Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí
CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị
trường chính thức và không chính thức. Nhà nước đã tạo khuôn khổ pháp luật cho
thị trường bất động sản thông qua Hiến pháp năm 1992, Pháp lệnh nhà ở, Luật đất
đai 1993, được sự hỗ trợ của pháp lý nhà nước, thị trường bất động sản nước ta đã
hình thành và đang phát triển với các hoạt động phong phú (Bùi Quang Nhơn,
2003). Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta đang bộc lộ những tồn tại: thị
trường bất động sản không chính thức vẫn đang hoạt động mạnh đây là mặt quản
lý yếu kém của quản lý nhà nước, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản
hình thành và phát triển tự phát, kinh doanh bất động sản đã hình thành nhưng
chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, chính sách và bộ phận tài chính của
nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, quản lý
nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém (Lê Quang Trí, 2001).
Đây cũng là thực trạng của thị trường bất động sản ở thành phố Cần Thơ.
Hiện nay, tại thành phố Cần Thơ, trước những sức ép của phát triển kinh
tế mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc
làm, nhà ở, đây là các tác nhân làm cho thị trường bất động sản từng bước được
hình thành và phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn cung thông tin nhà đất còn
thấp do thiếu sự minh bạch gây khó khăn cho người mua và thất thoát thuế cho
nhà nước.(Nguyễn Việt Trung, 2011)
Nhằm khắc phục những khó khăn của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều
tiết thị trường này có hiệu quả để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì sàn
giao dịch bất động sản ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các
sàn giao dịch bất động sản đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.
Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi sự quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch bất động sản
này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các
sàn giao dịch bất động sản. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các sàn
giao dịch bất động sản là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được
tầm quan trọng của vấn đề này nên nhóm tôi đã chọn đề tài: ”Đánh giá hiệu quả

luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản”.
Theo Mc Kenzie and Betts (1996) “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời
được định bởi luật pháp”.
Theo Thái Bá Cẩn - Trần Nguyên Nam (2003), tại mỗi nước đều có
nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do
con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để
phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.
Theo Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai
và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
đất đai”. Còn theo Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất
đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ
về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất
đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
3
Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Vậy, ta có thể hiểu: bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời được. Khái niệm về bất động sản rất rộng, đa
dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước.
3.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có các đặc điểm sau đây:

tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế
của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói
chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ
kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không
bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác
là hiện tượng khá phổ biến
3.2 Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp…
Theo Nguyễn Đình Bồng (2002), TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao
gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh
vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. TTBĐS chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình
chung của thị trường hàng hóa với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và
giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
không đồng nhất.
TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn
nhất định, trong một thời gian nhất định. Khái niệm này vừa đơn giản, vừa dễ
hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của TTBĐS. Đó là thị

chính xác để điều tiết thị trường.
Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán
ngầm bên ngoài. Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản
tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được
giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm
nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu
tư trục lợi.
6
Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí
Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm
khan hiếm thị trường và tạo các cơn sốt bất động sản. Vì khi giao dịch được thực
hiện qua sàn, người đầu tư phải chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán và
giá mua, phải trả chi phí hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi suất vay và từ
đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn
chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản
phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các
bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá TTBĐS.
Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong
việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói
riêng. Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi
người, mọi thành phần kinh tế tham gia KDBĐS kiếm lời và sao lãng hoạt động
kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho
xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và
giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng. Giá bất động sản cao làm mất lợi thế
cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao.
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động
của TTBĐS thông qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo được giá
trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế
sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản Tạo

