HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN HỒNG VÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN LONG
BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
trích lục, số liệu và các ví dụ sử dụng trong luận văn này có độ chính xác, trung
thực và độ tin cậy. Những nội dung trong các kết luận của luận văn chưa
từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016


Lời cam đoan ................................................................................................................
i Lời cảm ơn...................................................................................................................
ii Mục lục ......................................................................................................................
iii Danh mục các chữ viết tắt.........................................................................................
vi Danh mục bảng .........................................................................................................
vii Danh mục hình.........................................................................................................
viii

Trích

yếu

luận

.....................................................................................................

văn
ix

Thesis

abstract.......................................................................................................... xii Phần
1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................

1.2.


Cơ sở lý luận ................................................................................................ 5

2.1.2.
20

Cơ sở thực tiễn ...........................................................................................

2.2.
2.2.1.
sử

Cơ sở pháp lý về giao dịch qsd đất ............................................................. 31
Các văn bản luật liên quan đến giao dịch đảm bảo bằng quyền
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .......................... 31

3


2.2.2.

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và
tài sản gắn liền với đất ................................................................................ 32

2.2.3.

Các văn bản quy định các giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 37

3.4.2.

Tình hình quản lý sử ụng đất trên địa bàn quận Long Biên ............................ 37

3.4.3.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên..................... 37

3.4.4.

Thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài
sản trên đất quận Long Biên ....................................................................... 38

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất .......................................................................................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 38



Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 44

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đấti trên quận Long Biên ................................ 45

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 45

4.2.2.

Biến động đất đai ........................................................................................ 45

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai quận Long Biên ...................................................... 47

4.2.4.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên .......................... 49

4.2.5.

Công tác đăng ký biến động về đất đai quận Long Biên ................................ 51

4.2.6.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến


Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2 phường nghiên cứu ............ 59

4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ............................................................................................ 66

4.4.4.

Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 71

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại 2 phường nghiên cứu ............................... 75

4.5.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo
đảm.............. 78
4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm........................................................... 78

4.5.2.


Tài liệu tham khảo...................................................................................................... 84

6


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết tắt

BLDS

Bộ luật dân sự

BIDV

Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam

ĐKGDĐB

Đăng ký giao dịch đảm bảo

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GDBĐ


Ủy ban nhân dân

7


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2011 -2015 .................................. 42
Bảng 4.2. Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2013 đến năm 2015 ................................ 43
Bảng 4.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2012 - 2015 ............................ 46
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn quận đến năm 2015 ............... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2012-2015 quận Long Biên ................................................................. 52
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Long biên giai đoạn
2012-2015 ................................................................................................... 55
Bảng 4.7. Một số chỉ tiêu cơ bản của 02 phường nghiên cứu ....................................... 58
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ...................... 59
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu.............
61
Bảng 4.10. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tn dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất quận Long Biên................................................................................ 64
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015.............................................. 67
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 .................. 68
Bảng 4.13. Tình hình giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ........ 71

bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 đối
tượng nghiên cứu, cụ thể:
+ Chọn phường Bồ Đề đại diện cho các phường có mật độ dân số đông,
người dân chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp.
+ Chọn phường Phúc Lợi đại diện cho các phường có mật độ dân số ít hơn,
tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp nhiều hơn
+ Mỗi phường chọn 50 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu
việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Tổng số phiếu điều
tra của 2 phường là 100 phiếu.
+ Lựa chọn 3 ngân hàng trên địa bàn quận Long Biên để điều tra, đánh giá các
họat động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi ngân hàng gồm 10 phiếu điều tra các
cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu.
9


Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban
của quận, được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung điều
tra: các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất, công tác cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo
bằng QSD đất trên địa bàn quận.
- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương
pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA). Nội dung
điều tra: tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn

Long Biên có diện tch đất tự nhiên là: 5.982,1ha. tốc độ tăng trưởng kinh tế
bình quân năm đạt trung bình 17% năm 2015 tổng số dân là 275.632 người
Công tác cấp GCN QSD đất ở quận Long Biên đến năm 2015 đã cấp được 43.251 ô
đất ở đủ điều kiện cấp
Từ năm 2012 đến năm 2015 thực hiện 12.872 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và 10.692 hồ sơ xóa đăng ký
thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kết quả đánh giá giao dịch bảo đảm tại phường Bồ Đề và Phúc Lợi cho thấy:
- Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là
giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đạt 2.753 vụ.
- Các giao dịch cầm cố là 485 vụ và được thực hiện tại hiệu cầm đồ
- Các giao dịch đặt cọc là 2362 vụ, trong đó 100% là không thực hiện công chứng
và không thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước, Các giao dịch cầm cố là 480 vụ.

12


THESIS ABSTRACT
Topic: "Assess the status, to propose measures to enhance the effectveness
of the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses
and other assets attached to land, Long Bien district, Ha Noi city".
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Author: Nguyen Hong Van
The scientific guidance: Assoc. Dr. Nguyen Khac Thoi
1. Purpose
To evaluate the current situation of transaction activities secured by land use

reports

on the

implementation of transactions secured by land use right in the district.
- Primary data: Primary data was collected by means of rural quick survey with
the involvement of people (PRA). Survey contents: the implementation of transaction
secured by land use right, ownership rights of houses and land-attached assets of
households by directly interviewing the households with printed questionnaire.

xii


Number of households surveyed: 100 households in the two research wards having
mortgage

xii


loan, guarantee, mortgage, deposit; 30 bank staff representing banks, credit
funds receiving pledge, mortgage or guarantee.
Methodology of document data processing and synthesis
The data were listed and processed by the excel software. On that basis, the
fndings were synthesized in different contents and in table format.
Methodology of analysis, comparison
Based on aggregate data on the situation of lease, sublease, mortgage, guarantee
or subscription using land use right, ownership right of houses and other assets
attached to land on Long Bien district, Ha Noi city, comparisons between 4
consecutive years (20122015) of the wards in Long Bien district was conducted.
3. Research findings

eliminations of registration for

mortgage by land use right, ownership right of

houses and other land-atached assets.
The evaluation of secured transactions in Bo De and Phuc Loi wards shows that:
- Secured transactions registered at state agencies were mortgage, guarantee
by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets with 2,753
cases.
- Pawn transactions had 485 cases and were conducted at pawnshops.
- Deposit transactions had 2,362 cases, 100% of which were conducted without
public certification and registration at state agencies and 480 cases were pawn
transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước ở Việt Nam. Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa
đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước.
Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến
pháp năm
1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai
năm
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai

liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp
giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể
từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra
hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi
trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn
ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và
phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện
pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký
giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách
thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch
trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập,
duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự,
xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể
thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập
cần giải quyết như:
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký. Tuy nhiên,
theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao
dịch bảo đảm và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó,
mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và
nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt
ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 – một Bộ luật được

“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm
cố bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân .
5


- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất

6


của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo
lãnh, cầm cố và đặt cọc) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong
giai đoạn năm 2012 đến năm 2015.
- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian
hành chính quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm
hiểu tại 2 phường: phường Bồ Đề, phường Phúc Lợi.