Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị
trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại
thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của
Đảng và Nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá tri của hàng hóa
trong thi trường bất đông sản, phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với
tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy, phải tiến hành công việc định giá
bất động sản, đinh giá là rất cần thiết khi ta đưa ra quyết định liên quan đến giá tri
tài sản. Các bên tham gia thị trường phải biết giá tri của bất động sản để tiến hánh
trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận quyết định giá mua bán có thể chấp
nhận được và người mua quyết định giá mua bất đông sản; nhà đầu tu kinh doanh
cũng phải định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần
hóa doanh nghiêp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chinh hàng năm của
công ty, định giá bất động sản, còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc
bảo hiểm bát động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nước
quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân. Như cầu đinh giá bất
động sản ngay càng trở nên cấp thiết trong thị trường bất động sản non trẻ Việt Nam
hiện nay. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, too chức và cá
nhân khi tham gia thi trường cũng như tính minh bách, lành manh không chỉ của thị
trường bất động sản mà của cả những linh vực nhạy cảm nhu tin dung ngân hàng
hay sâu xa hơn là sự ổn định của nền kinh tế.
Tai Việt nam, hoạt động đinh giá mới phát triển khoảng 10 nam trở lại đây. Đến
nay đã có hown 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá. Định giá
bất động sản chử yếu bao gồm đất đai, nhà của, công trình nhằm mua ban, cầm cố,
thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phúc tạp về đối tượng định giá, sự
đa dạng của bất động sản và giá trị tài sản lón khiến công tác đinh giá gặp nhiều khó
khăn, đôi khi chưa phan ánh đúng gia trị tài sản và chua thể hiện đuwợc hiệu quả

- Phương pháp điều tra
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp khảo sat
- Phương pháp phaan bổ
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng howjp.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài các phần lời mở đầu, kết luạn, mục luc và tài liệu tham khao, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương :
Chương 1 :Cơ sở khoa học của ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong
định giá căn hộ chung cư
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Chương 2 : Thực trạng việc ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định
giá căn hộ chung cư của công ty CENVALUE
Chương 3 : Phương hướng và giải pháp nhằm thực hiện việc ứng dụng phương
pháp so sánh trực tiếp vào định giá căn hộ chung cư tại CENVALUE
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán và các anh chi trong Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã giúp đỡ em hoàn thanh chuyên đề này.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH TRỰC TIẾP TRONG ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm định giá
Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh : ” Định
giá là sự ước tính giá tri của các quyền sở hũu tài sản cụ thể bằng hinh thái tiền tệ

quyền sở hữu tài sản bằng hinh thái tiền tệ cho một mục đich đã xác đinh.
Định giá bất động sản vùa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác đinh, ước tinh
giá tri của bất động sản cho một mục đich cụ thể ở một thời điểm nhất đinh, có tinh
đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thi
trường bất động sản.
Định giá bất động sản là khoa học là tinh toán và phân tich dũ liệu và nghệ thuật
là kỹ năng nấm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trinh đinh giá, phân tich dữ liệu, và
hinh thành nên quan điểm riêng của người đinh giá.
Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện trong
quá trinh tính toán để xác đinh giá tri của bất động sản cho một mục đich cụ thể ở
một thời điểm nhất định.
Nói tóm lại, có thể hiểu đinh giá bất động sản là việc xác đinh giá trị bất động
sản cho một đích cu thể, ở một thời điểm nhất đinh có tính đến đặc điểm của bất
động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong lĩnh vục bất động sản bao gồm cả lĩnh
vục đầu tư.
1.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản
1.2.1. Vai trò của định giá bất động sản
1.2.1.1. Vai trò định giá bất động sản nói chung
a. Vai trò của định giá bất động sản đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thi trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của bất động sản
nói riêng được hinh thành và vận động dưới sụ chi phối của các quy luật khách quan
và chiu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm
nhưng ở thi trường khác nhau sẽ có giá thi trường khác nhau. Trong khi đó, giá cả
của bất động sản phu thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc
người bán bất động sản không phải luc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về
tính năng và cấu trúc của bất động sản , và vi thế không đánh giá đúng giá tri thi
trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thi trường bất động sản, nếu
các quyết đinh của họ thiếu thông tin, không phản ánh đứng giá tri bất động sản.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51

sủ dụng cao nhất và tốt nhất “ không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản của tinh
trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác đinh giá tri bất động sản trong thực
tiễn nuớc ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ đinh giá bất động sản còn thiếu
kinh nghiệm và chuyên nghiệp.
1.2.1.2. Vai trò định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp không nhũng quan trọng đối với các ngân hàng
trong việc tăng cho vay nhằm tăng lợi nhuận và đảm bảo độ an toàn mà còn đóng
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
vai trò quan trong trong toàn bộ nền kinh tế. Các ngân hàng thực hiện việc đinh giá
bất động sản thế chấp tái sản của khách hàng, thực hiện viêc cho vay, từ đó lợi
nhuận từ hoạt động cho vay sẽ tăng lên góp phần làm cho các nhân hàng đảm bảo
được hoạt động sản xuất kinh doanh, làm cho hệ thống ngân hàng ngày càng phát
triển, thúc đẩy toàn bộ thi trường tài chinh ngày càng phát triển bền vững lành
mạnh. Có được thi trường tài chinh lành mạnh là một nhân tố thiết yếu đảm bảo ổn
đinh vĩ mô, tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng canh tranh của nền kinh tế
nhất là trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhâp kinh tế quốc tế. Như vậy, khi tiến
hành đinh giá bất động sản ngân hàng vừa giảm thiểu được rủi ro cho chính ngân
hàng, mà cũng góp phần giảm thiểu rủi ro cho cả thi trường tài chính và cả nền kinh
tế quốc dân.
Khi ngân hàng thực hiện tốt việc đinh giá bất động sản thế chấp sẽ đảm bảo
được quyền lợi cho khách hàng vay, như vậy nhu cầu vốn của khách hàng sẽ được
đáp để phục vu cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó thúc đẩy nền sản xuất
trong nước và nâng cao năng xuất lao đông. Trong khi khách hàng thế chấp bất
động sản tai ngân hàng , khách hàng vừa có thể tiếp tục sử dung bất động sản vừa
có vốn để sản xuất kinh doanh từ viêc thế chấp chính bất động sản mình đang sử
dung như vậy sẽ nâng cao được hiệu suất sử dung của bất động sản.
Hiện nay, khach hàng đến vay vốn tại ngân hàng bằng cách thế chấp bất động
sản thường là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dựng đất và nhà ở, công

- Bồi thường thiệt hai cho người bi thiệt hại khi có sụ cố do người khác gây ra
( vi dụ gây sập lún nhà, hỏng các công trinh lân cận…)
• Định giá bất đông sản phuc vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân
hàng khi làm thủ tuc vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế
chấp phải đuợc đinh giá làm cơ sở cho việc xét cho vay. Mục đich của việc đinh giá
này là để đảm bảo sụ an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không
đủ khả năng tra nợ. Do đó, việc đinh giá bất động sản là cần thiết.
• Định giá bất động sản phuc vu cho mục đich bảo hiểm: Các công ty bảo hiểm
cần đinh giá các tài sản, bất đông sản bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp
đồng bảo hiểm và bồi thuờng đối với bất đông sản khi rủi ro xay ra.
• Định giá cho muc đich lập báo cáo tài chính và hach toán kế toán: Trong báo
cáo tài chinh của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp
phải kê khai giá tri tài sản của doanh nghiêp nên doanh nghiệp cần phải đinh giá tài
sản trong đó có bất đông sản.
• Định giá cho muc đich thanh lý tài sản: Trong hoat động kinh doanh có việc
thanh lý tài sản cũng cần đinh giá tài sản, bất đông sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để
tiến hánh các thủ tuc đấu giá hoặc xét bàn thanh lý tài sản.
1.3. Đặc điểm của định giá bất động sản
Bảng 1.1:Sự khác biệt định giá bất động sản thế chấp với định giá các bất động
sản khác
Tiêu chí Định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản khác
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Khái niệm
Hoạt động xác định giá của bất
động sản nhằm mục đích phục vụ
hoạt động thế chấp tại ngân hàng
bằng cách sử dụng các phương
pháp phù hợp xét trong điều kiện

sản sẽ không bị thiệt thòi
trong các giao dịch mua bán
hoặc trao đổi, thừa kế, thế
chấp, bảo hiểm… và đảm bảo
tính minh bạch và công bằng
cho thị trường bất động sản.
Nhà nước: Đảm bảo nguồn
thu cho Nhà nước, đảm bảo
tính công bằng xã hội
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản
1.4.1. Các nhân tố chủ quan
1.4.1.1. Đặc điểm của bất động sản cần định giá
Bản thân bất động sản có nhiều đặc điểm mà khi đinh giá người đinh giá cần
phải quan tâm, các đặc điểm ấy sẽ có tác động truc tiếp đến độ chinh xác của kết
quả định giá:
- Vị trí của bất đông sản: BĐS có vi trí càng thuận lợi, có khả năng mang lại thu
nhâp cao cho chủ sủ dụng thì giá tri của BĐS đó càng lớn. Ví dụ: BĐS gần đuờng
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
giao thông, gần khu trung tâm kinh tế, chính tri, xã hội của vung, cơ sở hạ tầng tốt
thi sẽ có giá tri cao hơn các BĐS ở xa đuờng giao thông, xa khu trung tâm kinh tế…
- Kích thước, diện tích thửa đất: Thửa đất có diện tich, kich thước tối ưu sẽ có
giá tri bình quân trên cùng một đơn vi cao hơn so với thủa đất có cùng diện tich
nhung lại có kich thước, hinh thể kém thuân lợi hơn.
- Hình thể của bất đông sản: 2 bất đông sản có giá thành xây dụng như nhau
nhung kiến trúc khác nhau thi bất đông sản nào có kiến trúc phù hợp với đa số
người sủ dụng sẽ có giá tri cao hơn và nguợc lại.
- Địa hình nơi bất đông sản tọa lạc: Các bất đông sản có đia hình thuận lợi, bằng
phẳng sẽ có giá tri cao hơn các bất đông sản có đia hình phức tạp, gồ ghề, thuờng

mua bán không diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi phải có thời gian nhất đinh.
Theo lý thuyết để sủ dụng các phương pháp đinh giá, thông tin các cuộc mua
bán phải đầy đủ, cả 2 bên tham gia giao dich phải nắm được thông tin chinh xác về
bất đông sản. Để có thông tin chinh xác và đầy đủ đòi hỏi người đinh giá phải thu
thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lai phụ
thuộc vào sụ phát triển của hệ thống công nghê thông tin và vào sự quản lý của Nhà
nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết đinh đến tính chính xác
của công tác đinh giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dua vào thông
tin của thi trường, các cuộc giao dich của bất động sản tuơng tự trên thị truờng để
tìm ra giá của bất đông sản mục tiêu. Do đó thông tin có chinh xác, đủ căn cứ thi
việc đinh giá mới chinh xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tụ hay
thông tin kinh tế - thi trường, về luật pháp và quy hoạch của chinh phủ đều rất quan
trọng trong quá trình đinh giá.
1.4.1.4. Hệ thống trang thiết bị
Định giá bất đông sản không chỉ dựa vào sự nhin nhận đánh giá của các nhân
viên đinh giá mà nó là một quá trình phân tich đánh giá nên trong quá trình đinh giá
cần phải có sự hỗ trợ của hệ thống các trang thiết bi như máy tính cá nhân, máy vi
tinh, máy ảnh… Do vậy hệ thống trang thiết bi đầy đủ hiện đại cũng sẽ góp phần
làm cho kết quả đinh giá nhanh và chinh xác hơn.
1.4.2. Các nhân tố khách quan
1.4.2.1. Chính sách của Nhà nước
Thi trường bất đông sản ở nước ta đang trong thời kỳ hinh thành và phát triển.
Do đó, để thi trường bất đông sản nói chung và hoạt động đinh giá nói riêng hoạt
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
động hiệu quả, Nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chinh về bất động
sản.
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến đinh giá bất động sản là chinh sách,