của Nghị định 71/2010/NĐ- CP góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn,
ngăn chặn đầu cơ trong ngắn hạn nhưng giá đất đền bù tăng, chủ đầu tư khó
khăn trong việc huy động vốn khi làm dự án vì chỉ có những chủ đầu tư dự án có
tiềm năng tài chính mới được huy động trước 20%. Bên cạnh đó còn không cho
phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó, phải chuyển sang hợp
đồng mua bán. Đặc biệt chính sách siết chặt tiền tệ của Nhà nước làm giảm tính
thanh khoản, gây căng thẳng về tiền vốn đối với nhiều lĩnh vực, nhất là bất động
sản. Vì vậy tâm lý cả nhà đầu tư và khách hàng về bất động sản có nhiều lo ngại.
Bên cạnh đó các DNBĐS phải đối mặt với sự tăng giá của vật liệu xây
dựng. Cùng với các yếu tố đầu vào như điện, xăng dầu, giá của các vật liệu xây
dựng cũng không ngừng tăng theo. Nguyên nhân nữa là do tác động trực tiếp từ
việc tăng tỷ giá USD/VND lên nguyên vật liệu xây dựng nhập khẩu. Điều này
dẫn đến làm tăng chi phí đầu tư dự án, lợi nhuận thu được sẽ thấp. Vì vậy mà
nhiều doanh nghiệp đã làm chậm lại tiến độ thi công dự án để chờ giá vật liệu
xây dựng sẽ giảm trong thời gian tới.
Năm 2011 TTBĐS nước ta có những tác động tích cực khi Nhà nước đầu
tư vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Hoạt động giao dịch bất động sản trở nên sôi
động ở phân khúc căn hộ bán với giá trung bình, căn hộ cho thuê bán lẻ và căn
hộ dịch vụ. Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng
8
Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí
biến động, chứng khoán chưa ổn định, bị thu hẹp bởi chính sách quản lý của Nhà
nước. Chính sách siết chặt tiền tệ của Nhà nước tiếp tục gây khó khăn cho việc
tiếp cận nguồn vốn vay của người mua và cả doanh nghiệp bất động sản nhưng
đây vẫn là kênh thị trường được quan tâm nhiều nhất.
Thị trường bất động sản nước ta bước đầu mới được hình thành và đang
trong quá trình xác lập một cơ chế hoạt động hoàn chỉnh. Việc thành lập các sàn
giao dịch nhằm mục đích hỗ trợ cho thị trường bất động sản, hoạt động kinh
doanh bất động sản. So với các nước trên trên thế giới thì hoạt động môi giới,
giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch còn mới mẻ, đang trong giai đoạn

sản được thể hiện ở hình 4.1. Từ đó tìm ra các giải pháp để hoạt động giao dịch
bất động sản ngày càng hoàn thiện, chuyên nghiệp và tuân thủ pháp luật.
Hình 4.1: Sơ đồ tác động giữa các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động sàn giao dịch
bất động sản.
4.1.2 Các bước thực hiện
- Bước 1: Thu thập và tham khảo các tài liệu và số liệu liên quan đến tình
hình giao dịch bất động sản, thị trường bất động sản tại thành phố Cần Thơ hiện
10
Bài báo cáo Phương pháp luận trong NCKH CBHD: TS Văn Phạm Đăng Trí
nay trên
các trang wed
về bất động
sản, các
tạp chí địa
chính, các
nghiên
cứu về thị
trường
bất động sản
(2 tháng)
- Bước 2:
Tiến hành
khảo sát
tình hình
giao dịch bất động sản tại các Công ty bất động sản thành phố Cần Thơ
Tình hình mua - bán, tăng - giảm trong giao dịch bất động sản
Trình tự, thủ tục trong giao dịch.
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động giao dịch bất động sản (Giá
vàng, USD và các yếu tố khác).
Tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

+ Số lượng giao dịch thông qua sàn.
+ Xác định các nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của sàn giao dich BĐS:
luật, chính sách của nhà nước, sự tăng trưởng kinh tế, dân số….
5.2. Định hướng phát triển đến 2020:
+ Tiếp tục phát triển hơn nữa những mặt tích cực của các sàn giao dịch.
+ Giải quyết được những vấn đề tồn đọng của các sàn giao dịch.
+ Đưa ra các giải pháp giúp cho hoạt động các sàn giao dịch BĐS hiệu quả hơn,
phát triển hơn
13