1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
a. Sự tham gia các tổ chức vào thị trường bất động sản.
Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) xếp Việt Nam đứng thứ
tư trong số các thị trường bất động sản đang nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc
tế. Xếp hạng của AFIRE dựa vào cuộc khảo sát được tiến hành đối với các nhà đầu tư hiện nắm
giữ hơn 627 tỷ USD bất động sản toàn cầu.
Thị trường dịch vụ bất động sản gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài, các
doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm được gần 10% thị phần. Hiện ba đại gia trong lĩnh vực dịch
vụ bất động sản tại Việt Nam là CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Colliers nắm đến khoảng
90% thị phần và trong thời gian tới sẽ tiếp tục có rất nhiều các công ty tổ chức nước ngoài tham
gia vào thị trường bất động sản. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang là thị trường rất
hấp dẫn thu hút được rất nhiều các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia.
Một số dự án tiêu biểu có vốn đầu tư nước ngoài:
 Dự án xây dựng, kinh doanh trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh
bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea của Hoa
Kỳ với tổng vốn đầu tư 902.5 triệu USD;
 Dự án kho ngầm chứa xăng dầu tại Khu kinh tế Dung Quất với tổng vốn đầu tư 340 triệu
USD;
 Dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản tại TP.HCM
với tổng vốn đầu tư 120 triệu USD;
 Dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam của nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất
động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD;
 Dự án Công ty TNHH Promenada Canary của Thái Lan với mục tiêu xây dựng, quản lý, vận
hành 1 tòa nhà trung tâm thương mại để cho thuê với tổng vốn đầu tư 95 triệu USD.
b. Hệ số thu hút đầu tư.
Tính đến hết quý III/2010, nguồn FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam đạt khoảng 8 tỷ USD,
xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu
tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Những tháng cuối năm 2010, nguồn vốn
FDI đầu tư vào Việt Nam có tín hiệu tốt trở lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển
ổn định cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ.
Bất động sản luôn là kênh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua. Vốn FDI

Bảng 2: CPI theo năm của một số nước trong khu vực
Nguồn:
Hình 2: CPI theo tháng (so với cùng thời kỳ) từ 2008-2010
Nguồn: Tổng cục thống kê
Chỉ số giá tiêu dung trong nước vẫn đang có xu hướng tăng cao. Theo nguồn tổng cục thống kê,
tháng 1/2011 CPI so với cùng kỳ năm ngoái là 12.17%. Mặc dù Chính Phủ Việt Nam đang dung
nhiều biện pháp nhằm thắt chặt tiền tệ nhưng việc kiềm chế lạm phát vẫn là bài toán khó giải.
 Giá vàng:
Giá vàng vẫn tăng lên từng ngày. Tính đến nay 23/02/2011 Giá vàng trong nước là 37680 , mức
tăng cao hơn thị trường thế giới.
Giá vàng tăng đột biến trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng không ít tới thị trường bất động
sản. Thị trường bất động sản thường được giao dịch bằng vàng nên khi có biến động lớn về vàng
thì thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ. Trong thời gian qua bất động sản đã
phải chịu cú sốc khá lớn và kiến số lượng giao dịch giảm mạnh do giá vàng tăng cao.
2. Đặc điểm ngành:
a. Yếu tố địa lý:
 BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Thị trường bất động sản
mang tính ko tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát
triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường
BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì
hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS
càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc
xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị
trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối

dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”).
d. Chính sách tín dụng:
Trong 10 tháng năm 2010, tăng trưởng tín dụng đối với BĐS ở mức xấp xỉ so với tỷ lệ tăng
trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng. Các tổ chức tín dụng cũng thực hiện cho vay
đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định của chính phủ và ngân hàng nhà nước. Ngoài ra, việc
cho vay ưu đãi đối với lĩnh vực BĐS cũng đã được thực hiện: các chính sách xây dựng nhà cho
người nghèo, cho vay đối với chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ
đồng bằng sông Cửu Long v v…
e. Quỹ đất tại các thành phố lớn:
 Quỹ đất tại các đô thị việt nam hiện nay đang ngày một cạn kiệt. Trước tốc độ đô thị hóa
ngày càng mạnh mẽ PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu định
cư, cho rằng, Việt Nam đã cạn kiệt nguồn đất đô thị từ nay đến 2010, trước tốc độ đô thị hoá
mạnh mẽ, lên tới 60% năm 2020 theo nhận định của các tổ chức quốc tế.
 Theo dự báo dự báo của TS. W.Frenner, Trưởng đại diện Viện Konrad – Adenouer tại Việt
Nam, đến 2020, dân số Việt Nam sẽ tăng khoảng hơn 100 triệu người, trong đó 70% sẽ sống
trong các đô thị.
f. Tốc độ tăng trưởng:
Theo CBRE: Vốn FDI giải ngân trong năm 2010 tăng 10 % so với năm 2009, với 6,84 tỷ USD
trong năm 2010 BĐS trở thành lĩnh vực thu hút vốn FDI nhất.
g. Xu hướng phát triển
 Nhận định về xu hướng đầu tư năm 2011, các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động
sản sẽ tiếp tục phát triển trong năm sau và những năm sắp tới. Tuy nhiên sẽ khó có đợt sóng
tăng mạnh như đầu năm 2010.
 Khi Đồ án QHC được phê duyệt sẽ cởi trói cho rất nhiều dự án, khi đó thị trường sẽ sôi động
hơn, nhờ vào tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt.
 BĐS Việt Nam vẫn là xu hướng của các nhà đầu tư FDI trong những năm tới.
5. Những văn bản pháp luật hảnh hưởng tới thị trường.
a. Luật đất đai.
 Luật đất đai đã được sửa đổi nhiều lần qua luật đất đai năm 1995, năm 2003 hiện nay là luật
đất đai năm 2010. Tuy nhiên luật này vẫn còn bộc lộ rất nhiều bất cập và vướng mắc cần sủa

cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.
c. Luật kinh doanh BDS
Liên tục nhiều năm liền thị trường bất động sản Việt Nam bị đánh giá là kém mình bạch với tỷ lệ
giao dịch ngầm rất cao, từ 50-80% đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường chậm phát
triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ và làm giá. Các sàn kinh doanh bất động sản do chưa có pháp
luật hướng dẫn rõ ràng và có một quy chuẩn trong nghiệp vụ nên mỗi nơi làm một kiểu gây ra
hiện tượng giảm uy tín của ngành kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó là việc chế tài xử lý vi
phạm được ban hành trong lĩnh vực bất động sản đã có, tuy nhiên lại chưa được triển khai thực
sự. Các cơ quan quản lý còn chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra điều tra để kịp
thời xử lý sai phạm của các chủ đầu tư và các sản giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động
sản.
d. Luật xây dựng
 Luật vẫn chưa được xây dựng dựa trên những người thực sự am hiểu về xây dựng dẫn tới có
rất nhiều sai sót trong luật gây khó hiểu cho người sử dụng và còn nhiều luật chưa thực tế
rườm rà và ngôn từ không rõ ràng. Thêm nữa luật xây dựng và luật đấu thầu chồng chéo nhau
giúp tạo ra rất nhiều khe hở cho những kẻ muốn trục lợi, có rất nhiều các thủ tục hành chính
đang được các doanh nghiệp xin phép bãi bỏ do tính bất hợp lý của chúng.
 Các tiêu chí để đánh giá công trình, phương pháp định giá còn chưa được hướng dẫn rõ ràng
rõ ràng tạo ra nhiều kẽ hở. Sự yếu kém của các cơ quan quản lý làm cho các doanh nghiệp
xây dựng không còn tuân thủ tốt như trước kia gây ra rất nhiều nguy hiểm cho xã hội. Các sai
phạm chủ yếu của doanh nghiệp như chất lượng công trình không đảm bảo, thủ tục giấy tờ
không đầy đủ không đúng trình tự…
e. Quy chế khu công nghiệp, khu đô thị.
Quy chế được ban hành với các nội dung mở giúp cho các doanh nghiệp đễ dàng tham gia các
khu đô thị, các dự án khu đô thị cũng đươc triển khai dễ dang không gặp phải quá nhiều khó
khăn. Tuy nhiên, các điều trong quy chế khá sơ sài kiến cho các doanh nghiệp lạm dụng gây ra
các hành động coi thường pháp luật. Trong thời gian qua có rất nhiều các vụ sai phạm quy chế đã
diễn ra đặc biệt nhất là vấn đề vi phạm môi trường.
f. Nhận xét chung:
 Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến

băng chủ yếu tập trung vào phân khúc chưng cư dạng trung bình dành cho người thu nhập thấp
ngoài ra các phân khúc khác đều bị đóng băng.
b. Khách hàng
Nhìn chung khách hàng của thị trường nhà chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới và
đây vẫn là động lực hâm nóng thị trường tại thời điểm hiện tại. Do tốc độ đô thị hóa cao nên nhu
cầu về thị trường nhà chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng trong những năm tới. Ở các thị trường khác
hầu hết các khách hàng đều chỉ có nguồn nhu cầu không quá nóng.
 Thị trường văn phòng cho thuê:
Nguồn cung vẫn tăng trong khi số lượng khách hàng tăng không tương ứng gây giá giảm trong
thời gian qua. Khách hàng của thị trường này chủ yếu là các doanh nghiệp, công ty. Trong thời
gian gần đây nhu cầu mở rộng của các công ty là không lớn nên dẫn tới khách hàng trong thị
trường này không mấy được kỳ vọng. tuy nhiên nhu cầu về văn phòng tại thời điểm bây giờ là
nhu cầu có thật chứ không phải là mang tính chất đầu cơ.
 Thị trường bán lẻ:
Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục gia nhập thị trường Việt Nam
thông qua phương thức hợp tác với các công ty trong nước. Các nhà bán lẻ Nhật đang khảo sát
tìm mặt bằng cho những chuỗi cửa hàng tiện ích như Ministop, FamilyMart và chuỗi trung tâm
thương mại tổng hợp Takashimaya và Isetan Mitsukoshi. Ngoài ra, The Body Shop và
TheFaceShop (ngành chăm sóc sắc đẹp), Kichi-Kichi và BreadTalk (ngành thực phẩm và đồ
uống) cũng mở thêm cửa hàng ở trong và ngoài trung tâm TP.HCM. Điều này cho thấy nhu cầu
bán lẻ ngày một tăng cao. Do nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm có giới hạn, chúng tôi dự đoán
các nhà bán lẻ sẽ vào các khu thương mại nhỏ, thuê nhà phố, mở rộng ra các vùng ngoại thành.
Ngoài ra, nhiều kho bãi, nhà xưởng được nâng cấp, hình thành một số khu bán lẻ mới.
 Thị trường khu công nghiệp:
Nhu cầu về các khu công nghiệp vẫn còn khá lớn và khả năng mở rộng luôn luôn được tính tới.
Tuy nhiên hiện nay dự án khu công nghiệp được chấp thuận một cách ồ ạt mà không tính tới nhu
cầu thực tế của các doanh nghiệp, gây ra lãng phí rất lớn. Yêu cầu của các nhà đầu tư về khu
công nghiệp không chỉ là về khu công nghiệp đó có được ưu đãi lớn từ chính quyền mà còn các
điều kiện khác như về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đường sá, khí hậu và nguồn nhân lực… do vậy,
các địa phương nên tìm hiểu lỹ càng để có thể dễ dàng phát huy được thế mạnh của mình nhằm

kiện khác tốt để tạo ra lợi thế cao trong khi bán lại các bất động sản này.
 Thị trường khách sạn resort:
Thị trường này hiện nay có nguồn cung lớn thêm nữa là mục tiêu của người mua bây giờ hầu hết
đều tập trung vào loại cao cấp cho nên cạnh tranh trong phân khúc này sẽ rất mạnh.
Hiện nay các công ty bất động sản đang tiến hành mở các sàn giao dịch hoặc nâng cao chất
lượng dịch vụ thêm nhằm nâng cao uy tín và vị thế của mình trong thị trường. Không những vậy,
các công ty hiện nay còn có xu hướng hợp tác cùng nhau để có thể đi qua thời kỳ kinh tế khó
khăn hiện tại và có thể giúp họ có được những dự án lớn hơn tốt hơn, chất lượng sẽ hiệu quả
hơn.
e. Rào cản gia nhập ngành.
 Rào cản kỹ thuật:
Ngành bất động sản có yêu cầu về kỹ thuật khá cao một số vị trí trong các công ty bất động sản
yêu cầu phải có bằng cấp hay chứng chỉ chuyên ngành, các công ty muốn xin được thực hiện một
dự án thì họ cũng phải thỏa mãn được những yêu cầu kỹ thuật được đề ra như đảm bảo các yêu
cầu về an toàn xây dựng, chất lượng của các vật liệu kết cấu công trình, có đầy đủ các chuyên gia
kỹ thuật…
 Rào cản về vốn:
Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có yêu cầu về vốn rất lớn, các doanh nghiệp có vốn nhỏ
và vừa rất khó có thể tham gia được và nếu có tham gia thì rất có nguy cơ sẽ bị phá sản vì khả
năng cạnh tranh sẽ bị thu hẹp rất lớn khi ít vốn và các công cụ giúp gia tăng vốn trên thị trường
hiện nay không dễ sử dụng.
 Rào cản về pháp luật:
Ngành bất động sản là một trong những ngành rất nhạy cảm với pháp luật. Yếu tố này có thể thúc
đẩy hay kiềm chế sự phát triển của thị trường do tính chất đặc biệt của hàng hóa trong thị trường
này luôn gắn chặt với đất đai.
Trước hết là chính sách phát triển kinh tế vùng, khu vực kinh tế sẽ kích thích làm gia tăng kinh tế
khu vực đó và tiếp đó là gia tăng dân cư và nhu cầu về bất động sản. Bên cạnh đó những chính
sách về tài chính tiền tệ của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Tùy theo
chính sách thắt chặt hay mở rộng của thị trường tài chính mà có thể làm đóng băng hay hâm
nóng thị trường bất động sản.

b. Nhu cầu:
 Trong khi nền kinh tế đang có nhiều biến động và các giao dịch chỉ diễn ra cầm chừng thì thị
trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại diễn ra rất sôi động, cải thiện rất nhiều cả số
lượng và dự án triển khai kinh doanh.
 Theo một khảo sát được thực hiện trong quý 2 năm 2010, nhu cầu chung cư hạng bình dân
chiếm tỷ trọng cao 37.9% trong nhu cầu về chung cư loại cao cấp chỉ là 14.7%. Thực tế tỉ lệ
bán chung cư hạng bình dân rất cao mốt số dự án bán được với tỷ lệ tới 100%. Trong khi đó
một số dự án cao cấp tiếp tục có tốc độ bán chậm, thậm chí các hình thức giảm giá và khuyến
mại cũng đang dần phổ biến.
c. Xu hướng phát triển:
 Nhìn chung thị trường căn hộ sẽ ổn định và có xu hướng tăng dần trong những năm sau. Căn
hộ được chào bán sẽ được tung ra với số lượng nhất định, qua từng giai đoạn để nhà đầu tư
có thể đánh giá được độ nhạy của thị trường từ đó xác định được chiến lược cho giai đoạn
tiếp theo.
 Trong các chiến lược bất động sản liên quan tới thị trường bất động sản Việt Nam, thì diện
tích đất đô thị sẽ chiếm 46.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt khoảng 45%
năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị dự kiến sẽ
tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhà đô thị thì trung bình mỗi năm,
Viêt Nam cần phải phát triển thêm 35 triệu m
2
nhà để phấn đấu đạt 20 m
2
nhà ở/người tại đô
thị vào năm 2020. Những yếu tố này chính là động lực để thị trường nhà đô thị tiếp tục phát
triển trong thời gian tới.
d. Rủi ro khi đầu tư phân khúc này:
 Trong phân khúc này hiện nay dòng sản phẩm chất lượng cao và sang đang gặp khó khăn rất
lớn và dường như đóng băng. Nhưng trong thời gian tới nếu các công ty biết cách đầu tư và
tìm được những nơi mà thị trường có nhu cầu thực sự thì đây là điều không phải dễ dàng. Do
vậy dòng sản phẩm này vẫn chưa nên đầu tư ở thời điểm hiện tại nhất là khi mà vừa qua thời

