BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
TRẦN THỊ QUỲNH NGA
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO ðẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ðẤT TẠI HUYỆN ðÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2013
HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong
Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị
nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Trần Thị Quỳnh Nga
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt
tình và sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñã tạo ñiều kiện
ñể tôi hoàn thành bản Luận văn này.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời -
là thầy giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên
DANH MỤC HÌNH Error! Bookmark not defined.
MỞ ðẦU Error! Bookmark not defined.
1. ðặt vấn ñề Error! Bookmark not defined.
2. Mục ñích Error! Bookmark not defined.
3. Yêu cầu Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU Error! Bookmark not defined.
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM Error!
Bookmark not defined.
1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo ñảmError! Bookmark not
defined.
1.1.2. Khái niệm về ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Error!
Bookmark not defined.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM. Error!
Bookmark not defined.
1.2.1. Một số kinh nghiệm ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở một số nước
trên thế giới Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Thực tiễn ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở Việt Nam Error!
2.2.4. ðánh giá thực trạng các giao dịch bảo ñảm và công tác ñăng ký
GDBð bằng QSD ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất tại các xã, thị trấn nghiên cứu như:Error! Bookmark not defined.
2.2.5. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký
giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứuError! Bookmark not
defined.
2.3.2. Phương pháp ñiều tra, khảo sát thu thập số liệu Error!
Bookmark not defined.
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu thống kêError! Bookmark not
defined.
2.3.4. Phương pháp so sánh Error! Bookmark not defined.
2.3.5. Phương pháp chuyên gia Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Error! Bookmark not
defined.
3.1. ðÁNH GIÁ ðẶC ðIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ Xà HỘI, ðẤT ðAI,
DÂN SỐ VÀ VIỆC LÀM CỦA HUYỆN ðÔNG ANH. Error! Bookmark
not defined.
TẠI HUYỆN ðÔNG ANH Error! Bookmark not defined.
3.3.1. Công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất ở, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.
3.3.2. Công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất
nông nghiệp tại huyện ðông Anh Error! Bookmark not defined.
3.3.3. ðánh giá chung về công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông
Anh Error! Bookmark not defined.
3.4. ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GDBð VÀ CÔNG TÁC ðĂNG KÝ
GDBð BẰNG QSD ðẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ðẤT TẠI CÁC XÃ NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.
3.4.1. ðặc ñiểm chung các xã nghiên cứuError! Bookmark not
defined.
3.4.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñấtError! Bookmark not
defined.
3.4.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài
sản gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.
3.4.4. Tình hình thực hiện các giao dịch ñặt cọc ñể chuyển nhượng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất. Error!
Bookmark not defined.
1. KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.
2. KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.
PHẦN PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt
1 BLDS Bộ Luật dân sự
2 GDBð Giao dịch bảo ñảm
3 QSD Quyền sử dụng
4 QSH Quyền sở hữu
5 UBND Ủy ban nhân dân
6 VPðKQSDð Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
7 VPCC Văn phòng công chứng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix
DANH MỤC BẢNG
STT
Tình hình thực hiện ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất nông nghiệp tại huyện ðông Anh giai ñoạn
2008 – 2012
51
8 Bảng 3.8
Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD ñất, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu
giai ñoạn 2008 – 2012
55
9 Bảng 3.9
Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu
57
10 Bảng 3.10
Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho
vay, thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông
Anh
61
11 Bảng 3.11
Tình hình thực hiện cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2008-2012
64
12 Bảng 3.12
Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên
Trong công cuộc ñổi mới, ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất
nước ở Việt Nam hiện nay, ñất ñai ñược khẳng ñịnh là một loại hàng hóa ñặc
biệt, là nguồn lực ñầu vào và nguồn vốn ñể phát triển kinh tế của ñất nước.
Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, ñất ñai có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến
Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước giao
ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp
luật. Do ñó, Luật ðất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai
năm 1998, 2001 và Luật ðất ñai năm 2003 ñã từng bước cụ thể hóa quy ñịnh
này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử
dụng ñất.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất
ñai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng
bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong ðại hội
ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng
ñất. Luật ðất ñai năm 2003 có những quy ñịnh về giao quyền sử dụng ñất
cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền dễ dàng thực hiện các
quyền sử dụng ñất như: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất….
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo ñảm bằng tài sản là quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt ñộng giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ñược diễn ra hết sức
sống, ñất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện.
Cùng với tốc ñộ ñô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia
tăng, các giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất
diễn ra khá sôi ñộng trên ñịa bàn huyện. Việc ñăng ký các giao dịch trên tại
các cơ quan nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật ngày càng tăng. Tuy
nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần ñi
sâu nghiên cứu và ñề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi ñã chọn ñề tài nghiên cứu:
“ðánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký giao
dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh, Thành phố Hà Nội ”.
2. Mục ñích
- ðiều tra, ñánh giá thực trạng các hoạt ñộng giao dịch bảo ñảm bằng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh,
thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký giao
dịch bảo ñảm bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại
huyện ðông Anh nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
3. Yêu cầu
ðánh giá ñúng thực trạng các giao dịch bảo ñảm và công tác ñăng ký
giao dịch bảo ñảm bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất. Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần nâng
cao hiệu quả công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh,
thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM
khoản tiền hoặc kim khí quí, ñá quý hoặc vật có giá trị khác (sau ñây gọi là tài
sản ñặt cọc) trong một thời hạn ñể bảo ñảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường
hợp tài sản thuê ñược trả lại thì bên thuê ñược nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền ñòi lại
tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn ñể trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê (ðiều 359 Bộ Luật Dân sự 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, ñá
quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng ñể bảo
ñảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không ñúng nghĩa vụ thì bên có quyền ñược ngân hàng
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (ðiều 360 Bộ Luật Dân sự 2005).
Bảo Lãnh là việc người thứ ba (say ñây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau ñây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau ñây gọi là bên ñược bảo lãnh), nếu khi ñến thời hạn mà bên
ñược bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không ñúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
ñược bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (ðiều 361 Bộ
Luật Dân sự 2005).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại ñịa
phương, Công ñoàn cơ sở, .) có thể ñảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ
chức mình, hộ gia ñình nghèo tại ñịa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng khác ñể sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy ñịnh của
Chính phủ (ðiều 372 Bộ luật Dân sự 2005).
1.1.2. Khái niệm về ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
ðăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6
môi trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành
khác nhau [Nguyễn ðình Bồng và các tác giả (2005)].
Hệ thống pháp luật ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý
ñất ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng
ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất
ñai… ñều ñược luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñã
ñược ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy
ñịnh của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp [Nguyễn
Thị Thu Hồng (2000)]:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể
vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược
ñăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho
một cam kết thế chấp thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển.
Bước 2: Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối
với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng
bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu
ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký
ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. ðối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9
trường hợp này, quyền sử dụng ñất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay
thế chấp [Hoàng Huy Biểu (2000)].
Người sử dụng ñất có thể thế chấp quyền sử dụng ñất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay
vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người
sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp
không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư
cách là người sử dụng ñất mới.
ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng
ñất ñể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ
thường ñược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải
là người ñi vay tiền của Trung Quốc [Lưu Quốc Thái (2006)].
1.2.2. Thực tiễn ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai ñoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước.
