Nếu thị trƣờng có yếu tố so sánh - lựa chọn: nó liên quan đến tính chất
thay thế.
- Những yếu tố sẵn có của các nguồn cung khác nhau.
* Yếu tố của nền kinh tế
- Tác động vào sự tăng trƣởng và phát triển của nền kinh tế nói chung.
Nhƣ đối với việc thu hút mạnh vốn đầu tƣ làm cho nhu cầu về BĐS nhiều hơn
dẫn đến giá BĐS tăng lên.
- Điều kiện phát triển của ngành, lĩnh vực sử dụng BĐS đó đang trong
thời kỳ phát triển mạnh hay suy thoái nó đều có ảnh hƣởng mạnh tới giá trị
của BĐS.
* Căn cứ vào quan hệ cung cầu trên thị trường
- Yếu tố cung có tính chất độc quyền hay cạnh tranh, cung trong dài hạn
hay ngắn hạn.
- Yếu tố cầu: Nếu cho tiêu dùng thì nó phụ thuộc nhiều vào công dụng
của BĐS mang lại, nếu mang tính chất đầu tƣ thì khi định giá cần phải căn cứ
vào giá trị kỳ vọng mà BĐS đó mang lại cho nhà đầu tƣ.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
* Yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS thế chấp

1.2.4.1. Nhóm nhân tố chủ quan
Thứ nhất, quan điểm khác nhau của các ngân hàng về vấn đề định giá
BĐS thế chấp: Mỗi một Ngân hàng theo đuổi những mục tiêu hoạt động khác
nhau và để đạt đƣợc mục tiêu đó các ngân hàng sẽ xác định các chiến lƣợc kinh
doanh sao cho phù hợp với điều kiện hoạt động của mình trong mỗi một giai
đoạn cụ thể. Bởi vậy quan điểm của từng ngân hàng về định giá BĐS thế chấp
cũng không giống nhau. Với quan điểm mở rộng tín dụng trong điều kiện kinh
tế phát triển ổn định, thị trƣờng ít rủi ro, các Ngân hàng sẽ giảm bớt các điều
kiện ràng buộc cho vay trong đó có qui định về tài sản đảm bảo, do đó việc
định giá tài sản đảm bảo nói chung và tài sản đảm bảo BĐS nói riêng sẽ đƣợc
nới lỏng và ngƣợc lại.Quan điểm về vấn đề định giá của ngân hàng còn đƣợc
thể hiện thông qua quan điểm về phát triển hoạt động thế chấp tài sản BĐS.
Với quan điểm thế chấp tài sản chỉ với mục đích cho vay, thì vấn đề định giá
BĐS thế chấp sẽ đƣợc các ngân hàng làm căn cứ xác định mức cho vay hợp lý
trên cơ sở giảm thiểu rủi ro, do đó giá trị định giá BĐS thế chấp sẽ khác xa
nhiều so với giá trị thị trƣờng của BĐS, và việc định giá BĐS thế chấp sẽ mang
tính chủ quan của từng ngân hàng, hoặc theo từng loại hình ngân hàng căn cứ
vào mức độ xác định rủi ro và tỷ lệ thu hồi BĐS khi khách hàng không trả
đƣợc nợ, cũng nhƣ mức độ cạnh tranh trên thị trƣờng tài chính tiền tệ.
Thứ hai, cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp: Công tác
tổ chức định giá cũng là nhân tố hết sức quan trọng ảnh hƣởng đến định giá
BĐS thế chấp, thể hiện tính chuyên nghiêp hay không chuyên nghiệp trong
quá trình định giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong hệ thống ngân
hàng sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn. Việc xây
dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi
phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hƣởng tới việc định giá.
Thứ ba, lựa chọn phƣơng pháp định giá thích hợp: Bất động sản là các tài Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên