LỜI NÓI ĐẦU
Sau hơn 2 năm gia nhập WTO, nền kinh tế của Việt Nam chưa bao giờ có sự thay
đổi tích cực đến thế. Hệ thống ngân hàng đã có những đóng góp quan trọng đối với
công cuộc xây dựng đất nước, cơ sở hạ tầng quốc gia, góp phần phát triển các
ngành công, nông nghiệp và dịch vụ.
Cho vay trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) hoặc cho vay thế chấp bằng BĐS, nhìn
chung là nghiệp vụ phổ biến của các ngân hàng thương mại (NHTM) trên thế giới.
Đây là lĩnh vực đầu tư mà mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả
trên thị trường BĐS. Đối với những quốc gia mà thị trường BĐS phát triển có tính
ổn định, tính thanh khoản của thị trường cao thì mức độ rủi ro trong cho vay lĩnh
vực này là thấp.
Đối với Việt Nam, mặc dù chưa đủ thông tin để đánh giá đầy đủ mức độ phát triển
của thị trường BĐS, song nhận định chung cho thấy đây là thị trường có biến động
mạnh, thất thường, thiếu tính bền vững và sự phát triển thiếu ổn định. Điều này sẽ
ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp
kinh doanh BĐS, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng
BĐS của các ngân hàng nói riêng.
Là một ngân hàng đi đầu trong lĩnh vực cho vay đối với các dự án bất động sản,
Ngân hàng thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) đã nỗ lực rất nhiều để
không ngừng nâng cao và hoàn thiện chất lượng tín dụng nói chung và chất lượng
thẩm định các dự án BĐS nói riêng.
Sau một thời gian thực tập tại chi nhánh Habubank Vạn Phúc, em đã tìm hiểu và
quyết định chọn đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là: "Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc". Tuy đây không phải là một đề tài
mới nhưng nó có ý nghĩa thực tiễn quan trọng đối với ngân hàng không những trước
mắt mà còn về lâu dài bởi vì công tác thẩm định là cốt lõi của việc nâng cao chất
lượng hoạt động tín dụng.
Bố cục chuyên đề gồm hai chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại

đối với các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước
và pháp luật.
Thanh toán và tài trợ thương mại: Phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập
khẩu; thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập
khẩu; nhờ thu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A);
chuyển tiền trong nước và quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; thanh toán uỷ
nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, séc; chi trả kiều hối.
Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt bằng VNĐ và ngoại tệ; mua
bán các chứng từ có giá ( trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu);
cho thuê két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá.
Hoạt động khác: Khai thác Bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ; tư vấn đầu tư và
tài chính; cho thuê tài chính; môi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu
tư, tư vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ
qua công ty quản lý nợ và khai thác tài sản.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý:
Chi nhánh hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu
trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức. Ðặc điểm nổi bật của
mô hình tổ chức là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và
quản lý rủi ro hiệu quả. Hiện nay, chi nhánh có 6 phòng ban, bộ phận với 28 cán bộ,
nhân viên ngân hàng. Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng
luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu được
giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống.
Chi nhánh chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh. Giám đốc chi nhánh
chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng
TMCP Nhà Hà Nội. Dưới Giám đốc chi nhánh có 3 trưởng phòng và trưởng bộ
phận chịu trách nhiệm với Giám đốc về mọi hoạt động trong lĩnh vực của mình.
Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên ngân hàng
được thực hiện theo quy chế chung do Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định.
Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc.