12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Trên đây là các yếu tố có ảnh huởng đến hoạt đông đinh giá bất đông sản, có
nhiều yếu tố sẽ thường xuyên thay đổi làm cho giá của bất đông sản thay đổi theo.
Do vậy, muốn kết quả đinh giá bất đông sản được chinh xác và hữu ich thì nhân
viên đinh giá cần nhận đinh một cách cụ thể và rõ ràng tùng yếu tố riêng biệt ảnh
hưởng đến giá tri bất đông sản, phải hiểu được quy mô khảo sát thi trường bất đông
sản không chỉ giới hạn bởi các điều kiện tinh, hiện tại mà cần phải phân tich và dụ
báo được xu hướng thay đổi của từng yếu tố ảnh huởng; chiều hướng, tốc độ, thời
hạn, mặt manh và hạn chế cua các xu hướng này đến giá tri bất động sản.
1.5. Quy trình định giá bất động sản
Quá trình đinh giá bắt đầu khi người đinh giá xác định vấn đề đinh giá và kết
thúc đinh giá khi họ gửi báo cáo đinh giá cho khách hàng.
1.5.1. Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
Trong buớc này cần xác đinh tổng quát về bất động sản cần định giá và loại hinh
giá trị cơ sở làm đinh giá. Cụ thể:
a. Các đăc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất đông sản cần
đinh giá
b. Mục đích định giá: Đinh giá viên phải xác đinh và nhận thức muc đích đinh
giá của khách hàng. Mục đích đinh giá phải nêu rõ trong báo cáo đinh giá
c. Xác đinh khách hàng, yêu cầu của khách hàng, nhũng người sử dung kết quả
đinh giá
d. Những điều kiện han chế và ràng buộc trong xác đinh đối tượng đinh giá
Việc đưa ra những điều kiện han chế và ràng buộc của đinh giá viên phải dụa
trên cơ sở:
- Có sụ xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhân thức rõ ràng
các điều kiên đó sẽ tác động đến bên thứ 3 thông qua kết quả đinh giá;
- Phù hợp với quy đinh của luật pháp và các quy đinh hiện hành khác có liên
quan;
Lưu ý trong quá trình đinh giá, nếu đinh giá viên thấy nhũng điều kiện hạn chế

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất đông sản;
- Đối với công trinh xây dụng dở dang, đinh giá viên phải kết hợp giũa khảo sát
thực đia với báo cáo của chủ đầu tu, nhà thầu đang xây dụng công trình;
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chúng cứ cho việc đinh giá, đinh giá
viên cần chụp ảnh bất đông sản theo các dạng( toàn cảnh, chi tiết), các huớng khác
nhau;
b. Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiên truờng, đinh giá viên cần
thu thâp thông tin sau :
- Các thông tin liên quan đến chi phi, giá bán, lãi xuất, thu nhập của bất đông
sản so sánh;
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lục luợng tham gia thi trường, động thái
người mua nguời bán tiềm năng;
- Các thông tin về tinh pháp lý bất đông sản;
- Với bất đông sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tụ nhiên,
xã hội, kinh tế và môi truờng tác động đến giá tri bất đông sản cần đinh giá;
- Để thực hiện đinh giá, đinh giá viên phải dụa trên những thông tin thu thập tù
các nguồn khác nhau. Đinh giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinh
giá và phải được kiểm chúng để đảm bảo độ chinh xác của thông tin;
1.5.3. Phân tích thông tin bất động sản
Là quá trình đánh giá tác đông của các yếu tố đến mức giá của bất đông sản cần
đinh giá.
a. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện truờng bất đông sản
b. Phân tích những đặc trưng của thị trường bất đông sản cần định giá
- Bản chất và hành vi úng sử của người tham gia thị trường;
- Xu hướng của cung cầu trên thi trường bất động sản;
c. Phân tích về khách hàng

pháp sẽ có một chỉ số giá khác nhau, do đó cần thục hiện hòa hợp các chi số giá của
các phương pháp khác nhau thành một chi số giá của bất đông sản mục tiêu. Để làm
việc này chung ta cần sử dung các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá bất đông
sản mục tiêu.
Người đinh giá có thể sủ dụng nhiều phương pháp đinh giá cho nhiệm vu định
giá bất đông sản cu thể, nhưng trong đó có một phuơng pháp chính và các phuơng
pháp khác chỉ mang tinh tham khảo thì cần chi rõ phương pháp nào được sử dung là
chính, phương pháp nào mang tinh tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá tri rút ra từ
mỗi phuơng pháp cần giải thich sự khác biệt trong chi số giá khi áp dung các
phương pháp đinh giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của bất đông sản có thể xác đinh có thể là con số cu thể, có thể
là nằm trong khoảng giá tri. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá tri để rút ra giá tricủa
bất đông sản cần đinh giá phải được trinh bày đầy đủ trong báo cáo đinh giá.
1.5.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá
Nhiệm vụ đinh giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và
trình bày cho khách hang. Báo cáo đinh giá tự nó chúa đựng các số liệu được xem
xét và được phân tich, các phương pháp áp dung và nhũng nguyên nhân dẫn đến
ước lượng giá tri cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu được
vấn đề và số liêu thực tế được trinh bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết
luận giá tri của người đinh giá.
Ước lượng giá tri là quan điểm của người đinh giá và nó phản ánh kinh nghiệm
và điều chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liêu được tập hợp.
Báo cáo đinh giá là sự thể hiện hũu hình công việc của người đinh giá. Trong quá
trình chuẩn bi báo cáo, người đinh giá phải đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chúc và
trình bày, hinh thức chung của báo cáo. Các kết luận đinh giá có thể được thông tin
cho khách hàng bằng miêng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ,
báo cao tóm tăt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư đinh giá trình bày tóm tắt quá trinh đinh giá, kết quả đinh giá, nhũng
điều kiện ràng buộc có ảnh huởng đến việc uớc lượng giá tri bất đông sản và sử
dụng kết quả đinh giá.

