Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT 2
Phương pháp thẩm định theo thứ tự 13
Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu 13
Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án 14
Phương pháp dự báo 14
1.3.5.1. Phương pháp định tính 28
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 31
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 32
b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 33
1.3.6.1. Đánh giá rủi ro về khách hàng 38
Nhận xét của tác giả chuyên đề: Theo thông tin của khách hàng cung
cấp và những kết luận của cán bộ ngân hàng em nhận thấy, trong quá
trình kiểm tra đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành của dự án cán bộ
đánh giá rủi ro chỉ đánh giá được phần nào thông qua những hiểu biết
sơ sài từ những dự án tương tự. Do vậy, công tác đánh giá rủi ro trong
kỹ thuật vận hành vẫn chưa đạt hiệu quả cao 64
Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Đây là phương án tổ chức quản lý
phù hợp, bởi chủ đầu tư đã có kinh nghiệm. Vì vậy, rủi ro về nội dung
này là thấp 65
Nhận xét của tác giả chuyên đề: trong thời gian thực tập tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét kỹ
lưỡng về hình thức tổ chức quản lý cũng như cơ cấu trình độ của nhân
viên, kế hoạch đào tạo đây đều là những người có kiến thức về quản trị
doanh nghiệp nên có đánh giá tương đối chính xác 65
Rủi ro về khí cạnh tài chính của dự án 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt

b) Chính sách về tài sản bảo đảm: 33
1.3.6.1. Đánh giá rủi ro về khách hàng 38
Nhận xét của tác giả chuyên đề: Theo thông tin của khách hàng cung
cấp và những kết luận của cán bộ ngân hàng em nhận thấy, trong quá
trình kiểm tra đánh giá rủi ro về kỹ thuật, vận hành của dự án cán bộ
đánh giá rủi ro chỉ đánh giá được phần nào thông qua những hiểu biết
sơ sài từ những dự án tương tự. Do vậy, công tác đánh giá rủi ro trong
kỹ thuật vận hành vẫn chưa đạt hiệu quả cao 64
Kết luận của cán bộ đánh giá rủi ro: Đây là phương án tổ chức quản lý
phù hợp, bởi chủ đầu tư đã có kinh nghiệm. Vì vậy, rủi ro về nội dung
này là thấp 65
Nhận xét của tác giả chuyên đề: trong thời gian thực tập tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội, em nhận thấy cán bộ ngân hàng đã xem xét kỹ
lưỡng về hình thức tổ chức quản lý cũng như cơ cấu trình độ của nhân
viên, kế hoạch đào tạo đây đều là những người có kiến thức về quản trị
doanh nghiệp nên có đánh giá tương đối chính xác 65
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
Rủi ro về khí cạnh tài chính của dự án 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là việc hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động
nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã
bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Như vậy, chủ đầu tư chỉ chấp nhận khi phương án
đầu tư có hiệu quả. Tuy nhiên, một phương án đầu tư thì cũng luôn gắn liền với yếu
tố rủi ro, đây là đặc trưng không thể thiếu của hoạt động đầu tư. Trong hoạt động
kinh doanh của mình, các ngân hàng nói riêng và các doanh nghiệp nói chung bắt

Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt đã hướng dẫn,
giúp đỡ em tận tình, em cũng xin chân thành cảm ơn các cán bộ phòng Quản lý rủi
ro và phòng Quan hệ khách hàng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Nam Hà Nội đã
tạo điều kiện cho em thực tập và giúp em có cái nhìn thực tế và sâu sắc hơn về công
tác đánh giá rủi ro trong thẩm định cho vay dự án đầu tư bất động sản để em hoàn
thành đề tài này.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN CHI NHÁNH NAM HÀ NỘI
1.1. Vài nét về ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh nam Hà Nội
1.1.1. Khái quát về ngân hàng
Tên đầy đủ : Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Nam Hà Nội
Tên quốc tế : Bank for Investment and Development of Vietnam-
Southern Hanoi Branch
Địa chỉ : Số 1281, đường Giải Phóng, Quận Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại : 04 38612416
Fax : 04 38615431
Email :
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng
Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh BIDV Nam Hà Nội được thể hiện qua sơ đồ sau:
Biểu đồ 1.1 : Mô hình cũ
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
PHÒNG/ĐIỂM
GD
C¸c
Phßng DVKH
BAN GI¸M §èC

- Tiền gửi của Doanh nghiệp là: 561 tỷ đồng, đạt 84% kế hoạch (KH : 670 tỷ
đồng), tăng 24% so với năm 2011.
- Tiền gửi khách hàng dân cư là : 2.736 tỷ đồng, đạt 108% kế hoạch (KH :
2.540 tỷ đồng), tăng 77% so với năm 2011.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
Khèi QHKH
BAN GI¸M §èC
Khèi QLRR Khèi T¸c nghiÖp Khèi QLNB Khèi trùc thuéc
Phßng
QHKH
Doanh
nghiệp
Phßng
QLRR
Phßng QTTD
C¸c phßng
DVKH
Phßng TT-KQ
Phßng TTQT
Phßng
TC-KT
Phßng TC-HC
Phßng
KH-TH
C¸c Phßng
Giao dÞch
1,2,3,4,5
Tæ §iÖn To¸n
Phßng
QHKH

Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Nợ xấu theo Điều 7 QĐ 493 là : 118,3 tỷ đồng, bằng 5,28% tổng dư nợ.
- Trong năm trích DPRR là : 38,04 tỷ đồng, dư quỹ DPRR : 85,88 tỷ đồng,
DPRR phải trích theo phân loại nợ : 85,88 tỷ đồng.
- Thu nợ hạch toán ngoại bảng là : 6 triệu đồng.
- Lãi treo của dư nợ nội bảng lũy kế đến ngày 31/12/2012 là : 56.238 triệu
đồng, tăng 12.346 triệu đồng so với đầu năm.
- Lãi treo ngoại bảng : 32.527 triệu đồng, tăng so với đầu năm : 23.865
triệu đồng.
*/ Chi nhánh thực hiện nghiêm túc các thông tư hướng dẫn của NHNN, quy
định của BIDV về điều hành lãi suất cho vay và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ,
tháo gỡ cho các doanh nghiệp gặp khó khăn.
*/ Ngay từ đầu năm 2012, ban lãnh đạo chi nhánh đã xác định mục tiêu tăng
trưởng tín dụng an toàn và đảm bảo chất lượng tín dụng, nhưng do khủng hoảng
kinh tế dẫn đến hoạt động SXKD của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn đã
làm ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.
*/ Chi nhánh đã chủ động làm việc với từng khách hàng có hoạt động kinh
doanh khó khăn để rà soát đánh giá, phân loại khách hàng. Tuy nhiên, chất lượng
tín dụng vẫn có diễn biến theo hướng tích cực khi các chỉ tiêu phản ánh chất lượng
tín dụng như nợ xấu tăng cao so với năm 2011, một số khách hàng mặc dù đã được
chi nhánh cơ cấu lại thời gian trả nợ, xem xét miễn giảm lãi, nhưng vẫn rơi vào tính
trạng khó khăn, phải chuyển nhóm nợ do không trả được nợ.
1.1.3.3. Công tác dịch vụ và phát triển sản phẩm.
*/ Tính đến 31/12/2012, thu dịch vụ ròng đạt : 25.925 triệu đồng, đạt 96% kế
hoạch năm và tăng 12% so với năm 2011.
*/ Doanh thu khai thác phí bảo hiểm đạt : 2,086 tỷ đồng, đạt 104% kế hoạch
năm (KH : 2 tỷ đồng).
*/ Phí hoa hồng bảo hiểm đạt : 8,5 triệu đồng, hoàn thành 85% kế hoạch (KH :

