BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
TRẦN VIẾT HUY
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐNNH TÀI
CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
MÃ SỐ
: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN THN KỲ
TP. HỒ CHÍ MINH NĂM 2009
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
số liệu, kết quả trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất
kỳ luận văn nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Thông số cơ bản về dự án 22
Bảng 2.2 Vốn đầu tư dự kiến 23
Bảng 2.3 Nhu cầu và giá chào thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 25
Bảng 2.4 Nguồn cung cao ốc văn phòng tại TP.HCM 26
Bảng 2.5 Lịch sử giá cho thuê cao ốc văn phòng tại TP.HCM 27
Bảng 2.6 Phân tích SWOT của dự án 40
Bảng 2.7 So sánh EBIT của mỗi mét vuông khi đầu tư vào các hạng mục khác
nhau
43
Bảng 2.8 Những thông số cơ bản của dự án 44
Bảng 2.9 Kế hoạch phát triển của dự án 45
Bảng 2.10 Bảng khấu hao của dự án với phương án 2 49
Bảng 2.11 Bảng khấu hao của dự án trong 10 năm đầu với phương án 1 50
Bảng 2.12 Thu nhập của dự án trong 10 năm đầu đối với phương án 1 55
Bảng 2.13 Thu nhập của dự án đối vớ
i phương án 2 56
Bảng 2.14 Bảng 2.14 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và
giá bán căn hộ ảnh hưởng lên NPV 56
Bảng 2.15 Phân tích độ nhạy bởi nhân tố biến đổi chi phí xây dựng và giá bán
căn hộ ảnh hưởng lên IRR 56
Bảng 2.16 Phân tích tình huống của dự án 59
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ - ĐỒ THN
Hình 2.1 Lịch sử giá bán căn hộ cao cấp 25
Hình 2.2 Lịch sử nguồn cung văn phòng tại TP 26
Hình 2.3 Nguồn cung thị trường bán lẻ tại khu vực Châu á 28
Hình 2.4 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo khu vực 30
Hình 2.5 Thu nhập trung bình hằng tháng tại TP.HCM xét theo năm 31
Hình 2.6 Doanh thu bán lẻ tại TP.HCM 32
1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án 7
1.4.2.1 Các dự án độ
c lập lẫn nhau 7
1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau 8
1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau 8
1.5 N hững nhân tố ảnh hưởng đến thNm định tài chính dự án đầu tư bất động sản phức phức
hợp 8
1.5.1 Phân tích thị trường của sản phNm 8
1.5.2 Phân tích SWOT của khu đất 8
1.5.3 Lựa chọn các hạng mục thích hợp để đầu tư 9
1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phNm sau khi xây d
ựng xong 9
1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án 9
1.5.5.1 Khái niệm dòng ngân lưu 10
1.5.5.2 Vai trò của dòng ngân lưu 10
1.5.5.3
Các nguyên tắc xác định dòng ngân lưu 10
1.5.5.4
Đánh giá dòng tiền của dự án 11
1.5.6 Lựa chọn tỷ suất chiết khấu phù hợp 13
1.5.6.1 Khái niệm tỷ suất chiết khấu 13
1.5.6.2 Các chỉ tiêu sử dụng làm tỷ suất chiết khấu 14
1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản 17
1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro 17
1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro 18
1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis 18
1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis 18
1.6.2.3 Phân tích mô phỏng - Monte Carlo Simulation 19
KẾT LUẬN CHƯƠNG I 20
CHƯƠNG 2: THẨ
2.3.5 Thay đổi chi phí khấu hao (
Dep) 48
2.3.5.1 Phương án tất cả các hạng mục đều được bán hết sau khi xây dựng 49
2.3.5.2 Phương án mà hạng mục căn hộ bán, văn phòng, khu thương mại và đậu xe
cho thuê 49
2.3.6 Thay đổi lợi nhuận hoạt động thuần sau thuế (
OEAT) 51
2.3.7 Vốn luân chuyển cần thiết cho dự án 51
2.3.8 Xác định dòng tiền hoạt động thuần của dự án (N CF) 52
2.3.9 Kết quả kinh doanh của dự án 52
2.3.9.1 Phương án 1: Cho thuê hạng mục văn phòng, trung tâm thương mại và
chỗ đậu xe. 52
2.3.9.2 Phương án 2: Bán lại tất cả các hạng mục sau khi đầu tư xây dựng 53
2.3.10 N hận xét kết quả đạt được 53
2.3.11 Phân tích rủi ro của dự án 53
2.3.11.1 Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) 53
2.3.11.2 Phân tích tình hu
ống (Scenario Analysis) 57
2.3.11.3 Phân tích mô phỏng (Monte Carlo Slim) 59
2.3.11.3.1 Định nghĩa biến giả thuyết 59
2.3.12.3.2 Định nghĩa biến dự báo 62
2.3.12.3.3 Chạy mô phỏng 63
2.3.12.3.4 Diễn dịch kết quả mô phỏng bằng đồ thị dự báo 63
2.3.12.3.5 Ý nghĩa đồ thị dự báo trong phân tích rủi ro 65
KẾT LUẬN CHƯƠN G II 66
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐNNH
TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢ
P 68
3.1 Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta trong thời gian tới 68
3.2 Giải pháp hoàn thiện phương pháp thNm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất
đó, việc thNm định dự án bất động sản không chỉ dừng lại ở việc thNm định tính khả
thi của dự
án mà còn phải phân tích được những rủi ro tiềm N n của chúng nhằm giúp
nhà đầu tư có đủ thông tin để ra quyết định. Để có thể thuyết phục được các nhà tài
trợ thì người lập dự án phải xây dựng và phân tích dự án đảm bảo tính khả thi về tài
chính. Tuy nhiên để có thể thNm định một dự án bất động sản với qui mô vốn đầu tư
từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ
đô la với thời gian hoạt động hàng vài chục năm là
một vấn đề khá phức tạp. Thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng nó
cũng tiềm Nn khá nhiều rủi ro. Điều đó đòi hỏi việc thNm định các dự án bất động sản
phải phân tích được những rủi ro tiềm Nn để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin
để ra
quyết định. Thực tế cho thấy giai đoạn từ giữa năm 2008 khi chính phủ thắt chặt tiền
tệ để kiềm chế lạm phát thì giá bất động sản liên tục giảm sâu, nhiều dự án thiếu vốn
đã phải tạm ngưng thực hiện. Tình trạng hiện nay là việc thNm định dự án bất động
sản chỉ dừng ở phần phân tích và thNm định các chỉ tiêu tài chính của dự án mà chưa
quan tâm và dự báo được những rủi ro có thể có của dự án như rủi ro do lạm phát, giá
bán sản phNm, lãi suất, giá cho thuê giảm do tình hình cạnh tranh gay gắt, giá vật liệu
xây dựng tăng, rủi ro về các chính sách của nhà nước… mà dự án đầu tư bất động
sản thường phải có thời gian hoạt động và thu hồi vốn khá dài nên hạn chế rủi ro cho
các nhà đầu tư cũng là giúp thị trường bất động sản nước ta phát triển một cách bền
vững.
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn củ
a đề tài
Thông qua nghiên cứu đề tài này ta sẽ nắm được giải pháp hoàn thiện phương pháp
thNm định dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp, cách thức lựa chọn
những hạng mục để đầu tư, lựa chọn hình thức kinh doanh sau khi xây dựng xong, cơ
cấu vốn của dự án và phân tích rủi ro đặc thù của dự án bất động sản, phương thức
phân tích các rủi ro và ứ
7. Nội dung nghiên cứ
u
Để giải quyết các vấn đề nghiên cứu được nêu ở phần trên, ta cần phải làm rõ các nội
dung sau:
- Xác định các chỉ tiêu tài chính để xác định dòng tiền của dự án và phương pháp
xây dựng giá bán, chi phí xây dựng, lựa chọn tỷ suất chiết khấu tài chính cho các cơ
cấu vốn khác nhau, phương án kinh doanh khác nhau của dự án sau khi xây dựng.
- Tóm tắt sơ lược về dự án đầu tư cụ thể: địa
điểm và vốn đầu tư, sơ lược về thị
trường bất động sản TP.HCM, nhu cầu về cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại,
căn hộ cao cấp và khách sạn 3-5 sao tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới,
đối tượng khách hàng, chiến lược marketing của dự án, kế hoạch bán trước.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao mô hình thNm định dự án đầu tư bấ
t động
sản trong thực tế.
- Phân tích rủi ro của dự án: phần này đề tài sẽ đi sâu ba nội dung:
9 Thứ nhất, phân tích độ nhạy của các yếu tố đầu vào của dự án bất động sản, khi
các yếu tố đầu vào thay đổi thì các chỉ tiêu tài chính của dự án sẽ thay đổi như thế
nào và khi nào thì dự án sẽ phải đối mặt với rủi ro, yếu tố nào tác động nhiều nhất
đến rủi ro của dự án.
9 Thứ hai, phân tích tình huống để xác định tình huống nào tốt nhất và bất lợi nhất
cho dự án.