có liên quan đến việc xây dụng đặc biệt này là điều hợp lý;
- Định giá bất đông sản để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây
dụng công trình và giá tri địa điểm;
- Định giá cho việc bảo hiểm bất đông sản;
1.6.3. Phương pháp vốn hóa
Bất đông sản tạo thu nhập được mua như một khoản đầu tư, và tù quan điểm của
người đầu tu về khả năng kiếm ra tiền là yếu tố cơ bản ảnh huởng đến giá tri bất
đông sản. Nắm giữ một bất đông sản đầu tư có lợi nhuận cao sẽ có giá tri cao trong
điều kiện các rủi ro không đổi. Một người đầu tu mua một bất đông sản tạo thu nhập
là đã thục hiện trao đổi tiền hiện tại cho kỳ vọng nhận được tiền trong tuơng lai.
Phương pháp vốn hóa bao gồm các kỹ thuật và tinh toán mà người đinh giá sử dung
để phân tích khả năng của bất đông sản tạo ra các lợi ích.
Phương pháp vốn hóa là môt trong các phuơng pháp cơ bản trong đinh giá bất
động sản. Tuy nhiên, nó không phải là hệ thống đinh giá độc lập không liên quan
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đến các phuơng pháp khác. Quá trình đinh giá nói chung bao gồm các kỹ thuật hòa
hợp có quan hệ với nhau và không tách rời nhau và các quy trinh được thiết kế để
tạo ra giá tri ước lượng đáng tin cậy và có súc thuyết phục, đó là giá tri thị trường.
Vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai thành giá tri hiện
tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá tri hàng năm và giá tri của vốn
đầu tư có liên quan với nhau. Khi thu nhập mà bất đông sản tạo ra hoặc giá trihàng
năm được biết trước thì giá tri vốn có thể tìm được ra.
Phân tích chi phi và số liệu bán thường là bộ phận cấu thành của phuơng pháp
vốn hóa. Kỹ thuật vốn hóa thường được sủ dụng trong các phuơng pháp so sánh và
chi phí. Các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sủ dụng để phân tích và điều
chỉnh số liêu về các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương
pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng cách vốn hóa khoản tiền thuê bi thất
thu. Phuơng pháp vốn hóa được sủ dụng ở đây là một quá trình đinh giá mang tính