chiếm 18,5 % thu dịch vụ, giảm 10% so với năm 2011.
- Thu phí bảo lãnh đạt : 15.827 triệu đồng, chiếm 61% thu dịch vụ, tăng 43%
so với năm 2011.
- Thu phí tài trợ thương mại đạt : 975 triệu đồng, chiếm 3,8% thu dịch vụ,
giảm 57% so với năm 2011.
- Thu phí dịch vụ tín dụng và cho vay ủy thác đạt : 1.176 triệu đồng, chiếm tỉ
trọng 4,5% thu dịch vụ, giảm 3% so với năm 2011.
- Thu phí BSMS đạt : 853 triệu đồng, chiếm tỷ trọng 3,3% thu dịch vụ, tăng
46% so với năm 2011.
- Thu phí từ các hoạt động khác chưa cao, đạt : 1.175 triệu đồng, chiếm tỉ
trọng 4,5% thu dịch vụ của chi nhánh (trong đó thu dịch vụ ngân quỹ là : 97 triệu
đồng, thu dịch vụ thẻ là : 576 triệu đồng, thu phí từ các dịch vụ khác : 502 triệu
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
đồng…), giảm 34% so với năm 2011.
*/ Năm 2012 mặc dù các doanh nghiệp còn gặp nhiều khó khăn, nhưng hoạt
động kinh doanh dịch vụ tuy không đạt kế hoạch giao nhưng vẫn có sự tăng trưởng
so với năm 2011 (tăng 12%), một số sản phẩm dịch vụ tăng như dịch vụ bảo lãnh,
cho vay ủy thác, BSMS, dịch vụ thẻ.
*/ Tỷ trọng phí bảo lãnh vẫn chiếm tỷ lệ cao trong tổng thu dịch vụ và tăng so
với năm 2011. Các dịch vụ thanh toán quốc tế, thanh toán trong nước, kinh doanh
ngoại tệ đã góp phần tích cực trong tổng thu phí dịch vụ của chi nhánh nhưng có
chiều hướng sụt giảm so với năm 2011, do tình hình kinh tế khó khăn, nhu cầu sử
dụng sản phẩm dịch vụ của khách hàng sụt giảm. Nguồn thu phí dịch vụ từ các sản
phẩm dịch vụ như sản phẩm thẻ, chuyển tiền Western Union, ngân quỹ,… đạt thấp.
*/ Năm 2012, chi nhánh đã phát hành được : 6.000 thẻ ATM, tăng 23,8% so
với năm 2011 (số thẻ ATM phát hành năm 2011 : 4.848 thẻ), chi nhánh đã tích cực
phân công cán bộ tiếp thị mở thẻ tại các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp
hưởng lương ngân sách có nhu cầu trả lương qua tài khaonr cũng như các khách

Thẩm định dự án BĐS theo trình tự được tiến hành qua hai bước là thẩm
định tổng quát và thẩm định chi tiết.
Thẩm định tổng quát: Thẩm định khái quát dự án để nắm rõ quy mô tầm
quan trọng của dự án trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, phát triển cơ sở hạ
tầng của địa phương, xác định các căn cứ pháp lý của dự án đảm bảo khả năng kiểm
soát được của bộ máy quản lý dự án dự kiến. Dự án sẽ bị bác bỏ nếu không thoả
mãn các yêu cầu về mặt pháp lý và không phục vụ gì cho chiến lược phát triển kinh
tế chung.
Thẩm định chi tiêt: Khi thẩm định chi tiết cần lưu ý những nội dung thẩm
định sau: Mục tiêu của dự án BĐS là gì, các công cụ và phương pháp tính toán, khối
lượng công việc chi phí vẩn phẩm của dự án, nguồn vốn và số lượng vốn, hiệu quả
của dự án, môi trường kế hoạch tiến độ và cách thức tổ chức triển khai dự án.
 Thẩm định theo phương pháp so sánh các chỉ tiêu
Phương pháp so sánh được tiến hành theo các chỉ tiêu sau:
- Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiểu chuẩn về cáp công trình do nhà nước
quy định hoặc điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp nhận được.
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu tư công nghệ
quốc gia.
- Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị trường cần.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư.
- Các định mức về sản xuất tiêu hao nguyên vật liệu, nhân công… của ngành
kinh doanh BĐS và du lịch theo định mức kinh tế, kỹ thuật chính thức.
- Các định mức tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn chỉ đạo hiện
hành của Nhà nước, của ngành đối với các doanh nghiệp cùng loại.
Trong tập hợp nhiều chỉ tiêu của dự án tuỳ từng loại dự án có thể lựa chọn
những chỉ tiêu quan trọng cơ bản để xem xét kỹ lưỡng hơn.
 Phương pháp dựa trên việc phân tích độ nhạy cảm của các dự án.

