MỤC LỤC
DANH SÁCH HÌNH
1
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với
các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản
sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả
năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình
phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa
đất nước.
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp
bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết
các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản
đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy
những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm
nghiên cứu.
Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng phát triển khá
mạnh do tác động của quá trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định
cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất
động sản trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy
đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã
hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và
điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá
đất vẫn còn diễn ra Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất
động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thu
nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động
sản.

không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những
nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá
là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị
của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị
3
của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu
tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi
phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
2.1.2. Đặc trưng của đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005 thì đất đai có các đặc trưng
sau:
Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi
phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì
của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí
không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu
cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí,
tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị
riêng.
Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có
hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày
càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá,

- Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hoá, tức là
thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường. Mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp là nhằm thoả mãn yêu cầu của người tiêu dùng vì người tiêu dùng là nhân
vật chủ đạo của thị trường.
Chủ thể của thị trường là 3 loại người hoạt động trao đổi hàng hoá trong thị
trường : (1) người sản xuất hàng hoá là người tạo ra cơ sở vật chất của thị trường, là
người bán hàng hoá ra thị trường; (2) người tiêu dùng là người có tiền đi mua hàng;
(3) người môi giới thương mại vừa đóng vai trò là người mua, vừa là người bán, là
người trung gian giữa người sản xuất và người tiêu dùng.
Khách thể của thị trường là số hàng hoá có thể đưa ra trao đổi mua bán,
ngoài các hàng hoá tiêu dùng và các tư liệu sản xuất còn bao gồm cả các yếu tố cần
cho sản xuất như tiền vốn, công nghệ, thông tin, sức lao động, bất động sản .v.v
Khách thể là cơ sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.2.2. Chức năng của thị trường
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004 thì Chức năng của thị
trường thể hiện trên các mặt sau đây:
5
2.2.2.1. Chức năng trao đổi
Khi mua bán người ta chuyển nhượng quyền sở hữu đối với hàng hoá, thông
qua đó thực hiện giá trị của hàng hoá, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hoá
theo chiều hướng của yêu cầu tiêu dùng .
2.2.2.2. Chức năng điều tiết
Thị trường hoạt động trên cơ sở các quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy
luật cạnh tranh, do đó có khả năng tự động điều tiết quá trình vận hành nền kinh tế
và việc phân phối nguồn lực của xã hội cho các ngành kinh tế, các vùng và các
doanh nghiệp, không những điều tiết kết cấu và số lượng của hàng hoá mà còn tự
phát điều tiết lợi ích kinh tế của cả hai bên mua bán. Đây là chức năng quan trọng
nhất của thị trường.
2.2.2.3. Chức năng thông tin

nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định.
Theo Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004. Bất động sản bao gồm
đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc,
cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng
rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang
máy, phòng cháy, thông tin .v.v bất động sản có những đặc tính sau đây:
Có vị trí cố định, không di chuyển được
Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất
quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí
và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có
địa điểm của bất động sản.
Tính lâu bền
Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói
lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần
phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm
dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi
phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho
việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công
trình mà lại thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư xây mới, thì ta có thể
kéo dài tuổi thọ vật lý để "chứa" được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
7
Tính thích ứng
Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn vừa có thể giữ lại đặc trưng của công
trình lại vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư.

Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thể
nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm
chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ
tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước
thì có thể thành công rất lớn.
2.3.1.2. Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. thị
trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu
vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao
dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất
định.
Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán;
thị trường cho thuê bất động sản ; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì thị
trường bất động sản có 3 cấp, gồm :
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê;
Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được
mua hoặc thuê (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2004).
2.3.2. Đặc tính và các chức năng của thị trường
2.3.2.1. Các đặc tính
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong
BĐS đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như qui hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v tức
là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định, không di chuyển được
của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị,

Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Sự biến động của
cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:
- Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;
- Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;
- Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.
- Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai.
Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu. Có hai phương thức
sau đây để thay đổi việc cung ứng:
- Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất
động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;
10
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300-400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn
nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì
nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng .v.v
Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất
định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều
chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu
đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói "mất
cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi".
Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung. Chẳng hạn tại các đô
thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống
do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể
cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá
bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không
có thang máy. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình
thay đổi điều kiện cung mới mẻ này (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng,
2004).
2.4. Thị trường đất đai
2.4.1. Khái niệm thị trường đất đai

qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống
môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa
những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa
những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị
trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn
phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường.
Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai.
Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết
những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình
thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các
giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan
tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì
vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị,
vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế
2.4.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền
kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí
và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
12
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế
khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử
dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính.
Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các

Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo
được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu
tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị
trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng
thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tang giá, tăng nợ ở mức thái quá.
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất
phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất hay có
giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối với thị
trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có
những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các
cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.
Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập
quán, ước lệ cộng đồng đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc
tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo,
phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội.
do vậy khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không ổn
định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều
kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp. (Hồ Thị
Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005)
2.5. Quan hệ cung và cầu trong thị trường bất động sản
2.5.1. Cầu trong thị trường bất động sản
Trong thị trường bất động sản, khi có sự cân bằng giữa cung và cầu, ta có

Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi
nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng
cung. Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình
hình lạm phát .v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị
chuyển dịch sang trái thành đường S
1
, tức là số cung sẽ tăng lên.
Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc
tăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái
thành đường S
2
.
Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo
rằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán
vội, làm giảm lượng cung.
2.5.3. Cân bằng cung cầu
Khi vẽ đường cung và đường cầu (vốn là đường cong, nhưng vẽ thành đường
thẳng để tiện thảo luận) trên cùng một đồ thị thì hai đường đó gặp nhau tại điểm E,
gọi là điểm cân bằng cung cầu (với giả thiết là các nhân tố khác không thay đổi). Có
hai loại cân bằng: cân bằng ổn định, tức là sau khi chệch ra khỏi điểm cân bằng như
16
do các nhân tố khác tác động lại có thể tái lập được điểm cân bằng mới, và cân
bằng không ổn định khi không tái lập được điểm cân bằng mới.
Hình 2. : Cân bằng cung cầu
Khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng chuyển dịch.
Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3, đường cầu chuyển
từ D
o
sang D
1

tăng lên 30% thì hệ số PED=3. Nghiên cứu của một số nước cho thấy đối với nhà ở
thì hệ số PED trong khoảng 0,5 ÷1 tức là giá cả không phải là nhân tố chủ yếu tác
động đến cầu.
- Tính đàn hồi của thu nhập của bên cầu được biểu thị bằng hệ số YED (hệ số
đàn hồi thu nhập bên cầu):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cầu
Hệ số YED =
Tỷ lệ % sự thay đổi thu nhập
Hệ số YED biểu thị sự nhạy cảm của số lượng cầu khi có sự thay đổi thu
nhập của người mua. Kinh nghiệm cho thấy đối với nhà ở thì YED ở trong khoảng
0,75 ÷1,25 và sự thay đổi số lượng cầu thường trễ hơn sự thay đổi của thu nhập (thu
nhập tăng thì số lượng cầu cũng tăng nhưng trễ hơn).
Tính đàn hồi của cung: Được định nghĩa tương tự như tính đàn hồi của cầu
và được biểu thị bằng hệ số PES (hệ số đàn hồi của cung):
Tỷ lệ % sự thay đổi số lượng cung
Hệ số PES =
Tỷ lệ % sự thay đổi của giá cung
Nếu PES <1 thì người ta nói hàng hoá đó thiếu tính đàn hồi của cung và
ngược lại khi PES>1. Nhân tố thời gian có ảnh hưởng lớn tới tính đàn hồi của cung,
tức là khi giá cả thay đổi thì trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đổi
kịp. Sau một thời gian khá dài thì ảnh hưởng của thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt
lên số lượng cung. Chẳng hạn giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì
phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xây dựng mới hoặc cải
18
tạo từ các loại nhà khác đưa ra cung ứng. Vì vậy trong kinh doanh bất động sản do
sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung người ta còn chia ra thành
tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn. Trong hình 4 là một ví dụ về ảnh
hưởng của nhân tố thời gian đối với tính đàn hồi của cung.
Trong điều kiện thị trường nhất định, ứng với giá Pe ta có số lượng cung Qe.
Nếu giá tăng lên thành P

Điều 62 luật đất đai 2003: Điều kiện để đất tham gia thị trường bất
động sản
19
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án
đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
Điều 63 luật đất đai 2003:Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường
bất động sản
Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng
các biện pháp sau đây:
Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;
Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất
động sản;
Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động
sản;
Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản;
Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
20
CHƯƠNG III
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam
3.1.1 Diễn biến thị trường bất động sản việt nam qua các giai đoạn
 Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra
còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa
cao. Trong giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản. Các giao
dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao dịch ngầm,phi thị trường.