Công ty TNHH Thương mại – Xây
dựng Lê Thành khu căn hộ Lê Thành,
Căn hộ trung
bình
HAGL Group
Hoàng Anh River View và Phú
Hoàng Anh Căn hộ cao cấp
Công ty TNHH Indochina Land Indochina Plaza Hà Nội Căn hộ cao cấp
(Nguồn: tổng hợp TLS)
Giá một số các căn nhà trên thị trường:
Bảng 4: giá một số các căn nhà trên thị trường.
Tên dự án Giá Loại nhà
Chung cư hạng sang Dolphin Plaza 37 triệu/m2 Hạng sang
The Vista 55 triệu/ m2 Hạng sang
Hoàng Anh River View 25,2 triệu đồng/m² Hạng sang
Sky Garden 1.7 - 2.4 tỷ đồng/1 căn nhà Hạng sang
Ehome Đông Sài Gòn 675 triệu/1 căn Trung bình
Khu căn hộ Lê Thành, quận Bình Tân –
TP.Hồ Chí >=10,9 triệu đồng/m² Trung bình
Newtown Apartment >=13,9 triệu đồng/m² Trung bình
Lilama SHB Town >=13,5 triệu đồng/m² Trung bình
5.2 Phân khúc bán lẻ:
a. Đặc điểm :
 2009:
Nhiều phân khúc bán lẻ tại thị trường Việt Nam còn bị bỏ ngỏ hoặc vẫn chưa phát triển kịp thời.
Việt Nam còn thiếu các trung tâm bán lẻ hàng trung và cao cấp, trong khi đối tượng tiêu dùng đó
có mức chi tiêu cao.
Về tốc độ tăng trưởng thị trường bán lẻ, Việt Nam hiện vẫn chưa có sự phát triển tương xứng với
tiềm năng dựa trên các chỉ tiêu dân số đông, chỉ số lạc quan tiêu dùng có thứ hạng cao ở khu vực
châu Á, GDP ổn định…

so với quý 3/2010 do Thiên Sơn plaza đi vào hoạt động với tỉ lệ lấp đầy 65% ( tính trên sàn
GFA).
Theo nhận định của Savills tại TP Hồ Chí Minh, trong quý 1/2011 dự kiến sẽ có thêm ít nhất ba
trung tâm bán lẻ đi vào hoạt động: The Crescent, Bitexco Financial Tower, và The Manor Giai
đoạn 2, cung cấp khoảng 36.000 m2 diện tích bán lẻ ra thị trường.
c. Nhu cầu:
Nhu cầu thị trường bán lẻ tiếp tục tăng mạnh khi ngày càng có nhiều cửa hàng được mở ra trên
các con đường bán lẻ ở trung tâm và các quận gần trung tâm thành phố.
Nhu cầu bán lẻ tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng cao do xu
hướng tiêu dùng hiện nay ở Việt Nam đối với các thương hiệu cao cấp, các hàng hóa nội địa chất
lượng cao là rất lớn. Do có các yêu tố tích cực: sự tăng trưởng của nền kinh tế, thu nhập tăng,
dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao.
d. Giá cho thuê
 Cao cấp:
150USD/m2/tháng (Metropole arcade)
150USD/m2/tháng (Vincom Hà Nội)
250USD/m2/tháng (Vincom TP.HCM)
 Trung cấp:
55USD/m2/tháng (Hà Nội)
90USD/m2/tháng (TP.HCM)
 Thấp cấp:
30→50USD/m2/tháng
e. Xu hướng phát triển:
Năm 2011 các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục gia nhập thị trường Việt Nam thông qua phương thức
hợp tác với các công ty bán lẻ trong nước.
Theo khảo sát của CBRE, hiện Hà Nội đang xây dựng khoảng 665.000m2 diện tích bán lẻ, gấp
hơn 6 lần con số hiện nay và sẽ lần lượt đi vào hoạt động trong vòng 5 năm tới.
Dự báo của CBRE cho thấy, xu hướng trong tương lai, các trung tâm mua sắm sẽ giãn dần ra các
khu vực ngoại thành, do đó những khu trung tâm thương mại mới sẽ ngày càng có quy mô rộng
lớn.