9 Thứ ba là phân tích mô phỏng cho biết mức độ chắc chắn của các biến dự báo cần
xem xét sau khi đặt các biến giả thuyết. Sau khi phân tích mô phỏng ta sẽ biết được
dự án có bao nhiêu phần trăm chắc chắc sẽ đạt kết quả như mong muốn.
1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH CỦA
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC
HỢP
nhưng ở giai đoạn tạo ra bất động sản cho thị trường. Đây là một trong những khâu
quan trọng nhất của thị trường bất động sản vì sẽ tạo ra hàng hoá m
ới cho thị trường
bất động sản. Đây là khâu phức tạp nhất trong các hoạt động kinh doanh bất động sản
khác so với các hoạt động mua bán lại bất động sản. So với hoạt động mua bán bất
động sản thì nhà đầu tư chỉ cần xác định được giá mua vô, chi phí liên quan đến bất
động sản như thuế chuyển mục đích sử dụng, chi phí môi giới, lãi vay, chi phí cơ hội,
thuế chuy
ển nhượng… và lợi nhuận kỳ vọng là có thể xác định được giá bán. Đối với
hoạt động đầu tư nhà đầu tư sẽ đi từ khâu đầu tiên là chọn khu đất, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công để tạo ra bất động sản. Sau khi xây dựng xong bất động sản
nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh bất động sản đã tạo ra như bán tất
cả hay khai thác kinh doanh. Theo số liệu thống kê của các tổ chức quản lý bất động
sản trên thế giới thì mô hình kinh doanh bao gồm: căn hộ bán kết hợp với các mô
hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn chiếm phổ biến
nhất. Đây được xem là mô hình thích hợp nhất cho mọi hoạt động đầu tư xây dựng
bất động sản. Từ mô hình này nhà đầu tư sẽ phải chọ
n lọc lại những hạng mục nào
phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả hoặc phát
triển tất cả các hạng mục nhằm mục đích phân tán rủi ro.
1.1.1.4 Thẩm định tài chính các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức
hợp
ThNm định tài chính của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phức hợp là thN
m
định hiệu quả tài chính của dự án kể từ khi tiến hành mua đất, thiết kế, thi công đến
sau khi hoàn tất việc kinh doanh dự án. Việc thNm định này có thể được thực hiện
cho từng phương án kinh doanh khác nhau phụ thuộc vào mục tiêu của nhà đầu tư.
N hà đầu tư sẽ chọn lựa phương án kinh doanh trong số những phương án sau:
¾ Bán lại tất cả dự án sau khi xây dựng xong
3
4
Thẩm định về mục tiêu của dự án: mục tiêu của các dự án bất động sản thường
bao gồm:
¾ Xây dựng công trình nhà cho xã hội: một số dự án chủ đầu tư sẽ thực hiện xây
dựng các công trình cho xã hội như xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây
dựng nhà tái định cư…
¾ Xây dựng công trình để kinh doanh: chủ đầu tư có có toàn quyền quyết định về
sản phNm của mình
¾ Kết hợp giữa hai mục tiêu trên: một số dự án chủ đầu tư sẽ được nhà nước giao
đất sau đó sẽ xây dựng một phần công trình phục vụ xã hội, phần còn lại nhà đầu
tư sẽ tự kinh doanh.
Thẩm định về thị trường: phân tích thị trường hoặc mức cầu cần được để đánh
giá xem sả
n phNm đầu tư sẽ hướng đến là đối tượng nào, hiện nay trong khu vực
dự án có bao nhiêu dự án tương đồng, mức giá bán của sản phNm như thế nào so
với dự án mình dự định thực hiện. Từ nghiên cứu trên sẽ đưa ra mức giá hợp lý cho
dự án dự định sẽ đầu tư.
Thẩm định về kỹ thuật công nghệ: thường khâu thNm
định này các nhà đầu tư sẽ
thNm định kỹ thuật sẽ thi công công trình như máy móc công trình để làm móng,
công nghệ xây dựng đối với công trình thiết kế có cột và không có cột, công nghệ
xây dựng nhanh sẽ sử dụng bê tông thường hay bê tông nhanh khô…việc thNm
định công nghệ này sẽ giúp tiết kiệm được rất nhiều chi phí khi xây dựng công
trình.
Thẩm định về kinh tế – xã hội
¾ Dự án sẽ đóng góp cho xã hội như
thế nào như tạo ra quỹ nhà ở cho xã hội như
thế nào
¾ Số lượng việc làm được tạo ra cho người lao động.