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình ñẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và ñiều ñó ñồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có
pháp luật về ñăng ký giao dịch bảo ñảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho ñến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai ñoạn ñầu
của quá trình thực hiện chuyển ñổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
ñồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp ñồng dân sự (năm 1991), lần ñầu tiên
các biện pháp bảo ñảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp ñồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp ñồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,
bảo lãnh, ñặt cọc ñã ñược luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong
bảo lãnh; trong khi ñó, theo quy ñịnh của Pháp lệnh hợp ñồng dân sự, ngoài thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, ñặt cọc cũng ñược xem là biện pháp bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy ñịnh của Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế và Nghị ñịnh số 17/HðBT ngày
16/01/1990 của Hội ñồng bộ trưởng quy ñịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11
ñồng kinh tế (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 17/HðBT), bảo lãnh ñược coi là biện
pháp bảo ñảm mang tính chất “ñối vật”. Tại ðiều 2 Nghị ñịnh số 17/HðBT, bảo
lãnh ñược ñịnh nghĩa là “sự bảo ñảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người
nhận bảo lãnh ñể chịu trách nhiệm tài sản thay cho người ñược bảo lãnh khi
người này vi phạm hợp ñồng kinh tế ñã ký kết.”. Trong khi ñó, theo quy ñịnh của
Pháp lệnh hợp ñồng dân sự, bảo lãnh lại ñược hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp
nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người
ñược bảo lãnh, nếu ñến hạn mà người ñược bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện hợp ñồng không ñúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng
tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (ðiều 40).
Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh
hợp ñồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất ñối vật) hoặc
bằng hành vi cụ thể (mang tính chất ñối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp
luật giữa các ñơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà ñại diện chủ yếu là các
doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và
ñiều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp
lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy
ñịnh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ
trong hợp ñồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy ñịnh về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong
hợp ñồng kinh tế.
ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy ñịnh cụ thể về từng biện pháp như cầm
cố, thế chấp, ñặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. ðây có thể xem là
một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo ñảm. Tuy nhiên, việc
Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS, dẫn tới các
quy ñịnh về bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh
tế vẫn tiếp tục ñược duy trì, cho dù các quy ñịnh về vấn ñề này trong nhiều
trường hợp thể hiện nhiều quan ñiểm và nội dung pháp lý không thống nhất. Bên
cạnh ñó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, ñể thi hành các quy ñịnh của BLDS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13
về bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước ñã
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật ñiều chỉnh riêng về lĩnh vực này.
Như vậy, thay vì quy ñịnh thống nhất về giao dịch bảo ñảm, pháp luật thời kỳ
này lại phân chia các biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp
dụng, ñó là bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo ñảm thực hiện
nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín
dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này
về giao dịch bảo ñảm ñã dẫn ñến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều
vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
ðiểm nhấn ñáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần ñầu tiên, thuật ngữ về
giao dịch bảo ñảm ñược quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của
Nhà nước, ñó chính là Nghị ñịnh số 165/1999/Nð-CP ngày 19/11/1999 của
Chính phủ về giao dịch bảo ñảm. Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh này, giao dịch
bảo ñảm ñược hiểu “là hợp ñồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo ñó
bên bảo ñảm cam kết với bên nhận bảo ñảm về việc dùng tài sản ñể bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 ðiều 2). Từ quy ñịnh này cho thấy, giao dịch bảo
ñảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị ñộc lập là hợp ñồng về
biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả
thuận về biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp ñồng dân sự, hợp ñồng
tài sản bảo ñảm.
Từ thực tiễn trên, Nghị ñịnh số 08/2000/Nð-CP ñã ñược ban hành với vai
trò là giải pháp quan trọng cho vấn ñề nêu trên, thông qua việc công nhận một
cách ñầy ñủ các quyền bảo ñảm tồn tại từ trước ñối với tài sản, nếu ñược công
khai hoá dưới hình thức nộp ðơn yêu cầu ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại cơ quan
ñăng ký; cũng như quy ñịnh về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo ñảm nếu
những thông tin ñó ñược công bố công khai thông qua thiết chế ñăng ký (ðiều
24); và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo ñảm bằng cùng một tài sản
theo thứ tự ñăng ký giao dịch bảo ñảm (ðiều 22).
Cho ñến nay, mặc dù vẫn còn một số ñiểm hạn chế, bất cập ñang ñược
nghiên cứu, sửa ñổi, nhưng theo ñánh giá chung, với sự ra ñời của Nghị ñịnh số
08/2000/Nð-CP ñã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh
Copyright: Tài liệu đại học ©