Thường thì người ta xếp hạng từ 1 đến 5 sao, hay như ở Mỹ từ 1 đến 5 viên kim cương. Cách
xếp hạng đó chủ yếu nhằm cung cấp thông tin cho khách hàng về tiện nghi và dịch vụ họ sẽ
thấy ở khách sạn.
- Theo trọng tâm kinh doanh hay vị trí khách sạn: Khách sạn thương nhân, khách sạn sân bay,
khách sạn bình dân, khách sạn căn hộ, khách sạn sòng bạc, khách sạn nghỉ dưỡng(resort)…
b. Nguồn cung:
 Hà Nội
 Theo thống kê của Savills Việt Nam cho biết, toàn thị trường có khoảng 6.400 phòng, được
cung cấp bởi 43 khách sạn (trong đó 11 khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao, 8 khách sạn đạt tiêu
chuẩn 4 sao và 24 khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao.
 Hà Nội hiện có 40 dự án khách sạn đang triển khai. Trong đó, 18 dự án dự kiến sẽ cung cấp
cho thị trường 5.500 phòng. Số lượng phòng khách sạn của 22 dự án còn lại hiện chưa được
xác định. Các dự án tương lai tập trung tại huyện Từ Liêm, quận Ba Đình và quận Hoàn
Kiếm. Các dự án khách sạn 5 sao tập trung nhiều tại khu vực huyện Từ Liêm, còn các dự án
khách sạn 3 sao và 4 sao tập trung tại các quận nội thành.
 CBRE dự đoán, trong năm 2011, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 1.200 phòng từ 5 khách
sạn mới, trong đó có 2 khách sạn ở khu vực trung tâm là Oriental Pearl và Hotel De Opera
Hà Nội (có thể sẽ gia nhập thị trường vào quý I/2011) và 3 khách sạn ở phía Tây là Crowne
Plaza West Hanoi, Grand Plaza Hanoi và Keangnam Hanoi Landmark Tower.
 TP.HCM:
 Theo thống kê của CBRE Việt Nam, TP.HCM hiện nay có 52 khách sạn xếp hạng từ 3 đến 5
sao cung cấp khoảng 8000 phòng.Trong đó khách sạn 3 sao chiếm khoảng 60%, 4 sao chiếm
16%, và 5 sao chiếm khoảng 24%.
 Nguồn cung mới năm 2011:
Bảng 5: Các dự án khách sạn năm 2010
Năm hoàn thành Dự án Vị trí
Số lượng
phòng
2011
(1.175 phòng) NEW PACIFIC

 Hà Nội
 Thị trường hình thành 2 phân khúc rõ rệt: đối tượng khách thương gia sẽ lựa chọn các khách
sạn mới ở khu vực phía Tây, khách du lịch sẽ chọn khách sạn trong khu vực Hoàn Kiếm.
 Các tập đoàn quản lý khách sạn đang cạnh tranh để tìm những vị trí đẹp.
 Các khách sạn chưa có thương hiệu sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt.
 TP.HCM
 KS 3 sao và KS dành cho khách du lịch có ngân sách thấp với chất lượng quốc tế sẽ tiếp tục
đạt được kết quả kinh doanh tốt mặc dù sẽ phải đương đầu với sự cạnh tranh mạnh từ nguồn
cung mới.
 Công suất phòng có thể sẽ tăng .
 Nhiều KS được xây dựng nằm trong khu phức hợp cùng với sân golf hoặc TTTM.
 Các nhà đầu tư trong nước bao gồm ngân hàng và cty gia đình quan tâm nhiều đến thị trường
KS: NH Ocean Bank đầu tư vào KS Saigon Star City
 Thị trường sẽ có nhiều thương hiệu quốc tế: Ritz Carlton, Marriot, Centara, MGM Resort.
 Thời điểm cho loại hình mới: condo-tel và du lịch cao cấp.
 Thị trường du lịch tiếp tục tăng mạnh.
f. Rủi ro khi đầu tư vào phân khúc này:
Theo đánh giá của CBRE, hiệu quả kinh doanh khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam bắt
đầu ổn định trong những tháng vừa qua, bởi lượng khách du lịch gia tăng và lượng khách doanh
nhân đã quay trở lại sau thời gian khủng hoảng kinh tế thế giới. Các nhà đầu tư trong nước và
quốc tế đã quay lại thị trường và tìm hiểu cơ hội đầu tư vào thị trường khách sạn và bất động sản
nghỉ dưỡng, với nhiều dự án mới đã được giới thiệu. Nhìn chung, nền kinh tế đang tăng trưởng,
tiêu dùng gia tăng, đầu tư cơ sở hạ tầng cộng với sự ổn định chính trị xã hội đã hỗ trợ rất tốt cho
thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn là một ngành công
nghiệp còn non trẻ, vì vậy, thị trường này dễ chịu ảnh hưởng bởi những thay đổi liên tục và
nhanh chóng. Do đó, các nhà đầu tư có thể rơi vào trường hợp mất cảnh giác và thiếu sự chuẩn bị
trước các biến động.
g. Các doanh nghiệp tiêu biểu:
 Công ty cổ phần thương mại – dịch vụ Bến Thành

