BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
DAĐT : Dự án đầu tư
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
XLRR : Xử lý rủi ro
ĐGV : Định giá viên
CBTD : Cán bộ tín dụng
SXKD : Sản xuất kinh doanh
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
XDCTGT : Xây dựng công trình giao thông
BTC : Bộ Tài Chính
CN NHCT Đống Đa : Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa
Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 1
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ ............4
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án
đầu tư............................................................................................................4
1.1.1. Bất động sản....................................................................................4
1.1.2. Định giá bất động sản......................................................................4
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản.............................................4
1.1.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt
động cho vay của ngân hàng................................................................5
1.1.2.3 Các căn cứ định giá bất động sản............................................9
1.1.2.4. Quy trình định giá bất động sản............................................10
1.2. Lý luận chung về các phương pháp định giá bất động sản theo dự
án đầu tư....................................................................................................13

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động .........................................................38
2.3.2 Quy trình định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư tại chi nhánh NHCT Đống Đa......................................................38
2.3.3. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt
động cho vay theo DAĐT tại chi nhánh NHCT Đống Đa.....................42
2.3.4. Công tác định giá lại bất động sản bảo đảm tại Chi nhánh NHCT
Đống Đa..................................................................................................49
2.4. Đánh giá hoạt động định giá bất động sản bảo đảm trong cho vay
theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa............................................50
2.4.1. Kết quả đạt được...........................................................................50
2.4.2 Các hạn chế và nguyên nhân..........................................................52
2.4.2.1 Hạn chế..................................................................................52
2.4.2.2. Nguyên nhân.........................................................................53
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 3:
CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA.................................................56
3.1 Phương hướng phát triển hoạt động cho vay theo DAĐTcó BĐS
đảm bảo tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.................56
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh........................56
3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay theo DADT có bất động sản đảm
bảo tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .......................................................57
3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
bảo đảm tiền vay theo DAĐT tại Chi nhánh NHCT Đống Đa..............57
3.2.1 Đối với các phương thức định giá và quy trình định giá ..............57
3.2.2. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ
thẩm định DAĐT.....................................................................................58

cũng được các ngân hàng chấp nhận cho vay. Bất kỳ một ngân hàng nào bao
giờ cũng đặt ra hai mục tiêu song hành, đó là an toàn và sinh lời của nguồn
vốn. Để một khoản cho vay có hiệu quả ngoài việc nó sẽ sinh lời là bao nhiêu
thì liệu nó có thu lại được không cũng là những vấn đề đòi hỏi của các ngân
hàng thương mại Việt Nam hiện nay. Một trong những biện pháp để đảm bảo
cho việc thu lại khoản cho vay chính là bất động sản thế chấp hay nói cách
khác đây chính là nguồn tài trợ nợ thứ hai mà khách hàng vay có thể đả bảo
trả nợ cho ngân hàng. Để có quyết định mức cho vay, ngân hàng phải tiến
hành định giá bất động sản. Công việc này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng khác
nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi
nó ảnh hưởng đến quyền lợi của cả khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay,
không những vậy nó còn ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và
những rủi ro có thể gặp phải đối với ngân hàng.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh NHCT Đống Đa, nhận thấy có một
số vấn đề trong phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư. Nhằm mục đích nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề
định giá nói chung và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho
vay theo Dự án đầu tư (DAĐT) tại Chi nhánh, em đã chọn đề tài “ Hoàn
thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo trong hoạt động cho vay
theo dự án đầu tư tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa” làm
chuyên đề nghiên cứu của mình.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 1 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Em xin chân thành cảm ơn tiến sỹ Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng
dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Em xin gửi lời cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh chị trong
phòng Khách hàng số 1 đã tận tình giúp đỡ em nghiên cứu và hoàn thành
chuyênh đề tốt nghiệp này!
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học của việc định giá bất động sản (BĐS)

