THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI NHÁNH VẠN PHÚC
GIAI ĐOẠN 2006-2008.
1.1 Tổng quan về NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc.
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển.
Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) được thành lập từ năm 1989
theo quyết định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng 1 năm 1989 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà Nội và được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép hoạt động
số 0020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992. Trụ sở chính đặt tại B7 Giảng Võ, Hà Nội.
Chi nhánh Vạn Phúc được thành lập tại địa chỉ 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba Đình,
Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng 5 năm 2005. Chi nhánh
có con dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động do Hội đồng quản trị
ban hành.
Chi nhánh được thành lập nhằm thực hiện các giao dịch ngân hàng bao gồm:
Huy động vốn: Nhận tiền gửi có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ
của các tổ chức kinh tế và dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong
phú và hấp dẫn như tiết kiệm có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, tiết
kiệm dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu.
Cho vay, đầu tư: Cho vay ngắn, trung và dài hạn bằng VNĐ và ngoại tệ đối với
các tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất;
đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho
vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình của các tổ chức quốc tế, tổ chức phi chính phủ,
các hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn liên doanh liên kết
với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế; đầu tư trên thị
trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế.
Bảo lãnh: Phát hành thư bảo lãnh, xác nhận bảo lãnh; ký xác nhận bảo lãnh đối
với các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước và pháp
luật.
Thanh toán và tài trợ thương mại: Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu;
thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập khẩu; nhờ
thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A); chuyển tiền trong
Phòng kế toán giao dịch
• Số lượng nhân viên: 01 kế toán trưởng, 02 kiểm soát, 03 kế toán viên.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hạch toán kế toán, lưu giữ chứng từ, sổ sách kế toán, lập
báo cáo hỗ trợ tín dụng trong việc đôn đốc khách hàng trả nợ, kiểm soát các giao dịch
trong và ngoài quầy theo thẩm quyền, tổng hợp liệt kê trong ngày, đối chiếu, lập báo
cáo và phân tích báo cáo vào cuối ngày của giao dịch viên, làm các báo cáo, đóng nhật
kí theo quy định;
+ Thực hiện mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày. Nhận các dữ liệu tham số mới
nhất của chi nhánh. Thiết lập thông số đầu ngày để thực hiện hay không thực hiện các
giao dịch.
+ Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng các tài khoản, thực hiện
các giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng theo
quy định, thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, thanh toán và chuyển tiền;
+ Đảm bảo an toàn bí mật các số liệu có liên quan theo quy định; làm các công tác
khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao trong phạm vi được uỷ
quyền.
Phòng ngân quỹ
• Số lượng nhân viên: 01trưởng quỹ, 05 nhân viên quỹ
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình ngân quỹ như việc thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ tại
quầy, thực hiện vịêc điều chuyển vốn giữa hội sở Ngân hàng và chi nhánh.
+ Quản lý an toàn kho quỹ;
+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngoài quầy kịp thời,

+ Quản lý các khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo;
+ Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của
khách hàng vay vốn, bảo lãnh;
+ Theo dõi việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro theo quy định;
+ Làm công tác khác;
+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao.
Bộ phận hỗ trợ kinh doanh
• Số lượng nhân viên: 04 người.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình hỗ trợ tín dụng như hoàn thành hồ sơ tín dụng: đăng ký
giao dịch tài sản đảm bảo nhập kho và xuất kho hồ sơ tài sản đảm bảo, chuyển phát tờ
trình giữa các phòng ban, giữa chi nhánh với hội sở, giải ngân khoản vay.
Bộ phận Thanh toán quốc tế
• Số lượng nhân viên: 02 người.
• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình thanh toán quốc tế
+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự thủ tục hoàn thiện hồ sơ thanh toán quốc tế
+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên hội sở
Văn Phòng và tạp vụ
• Số lượng nhân viên: 01 nhân viên văn phòng, 01 nhân viên tạp vụ.
• Chức năng/Nhiệm vụ: hỗ trợ các công việc chung của chi nhánh.
1.1.3 Mục tiêu chiến lược:
Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải liên
tục sáng tạo và tích luỹ giá trị. Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ thống
Habubank. Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao dịch viên
cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính công việc
đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay phi kinh tế,
hữu hình hay vô hình. Thông qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng định được hiệu
quả công tác và năng lực của chính bản thân mình.
Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ. Habubank có trách nhiệm tạo ra sự tin