, Crowd office, CEO Tower…khiến cho giá thuê ở khu vực này có xu hướng giảm
 Giá thuê ổn định ở hai phân khúc hạng A và B
 Diện tích cho thuê được năm 2010 : 70000m
2
lớn nhất trong lịch sử. Khách thuê chủ yếu là
các công ty Viễn Thông, Ngân hàng và công ty bảo hiểm
 80000m
2
hạng A&B vẫn còn trống vào cuối năm 2010
 Q4/2010 Giá thuê bắt đầu hồi phục ở quận Hoàn Kiếm chủ yếu nhờ khối tài chính
 TPHCM
 Nguồn cung văn phòng hạng A tại thị trường TP HCM cũng tăng lên đáng kể nhờ sự góp
mặt của Bitexco finance tower- toà nhà cao nhất TPHCM cung cấp thêm 37710m
2
NLA làm
cho giá thuê ở phân khúc này giảm đáng kể ( Q4/2010 giảm 19.4% so với Q3/2010). Ba toà
nhà hạng B và 8 toà nhà Hạng C đã được đưa vào khai thác trong Q4/2010 làm cho nguồn
cung trở nên dồi dào, giá thuê giảm ( Q4/2010 giảm 2.37% so với Q3/2010)_ Theo CBRE
 Tổng diện tích thực thuê năm 2010 tăng đáng kể so với năm 2009 ( cụ thể tăng gần 50% so
với năm 09)-Theo CBRE
 Tỉ lệ trống của toàn thị trường tăng lên đến 17.8%
 Năm 2011
Nguồn cung đang tăng vượt xa với nhu cầu . Dự báo giá thuê sẽ giữ ổn định hoặc có xu hướng
giảm trong thời gian tới.Thị trường ở phân khúc này sẽ có sự cạnh tranh mạnh mẽ do đó chất
lượng quản lý toà nhà, nội thất cũng như dịch vụ đi kèm sẽ được quan tâm nhiều hơn
 Hà Nội:
 Xu hướng tỉ lệ trống tăng lên do sự xuất hiện của Keangnam Hà Nội (90000 m
2
) và EVN
Tower cùng với một loạt dự án hoàn thành trong năm tới như Crowd plaza Complex, Hadico

Keangnam Hàn
Quốc
Phạm Hùng –
Từ Liêm Hà
Nội
70 2011
Khu phức hợp
thương mại
Sài Gòn M& C Tổng công ty
địa ốc Sài Gòn
M&C
NGã ba hàm
nghi tôn đức
thắng bến
chương dương
TPHCM
42 2011
Văn Phòng và căn PV Power Công ty cổ phần 40 2011
hộ Landmark Tower Bất Động Sản
Điện lực dầu
khí
Complex Habico CTCP Âu Lạc Phạm Văn
Đồng- Từ
Liêm HN
36 2010
Căn hộ văn phòng The Manor
officetel
Tập đoàn
Bitexco
TPHCM 26 2010

triển kinh tế - xã hội, giải quyết việc làm, tạo ra thu nhập cho người lao động, từng bước
nâng cao trình độ, kỹ thuật, tay nghề, bậc thợ, tiếp nhận các công nghệ sản xuất tiên tiến và
hình thành tác phong công nghiệp.
 Các khu công nghiệp hiện phân bố khá tập trung tại các khu vực kinh tế năng động như Đông
Nam Bộ, Đồng Bằng song Hồng và đồng bằng song Cửu Long. Trong đó các vùng có khu
công nghiệp nhiều nhất như Đồng Nai với 28 KCN, Bình Dương (27 KCN), TPHCM (16).
Ngoài ra cả nước còn có 14 khu kinh tế được thành lập, với tổng diện tích gần 630000 ha tập
trung chủ yếu tại miển Trung (10 khu), miền Nam (2 khu) và miền Bấc (2 khu) . Theo thống
kê của bộ kế hoạch và Đầu tư, tổng diện tích cho thuê ở các KCN đang hoạt động chiếm 64%
diện tích đất công nghiệp. Còn tính chung các khu công nghiệp cả nước thì tỷ lệ lấp đầy mới
đạt 46%.
 Các KCN đóng vai trò khá quan trọng trong việc góp phần vào phát triển kinh tế của đất
nước, chiếm khoảng 20% tổng giá trị kim ngạch xuất khẩu của cả nước. Các KCN đã tạo
việc làm cho hơn 1 triệu lao động, bình quân 1 ha đất công nghiệp đã cho thuê thu hút được
trên 70 lao động trực tiếp (trong khi đất nông nghiệp chỉ thu hút được 10-12 lao động/ha).
Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước sẽ thành lập thêm 91 KCN, với tổng diện tích
20.839 ha và mở rộng 22 KCN, với tổng diện tích 3.543 ha.
b. Rủi ro khi tham gia vào phân khúc khu công nghiệp:
Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực có rào cản gia nhập tương đối lớn. Các dự án lớn
đầu tư vào cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp luôn là những dự án không phải bất cứ công ty hoặc
cá nhân nào cũng có thể thực hiện được. Tính phức tạp và nguồn vốn đầu tư lớn chính là hạn chế
với nhiều nhà đầu tư vào lĩnh vực này.
1. Phân khúc khu công nghiệp năm 2010
 Theo số liệu của Bộ kế hoạch và đầu tư, trong năm 2010 (tính đến đầu tháng 12/2010) cả
nước có thêm 21 khu công nghiệp mới với tổng diện tích tự nhiên là 3958 ha, tổng vốn đầu
tư đăng ký của 21 dự án phát triển kết cấu hạ tầng KCN đạt gần 7000 tỷ đồng.
Như vậy tính đến hết năm 2010 cả nước đã có 255 KCN được thành lập với diện tích đất tự
nhiên 69253 ha. Diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 45000ha chiếm 65% tổng diện
tích tự nhiên
Trong đó có 171 KCN tương ứng 43580 ha đã đi vào hoạt động và 84 KCN đang trong giai