¾ N ghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước
ặc bằng tỷ suất lợi nhuận mong đợi của nhà đầu tư hoặc
suất chiết khấu thị trường. Thêm vào đó dự án phải có thời gian thu hồi vốn ngắn và
có xác suất sinh lợi như mong đợi là cao nhất.
1.3 Các chỉ tiêu sử dụng để thẩm định tài chính
6
¾ Tiêu chuNn hiện giá thuần (N PV)
Hiện giá thuần (N PV) của một dự án là giá trị của dòng tiền của dòng tiền dự kiến
trong tương lai được quy về hiện tại trừ đi vốn đầu tư dự kiến ban đầu
N PV=Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến trong tương lai – Đầu tư ban đầu
¾ Tiêu chuNn tỷ suất sinh lời nộ
i bộ (IRR)
Tỷ suất sinh lời nội bộ của một dự án là lãi suất chiết khấu mà tại đó N PV của dự án
bằng 0.
¾ Tiêu chuNn chỉ số sinh lợi (PI)
Chỉ số sinh lợi (PI) được định nghĩa như là giá trị hiện tại của dòng tiền của dự án
đầu tư so với đầu tư ban đầu
I
PV
PI =
¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn (PP)
Thời gian thu hồi vốn của dự án là khoảng thời gian thu hồi lại vốn đầu tư ban đầu
của dự án
¾ Tiêu chuNn thời gian thu hồi vốn có chiết khấu (DPP)
Tiêu chuNn PP khiếm khiết là bỏ qua tính chất giá trị tiền tệ theo thời gian và tiêu
chuNn DPP sẽ khắc phục điểm yếu này. Phương pháp thời gian thu hồi vốn có chi
ết
khấu – DPP là khoảng thời gian cần thiết để tổng hiện giá tất cả thu nhập trong tương
lai của dự án vừa đủ bù đắp số vốn đầu tư ban đầu bỏ ra.
Việc tính toán các chỉ tiêu trên không quá phức tạp vì có sự hỗ trợ của máy vi tính
mới thay thế các sản phNm đã trở
nên lỗi thời. Thông thường các dự án thương mại
lớn trong ngành bất động sản có thời gian hoạt động khá lâu ( từ 50 đến 70 năm ) với
số vốn đầu tư từ chục triệu lên đến hàng trăm triệu USD do đó đã triển khai rồi thì
không có cơ hội để đầu tư thay thế.
1.4.1.3 Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức
khỏe và an toàn.
Các dự án này bao gồm các
đề xuất đầu tư cho các thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông
gió và phòng cháy trong các tòa nhà cao ốc. Khi phân tích tốt nhất là nên được xem
như các dự án phụ thuộc.
1.4.2 Dựa trên mối tương quan kinh tế của các dự án
1.4.2.1 Các dự án độc lập lẫn nhau
8
Các dự án được gọi là độc lập lẫn nhau về kinh tế nếu việc chấp nhận loại bỏ dự án
này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hay loại bỏ các dự án khác.
1.4.2.2 Các dự án phụ thuộc lẫn nhau
N ếu dòng tiền của một dự án bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án
khác thì dự án thứ nhất gọi là ph
ụ thuộc vào dự án thứ hai. Mặc khác, dự án thứ hai
cũng gọi là phụ thuộc vào dự án thứ nhất. Ví dụ việc lựa chọn xây dựng sân golf sẽ
giúp việc bán các biệt thự trong khu sân golf đạt được giá cao hơn vì khách hàng mua
biệt thự này sẽ thụ hưởng được những tiện ích mà sân golf mang lại. N gược lại,
khách hàng ở trong các biệt thự này sẽ thường xuyên chơi golf hơn. Điều này sẽ góp
ph
ần làm tăng doanh thu cho khu sân golf. Do đó, dự án villa và sân golf là hai dự án
phụ thuộc lẫn nhau.
1.4.2.3 Các dự án loại trừ lẫn nhau
Hai dự án gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào
đó sẽ biết mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận. Việc chấp nhận một dự án
mới biết là những sản phNm gì
cần đầu tư. Đây là một điểm khác biệt của các dự án bất động sản phức hợp. Việc lựa
chọn các hạng mục để đầu tư cần phải thực hiện một cách khoa học vì sẽ ảnh hưởng
rất lớn đến thành công của dự án. N hững cơ sở để lựa chọ
n hạng mục phù hợp là
phân tích SWOT của dự án cùng với phân tích về thị trường để quyết định xem là sản
phNm nào phù hợp với vị trí của khu đất dự định xây dựng. N goài ra, việc lựa chọn
hạng mục đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm hoạt động của các sản phNm dự định đầu tư.