vị thế của doanh nghiệp trên thị trường và đặc điểm trong hoạt động sản xuất kinh
doanh của đơn vị.
- Đánh giá tình hình tài chính của năng lực sản xuất kinh doanh hiện tại của
chủ đầu tư.
 Thẩm định dự án vay vốn
- Thẩm định về điều kiện pháp lý của dự án.
- Thẩm định về mục tiêu và sự cần thiết phải đầu tư dự án, đó chính là xem xét
tính cấp thiết của dự án để đưa ra đánh giá tổng thể về dự án, xem xét mục tiêu của
dự án, chỉ ra những lợi ích mà các bên tham gia dự án nhận được và cho cộng đồng
xã hội.
- Thẩm định về phương diện thị trường của dự án.
- Thẩm định về phương diện kỹ thuật của dự án.
- Thẩm đinh về phương diện tổ chức thực hiện.
- Thẩm định về phương diện tài chính của dự án.
- Thẩm định về môi trường sinh thái.
- Thẩm định về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án.
1.2.2. Kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng BIDV
Trong nhiều năm gần đây số dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng ngày
một gia tăng cả về số lượng và quy mô. BIDV tài trợ vốn trung, dài hạn cho các
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
doanh nghiệp, hợp tác xã được phép kinh doanh bất động sản để đầu tư các dự án
bất động sản trong lãnh thổ Việt Nam như dự án văn phóng cho thuê, trung tâm
thương mại, khu đô thị, khu du lịch, khách sạn…
Bảng 1.2: Bảng kết quả thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng
BIDV Nam Hà Nội giai đoạn 2009-2012
Đơn vị: tỷ vnđ
CHỈ TIÊU
NĂM

điều kiện giúp đỡ khách hàng vay vốn trong hoạt động quản lý nguồn vốn sản xuất
kinh doanh. Gia hạn nợ thêm cho các dự án quan trọng chủ yếu với khách hàng là
doanh nghiệp quốc doanh. Bên cạnh đó ngân hàng củng cố và nâng cao chất lượng
công tác thẩm định, quản lý rủi ro, đảm bảo thực hiện đúng, đủ theo các chỉ tiêu
chất lượng tín dụng mà ngân hàng trung ương và hội sở chính đã quy định. Năm
2011 tăng trưởng cho vay theo dự án tại ngân hàng giảm đột ngột khi đang trên đà
tăng trưởng mạnh, điều này bắt nguồn từ thi trường tài chính năm 2011 khủng
hoảng chầm trọng dẫn tới hệ lụy cho nền kinh tế và tất yếu hệ thống ngân hàng
thương mại gặp phải muôn vàn khó khăn trong việc huy động vốn cũng như tín
dụng cho vay. Cụ thể năm 2011 số dự án cho vay sụt giảm 28 dự án so với năm
2010 và số vốn cho vay suy giảm 120,42 tỷ vnđ. Năm 2012 với chính sách kích
thích kinh tế thông qua gói kích cầu của chính phủ đã đưa nền kinh tế trở lại đà tăng
trưởng và tăng trưởng tín dụng của ngân hàng trong 10 tháng đầu năm đã cao hơn
cả năm 2011 là 301,05 tỷ. Tăng trưởng tín dụng đang theo hướng bền vững.
1.3. Thực trạng công tác đánh giả rủi ro thẩm định dự án đầu tư BĐS tại
Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Nam Hà Nội.
1.3.1. Đặc điểm các dự án BĐS trong mối quan hệ với công tác đánh giá rủi
ro trong thẩm định
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng, thuê mua BĐS để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lời. Dự án đầu tư BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
Trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS
luôn có những diễn biến rất bất thường, khó dự đoán, thông tin về thị trường BĐS
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B