3 KCX Linh Trung 2 61,7 ha 100% -
4
KCN Tân Tạo
(hiện hữu và mở rộng)
373,3 ha 94%
210 – 250 USD/m
2
/kỳ
thuê đất
5 KCN Tân Bình 130 ha 100% -
6 KCN Lê Minh Xuân 100 ha 95.04%

80 – 150 USD/m
2
/kỳ
thuê đất
7 KCN Vĩnh Lộc 203 ha 88.04%
200 USD/m
2
/kỳ thuê
đất
8 KCN Tân Thới Hiệp 28 ha 100% -
9 KCN Tây Bắc Củ Chi 208 ha 100% -
10 KCN Bình Chiểu 27,34 ha 100% -
11
KCN Hiệp Phước
(giai đoạn 1)
311,4 ha 100% -
12
KCN Hiệp Phước

Tên doanh
nghiệp
Các dự án Địa Điểm Đặc điểm của các dự án
1 Tập đoàn Tân
Tạo ( ITA)
Khu công nghệ
cao Tân Tạo
Hanel
Hà Nội  Diện tích:200 ha
 Khu liên hợp của dự án: 1TP công
nghệ cao, 1 TT phần mềm tài chính
KCN Tân Tạo TPHCM  Tổng diện tích: 442 ha. Lớn nhất
phía Nam
 Thu hút 5324 tỷ đồng và 122 triệu
USD
 Tổng số NĐT: khu hiện hữu là 146,
khu mở rộng là 84
KCN Tân Đức Long An  Tổng diện tích: 1159 ha
 Tổng vốn đầu tư: 5000 tỷ đồng
KCN Vinatex-
Tân Tạo (Nhơn
Trạch)
Đồng Nai  Tổng diện tích: 319.1 ha
 Tổng số vốn đầu tư: 53.56 triệu USD
KCN Agrita Hưng Yên  Tổng diện tích:469.4 ha
KCN Kiên
Lương
Kiên
Giang
 Tổng diện tích: 24770000m

Khu đô thị và
CN Bàu Bàng
Bình
Dương
 Tổng diện tích :2000 ha
Khu liên hợp
công nghiệp và
đô thị Bình
Dương
3 Công ty phát
triển KCN
Bình Chỉểu
Khu công
nghiệp Bình
Chiểu
TP HCM  Tổng diện tích: 27.34ha

4 Công ty lien
doanh xây
dựng và kinh
doanh KCX
Tân Thuận
KCN Tân
Thuận
TP HCM  40ha cho công nghiệp phần mềm- kĩ
thụât cao, văn phòng, tổng đài…
 E-office park…
 Giá thuê đất: 108 USD/m
2
5 Công ty quản

TNHH Phú
Mỹ
KCN Tân
Đông Hiệp B
Bình
Dương
 Tổng diện tích: 164 ha
9 Công ty cổ
phần đầu tư
KCN- dầu khí
IDICO Long
Sơn
KCN Long
Sơn
Bà Rịa
Vũng Tàu
 Tổng diện tích: 1250 ha
11 Công ty cổ KCN đô thị Bà Rịa  Tổng diện tích: 2288 ha (Trong đó

Trích đoạn Các phân khúc nên đầu tư:

---