1.5.4 Xác định phương án kinh doanh sản phẩm sau khi xây d
ựng xong
Việc xác định phương án kinh doanh của các dự án bất động sản phức hợp thường là
quyết định bán tất cả sản phNm hay sẽ đứng ra khai thác kinh doanh. Hạng mục
thường được bán hết sau khi xây dựng là căn hộ bán còn các hạng mục khác thường
nhà đầu tư sẽ đứng ra kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp
một số nhà đầu tư sẽ bán hết tất cả sau đó dùng l
ợi nhuận đạt được đầu tư vào dự án
mới. Việc lựa chọn phương án kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu
tư. N hà đầu tư cần xác định lợi nhuận mong đợi để có phương án kinh doanh hợp lý.
1.5.5 Áp dụng phương pháp hợp lý để xác định dòng ngân lưu của dự án
Một dự án được đầu tư mới hay đầu tư mở
rộng thì việc phân tích hiệu quả tài chính
của nó là một yêu cầu không thể thiếu cho các nhà đầu tư dựa vào đó để ra quyết
10
định. Phân tích đầu tư vốn là một chức năng quản trị tài chính chủ yếu trong đó một
trong những yếu tố hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm là dòng ngân lưu dự kiến
đạt được từ các hoạt động đầu tư của mình, điều này không chỉ áp dụng đối với các
dự án đầu tư xây dựng mới mà còn áp dụng cho những chương trình hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp nh
ư đầu tư cho các chiến dịch quảng cáo hay đầu tư cho
nghiên cứu phát triển. Vì vậy, việc phân tích đầu tư vốn là một nội dung quan trọng
cả các nhân tố khác của toàn doanh nghiệp. Chẳng hạn như nếu một doanh nghiệp đề
xuất xây dựng thêm một cao ốc văn phòng bên cạnh thì sẽ tác động thế nào đế dòng
tiền và lợi nhuận của dự án hiện tại.
Các chi phí thiệt hại không được tính vào dòng tiền của dự án
Chi phí thiệt hại là nhữ
ng chi phí đã được chi ra. Vì các chi phí thiệt hại không thể
thu hồi lại được nên không được tính trong quyết định chấp nhận hay từ chối một dự
án. Chi phí này được gọi là chi phí chìm.
Cần quan tâm đến chi phí cơ hội của dự án khi tính toán dòng tiền.
Chi phí cơ hội là những khoảng thu nhập mà công ty phải mất đi do sử dụng nguồn
lực của công ty vào dự án. Chi phí cơ hội không phải là một khoản thực chi nhưng
phải được tính vào vì đó là khoản thu nhập mà công ty phải mất đi khi thực hiện dự
án.
1.5.5.4
Đánh giá dòng tiền của dự án
Trong phân tích tài chính của dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng thì
phân tích dòng tiền là nội dung đầu tiên và quan trọng nhất đòi hỏi các nhà phân tích
quan tâm nhất vì dòng tiền của dự án là kết quả mong muốn dùng để đánh giá tính
hiệu quả của một dự án đầu tư. N ội dung cần đánh giá ở đây là dòng tiền hoạt động
thuần sau thuế ( N et operating cash flows – N CF) của một dự án
Trong đó:
OEAT : là thay đổi thu nhập hoạt động sau thuế .
Dep : là thay đổi chi phí khấu hao
N WC : là thay đổi trong đầu tư vốn luân chuyển cần thiết để hỗ trợ cho dự
án. Do các khoản đầu tư vào vốn luân chuyển làm giảm dòng tiền thuần N CF. Tuy
nhiên vào năm cuối cùng của đời sống kinh tế của dự án thì N WC sẽ được thu hồi lại
do thu tiền từ việc bán căn hộ hoặc hoạt động cho thuê khách sạn và văn phòng… thì
N WC sẽ giảm làm cho N CF tă
ng.
0
, Dep = Dep
1
– Dep
0
với:
R
1
:
là doanh thu của doanh nghiệp khi không có dự án
R
0
: là doanh thu của doanh nghiệp khi có dự án
O
1
: Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp không có
dự án
O
0
: Các chi phí hoạt động không tính chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án
D
1
: Các chi phí khấu hao của doanh nghiệp khi không có dự án
D
0
: Các chi phí khấu hao khi doanh nghiệp có dự án
Từ đó phương trình (5) được viết lại như sau:
N CF = [(R
1
(5)
(6)
Copyright: Tài liệu đại học ©