tập quán… của người tiêu dùng cũng cần được đánh giá kĩ lưỡng.
Thứ tư, sản phẩm của dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác. Vì vậy,
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
nhu cầu về sản phẩm dự án của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác
nhau. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi
phối đến nhu cầu BĐS. Vì vậy, chủ đầu tư phải chú ý quan tâm đến điều kiện, mức
sống, thị hiếu của dân cư nơi thực hiện dự án.
Thứ năm, dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào vị trí địa lí, điều kiện
tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Do vậy, các công trình được
hình thành phải đảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của
địa phương tại nơi đặt dự án.
Thứ sáu, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch đất đai
của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh vực BĐS. Sự thay đổi nhỏ nào
trong các chính sách về đất đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh
hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản. Hơn thế nữa, thị trường bất động sản ở
Việt Nam mới đang hình thành và trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy
hoạch đất đai chưa thực sự ổn định,có nhiều thiếu sót và chưa đồng nhất nên các dự
án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ mô hơn.
Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch
phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của
chủ đầu tư; đánh giá sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước,
các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; đánh giá nhu cầu sử dụng đất, tài
nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…
Thứ bảy, các dự án đầu tư BĐS có thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn,
chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án BĐS đều có tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa
thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính

vùng lãnh thổ nơi đặt dự án đầu tư. Các dự án thường bị tác động mạnh bởi sự thay
đổi của môi trường chính sách, sự bất ổn của tình hình chính trị. Điều này gây ra
nhiều tổn thất làm thay đổi hiệu quả của các dự án, bởi vậy cán bộ thẩm định của
ngân hàng cần tập trung phân tích cụ thể môi trường chính sách của dự án để từ đó
có thể xác định những rủi ro xảy ra và xác suất xảy ra của mỗi loại rủi ro. Các nội
dung được quan tâm như sau:
- Đánh giá xem dự án chịu tác động bởi những sắc thuế nào và khả năng thay
đổi của các sắc thuế đó có cao hay không, dự án có bị hạn chế việc chuyển tiền,
quốc hữu hóa, tư hữu hóa hay các luật, nghị quyết, nghị định và các chế tài khác có
liên quan tới dòng tiền của dự án.
- Cần đánh giá mức độ tuân thủ của dự án( thể hiện trong hồ sơ của dụ án ) để
đảm bảo chấp hành nghiêm ngặt các luật và quy định hiện hành có liên quan tới
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
dự án.
- Chủ đầu tư nên có những hợp đồng ưu đãi riêng với các cơ quan có thẩm
quyền về những rủi ro bất khả kháng có thể xẩy ra xuất phát từ phía các nhà làm
luật, từ phía chính phủ.
- Xem xét xem dự án có những bảo lãnh cụ thể về cung cấp ngoại hối hay hỗ
trợ/bảo hiểm tín dụng xuất khẩu sẽ góp phần hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực tới
dự án.
- Những quy định mới về tuyển dụng lao động và chế độ với người lao động
trong và ngoài nước có phù hợp với luật hiện hành.
 Rủi ro về xây dựng hoàn tất
Rủi ro này gắn liền với quá trình thực hiện dự án. Việc hoàn thành dự án
không đúng thời hạn, không đúng tiến độ, không đảm bảo được các tiêu chí về chất
lượng đã được xác định trong dự án là điều thường xảy ra với các dự án đầu tư xây
dựng tại nước ta. Loại rủi ro này nằm ngoài khả năng điều chỉnh, kiểm soát của
ngân hàng. Mặc dù vậy ngân hàng vẫn có thể kiểm soát được thông qua việc đề xuất

