MỞ BÀI
Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách
phát triển kinh tế- xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân-
vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt.
Trong đó, việc giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam như
Hà Nội, Hồ Chí Minh là một mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư. Ở Việt
Nam, những đô thị như Hà Nội, Hồ Chí Minh là những nơi có mật độ dân cư rất
cao do đây là những trung tâm kinh tế- chính trị của cả nước, có tốc độ phát triển
nhanh và nhiều cơ hội việc làm với thu nhập cao nên thu hút dân cư các khu vực
khác khiến cho tình trạng mật độ dân cư cao trong khi quỹ đất có hạn dẫn đến việc
đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân là rất khó khăn. Chính vì vậy, Chính phủ đã
đề ra mục tiêu phát triển nhà ở với việc tập trung phát triển các khu đô thị chung cư
cao tầng để có thể sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở
ngày càng tăng trong nhân dân. Tuy nhiên, việc phát triển số lượng các khu chung
cư một cách chóng mặt nhưng chưa có một hệ thống pháp luật rõ ràng quy định đã
gây ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư và người dân sống trong chung
cư. Trong đó, vấn đề về sở hữu chung trong chung cư là một vấn đề rất nhức nhối
do luật vẫn chưa xác định rõ đã tạo điều kiện cho nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở
của pháp luật để thu lợi, người mua nhà phải chịu thiệt do chưa nắm rõ pháp luật.
Vì vậy, em xin chọn đề tài: " Sở hữu chung trong nhà chung cư - một số vấn đề
lý luận và thực tiễn."
Trong quá trình làm bài, do kiến thức còn hạn hẹp nên còn nhiều chỗ thiếu sót,
mong các thầy, cô góp ý để bài tập có thể hoàn thiện hơn.
1
NỘI DUNG
1. Cơ sở lý luận:
1.1 Sở hữu chung:
Quyền sở hữu là quyền chi phối tài sản của một chủ thể nhất định. Quyền của
chủ sở hữu đối với tài sản gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của
mình theo quy định của pháp luật. Trong thực tế có những trường hợp một tài sản
nhưng lại thuộc sở hữu của hai hay nhiều người, nói cách khác đó là trường hợp

1.2 Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư:
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư:
Nhà chung cư đã xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng phải đến sau năm
1975, Nhà nước ta mới có những chính sách quản lý nhà chung cư. Chỉ tới những
năm đầu của thế kỉ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cách chóng mặt,
đặc biệt là ở các khu đô thị mới. Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện là để nhằm
thỏa mãn nhu cầu nhà ở của người dân khi dân số ngày càng tăng lên mà quỹ đất
ngày càng ít đi. Bên cạnh đó, là việc xuất hiện nhiều chủ đầu tư, họ xây nhà cao
tầng để bán đi và thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, Nhà nước đã có những bước
đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc xây dựng, quản lý và mua
bán nhà chung cư.
Khái niệm nhà chung cư được định nghĩa trong Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005
quy định:
"Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư
có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất
cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư."
3

Như vậy có thể thấy chung cư là khái niệm mô tả sự phát triển của những căn
nhà với mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Do đó nó thường có dạng là một kiến
trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín.
Nhà chung cư được phân loại theo các hạng khác nhau theo Thông tư 14/2008/
TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Việc phân hạng được dựa trên
những tiêu về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; về chất
lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; về chất lượng dịch vụ
quản lý sử dụng nhà chung cư. Từ đó, chia làm 4 hạng chung cư gồm: cao cấp, có
chất lượng sử dụng cao, có chất lượng sử dụng khá cao và có chất lượng sử dụng
trung bình.
1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư:

lý nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư ( Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử
dụng chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà
chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người
đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những
người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và
trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như:
xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu chi tài chính trong quá trình
quản lý sử dụng nhà chung;
5
1.3 Sở hữu chung trong nhà chung cư:
Việc xác định sở hữu chung trong nhà chung cư hiện là một tranh chấp chủ yếu
và phổ biến trong nhà chung cư giữa một bên là chủ đầu tư và bên còn lại là các hộ
dân cư sử dụng nhà chung cư. Sở hữu chung trong nhà chung cư đã được Luật dân
sự xếp vào một trong các loại sở hữu chung và được quy định trong Bộ Luật dân
sự 2005 tại Điều 225:
1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ
sở hữu.
2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà
chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật.
Như vậy, về vấn đề sở hữu chung nhà chung cư, bộ Luật dân sự 2005 đã xác
định sở hữu chung trong nhà chung cư thuộc loại sở hữu chung hợp nhất không thể
phân chia từ đó có thể xác định rõ cách thức thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt của các chủ sở hữu trong nhà chung cư.

hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ)
+ Phần sở hữu chung: bổ sung thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung tại
điểm c của văn bản quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ
hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm
hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư.
Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do
chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư
7
hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều
này.
Các quy định vể sở hữu chung hiện nay trong các văn bản pháp luật phần nào
đã giúp được người mua căn hộ chung cư định hướng được đối tượng của giao
dịch mà mình tham gia.
2. Sở hữu chung trong nhà chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn:
2.1 Một số tranh chấp vể sở hữu chung trong nhà chung cư:2.1.1 Tranh chấp
tại chung cư Botanic Towers:
Cư dân ở chung cư cao cấp Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền,
quận Phú Nhuận, TP HCM, đã viết đơn kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng Phú Hưng Gia, và đòi gặp Ban quản lý tòa nhà để làm rõ phần diện tích
chung bị chiếm dụng.
Hiện nay, các diện tích tiền sảnh, hậu sảnh, tầng hầm và các phòng ốc tầng
trệt của tòa nhà Botanic đang được đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe,
siêu thị phục vụ mục đích kinh doanh. Theo Phú Hưng Gia, tất cả phần diện tích
trên đều là tài sản riêng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, cư dân Botanic lại phản ứng
gay gắt chuyện này và cho rằng những diện tích này thuộc diện tích sở hữu chung
và họ có quyền được sử dụng chứ không phải thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư
theo quy định của Luật nhà ở.
Trong hợp đồng mua bán do công ty này soạn và yêu cầu các hộ dân ký để hợp
thức hóa việc cấp chủ quyền nhà có mục mới 7.13. Trong đó quy định ngoại trừ
phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang, lối đi chung, phần diện tích còn

của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư, thì lại trở thành trụ sở của Ngân hàng
VIBank. Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống
trong chung cư đã thành nhà sách văn hóa của Cty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục
vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng.
Không biết đến khi nào dân ở đây được hưởng các tiện ích đó, dù người dân đã
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư.
9
2.1.3 Tranh chấp tại chung cư Kinh Đô (93 Lò Đúc):
Chung cư 93 Lò Đúc do công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô làm chủ đầu tư xây
dựng. Công ty Kinh Đô đã hoàn tất các thủ tục mua bán căn hộ chung cư này và
người dân đã sinh sống tại đây từ năm 2007.
Chung cư 93 Lò Đúc được thiết kế 29 tầng ( bao gồm 3 tầng không đánh số G,
M, KT). Tuy nhiên, Công ty TNHH khách sạn Kinh Đô vẫn đang thi công thêm
tầng 30 ( tức tầng 27 được đánh số). Đến năm 2011, tầng này đã được xây dựng
nhiều tường ngăn, lắp đặt hệ thống điều hòa trung tâm, lắp tấm trần, hệ thống
đường điện và cấp thoát nước tất cả mang biểu hiện của mặt bằng cho thuê làm
dịch vụ. Ngoài ra, công ty Kinh Đô còn khóa lối lên tầng mái, để xe chiếm lối thoát
hiểm tầng hầm. Những điều này đã gây bức xúc cho các hộ dân sinh sống trong
chung cư khiến các hộ dân khởi kiện cong ty TNHH khách sạn Kinh Đô.
Trong khi đó, theo Hợp đồng góp vốn Xây dựng mua căn hộ, phần sở hữu
chung của tòa nhà được ghi rõ "mái, sân thượng, " thuộc sở hữu chung của chung
cư. Mặt khác, tầng mái của tòa nhà được thiết kế để phục vụ việc chống nóng,
chống thấm, thoát khí kỹ thuật và các hoạt động kỹ thuật cho nhà:“Nếu bị chuyển
đổi thành tầng dịch vụ, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống cư dân. Hơn nữa,
công tác phòng cháy chữa cháy của tòa nhà đang có rất nhiều vấn đề, vì vậy nếu
“bịt” tầng mái này lại, thì khi có cháy, người dân không biết chạy đi đâu”, chị
Phan Minh Thúy – Trưởng ban đại diện cư dân 93 Lò Đúc bức xúc nói.
Tuy nhiên, theo ông Trần Đức Minh, Giám đốc Công ty TNHH Khách sạn Kinh
Đô cho biết, việc người dân nói Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô xây dựng
thêm tầng 27 là hoàn toàn không đúng, không có cơ sở vì trong quá trình xây dựng

11
Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi cuối tháng 2, đầu tháng 3/2009, một số hộ
dân đã tập trung phản đối việc Tập đoàn Bitexco tăng mức phí và cương quyết cắt
dịch vụ đối với những hộ dân không chịu nộp tiền phí trông xe.
Để ổn định trật tự, UBND thành phố Hà Nội đã vào cuộc, gặp gỡ đại diện của
hai bên, đồng thời có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng giải thích rõ tầng hầm trông
giữ xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ngày 1/9/2009, Bộ
Xây dựng trả lời Sở Xây dựng TP Hà Nội về tranh chấp tầng hầm giữa khách hàng
và Công ty XNK Bình Minh (Bitexco), chủ đầu tư chung cư The Manor (Hà Nội):
+Căn cứ hợp đồng mua bán căn hộ Bitexco ký với khách hàng và phương
án kinh doanh tầng hầm chung cư thì việc Bitexco khẳng định tầng hầm là phần sở
hữu riêng của công ty là có cơ sở.
+ Bộ cũng hướng dẫn, mặc dù tầng hầm là sở hữu riêng của Bitexco nhưng
công typhải phục vụ cho việc để các loại xe của các hộ dân trong chung cư với
mức phí do UBND TP Hà Nội ban hành.
2.2 Nguyên nhân xảy ra các tranh chấp:
Các vụ tranh chấp kể trên xảy ra nguyên nhân chính đều do sự thiếu rõ ràng
trong pháp luật và các chủ đầu tư đã lợi dụng sự thiếu rõ ràng trong pháp luật cùng
với sự thiếu hiểu biết của người dân để pháp luật để dẫn dụ họ kí vào các khoản
hợp đồng nhằm mục đích khai thác tối đa lợi nhuận cho chủ đầu tư.
2.2.1 Luật thiếu rõ ràng:
Thời điểm xảy ra các tranh chấp đều xảy ra trong giai đoạn từ năm 2007 đến
năm 2008, khi các dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà. Tại thời điểm này các
quy định về sở hữu chung được quy định trong Luật nhà ở ban hành năm
2005,trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và Quy
chế quản lý nhà chung cư năm 2008. Tuy nhiên, Nghị định 90 và Quy chế quản lý
chung cư năm 2008 phần lớn chỉ nhắc lại quy định của Luật nhà ở. Trong khi đó
12
trong Luật Nhà ở 2005 thì quy định sở hữu chung vẫn còn chung chung và chưa cụ
thể.