thành công chung của toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản
Đơn vị: triệu VNĐ.
Năm 2006 2007 2008
Tổng thu từ hoạt động kinh doanh 26.118,23 72.058,90 557.143,21
Tổng chi từ hoạt động kinh doanh 19.782,88 49.269,71 529.591,69
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 6.335,35 22.789,20 27.551,52
Dự phòng nợ khó đòi 417,20 1.266,56 1.145,99
Lợi nhuận trước thuế 5.918,16 21.522,64 26.405,53
Vốn/Tổng tài sản (%) 1,66 2,94 2,97
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có của chi nhánh là gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7% so
với năm 2007 và tăng 149,8% so với năm 2006. Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ VNĐ,
tăng 22,7% so với năm 2007 và tăng 346,3% so với năm 2006. Lợi nhuận thuần từ hoạt
động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 và tăng lên 22,8 tỷ VNĐ vào năm 2007
(tăng 259,7%) và lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng 334,9%). Lợi nhuận trước thuế
năm 2006 là 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ.
Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008
Nguồn: Phòng kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc
1.1.4.1 Huy động vốn.
Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất
linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng
thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh tế.
Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp tích
cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống. Bên cạnh việc triển khai các hoạt
động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng quan hệ
với các khách hàng truyền thống.
Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động của
chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu). Năm 2007, tổng vốn huy động của chi

quy chế, các quy định nội bộ để thống nhất phương thức quản lý tín dụng trong toàn hệ
thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng thể nhân và doanh nghiệp nhằm
đánh giá chính xác khách hàng để có các chính sách phù hợp. Bên cạnh đó, hoạt động
kiểm tra, kiểm soát và rà soát hoạt động tín dụng được tiến hành định kỳ để phát hiện
sớm các rủi ro có thể xảy ra để đề xuất hướng xử lý.
Việc tăng cường công tác quản lý, áp dụng chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ đúng
quy định của Việt Nam cũng như của Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro, vừa đào
tạo cho mình đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén ở mọi thời
điểm là những yếu tố giúp ngân hàng luôn chủ động trong mọi tình huống.
Hoạt động dịch vụ.
o Hoạt động thanh toán quốc tế.
Dịch vụ thanh toán quốc tế tại Habubank được đánh giá là có chất lượng rất cao với tỷ
lệ điện chuẩn được xử lí tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanh chóng,
linh hoạt không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng. Đội ngũ cán
bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao. Trong nhiều năm liền, Habubank đã được
trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc của các ngân hàng đa
quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện thanh toán chuẩn của
Habubank luôn ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có thể phát sinh, rút ngắn thời
gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với khách hàng cũng như với các
ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, Habubank cũng không ngừng mở rộng mạng lưới
các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh toán quốc tế của Habubank luôn thu đựơc
kết quả cao.
Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp đôi
so với năm 2006. Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt 30,9 triệu
USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007. Nguyên nhân là do sự biến động
của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của Habubank nên chỉ tiêu dư
nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh số bảo lãnh
và thanh toán quốc tế.
Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007
Chỉ tiêu Số lượng (món)

Chỉ tiêu 2006 2007 2008
Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 14,57 87,31 207.372,61
Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 9,17 19,64 207.114,36
Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 5,40 67,66 258,25
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.
Năm 2006, kết quả thu chi về kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh còn thấp do mới đi vào
hoạt động một khoảng thời gian ngắn. Tình hình này được cải thiện vào năm 2007 và
đặc biệt là năm 2008. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ con số khiêm tốn
5,4 triệu VNĐ năm 2006 đã tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 và đặc biệt là năm
2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ.
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà
Nội chi nhánh Vạn Phúc.
1.2.1 Đặc điểm của bất động sản và các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới công
tác thẩm định.
Khái niệm bất động sản:
Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư
nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản,
chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;

đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá cao hoặc
quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự).
Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác thẩm
định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Việc
này rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời
điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án.
Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp
của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy
hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự
phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng
mặt bằng…
Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Có
nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau.
Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính
xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi
ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự
án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận
chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu
cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử
dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan tâm
hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc trưng của dự
án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay.
1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc
giai đoạn 2006-2008.
Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập được
xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản. Đây là một lĩnh vực kinh
doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc trong thị
trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực rất nhiều.

trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự án diễn ra
chậm hơn so với dự kiến. Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư
trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ đó làm giảm
tính thanh khoản vốn. Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị
trường. Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang
tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình. Nhưng ngược lại có rất nhiều dự
án đang bị đình trệ. Bởi vậy, nhu cầu vay vốn của các dự án bất động sản cũng giảm
theo và tỉ trọng dư nợ các dự án này trong tổng dư nợ của Ngân hàng cũng giảm.
1.2.3 Công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định.
Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng. Qua
việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và không khả
thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không.
NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ hội
sở chính cho tới các chi nhánh. Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến hành thống
nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót không đáng có từ đó làm tăng hiệu quả
hoạt động của Ngân hàng.
Quy trình tín dụng bao gồm các bước:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
Cụ thể:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng
(CBTD) của Phòng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ. Khi nhận yêu cầu
của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ do
khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng. Những thông
tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:
o Hoạt động hiện tại của khách hàng (sản phẩm, thị trường).
o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng,

khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên, tài sản đảm bảo không thể thay thế tính khả
thi và mức độ tin cậy của dự án và chủ dự án.
Kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính được CBTD lập và trình cho trưởng đơn vị
kinh doanh kiểm tra và phê duyệt. Ở khâu này, trưởng đơn vị kinh doanh phải đi thăm
dự án ít nhất là một lần.
Bản TTYC và Báo cáo kết quả thẩm định dự án và hồ sơ chính phải được gửi lên Ban
điều hành để thông báo về dự án và/hoặc kiểm tra lại về khả năng đã quan hệ tín dụng
với các đơn vị kinh doanh khác từ trước. Khi có nhận xét từ Ban điều hành về việc
đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án và cấu trúc khoản vay.
Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của Ngân
hàng đối với yêu cầu của khách hàng. Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi CBTD
nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đến hoạt động
của dự án.
Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các tiêu
chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn.
Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi ích
kinh tế của dự án, lập mô hình tài chính. Căn cứ vào mô hình tài chính, CBTD tiến hành
vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp phân tích thời
gian hoàn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại ròng (NPV), khả năng đáp ứng nghĩa
vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân tích rủi ro của dự án…)
Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dòng tiền của dự án làm cơ sở
xác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng. Do đó nhất thiết phải xác định được dòng tiền
tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án.
Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mô hình tài chính), CBTD xác định số tiền
vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ làm cơ sở
cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp. Sau đó, CBTD phải lập ra bản
phân tích dự án (PTDA).
Tiếp theo, CBTD tiến hành định giá tài sản thế chấp, hay cầm cố cho khoản vay dự kiến
và lập biên bản định giá tài sản đảm bảo. Biên bản định giá phải được kí bởi Cán bộ

nhập máy móc thiết bị, lắp đặt máy móc thiết bị, khi hoàn thành xây dựng nhà xưởng.
Nếu vốn lưu động đầu tư bằng tiền vay là nguyên vật liệu nhập ngoại thì CBTD phải
theo dõi, kiểm tra tình hình nhập, sử dụng nguyên vật liệu.
CBTD tự chịu trách nhiệm theo dõi và đôn đốc việc trả lãi, gốc tiền vay thông qua
thông tin từ bộ phận kế toán và/hoặc thông qua việc trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp.
Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả thuận trong
hợp đồng tín dụng với khách hàng.
CBTD định kì tiến hành thu thập thông tin về hoạt động của khách hàng bằng các biện
pháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng và/hoặc
thông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người cung cấp
cho doanh nghiệp. Toàn bộ các thông tin thu thập được thông qua việc theo dõi định kì
phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng.
Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến
hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh toán. Thông qua việc theo dõi và quản
lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về tình trạng
xấu đi của khoản vay. Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên nhân và lí do
nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng tình huống cụ thể.
Thông tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặp vấn đề có thể lấy từ khách hàng,
người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có quan hệ.
Có thể thấy rõ hơn quá trình này thông qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng cột
BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tin cơ
bản như:
- Hồ sơ pháp lí: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, điều lệ hoạt động, giấy chứng
nhận đăng kí thuế.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của công ty năm 2005 và 6 tháng đầu năm 2006.
- Hồ sơ dự án: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, đơn đề nghị
vay vốn.
- Hồ sơ tài sản đảm bảo: hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành từ
vốn vay.