• Chức năng/Nhiệm vụ :
+ Thực hiện đúng quy trình ngân quỹ như việc thu chi tiền mặt, thu đổi ngoại tệ tại
quầy, thực hiện vịêc điều chuyển vốn giữa hội sở Ngân hàng và chi nhánh.
+ Quản lý an toàn kho quỹ;
+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngoài quầy kịp
thời, chính xác, đúng chế độ và quy định;
+ Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động tại các doanh nghiệp;
+ Thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các hiện tượng hay sự cố ảnh hưởng
đến an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửa chữa
cải tạo tu bổ, nâng cấp kho tiền đúng tiêu chuẩn;
+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời. Làm báo
cáo theo quy định của NHNN và HABUBANK;
+ Thực hiện việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hoá đơn thanh toán thẻ
VISA, MASTER về trụ sở chính hay các đầu mối để gửi đi nước ngoài nhờ thu;
+ Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán bộ nhân viên trong phòng;
+ Thực hiện các công tác khác và chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được giao.
Phòng Phát triển kinh doanh
• Số lượng nhân viên: 01 trưởng phòng phát triển kinh doanh, 06 cán bộ tín
dụng.
• Chức năng/Nhiệm vụ:
Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, các
doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ, xử lý các
nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ,
thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHNN. Phòng phát triển kinh doanh có nhiệm
vụ quan trọng là:
+ Khai thác nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ từ khách hàng là các doanh nghiệp
lớn, vừa và nhỏ;
+ Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm công tác chăm sóc khách hàng, phát triển các sản
phẩm dịch vụ của ngân hàng đến các khách hàng;
+ Thực hiện đúng quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ

Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải
liên tục sáng tạo và tích luỹ giá trị. Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ
thống Habubank. Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao
dịch viên cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính
công việc đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay
phi kinh tế, hữu hình hay vô hình. Thông qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng
định được hiệu quả công tác và năng lực của chính bản thân mình.
Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ. Habubank có trách nhiệm tạo ra
sự tin tưởng của cổ đông, khách hàng, cán bộ nhân viên và của toàn xã hội. Để tạo
dựng niềm tin, Habubank đã quán triệt tới từng chi nhánh, từng phòng giao dịch
năm mục tiêu chiến lược rõ ràng:
• Tối đa hoá giá trị đầu tư của các cổ đông. Giữ vững tốc độ tăng trưởng lợi
nhuận và tình hình tài chính lành mạnh;
• Không ngừng nâng cao động lực làm việc và năng lực cán bộ thông qua việc
luôn là ngân hàng đi đầu trong việc sáng tạo và phát triển các chính sách đãi ngộ
cũng như phát triển sự nghiệp cho các cán bộ của mình.
• Duy trì sự hài lòng, trung thành và gắn bó của khách hàng với Habubank.
Phát triển HABUBANK thành một trong tốp 2 ngân hàng Việt Nam được lựa chọn
do chất lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá
nhân;
• Phát triển Habubank trở thành một trong 3 ngân hàng được ngưỡng mộ/tín
nhiệm nhất Việt Nam về: quản lí, môi trường làm việc, văn hoá doanh nghiệp chú
trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo, linh hoạt khi môi trường kinh doanh
thay đổi.
• Góp phần tích cực làm vững chắc thị trường tài chính trong nước.
1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-
2008.
Trước những thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là của ngành ngân hàng trong bối
cảnh hội nhập, Habubank đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt. Trong vòng 5
năm trở lại đây, Ban lãnh đạo Habubank đã có những quyết sách mang tầm chiến

VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ.
Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008
Nguồn: Phòng kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc
1.1.4.1 Huy động vốn.
Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất
linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày
càng thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh
tế.
Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp
tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống. Bên cạnh việc triển khai các
hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng
quan hệ với các khách hàng truyền thống.
Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động
của chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu). Năm 2007, tổng vốn huy động của
chi nhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006. Năm 2008, tổng vốn huy
động của chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 và tăng 342,7%
so với năm 2006. Qua số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh
mẽ về huy động vốn trong 3 năm hoạt động của chi nhánh. Để đạt được kết quả
trên, Habubank đã luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng,
duy trì một biểu lãi suất linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phong phú về hình thức.
1.1.4.2 Sử dụng vốn.
Hoạt động tín dụng.
Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh cùng những chuyển biến tích cực của
nền kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả nguồn vốn
huy động được.
Chi nhánh còn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù
hợp để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất. Sự
thay đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO
chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các
thành phần kinh tế gồm cả cá nhân và doanh nghiệp. Toàn bộ hệ thống Habubank