28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.
Thị trường tiếp tục lên cơn sốt vào năm 2001 –2002, trước thực trạng đó, nhà nước
một lần nữa ra tay điều tiết thị trường bằng biện pháp hành chính với “ luật đất đai
2003” và “nghị định 181” hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Nghị định 181 đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”. đã làm thị trường nhà đất
hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ra giá đầu cơ. Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư
này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nên nhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán
nợ không xảy ra như lần thứ nhất. Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn
không hạ xuống bằng giá trước khi xảy ra cơn sốt.Tác động bằng chính sách của
Nhà nước từ năm 2002 đã gây ra lần đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản
Việt Nam 2002-2006 với việc dòng vốn chuyển sang Thị trường Chứng khoán.
 Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh mẽ vào
phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ chốt :
Nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng
kinh tế ấn tượng trong 2003-2007.
Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị trường Chứng
khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm tiền dễ dàng từ Thị
trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn thặng dư lớn của người thắng
chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường Bất động sản tạo điều kiện cho phân
khúc cao cấp “sốt” mạnh.
 Đóng băng lần 3 ( 2008 –nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày càng lớn cùng với
tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều tiết thị
trường bằng các chính sách tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là
tín dụng phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực hiện nhằm
ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
22
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị trường Bất động sản
miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là

hoảng kinh tế, tổng lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 94,100 m2 sàn, giảm 50% so với
năm 2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009. Nhiều cao ốc văn phòng tạiTP HCM
có tỷ lệ trống khá lớn. Cụ thể, Bitexco Financial Tower hiện nay còn 35% mặt bằng
chưa có khách thuê, chủ yếu trống những tầng cao. President Place có tỷ lệ
23
lấp đầy trước khai trương đạt khoảng 35%, diện tích còn lại đang trong giai đoạn
tìmkhách.Hạng mục văn phòng của dự án Times Square tọa lạc ngay trung tâm
quận 1 cũng chỉ công bố lấp đầy khoảng 65%, dự kiến hoàn thành vào quý II/2013.
Hình 3. Biến động giá văn phòng cho thuê ở TP.HCM
Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm hơn nhiều so với TP HCM.
Hiện có tất cả 15 tòa nhà hạng A và 52 tòa nhà hạng B và 59 tòa nhà hạng C. Tổng
diện tích sàn 1.074 triệu m2, diện tích trống khoảng 22%.
Giá thuê tòa nhà hạng A khoảng 32.06$/tháng, tòa nhà hạng B 20.92$/tháng giảm
lần lượt 10.8% và 15.4% so với năm 2011.
Giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất ở khu vực phía tây, do nguồn cung mới
khu vực này tăng mạnh trong năm 2012 với 543.000 m2 chiếm 51% tổng nguồn
cung mới tại HàNội, có quý giá cho thuê giảm đến mức 18%, một số tòa nhà ở
khu vực trung tâm giảm tới 10%. Giá cho thuê giảm mạnh, nhưng nhu cầu thực thuê
tăng vì vậy trong năm này diện tích thực thuê mới tăng mạnh 91,000 m
2
cao thứ 2
trong vào 8 năm qua.
Hình 3. Biến động giá văn phòng cho thuê ở Hà Nội
3.1.2.2 Căn hộ để bán:
24
Phân khúc căn hộ để bánhầu như trầm lắng trong năm 2012, tâm lý khách mua hàng
thì chờ giảm giá thêm, còn chủ đầu tư thì ê ngại tung ra sản phẩm mới.
TP HCM, có 3,441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72.8% so với năm
2011; các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 apartment, Ehome 3 Tây
Sài Gòn…Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung.