Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................... 5
DANH MỤC BẢNG BIỂU ..................................................................... 6
LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1
CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP ............................................................................................. 4
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc
dân ................................................................................................................. 4
1.1. Khái niệm cơ bản ................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản ..................... 4
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân ........... 6
1.1.3. Một số vấn đề chung của định giá bất động sản ..................... 7
1.2. Nguyên tắc định giá ............................................................................ 11
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất ................................................ 11
Nguyên tắc cung - cầu ........................................................................ 11
Nguyên tắc thay thế ........................................................................... 11
Nguyên tắc đóng góp ....................................................................... 11
Nguyên tắc cân bằng .......................................................................... 12
Nguyên tắc thay đổi ........................................................................... 12
Nguyên tắc phù hợp .......................................................................... 12
Nguyên tắc cạnh tranh ....................................................................... 12
Nguyên tắc dự báo ............................................................................ 12
Nguyên tắc ngoại ứng ........................................................................ 13
1.3.Các phương pháp định giá bất động sản ............................................. 13
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ............................................... 13
1.3.2. Phương pháp chi phí ............................................................... 18
1.3.3 Phương pháp vốn hoá ............................................................... 22
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp
1.4. Quy trình định giá bất động sản ........................................................ 24
doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội ............................. 47
2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản
thế chấp ...................................................................................................... 49
2.1.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng ............... 49
2.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp ............................................ 49
2.2. Quy trình tín dụng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội ............................................................. 51
2.2.1. Quy trình định giá bất động sản ............................................... 52
2.2.2. Thực tế công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội ...................................................... 60
Vậy giá trị công trình xây dựng hình thành trên đất là 5 715 745 400
đồng ............................................................................................................. 70
3. Đánh giá chung ...................................................................................... 70
3.1. Những kết quả đạt được .................................................................... 70
3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân .................................................... 72
3.2.1. Những mặt tồn tại .................................................................... 72
3.2.2. Những nguyên nhân ................................................................. 73
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI ................................ 76
1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh
Hà Nội trong thời gian tới ......................................................................... 76
2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Đại Tín .................................................................. 78
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Chuyên đề tốt nghiệp
3. Những kiến nghị .................................................................................... 80
KẾT LUẬN ........................................................................................... 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................. 85
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
gian , như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ vào sự
phát triển của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín cũng như các ngân hàng khác
hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an toàn, giảm
thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới
công tác tín dụng của Ngân hàng . Để thực hiện điều này thì khi tiến hành cho vay
Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài sản thế chấp
rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành định giá bất
động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, vì thế định giá
bất động sản đóng vai trò khá quan trọng.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam
hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác.
Trong thời gian thực tập tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội em đã quyết định chọn đề tài : “Công tác định giá thế chấp bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên
đề tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công
tác định giá bất động sản tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có chất
lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
1
Chuyên đề tốt nghiệp
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, quy định , vai trò, các phương pháp định giá và kinh nghiệm
của một số nước trên thế giới.
Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất
động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Đại Tín .
Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị , những giải pháp nhằm
nâng cao hơn nữa chất lượng của công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
1.1. Khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng
hoặc do con người sáng tạo ra. Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau
do nhu cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản
thành hai loại là bất động sản và động sản . Hình thức phân chia này đã có cách đây
hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với
các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể cố
định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại
trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật
thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình
kiến trúc , công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất
động sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng
của đất đai đó )
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
4
Chuyên đề tốt nghiệp
- Nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu , sử dụng của
người đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu , sử dụng
các Bất động sản đó.
Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản của
mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay ( bên nhận thế chấp ) và
được bên cho vay chấp nhận.
Thế chấp bất động sản mang lại lợi ích to lớn cho cả khách hàng vay, bên cho
vay và cả nền kinh tế.
Đối với bên đi vay : khách hàng vay sẽ có được vốn để tiến hành các mục đích
ghi trong hồ sơ vay vốn.
Đối với ngân hàng : sẽ tăng lợi nhuận cũng như lượng khách hàng
Đối với toàn bộ nền kinh tê : Khi khách hàng có vốn để sản xuất kinh doanh ,
tiêu dùng sẽ thức đẩy sản xuất, tăng của cải trong xã hội, các ngân hàng đạt được lợi
nhuận cao sẽ góp phần thúc đẩy thị trường tài chính phát triển
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa
cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp
cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống
vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan
phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung
của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có
vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp,
nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản . Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp
bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn
vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh
giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ
Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do
vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân
tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản
Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa
học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong
thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu , các phép
tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động
sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của
mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ
đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan
nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để
đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một
thời điểm nhất định
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
8
Chuyên đề tốt nghiệp
Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản , là căn cứ để đánh giá theo
phương pháp chi phí.
- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản : chi phí cơ hội của việc sử dụng
bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trị
thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ
thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Thông qua
chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa.
- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị
tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có
tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biến
động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh
hưởng đến bất động sản.
- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản va đóng góp của bất động sản . Yếu
tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua
sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh , môi trường
xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện
trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản
trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.
- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản
phụ thuộc vào quy mô , số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất động
sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản
đạt được tỉ lệ tối ưu.
- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng
cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,
cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời
điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng
hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
10
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khai
các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có sự kết
hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá
của bất động sản là cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay
đổi của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính
của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh ,
phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường
làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
thường . Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá
của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động
sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang
loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản. Khi
nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận
trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính
chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự
tính khả năng sinh lời của bất động sản.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
12
Chuyên đề tốt nghiệp
trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cường
kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vào
giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánh
được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung
- cầu hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá
cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,
sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so
sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực hiện
định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục
tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng ...
- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét
tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng
và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập
các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường
chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê,
phân tích xác suất để tiến hành phân tíchNhững bất động sản này thường có cùng khu
vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu
- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định
sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
14
Chuyên đề tốt nghiệp
15
Chuyên đề tốt nghiệp
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ
lệ phần trăm.
Trình tự điều chỉnh :
- Xác định yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá.
- So sánh những đặc điểm của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố.
- Đưa ra số liệu điều chỉnh thuần hoặc tổng lượng điều chỉnh của bất động sản
so sánh và áp dụng nó cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các bất động sản so
sánh.
Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh
Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điều
chỉnh giảm.
- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt
hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng.
- Thực hiện hoà hợp giữa các giá trị của bất động sản so sánh để xác định giá trị
của bất động sản mục tiêu
Hạn chế của phương pháp
- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người
định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất
rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải
dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh
hưởng tới các giao dịch trước đó.
- Trong trường hợp thị trường yếu , số lượng các giao dịch trong thị trường là
không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
16
17
Chuyên đề tốt nghiệp
việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá
trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.
1.3.2. Phương pháp chi phí
Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có
những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp
ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ , bệnh viện.. chính vì thế những giao
dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng
phương pháp so sánh trong những trường hợp nhu trên.
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành từ nguyên tắc
thay thế gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị của bất
động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thay
thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau
:
- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như
không có thông tin giao dịch trên thị trường.
- Định giá cho mục đích đánh thuế , thuế suất được đánh giá lên giá trị công
trình tại thời điểm định giá.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắt
buộc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái
tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Các phương pháp xác định chi phí
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
19
Copyright: Tài liệu đại học ©