- Xem xét tính hợp pháp và khả năng thanh toán của các hợp đồng bao tiêu sản
phẩm trong tương lai, việc hỗ trợ bao tiêu sản phẩm của chính phủ( nếu có)
- Tăng sức cạnh tranh của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án bằng các biện
pháp: phân tích về việc cải tiến mẫu mã, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiết kiệm
chi phí sản xuất, khả năng linh hoạt của cơ cấu sản phẩm dịch vụ đầu ra, giảm thiểu
các điều khoản không cạnh tranh
 Rủi ro về cung cấp
Rủi ro loại này được hiểu là việc dự án không có được nguồn nguyên vật liệu
đầu vào chính hay quan trọng với số lượng, chất lượng và giá cả như dự tính, để vận
hành dự án, tạo dòng tiền ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ. Chính vì vậy ngân
hàng sẽ tập trung làm rõ các vấn đề sau:
- Nghiên cứu mức độ cạnh tranh giữa các nguồn cung cấp vật tư đầu vào cho
dự án, các vật tư thay thế trong trường hợp cần thiết, sự sẵn có của thị trường vật tư
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
- Trong quá trình xem xét dự án, Cán bộ quan hệ khách hàng/quản lý rủi
rophải nghiên cứu, đánh giá cẩn trọng các báo cáo về chất lượng, trữ lượng nguyên
vật liệu đầu vào trong hồ sơ dự án. Đưa ra những nhận định ngay từ ban đầu trong
tính toán, xác định hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá sự linh hoạt trong việc quản lý dự trữ nguyên vật liệu đầu vào cho
dự án. Và phương pháp sử lý kế toán sẽ áp dụng với các nguyên vật liệu đó.
- Xem xét những hợp đồng thỏa thuận cung cấp cho dự án đã được ký, đánh
giá về khả năng cung cấp của các hợp đồng đó. Tổng các hợp đồng đã ký chiếm bao
nhiêu phần trăm lượng vật tư cần thiết khi dự án đi vào vận hành.
 Rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì
Cũng như rủi ro về xây dựng hoàn tất, rủi ro về kỹ thuật, vận hành, bảo trì xẩy
ra trong quá trình vận hành dự án. Các thông số về kỹ thuật, thời gian vận hành và
bảo trì không đúng với thiết kế trong dự án, gây ra sai lệch trong việc xác định khấu
hao, đầu tư bổ sung, kế hoạch sản xuất của dự án. Việc kiểm soát rủi ro được ngân

- Đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô cơ bản của dự án trong các năm vận
hành và thực hiện dự án
- Tăng cường sử dụng các công cụ bảo hiểm thông qua các tổ chức, định chế
tài chính. Đồng thời tự bảo hiểm thông qua quỹ dự phòng rủi ro.
- Sử dụng các biện pháp bảo đảm hợp đồng kinh tế và các hợp đồng tương lai,
hợp kỳ hạn thanh toán để phân tán rủi ro
- Đảm bảo/cam kết của Nhà nước về phá giá tiền tệ và cung cấp ngoại hối
(nếu được).
 Rủi ro tỷ giá
Sự khác biệt về loại tiền trong ngân lưu vào và ngân lưu ra sẽ gây ra những rủi
ro về tỷ giá cho dự án. Đối với các nước đang phát triển, đồng nội tệ ít có khả năng
chuyển đổi trên thị trường thế giới, do đó các giao dịch thương mại quốc tế (mua sắm
thiết bị, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào,…) hầu như được thực hiện thông qua các
loại ngoại tệ mạnh như USD, EUR, hoặc sử dụng đồng tiền của bên bán làm đồng
tiền thanh toán, Như vậy, nếu không thực hiện các biện pháp bảo hiểm tỷ giá, sẽ có
nguy cơ rủi ro về tỷ giá trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế những rủi ro này
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Anh Lớp: Kinh tế Đầu tư 51B
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt
cần thực hiện biện pháp bảo hiểm như: mua ngoại tệ kỳ hạn, hoặc sử dụng các công
cụ phái sinh cần thiết khác.
 Rủi ro khác
Có thể xẩy ra đối với dự án và biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu. Như vậy,
những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận định, phân tích và định
hướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng để trực tiếp hoặc gián tiếp
đưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Kết quả tính toán, đánh giá
hiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả phân tích khảo sát độ nhạy với các
yếu tố được đánh giá là không chắc chắn/ rủi ro sẽ là cơ sở để cán bộ quan hệ khách
hàng/quản lý rủi ro đưa ra hình thức/biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như các điều
kiện tín dụng khác trong trường hợp chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dự án.