thì kết cấu của đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề chung về bất động sản và các phương pháp
định giá bất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án
đầu tư.
Chương 2: Thực trạng về phương pháp định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay theo dự án đầu tư tại chi nhánh Ngân hàng
công thương Đống Đa.
Chương 3: Các biện pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay theo dự án đầu tư tại chi
nhánh Ngân hàng công thương Đống Đa.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 3 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY THEO DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Lý luận chung về bất động sản, định giá bất động sản và dự án
đầu tư
1.1.1. Bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng, chỉ các tài sản cố định, không di rời
được như đất trống, đất đai và các công trình xây dựng dùng cho các mục
đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đất đai và tất cả các công trình được xây dựng vĩnh
viễn trên đất, bao gồm cả hệ thống cống rãnh thoát nước và các hạng mục
công trình khác, các tài sản được gắn liền với đất và công trình… Nói một
cách tổng quát thì bất động sản bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn vững
chắc, lâu dài đối với nó.
1.1.2. Định giá bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá trị

lợi nhuận như họ mong muốn. Kết quả là không trả được nợ cho ngân hàng.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 5 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thứ hai, do sự yếu kém về trình độ nghiệp vụ cũng như tư cách đạo đức
của cán bộ tín dụng ngân hàng. Việc cán bộ tín dụng ngân hàng không đánh
giá đúng mức về khoản vay, về khách hàng vay, quá tin tưởng vào khách
hàng quen, lơ là việc kiểm tra giám sát các khoản vay, hoặc thông đồng với
khách hàng rút vốn của ngân hàng... tất cả đều có thể dẫn đến chất lượng tín
dụng thấp, rủi ro cao, từ đó ngân hàng sẽ không thu được các khoản vốn cho
vay.
Thứ ba, là do sự cố tình lừa gạt ngân hàng của khách hàng. Xuất phát từ
việc khách hàng muốn kiếm lợi nhuận cao một cách nhanh chóng đã tham gia
những cuộc kinh doanh mạo hiểm, hoặc khách hàng muốn sử dụng tiền vay
phục vụ cho lợi ích cá nhân, đã có hành vi lừa gạt ngân hàng nhằm chiếm
dụng vốn. Do vậy, rủi ro tín dụng xảy ra đối với ngân hàng là điều không thể
tránh khỏi.
Thứ tư, do các tác động bất lợi của môi trường kinh tế xã hội, môi
trường pháp lý. Hoạt động kinh doanh nào cũng chịu sự ảnh hưởng của yếu tố
này, đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng. Bởi khi nền kinh tế bị suy thoái,
xã hội bất ổn định cũng như cơ chế chính sách thiếu đồng bộ sẽ làm cho các
doanh nghiệp - khách hàng của ngân hàng làm ăn kém hiệu quả. Từ đó dẫn
đến việc thu hồi vốn của ngân hàng từ phía khách hàng là rất khó khăn.
Một khi tín dụng xảy ra ở mức độ lớn và không có khả năng khắc phục
thì sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của chính ngân hàng đó và có thể kéo theo sự
sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng. Điều đó sẽ dẫn đến những cuộc khủng
hoảng kinh tế trầm trọng và kéo dài. Do vậy, để tránh rủi ro tín dụng có thể
xảy ra, ngân hàng khi tiến hành cấp tín dụng cho khách hàng cần phải quan
tâm đến vấn đề định giá bất động sản để đảm bảo khoản tiền vay. Có như vậy
thì khoản tín dụng được cấp ra mới đạt được mục tiêu an toàn và mới có khả
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 6 Lớp: KD Bất Động Sản 47

Cho biết giá trị bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên
thị trường, phụ thuộc vào độ co dãn của cung - cầu. Trong thị trường bất động
sản, cung thường phản ứng chậm hơn so với cầu.
 Nguyên tắc thay thế
Bất động sản có sử dụng tương đương nhau thì có thể thay thế cho nhau.
Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự
đóng góp của nó tới giá trị toàn bộ ngành bất động sản.
 Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động
đến nó ở trạng thái cân bằng
 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của bất động sản luôn luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu
tố theo thị trường, thay đổi theo thời gian
 Nguyên tắc phù hợp
Giá trị của bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó phù hợp
với cầu thị trường, phù hợp với môi trường và phù hợp với quần thể bất động
sản xung quanh
 Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia vào thị trường. Phải tìm ra điểm mạnh, điểm yếu cùa
bất động sản để tăng năng lực cạnh tranh
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga 8 Lớp: KD Bất Động Sản 47
Website: Email : Tel : 0918.775.368
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng
sinh lời trong tương lai của nó
 Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và