Website: Email : Tel (: 0918.775.368
môc lôc
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng nhất
của thị trờng bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc thù của
nền kinh tế, bởi lẽ: thị trờng BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với
nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh
doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của khái niệm giá trị,
mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị trờng . Do đó định giá
BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua,
bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động nh chuyển
đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ
biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nớc. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải
định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động sản ở nớc ta mới chỉ trong giai
đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp.
Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nớc ta
đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đa ra những giải pháp và
tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và
phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phơng pháp định giá khác nhau, trong
đó có phơng pháp so sánh. Phơng pháp này đợc áp dụng một cách phổ biến rộng
rãi và đợc sử dụng nhiều trong thực tế. Phơng pháp hầu nh không gặp khó khăn về
mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử dụng những chứng cứ
thị trờng so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trờng Việt Nam và tầm quan trọng của ph-
ơng pháo so sánh em chọn đề án môn học là ứng dụng phơng pháp so sánh vào
định giá mua bán BĐS tại thị trờng Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề án là : Làm rõ cơ sở lý luận của phơng pháp
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể
thiếu đợc trong hoạt động của thị trờng BĐS.
Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS cho
mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và
các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trờng BĐS bao gồm cả lĩnh vực đầu t.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với đất
vì BĐS là các tài sản không thể di dời đợc bao gồm đất đai và nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp
luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá
thông thờng nên thị trờng bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt. Đối với
hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiện diện của hàng hoá
giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản , địa điểm giao dịch lại cách biệt với
hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá bất động sản có
vị trí cố định, không thể di dời đợc. Đặc biệt là quá trình giao dịch bất động sản
diễn ra tơng đối dài và bất động sản không dễ chuyển đổi thành tiền do đó dễ gặp
các biến cố của thực tiễn nh biến động của giá cả thay đổi, thay đổi của pháp luật
hay sự thay đổi của các điều kiện môi trờng Việc không có thị tr ờng giao ngay,
cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và sự giao động của thị truờng bất động
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết phải có những chuyên viên định giá
chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và ng-
ời ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi quyền
sử dụng BĐS gồm : Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê, bảo
hiểm, đánh thuế, cho hoạch toán, cho thừa kế, cho đầu t, cho giải quyêt tranh chấp,
toà án.
nhập từ BĐS.
BĐS đợc sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều phải
cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có ngời có
chuyên môn mới có thể định giá đợc. Những phức tạp về pháp luật chỉ có ngời
định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá đợc. Sự khác biệt về giá
trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trờng BĐS, BĐS đa
dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác nhau mà chỉ có
ngời hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra đợc những hạn chế của BĐS,
đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy đợc sự cần thiết của việc định giá
BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nớc.
Thị trờng bất động sản ở nớc ta đang trong thời kỳ hình thành và phát triển.
Do đó để thị trờng bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói riêng hoạt
động hiệu quả, nhà nớc ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh về bất động
sản.
Một trong những nhân tố ảnh hởng đến định giá là những chính sách, quy
định của nhà nớc liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những
khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách
của nhà nớc về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất đai
cũng ảnh hởng đến công tác định giấ, là cơ sở cho ngời định giá xác định giá trị
của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nớc
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Mức độ quản lý của nhà nớc đối với thị trờng bất động sản tác động gián tiếp
lên hoạt động định giá. Quản lý nhà nớc mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thị
trờng đi và hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho ngời
hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về các vấn đề pháp lý liên
quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của ngời định giá còn ảnh h-
ởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hởng không nhỏ đến quả trình định giá. Sự
phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới không
ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lợng và tuổi thọ
công trình. Chúng ảnh hởng tới việc định giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới
kết quả của việc điề chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những yếu tố không thể
thiếu trong việc xác định các ảnh hởng tới định giá bất động sản. Các yếu tố về xã
hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lu và phong tục tập quán. Chúng tác
động tới định giá của bất động sản.
Nh vậy, từ những nhân tố ảnh hởng đến quá trình định giá ta thấy rằng định
giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố.
2. Phơng pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phơng pháp so sánh
2.1.1 Khái niệm
Phơng pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so
sánh với các BĐS đã đợc bán trên thị trờng, là việc xem xét giá bán của bất động
sản tơng tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên quan đến thị
trờng, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh.
Nguyên lý của phơng pháp này là giá thị trờng của bất động sản có liên hệ
chặt chẽ với giá trị của các bất động sản tơng tự có thể so sánh đợc.
ý nghĩa của phơng pháp này là phơng pháp đợc sử dụng phổ biến, không gặp
khó khăn về mặt kỹ thuật.
Bất động sản cần định giá phải có thị truờng, phải có nhiều bất động sản tơng
tự, có những cuộc mua bán tơng tự.
2.2.2. Cơ sở khoa học của phơng pháp
8
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá đợc
ảnh hởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo
đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trờng hợp định giá khác.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bằng quan hệ qua lại giữa
cung và cầu, là sự thoả thuận giữa ngời mua và ngời bán. Bởi vậy, trong quá trình
nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại
và tơng lai.
Cầu bất động sản là số lợng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất)
tại một thời điểm xác định mà ngời tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng
thanh toán.
Cung bất động sản là số lợng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị
trờng tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhng lợng cung
của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Nguyên tắc cung cầu
Khi lợng cung tăng lên mà lợng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh thị
trờng chuyển về phía trớc mua, giá thị trờng sẽ giảm.
Khi lợng cung giảm mà lợng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều chỉnh
thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trờng sẽ tăng lên.
Khi lợng cung và lợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của
cầu lớn hơn cung và ngợc lại.
Nguyên tắc cung cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven
đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị tr-
có thị trờng mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên
thị trờng.
Phơng pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với ngời có kiến
thức, kinh nghiệm và thờng xuyên nắm bắt thông tin về thị trờng bất động sản. Do
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
kết quả của phơng phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng nên dễ đợc mọi
ngời chấp nhận.
2.3.2. Phạm vi áp dụng
Phơng pháp so sánh đợc sử dụng tốt nhất khi định gía các bất động sản dân
dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân c, bất động sản thơng mại dịch
vụ. Đây là các bất động sản thờng đợc mua bán phổ biến trên thị trờng nên dễ
dàng có dữ liệu so sánh.
Phơng pháp này thờng ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hoặc
không có giao dịch trên thị trờng, ít có cơ sở dể so sánh nh bất động sản công
nghiệp, bất động sản đặc biệt nh trờng học, bệnh viện, công trình công cộng
2.3.3. Yêu cầu của phơng pháp
Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát,
thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trờng bất động sản lân
cận có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó
có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ
giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ớc tính giá trị của bất động
sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tơng tự trong
vùng có điều kiện thị trờng đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị
trờng gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.
Chỉ sử dụng giá bất động sản đợc giao dịch một cách bình thờng trên thị
truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có
nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá.
Cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phơng pháp so sánh
2.5.1. Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá
của bất động sản khác nhau bao gồm:
Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau
làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền nh toàn quyền sở hữu. sở hữu
bộ phận, đồng sở hữu...
Điều kiện tài chính:
13
Copyright: Tài liệu đại học ©