Đội ngũ cán bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao. Trong nhiều năm liền,
Habubank đã được trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc
của các ngân hàng đa quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện
thanh toán chuẩn của Habubank luôn ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có
thể phát sinh, rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với
khách hàng cũng như với các ngân hàng nước ngoài. Bên cạnh đó, Habubank cũng
không ngừng mở rộng mạng lưới các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh toán
quốc tế của Habubank luôn thu đựơc kết quả cao.
Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp
đôi so với năm 2006. Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt 30,9
triệu USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007. Nguyên nhân là do sự biến
động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của Habubank nên chỉ
tiêu dư nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh
số bảo lãnh và thanh toán quốc tế.
Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007
Chỉ tiêu Số lượng (món) Giá trị
(Nghìn USD)
1. Chuyển tiền 52 1.721,01
2.Thư tín dụng nhập 14 2.550,07
3. Thư tín dụng xuất
4. Nhờ thu Nhập khẩu 18 613,02
5. Nhờ thu Xuất khẩu
6. Kiều hối 18 301,10
7. Bão lãnh nước ngoài
Tổng doanh số thanh toán quốc tế 5.185,20
Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.
o Hoạt động bảo lãnh.
Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh
thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và
các sản phẩm bảo lãnh khác.

Khái niệm bất động sản:
Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số
63/2006/QH11 ngày 29/06/2006). Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt
động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung
cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:
- Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
- Dự án căn hộ cho thuê;
- Dự án trung tâm thương mại;
- Dự án khách sạn, nhà hàng;
- Dự án về dịch vụ nhà ở;
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
- Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
- Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án kể trên).
Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản:
Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bất
động sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án
thuộc các lĩnh vực khác. Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định có thể kể đến ở đây là:
o Thứ nhất, nhu cầu vốn của các dự án kinh doanh bất động sản là rất lớn. Điển
hình cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi,
khu công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án này thì
vốn đầu tư bỏ ra là không nhỏ. Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt không
cao.
o Thứ hai, các dự án bất động sản thường có thời gian kéo dài. Để hoàn thành

phóng mặt bằng…
Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Có
nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác
nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính
chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án.
Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu
vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương
thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên
vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử
dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án. Đây chính là mối quan
tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án. Vì các đặc
trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho
vay.
1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn
Phúc giai đoạn 2006-2008.
Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập
được xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản. Đây là một lĩnh
vực kinh doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc
trong thị trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực
rất nhiều. Hiện nay, lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoá nhằm
giảm thiểu rủi ro và đem lại nguồn thu ổn định cho Ngân hàng. Tuy vậy, mảng kinh
doanh tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn rất được chú trọng quan tâm và đẩy mạnh.
Bảng 1.4: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi
nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008.
Đơn vị: %
Năm
Nhóm ngành
2006 2007 2008
Thương mại 43,68 47,32 46,97

Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng. Qua
việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và không
khả thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không.
NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ
hội sở chính cho tới các chi nhánh. Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến
hành thống nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót không đáng có từ đó làm
tăng hiệu quả hoạt động của Ngân hàng.
Quy trình tín dụng bao gồm các bước:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay.
Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề.
Cụ thể:
Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ.
Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng
(CBTD) của Phòng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ. Khi nhận yêu
cầu của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ
do khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng. Những
thông tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:
o Hoạt động hiện tại của khách hàng (sản phẩm, thị trường).
o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng,
mới,…).
o Năng lực (tài chính, chuyên môn, các khả năng đã được chứng minh, kinh
nghiệm của khách hàng…).
o Tài sản đảm bảo.
o Các thông tin khác (nếu có thể).
Các giấy tờ ban đầu gồm (nhưng không nhất thiết phải có tất cả): tài liệu dự án xin
vay vốn đã được chuẩn bị từ trước, các giấy tờ pháp lí, giấy phép thành lập, giấy
đăng kí kinh doanh, các giấy phép hành nghề đặc biệt khác (nếu có…), các báo cáo
tài chính của doanh nghiệp hiện hành đến thời điểm tiếp xúc với HBB, và các giấy