dân nhưng chủ đầu tư lại cho rằng đó là tầng áp mái và chứng minh từ hợp đồng
góp vốn xây dựng để sau khi hoàn thiện được mua căn hộ kỳ kết giữa chủ đầu tư
và khách mua căn hộ không có điều khoản nào ghi chủ đầu tư bán cho cư dân phần
sở hữu tầng áp mái đó.
Thực ra, nếu tách riêng khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở thì rất dễ hiểu rằng, ngoài
diện tích sở hữu riêng của các căn hộ, thì tất cả các diện tích còn lại của khối nhà
của chung cư là sở hữu chung. Song hiểu thế này cũng không ổn, vì ngoài những
công trình "còn lại của khối nhà" mà luật đã liệt kê, còn có những công trình chưa
được kể đến, do chủ đầu tư bỏ tiền ra xây dựng nên thì cũng không thể mặc nhiên
hiểu đây là phần sở hữu chung được. Thực tế có rất nhiều loại chung cư được xây,
mua từ nhiều nguồn vốn khác nhau. Có chung cư không có tầng hầm để xe, có
chung cư lại có hai, ba tầng hầm dùng để xe và khai thác thương mại, có chung cư
ngân sách nhà nước mua phục vụ tái định cư, chung cư thương mại Như vậy,
từng loại chung cư, việc quy định sở hữu chung - riêng sẽ khác nhau.
2.2.2 Chủ đầu tư lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân và kẽ hở của pháp
luật:
Từ sự chưa rõ ràng của pháp luật về việc phân định sở hữu chung và sở hữu
riêng cộng thêm việc người dân không nẵm rõ quy định của pháp luật nên thường
bị các chủ đầu tư lợi dụng ký kết các hợp đồng mà khi công trình hoàn thiện các
chủ đầu tư có thể khai thác triệt để phần sở hữu chung của nhà chung cư như phần
sở hữu riêng của chủ đầu tư, lợi ích thu vào không được hoàn trả cho cư dân. Như
tại chung cư Botanic Towers hay chung cư SCREC, các phần diện tích đáng ra
thuộc sở hữu chung để xây dựng các tiện ích như phòng y tế, khu nhà trẻ hay
14
phòng thể dục thể thao như chủ đầu tư quảng cáo lúc chào bán nhà thì khi sử dụng
lại đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe, siêu thị phục vụ mục đích kinh
doanh.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều
70 của Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 6 Điều 4 của Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà
Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày

thế nào và các cơ quan chức năng xử lý tranh chấp theo hướng hòa giải giữa hai
bên là chủ đầu tư và các hộ cư dân. Tuy nhiên, việc hòa giải không đi đến tiếng nói
chung đã khiến tranh chấp xảy ra trong nhiều năm. Để tránh tình trạng trong tương
lai còn xảy ra các tranh chấp tương tự cần có những giải pháp cụ thể.
Quan trọng nhất là việc xây dựng một quy định rõ ràng về phân định sở hữu
chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Do tình trạng thiếu pháp luật về vấn đề
này là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp dai dẳng. Việc trong BLDS
2005 mới quy định duy nhất một điều trong sở hữu chung trong nhà chung cư,
Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành của nó còn quy định chung chung đã
dẫn đến việc lý giải pháp luật theo nhiều cách khác nhau của chủ đầu tư và người
dân. Đặc biệt, nhà chung cư đang phát triển với tốc độ chóng mặt như hiện nay thì
các vấn đề phát sinh từ loại hình nhà ở này luôn hiện hữu hàng ngày. Chính vì vậy,
đã có nhiều chuyên gia pháp lý và các luật sư cho rằng để tránh tình trạng xảy ra
các tranh chấp tương tự như hiện nay và tránh các vấn đề phát sinh từ nhà chung
cư cần phải xây dựng Luật về nhà chung cư tách riêng so với Luật Nhà ở, được
quy định rõ ràng và chặt chẽ để người dân và chủ đàu tư không bị thiệt hại về lợi
ích. Theo ý kiến cá nhân, em cho rằng quan điểm này khá hợp lý và cần được xem
xét.
16
Thứ hai là việc nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân, các cơ quan có
thẩm quyền cần khuyến khích người dân tìm hiểu pháp luật trước khi ký kết các
hợp đồng. Đọc kĩ các bản hợp đồng và đối chiếu với pháp luật để nắm rõ quyền
lợi, nghĩa vụ trách nhiệm của mình trong bản hợp đồng. Tránh những tình trạng
đáng tiếc như ở các vụ tranh chấp trên xảy ra gây mệt mỏi cho người dân sống tại
chung cư cũng như các cơ quan có thẩm quyền trong việc xét xử.
Thứ ba Bộ Xây dựng cần xây dựng một bản hợp đồng mẫu quy định rõ ràng
phần diện tích nào thuộc sở hữu chung, phần diện tích nào thuộc sở hữu riêng
trong nhà chung cư. Tránh tình trạng như hiện nay không có một bản hợp đồng
mẫu nào cho các hợp đồng mua bán tại chung cư dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư
tự soạn mẫu hợp đồng in sẵn rồi đưa cho người mua ký, trong đó các quy định về

Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008.
9. />ho-chung-cu-thuc-trang-va-phuong-huong-hoan-thien-9252/
19