Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU
Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liền
với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,
BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS
(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm định
giá đáng tin cậy. Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐS
nước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam. Nhiều tổ chức, cá
nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huy động
được đó là vay thế chấp. Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, khách quan để
phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Vì
vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản
Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy
nhất.
Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại
đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càng bộc
lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gây hoang
mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là
một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quan trọng trong
việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng.
Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặc chuyển đổi mục
đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu
hồi nợ của ngân hàng...
Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay, em
xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm
hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao
dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 471
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN

TĐ: thời điểm
TQSH: toàn quyền sở hữu
TT: thị trường
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 473
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản bao
gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân
sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia
khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng. Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và
ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và
động sản.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định
1
: “BĐS là các tài sản không thể di dời được”.
Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng
không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn
liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc
là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay
đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp
ghép…
BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai
di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng

1.1.2 Thế chấp BĐS
2
1.1.2.1 Khái niệm
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở
hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên
nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 475
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ
ba giữ tài sản thế chấp.
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sử
dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai. Sự ra đời của Luật Đất
đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất
đai. Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt
các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát
triển mạnh mẽ.
- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn. Một trong những
nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS.
Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảo lợi ích
giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp. BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà

mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với
giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo
nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS. Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ
được vay trên dưới 50% giá trị. Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS.
1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ
chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá
mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài
sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu
thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và
tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem
thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và
tổ chức khi cần vốn.
- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động
chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong
những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường.
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 477
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay)
và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro có thể
xảy ra.
1.1.3.3 Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của
nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt
động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ.
Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn

- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;
- Các thoả thuận khác.
Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộ thì
không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó là một
điều kiện. Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh của
mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết.
Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,
BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bản
hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chính
hoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giao dịch
bảo đảm.
Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền. Nếu
trong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực
thì phải tuân theo. UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thực
hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố.
1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp
3
Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình thái
tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến
đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
3
Từ website: />Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 479
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là
thế chấp BĐS.
- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng

- ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay thế,
tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro. Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóng mặt
bằng.
- ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất
đai. Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ.
- ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.
- ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.
- ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai.
- ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.
1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS
- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ
thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp. Giá trị này được ước lượng
dựa trên sức sản xuất của BĐS.
Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toàn hoặc
cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐS khan
hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường.
- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên yêu
cầu đầu tư của người đầu tư này.
Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường.
Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước.
ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầu
của người đầu tư cụ thể.
- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng. Nó là
tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào
giá trị hoạt động kinh doanh. ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS có khả
năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp,
cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS về vật chất là
một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thị trường của đất và
công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh.
- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.

được xem xét kỹ. Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS
như thu nhập hàng năm từ BĐS.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp
lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4712
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,
mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn
chế (giấy cấp phép xây dựng,…)
 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)
 Yếu tố về tâm lý xã hội:
 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe
 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS
 Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua,
vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng...
1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích
cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm
hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS.
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS
1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
 Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt
thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào
mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị trường.
Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường
nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi
vay.
- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp
khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi
cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng thời cũng không cạnh tranh
được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì vậy hoạt động ĐG đòi hỏi tính
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4714
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao. Trong trường hợp cần thiết thì thuê
các tổ chức ĐG bên ngoài.
1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
 ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục
đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;
 Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.
Nguyên tắc cung - cầu:
 Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và
cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ
lệ nghịch với cung;
 Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản
ánh trong mối quan hệ cung cầu.
Nguyên tắc thay thế:
 Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá thấp
hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;
 Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự

Nguyên tắc cạnh tranh:
 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;
 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;
 Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với nhau
và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kết quả của
sự cạnh tranh trên thị trường;
Nguyên tắc dự báo:
 Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong
tương lai;
 Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng
ảnh hưởng đến giá trị;
 Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích
dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua
Nguyên tắc ngoại ứng:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4716
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:
tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặc ngoại
ứng tiêu cực.
1.3 Các phương pháp ĐG BĐS
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
- Khái niệm:
Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS
tương tự đã bán trên thị trường.
- Ý nghĩa:
 Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. Trong phạm vi
một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm

1.3.1.3 Yêu cầu
- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với
BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.
- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây. Tuy nhiên “gần đây” chỉ
mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính ổn định của
thị trường. Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài. Người ĐG cần không
ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp đòi hỏi
khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của người thực
hiện.
- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên
thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. Tốt nhất là người ĐG trực
tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực tiếp
tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.
- Thị trường cần ổn định.
1.3.1.4 Các bước tiến hành
B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể
so sánh được với BĐS mục tiêu. Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính xác.
Chú ý đến chất lượng của thông tin. Thông tin càng chính xác thì chất lượng định giá
càng đảm bảo.
B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng
và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được. Kiểm tra
thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS).
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4718
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so
sánh. Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của
các BĐS khác biệt nhau.
B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:
 Các phương pháp phân tích định lượng:
- Phân tích số liệu theo cặp.
- Phân tích số liệu theo nhóm.
- Phân tích thống kê.
- Phân tích bằng đồ thị.
- Phân tích độ nhạy.
- Phân tích xu hướng.
- Phân tích chi phí.
- Phân tích số liệu thứ cấp.
- So sánh trực tiếp.
- Vốn hoá sự khác biệt trong tiền thuê.
 Phân tích định tính:
- Phân tích so sánh tương đối.
- Phân tích xếp hạng.
- Phỏng vấn cá nhân.
c) Trình tự điều chỉnh
B1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần ĐG.
B2: So sánh những đặc điểm của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước lượng sự
khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh.
B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho
mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá
bán cho BĐS mục tiêu.
B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.
B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.
1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tin
tưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chất
phản ánh điều gì kết quả định giá không chính xác.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rất

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng
- Nguyên lý chung:
Giá trị BĐS = CP địa điểm + CPXD - giảm giá tích luỹ (do hao mòn, lỗi thời)
- Nguyên tắc áp dụng:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4721
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
 Nguyên tắc thay thế: một người mua không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn
chi phí để có một địa điểm tương tự và những công trình cải thiện có mong muốn và sử
dụng tương tự BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức.
 Nguyên tắc cung cầu: Giá cả do quan hệ cung - cầu trên thị trường quyết định, giá
cả có xu hướng dịch chuyển về điểm cân bằng. Nếu sự tăng giảm chi phí trên thị trường
không cùng tỉ lệ với sự thay đổi giá cả của BĐS thì điều đó sẽ gây lỗ hay lãi cho nhà
đầu tư.
 Nguyên tắc cân bằng: Các chi phí nguyên vật liệu xây dựng và các cấu thành BĐS
phải ở tỷ lệ hợp lý thì giá trị của BĐS mới đạt tối ưu. Và bất kỳ một cân bằng nào đều
làm cho BĐS ở mức tăng thấp hoặc cao.
 Nguyên tắc ngoại ứng: Có ngoại ứng làm giá trị BĐS tăng nhưng không làm tăng
chi phí cho BĐS (Nhà nước làm đường). Có những tác động làm thay đổi giá trị của
BĐS.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Được áp dụng cho địa điểm, coi mảnh đất
là trống thì mới đánh giá được sử dụng cao nhất tốt nhất. Còn đối với công trình thì coi
công trình đã được hoàn thiện và phù hợp với địa điểm nếu không thì có thể phá bỏ
hoặc cải tạo, thay thế.
1.3.2.3 Các bước thực hiện
B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và việc
sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất. Coi việc sử dụng công trình hiện tại
là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếu không nó
chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất.

 Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng.
 Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạt
mức chiếm hữu ổn định.
 Chi phí Marketing.
 Chi phí quản lý hành chính.
 Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản.
 Chi phi thay thế:
Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG,
có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bản
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4723
Giá trị ước tính
của BĐS đang
định giá
Giá trị
mảnh đất
Chi phí thay
thế công trình
đã giảm giá
Chi phí xây dựng
các công trình phụ
đã giảm giá
Chuyên đề thực tập Khoa BĐS và KTTN
sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trang
trí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời,
không hiệu quả của công trình đó.
Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thể
tìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của một công
trình cụ thể.
 Chi phí tái tạo công trình:
Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương

Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát số
lượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị.
1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình
Khái niệm giảm giá tích luỹ:
Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế
& chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểm
ĐG.
Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giá trị
ghi sổ theo thời gian).
Các nguyên nhân làm giảm giá:
 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu do lửa,
nước, chất nổ hoặc con người;
 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừa
phương tiện làm lãng phí sử dụng.
VD: dây điện quá bé, tường quá mỏng hay quá dầy.
 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quy định
về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nâng cấp
trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,…
Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được.
Tuổi của công trình:
Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của công trình
có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS.
 Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nó
được xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm.
 Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh tế
điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường.
Các yếu tố để xác định tuổi kinh tế của một công trình:
Phùng Thị Phương QTKD bất động sản 4725