về việc đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo.
Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án và cấu trúc khoản vay.
Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của
Ngân hàng đối với yêu cầu của khách hàng. Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi
CBTD nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đến
hoạt động của dự án.
Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các
tiêu chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn.
Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi
ích kinh tế của dự án, lập mô hình tài chính. Căn cứ vào mô hình tài chính, CBTD
tiến hành vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp
phân tích thời gian hoàn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại ròng (NPV), khả
năng đáp ứng nghĩa vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân
tích rủi ro của dự án…)
Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dòng tiền của dự án làm cơ
sở xác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng. Do đó nhất thiết phải xác định được dòng
tiền tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án.
Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mô hình tài chính), CBTD xác định số
tiền vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ
làm cơ sở cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp. Sau đó, CBTD
phải lập ra bản phân tích dự án (PTDA).
Tiếp theo, CBTD tiến hành định giá tài sản thế chấp, hay cầm cố cho khoản vay dự
kiến và lập biên bản định giá tài sản đảm bảo. Biên bản định giá phải được kí bởi
Cán bộ định giá (CBTD), người giám sát định giá 1 (Trưởng phòng PTKD), người
giám sát định giá 2 (giám đốc/phó giám đốc được uỷ quyền), Tổng giám đốc
HBB/người được uỷ quyền hợp pháp cùng (các) chủ sở hữu tài sản đảm bảo và bên
bảo lãnh (nếu có). Trường hợp có nhiều tài sản đảm bảo khác nhau thì phải lập từng
biên bản định giá riêng.
Trước khi lập tờ trình, CBTD phải thống nhất với khách hàng về các điều khoản và
điều kiện liên quan đến khoản vay và đến tài sản đảm bảo. Chỉ khi có được ý kiến

nghiệp. Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả
thuận trong hợp đồng tín dụng với khách hàng.
CBTD định kì tiến hành thu thập thông tin về hoạt động của khách hàng bằng các
biện pháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng
và/hoặc thông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người
cung cấp cho doanh nghiệp. Toàn bộ các thông tin thu thập được thông qua việc
theo dõi định kì phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng.
Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến
hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh toán. Thông qua việc theo dõi và
quản lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về
tình trạng xấu đi của khoản vay. Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên
nhân và lí do nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng
tình huống cụ thể. Thông tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặp vấn đề có
thể lấy từ khách hàng, người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có
quan hệ.
Có thể thấy rõ hơn quá trình này thông qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng
cột BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tin
cơ bản như:
- Hồ sơ pháp lí: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, điều lệ hoạt động, giấy
chứng nhận đăng kí thuế.
- Hồ sơ tài chính: báo cáo tài chính của công ty năm 2005 và 6 tháng đầu năm
2006.
- Hồ sơ dự án: phương án đầu tư Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, đơn đề
nghị vay vốn.
- Hồ sơ tài sản đảm bảo: hợp đồng thế chấp tài sản thế chấp và tài sản hình thành
từ vốn vay.
Đó là những hồ sơ ban đầu mà khách hàng cung cấp cho CBTD. Sau khi xem xét sơ
bộ, CBTD đã yêu cầu công ty bổ sung thêm một số loại giấy tờ cần thiết như: giấy
bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động của công ty, báo cáo tài chính của năm 2004,

