HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

ĐẶNG THỊ HẰNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI
PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH
BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi và chưa

Trong quá trình thực hiện và trình bày luận văn không thể tránh khỏi những
sai sót và hạn chế, do vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý, nhận xét của quý thầy, cô.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Hằng

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt..................................................................................................vii
Danh mục bảng ..........................................................................................................viii
Danh

mục

hình

.............................................................................................................ix Trích yếu luận


đề

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................2

1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................................2

góp

mới

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................3

Phần
2.

pháp

bảo

đảm

Cơ sở thực tiễn về đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................8
3


2.2.1.
trên

Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm ở

một số nước

thế giới ............................................................................................................8
2.2.2.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam.......................................... 10

2.2.3.

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined.

4


Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 31


3.4.4.

Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất tại các xã nghiên cứu .......................................................................... 32

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất. .......................................................................................................... 32

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32

3.5.1.
32

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ................................................

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.................................................. 32

3.5.3.


Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 40
4


4.1.5.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và điều
kiện kinh tế - xã hội tác động đến sử dụng đất của huyện Gia Lâm................. 45

4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện Gia Lâm ....................................... 47

4.2.1.

Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm ...................................................... 47

5


4.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm.......................................... 50

4.3.

Thưc trạng công tac đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Gia
Lâm ............................................................................................................... 54

tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu ........................................ 64

4.4.4.

Tổng hợp ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên
cứu ................................................................................................................ 69

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu........... 72

4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất ........................................................................................................... 74

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm............................................................... 74

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm


5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 79

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 80

7


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tếng Việt

BLDS

Bộ luật dân sự

GCN QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

HĐND


Thương mại cổ phần đầu tư

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

vii


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Biến động dân số và lao động đoạn 2012 – 2015 ....................................... 43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2015 ................................. 52
Bảng 4.3. Diện tch đất phi nông nghiệp năm 2015 huyện Gia Lâm........................... 53
Bảng 4.4. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Gia Lâm giai đoạn
2011 – 2015............................................................................................... 55
Bảng 4.5. Một số chỉ tiêu đặc trưng của các xã điều tra ............................................. 57
Bảng 4.6. Tình hình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ở các xã, thị trấn .......... 59
Bảng 4.7. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo
lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
địa bàn nghiên cứu .................................................................................... 60
Bảng 4.8. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tn dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại huyện Gia Lâm .................................................................. 63
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản

bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
+ Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Tiểu vùng I: Chọn xã Đặng Xá; Tiểu
vùng II: chọn xã Yên Viên; Tiểu vùng III: chọn thị trấn Trâu Quỳ và lựa chọn 3 ngân
hàng (ngân hàng VPBANK, ngân hàng TMCP công thương Việt Nam, ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam)
+ Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu.
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Điều tra ở Văn phòng Đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Gia Lâm. Số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất được tổng
hợp trên cơ sở số liệu báo cáo của phòng Tài nguyên Môi trường và văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm.
- Điều tra số liệu sơ cấp: Tổng số phiếu điều tra 120 ở 3 xã, thị trấn (40 phiếu/xã,
thị trấn). Điều tra ngẫu nhiên 20 cán bộ ngân hàng.
- Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu: dùng phần mềm excell.
- Phương pháp phân tích, so sánh
3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
10


- Tình hình quản lý và sử dụng đất ở huyện gia lâm

11




12


THESIS ABSTRACT
Author: Dang Thi Hang
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Faculty of Land Management - Vietnam National University of Agricuture - VNUA
Name of thesis: “Assessing the situation and solutions to improve the
effciency of the registration of secured transactions with land use rights, ownership
of houses and other assets attached to the land Gia Lam district, Hanoi”
1. RESEARCH OBJECTIVES
- Assessment of the status of activities for the registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land
in Gia Lam district, Hanoi.
- Propose some solutions to improve the efficiency of registration of security
transactions using land use right, QSH houses and other assets attached to the land
in Gia Lam district, Hanoi.
2. MATERIALS AND METHODS
+ Study selection method: Subregion I: Dang Xa commune Select; Subregion II:
Yen Vien selected; Subregion III: Trau Quy town and choose option 3 banks (banks
VPBANK, industry and trade joint stock commercial bank in Vietnam, commercial
banks Investment and Development of Vietnam)
+ Inventory methods to collect documents and data.
- Survey collects documents and secondary data: Survey at the Ofice of
Registration of land use rights Gia Lam district. Data on the status of management
and land use are aggregated on the basis of data reported by the Department of Natural

housing and other assets attached to the land through the years of the communes in the
planning of urban development (929 Trau Quy Town profle) higher than the communes
located in areas without or less in the planning of urban development (35 records Trung
Mau).
- Research on the implementation of secured transactions in three communes
and towns Trau Quy, Yen Vien, Dang Xa. The results showed that 90.83% of all
households and individuals that should be registered mortgage or guarantee
registration ofice LUR; 100% of the opinion that should the reform of administrative
procedures at the land use right registration office district; 86.67% of households
said that mortgage procedures, guarantees for loans from the bank, good credit fund;
- A number of measures such as: Solutions on mechanisms and policies in the
management,

administration

and

implementation

of

secured

transactions

registry; Develop a mechanism for exchanging information on the legal status of
security assets between the registries of secured transactions and related
agencies; Propaganda and education to raise awareness of law; Training and capacity
building training and qualifications of staff register secured transactions; Develop and
implement a mechanism for inspecting and supervising the implementation of the

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng,
loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo
một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường
“ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách
tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Đăng ký giao dịch bảo
1


đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến
giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải
quyết các tranh chấp đó.

2


Gia Lâm là huyện ngoại thành của Thủ đô Hà Nội có nhiều ưu thế về vị
trí, tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, đồng thời quá
trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị
hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên
địa bàn huyện. Việc đăng ký các giao dịch trên ở các cơ quan nhà nước theo
quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch
này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp
giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài
nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Gia Lâm nói riêng và
thành phố Hà Nội nói chung.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp cho các nhà quản lý, quản lý về biến động đất đai trên địa bàn
huyện. Chỉ ra điểm hợp lý và chưa hợp lý của hệ thống chính sách giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
+ Kết quả nghiên cứu đã giúp người dân hiểu rõ thêm về giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

5


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo đảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện
pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 điều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tn chấp. Bên cạnh đó,
nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
đảm, BLDS
2005 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 323, Điều 325), và xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu
của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Quốc Hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của