1.6.5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này dựa trên giả thiết giá tricủa nhà đất có liên quan đến lợi nhuận
có thể thu được do sử dung nhà đất. Phuơng pháp này không sử dung trong trường
hợp phương pháp so sánh có thể áp dụng được. Nhìn chung phương pháp này chỉ
được sủ dụng trong những trường hợp có mức độ độc quyền nhất định về bất đông
sản, bởi vì việc so sánh với nhũng bất đông sản tương tư sẽ gặp khó khăn do giá tri
chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Việc độc quyền của bất đông sản có thể là hợp pháp hoặc là độc quyền tụ nhiên.
Độc quyền hợp pháp tồn tại ở nơi có pháp lý ngăn chặn sụ canh tranh đối với nhũng
người sủ dụng loại tài sản này như đòi hỏi có giấy phép cho các giao dịch mua bán
bất đông sản cu thể. Độc quyền tụ nhiên có thể xảy ra ở nơi có có một số nhân tố
khác với giới hạn pháp lý hạn chế cạnh tranh. Ví dụ về độc quyền tụ nhiên là một
nhà hàng ở 1vùng xa mà ở đó không có 1 nhà hàng nào khác cạnh tranh với nó và ở
đó không có khả năng xây dụng một nhà hàng nào khác nữa. Ví dụ điển hình về độc
quyền tụ nhiên là việc xây dựng khu nhà nghỉ trong khu du lich sinh thái dưới
quyền quản lý của 1 tổ chúc nào đó, tổ chúc này không cho phép bất cứ ai vào xây
nhà nghỉ duy nhất của tổ chúc này. Như vậy, có yếu tố độc quyền thì rõ ràng không
thể sử dụng phuơng pháp so sánh để đánh giá, và sẽ không thể so sánh đúng tài sản
có tính độc quyền.
Giả thiết hợp lý cho việc sủ thuê tài sản độc quyền nào là giá thuê này sẽ phải
được trả cho sủ dụng liên quan đến sức mạnh kiếm lời do sử dung tài sản độc quyền
đó. Do đó cần chú ý rằng với phuơng pháp này người đinh giá bất đông sản cố gắng
ước luợng giá trị thuê bất đông sản chứ không phải là giá trivốn của nó. Lợi nhuận
có thể được thục hiện trên cơ sở lợi nhuận hàng năm.
1.7. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá căn hộ chung cư
1.7.1. Khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp đinh giá so sánh trục tiếp là phương pháp đinh giá bằng cách so
sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự được bán trên thị
truờng nhằm tìm ra giá tri của nó từ các giao dịch trước đây. Phương pháp dựa trên
lý luận cho rằng giá tri thị trường của một bất đông sản có mối quan hệ mật thiết với

- So sánh các bất đông sản tương tự với bất đông sản mục tiêu bằng cách sử
dung các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi bất đông sản so sánh với bất
đông sản mục tiêu. Thực hiện điều chỉnh giá bán tăng lên hay giảm đi của các bất
đông sản so sánh với bất đông sản cần đinh giá;
- Hòa hợp các chỉ số giá tri nhận được từ phân tích các bất đông sản so sánh vào
1 chỉ số giá tri hay 1 khoảng giá tri;
1.7.2.2. Quá trình điều chỉnh
a. Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá
của bất động sản khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm
khác biệt có thể thấy rõ giữa những bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
có ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản. Nên sử dụng bằng chứng thị trường
để kiểm tra và xác định những biến số mà giá trị của bất động sản đặc biệt nhạy cảm
với chúng. Các chỉ số thống kê như độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử
dụng trong quá trình điều chỉnh.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của bất động sản so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu vào thời
gian xác định giá trị bất động sản. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng
giá cả bất động sản, cho giá trị đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá trị đơn vị
được sử dụng phải thống nhất đối với các bất động sản so sánh. Số lượng điều chỉnh
được thực hiện cho từng yếu tố so sánh phụ thuộc vào quy mô của những khác biệt
của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Người định giá phải đảm bảo
đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được và tránh điều chỉnh
chênh lệch cho cùng một yếu tố.
Nếu người định giá chỉ có một số ít bất động sản có thể so sánh được thì có thể
sử dụng bất động sản khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Việc phân tích và
điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều của nhiều bất

chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của bất động sản mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các bất động sản so sánh.
c. Trình tự điều chỉnh
Quá trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của bất động sản so
sánh từ đó rút ra giá trị bất động sản cần định giá được tiến hành như sau:
- Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại bất động sản cần
định giá;
- So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các bất động sản so
sánh và bất động sản mục tiêu;
- Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó
cho một đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bán
hoặc đơn vị giá bán cho bất động sản mục tiêu;
- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt
hơn, tương tự, và kém hơn đối với bất động sản mục tiêu;
- Thể hiện phân tích định tính để hòa hợp dãy giá trị đối với bất động sản mục
tiêu;
1.7.3. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
1.7.3.1. Những hạn chế của phương pháp
Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản nhưng cũng nhiều cạm bẫy. Có 1điều
nguy hiểm lớn trong sử dung bằng chúng so sánh đó là người đinh giá có thể đặt
quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thi trường và đã quên mất rằng những bằng
chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khú, trong khi nhiệm vụ hiện
tại của người đinh giá là xác đinh giá tri hiện tại của bất đông sản. Giá trị thi trường
hiện tại có thể bi ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dich trước đó đã ảnh
hưởng đến yếu tố này. Do đó các bằng chúng trước đây có thể chỉ là sụ trợ giúp rất
hạn chế hoặc trong nhũng hoàn cảnh nhất đinh có thể dẫn đến sai sót.
Khi thi trường yếu, số lượng các giao dịch trong thi trường không đủ, thì việc áp
dung phương pháp so sánh rất hạn chế. Ví du phuơng pháp so sánh hiếm khi áp
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51

điểm yếu của các số liệu đã thu thập và thục hiện phân tích so sánh trong phuơng
pháp này. Tất cả nhũng yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tin trong báo
cáo đinh giá.
Mặc dù phải rất cẩn thân trong việc sử dung phuơng pháp so sánh và sự thuờng
xuyên thiếu những bằng chúng so sánh được, nhung đây là 1 phương pháp mà
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
người đinh giá sẽ sử dung thường xuyên và nó cho nhũng kết quả đáng tin tưởng
nếu sủ dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hợp.
1.7.3.2. Những ưu điểm của phương pháp
- Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thúc hay
mô hình cố định mà chỉ dụa vào sụ hiện diện của các giao dich trên thi trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá tri;
- Đây là phương pháp thể hiện sụ đánh giá của thi trường, đó là các bằng chúng
rõ ràng đã được thùa nhận trên thực tế về giá tri của bất đông sản. Vì vậy nó có cơ
sở vũng chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận;
- Phuơng pháp này là cơ sở hay là đầu vào của các phuơng pháp khác như
phuơng pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có uu thế khi có sụ trợ giúp của
máy tính;
- Phương pháp này đơn giản dễ thục hiện, đặc biệt thuận lợi đối với nhũng
người có kinh nghiệm và kiến thúc về thi trường và kinh doanh bất đông sản;
1.8. Những kinh nghiệm quốc tế và trong nước
1.8.1. Kinh nghiệm nước ngoài
1.8.1.1. Về sử dụng các phương pháp định giá
Nghề đinh giá bất đông sản đã được phát triển từ thế kỷ 19 ở nhiều nuớc, do đó
về mặt lý thuyết các phương pháp đinh giá đã đuợc phát triển khá đầy đủ và được
áp dung rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nuớc tên goi của các phương pháp có thể khác
nhau, có thể so sánh cách sủ dụng và tên gọi của các phuơng pháp đinh giá ở 3 nước
như sau :

Phương pháp thu nhập
hay thu nhập còn lại
Phương pháp này được sủ dụng ở chỗ có mối quan hệ trục tiếp giũa thu nhập
hàng năm được dụ đoán và giá bán của bất đông sản có thể so sánh đuợc và bất
đông sản được đinh giá. Phân tích các cuộc bán sẽ đua ra yếu tố vốn hóa hoặc số
nhân thu nhâp, nhờ đó thu nhập hàng năm dụ đoán được chuyển thành giá tri vốn
của bất đông sản. Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể được sủ dụng.
Ở Anh và Úc yếu tố vốn hóa được biết như số nhân thu nhâp.
Số nhân thu nhập = 100/Ro với Ro là tỷ lệ vốn hóa
Thu nhập có thể tính là thu nhâp ròng hoặc tổng thu nhập.
Biểu thúc tính : giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập
“ vốn hóa trục tiếp”: giá tri = thu nhập x yếu tố vốn hóa
“ vốn hóa thu nhập” : các lợi ích tương lai đuợc chuyển đổi vào giá tri hiên tại
với tỷ lệ thu nhập yêu cầu.
Kỹ thuật “chiết khấu các dòng tiền” ở đây thu nhâp được biết hoặc có thể tính
được. Tỷ lê chiết khấu có thể là tỷ lệ sinh lời hoặc lãi xuất.
Phương pháp giá trị
còn lại
Phát triển giả
thiết
Phát triển đất hoặc tiếp
cận chi phí của đất sản
xuất
Phương pháp đinh giá này được sủ dụng đối với tài sản bất đông sản có tiềm
năng phát triển hoăc phát triển. Biểu thức: Giá tri của phát triển hoàn chỉnh – tổng
chi phí ( bao gồm cả lợi nhuận của nguời phát triển) = giá tri hiện tai của đất (hoặc
của bất đông sản). Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đuợc áp dung.
Phương pháp lợi nhuận ( hoặc hạch toán)
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
25