HBB.
Nhận xét: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho
toàn hệ thống từ hội sở chính đến các chi nhánh giúp cho việc thẩm định được tiến
hành theo trình tự, rõ ràng, nhanh chóng. Tuy nhiên, một thực tế là quy trình này
vẫn chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chung chung mà chưa quy định chi tiết cho từng
loại dự án, từng lĩnh vực kinh doanh nhất định. Không phải dự án nào, lĩnh vực nào
cũng cần tiến hành thẩm định theo đúng trình tự trên. Có dự án với vốn đầu tư nhỏ,
tính chất kĩ thuật không phức tạp thì có thể rút ngắn trình tự thẩm định nhằm rút
ngắn thời gian chờ đợi cho khách hàng. Trái lại, với những dự án có tổng vốn đầu
tư rất lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp thì công việc thẩm định cần chi tiết hơn, tỉ mỉ
hơn. Do vậy, cán bộ thẩm định cần linh hoạt trong việc áp dụng quy trình tín dụng
vào thực tiễn công việc nhằm đạt hiệu quả cao nhất.
1.2.4 Phương pháp thẩm định.
Để tiến hành công tác thẩm định, cán bộ tín dụng có thể sử dụng nhiều phương pháp
khác nhau, mỗi nội dung thẩm định lại đòi hỏi yêu cầu riêng nên người thẩm định
cần vận dụng linh hoạt các phương pháp để đạt được mục đích thẩm định của mình.
Những phương pháp thẩm định có thể sử dụng là thẩm định theo trình tự đi từ thẩm
định tổng quát tới chi tiết, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương
pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương pháp triệt tiêu rủi ro. Các
phương pháp này được cán bộ tín dụng của chi nhánh vận dụng rất linh hoạt vào
công việc thẩm định cho vay hàng ngày của mình.
Ví dụ thẩm định cho vay đối với dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS của Công
ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng.
Trước hết, phải kể đến là phương pháp thẩm định theo trình tự. Việc thẩm định dự
án được tiến hành theo một trình tự từ thẩm định tổng quát đến thẩm định chi tiết,
kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau. Thẩm định tổng quát được tiến hành khi
tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng mang tới. Khi Công ty Lạc Hồng mang hồ sơ vay
vốn đến ngân hàng, cán bộ phòng PTKD tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tổng thể toàn
bộ giấy tờ có trong bộ hồ sơ đó, xem xét sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lí của từng
loại giấy tờ, kiểm tra tư cách pháp lí của công ty Lạc Hồng. Sau khi đã kiểm tra và

chiều. Khi cho giá nguyên vật liệu tăng 3% và doanh thu của dự án giảm 3% thì các
chỉ số hiệu quả vẫn nằm trong giới hạn an toàn, dự án vẫn đảm bảo hiệu quả và vẫn
có khả năng trả nợ ngân hàng đầy đủ.
Trong nghiên cứu về dự án, ngân hàng đã có những nhận định mang tính dự báo
nhằm định hướng cho việc ra quyết định cho vay sau này. Cụ thể, chi nhánh đã
nghiên cứu nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích thông tin di động tại công ty VMS và
cho thấy nhu cầu này đã tăng với tốc độ 30% đến 50%/năm trong vòng 5 năm trở lại
đây và đến tháng 4/2006 đã đạt 5 triệu thuê bao với hơn 1.500 trạm thu phát sóng
trên toàn quốc. Sự gia tăng một cách nhanh chóng lượng thuê bao đòi hỏi quá trình
nâng cấp hạ tầng mạng phải đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng. Nắm bắt được xu
thế này, Công ty VMS đã kí hợp đồng với công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để
triển khai kế hoạch xây dựng trạm phủ sóng BTS tại Cao Bằng và Bắc Cạn.
Trong quá trình thẩm định chi tiết dự án, một phương pháp cũng được sử dụng phổ
biến là phương pháp triệt tiêu rủi ro. Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong
tương lai, từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn
thường kéo dài, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án.
Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có
thể xảy ra để có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất tác
động rủi ro hoặc phân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án. Cụ thể, đối
với dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, chi nhánh đã nhận định một số rủi ro mà
dự án có khả năng gặp phải và dự tính hướng giải quyết :
- Trong giai đoạn đầu tư hoặc khai thác, máy móc vận hành có thể bị hỏng hóc,
cháy nổ, không phù hợp hoặc tai nạn lao động xảy ra bởi một nguyên nhân không
lường trước được thì theo hợp đồng đã kí kết, hai bên phải cùng nhau có trách
nhiệm tháo gỡ những khó khăn đó. Hơn nữa, công ty đã mua bảo hiểm con người và
công trình nên rủi ro này công ty có thể kiểm soát được.