Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
mục lục
1
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Định giá bất động sản là một trong những hoạt động dịch vụ quan trọng
nhất của thị trường bất động sản và có thể coi là một trong những hoạt động đặc
thù của nền kinh tế, bởi lẽ: thị trường BĐS có vị trí và vai trò vô cùng quan
trọng đối với nền kinh tế, mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS
bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS đều chịu tác động của
khái niệm giá trị, mà việc định giá BĐS là để xác định giá của BĐS trên thị
trường . Do đó định giá BĐS có vai trò quan trọng trong tất cả các loại quyết
định liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, đánh
thuế, bảo hiểm, cầm cố, thuê mua nhằm mục đích sinh lợi…Trong vài năm trở
lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả
nước. Tất cả các giao dịch này đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy
nhiên, định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình
hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Bởi vậy, việc nghiên
cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô
cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp và tạo điều kiện
cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện hơn và phát triển.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau,
trong đó có phương pháp so sánh. Phương pháp này được áp dụng một cách phổ
biến rộng rãi và được sử dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp hầu như không
gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và thể hiện sự đánh giá về giá trị thị truờng, sử
dụng những chứng cứ thị trường so sánh rõ ràng nên có tính thuyết phục cao.
Từ thực tế của việc định giá tại thị trường Việt Nam và tầm quan trọng của
phương pháo so sánh em chọn đề án môn học là “ứng dụng phương pháp so
sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam”
Mục đích nghiên cứu của đề án là: Làm rõ cơ sở lý luận của phương pháp

hữu BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Đặc biệt hoạt động định giá BĐS ngày càng trở nên quan trọng không thể
thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS.
“Định giá BĐS là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị BĐS
cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của
BĐS và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư”.
Thực chất của việc định giá BĐS là định giá đất và các tài sản gắn liền với
đất vì BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác theo quy định
của pháp luật.
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với loại hàng hoá
thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt.
Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá bất động sản, địa điểm giao dịch
lại cách biệt với hàng hoá bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng
hoá bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Đặc biệt là quá trình
giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và bất động sản không dễ chuyển
đổi thành tiền do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả
4
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
thay đổi, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…
Việc không có thị trường giao ngay, cần có thời gian quảng cáo dài, bản chất và
sự giao động của thị truờng bất động sản là những nhân tố làm tăng sự cần thiết
phải có những chuyên viên định giá chuyên nghiệp.
Bất động sản sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, mục đích cụ thể và
người ta có nhu cầu định giá khi BĐS chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi
quyền sử dụng BĐS gồm: Định giá BĐS cho việc mua, bán, thế chấp, cho thuê,

chấp là định giá phần hỏng hóc và tài sản tại thời điểm xảy ra.
Định giá cho mục đích đầu tư là định giá cho tương lai, có cơ hội kiếm
được thu nhập từ BĐS.
BĐS được sử dụng cho nhiều mục đich khác nhau, mỗi một mục đích đều
phải cần xác định giá trị của BĐS đó do đó công việc định giá là rất cần thết.
Mặt khác BĐS có nhiều hình dạng và kích cỡ khác nhau mà chỉ có người
có chuyên môn mới có thể định giá được. Những phức tạp về pháp luật chỉ có
người định giá có kiến thức hiểu biết về pháp luật mới định giá được. Sự khác
biệt về giá trị đối với những thay đổi của vùng kinh tế, sự đa dạng của thị trường
BĐS, BĐS đa dạng các mục đích sử dụng khác nhau, các quyền chủ sở hữu khác
nhau mà chỉ có người hiểu biết về pháp luật và chuyên môn mới chỉ ra được
những hạn chế của BĐS, đặc điểm của nó để từ có thông tin chính xác cho việc
định giá.
Từ những lý do trên cho chúng ta thấy được sự cần thiết của việc định giá
BDS.
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản.
1.3.1. Chính sách của nhà nước.
Thị trường bất động sản ở nước ta đang trong thời kỳ hình thành và phát
triển. Do đó, để thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá nói
riêng hoạt động hiệu quả, nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chỉnh
về bất động sản.
6
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến định giá là những chính sách, quy
định của nhà nước liên quan đến giá đất. Nghị định 181, nghị định 188 là những
khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác định giá. Một số chính sách
của nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chính sách về quy hoạch phân bổ đất
đai cũng ảnh hưởng đến công tác định giá, là cơ sở cho người định giá xác định
giá trị của bất động sản.
1.3.2. Sự quản lý của nhà nước

tiến hành định giá.
Dựa trên quy trình định giá có sẵn, người định giá tiến hành thu thập và
điều chỉnh thông tin, lựa chọn và sử dụng các phương pháp định giá. Do đó với
người định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thị
trường sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn. Bên cạnh đó công tác định giá đòi hỏi
người định giá phải am hiểu về xây dựng, kiến trúc,... và đặc biệt là hiểu biết về
các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của
người định giá còn ảnh hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà
các chỉ số giá trị.
1.3.5. Các yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố kinh tế xã hội có ảnh hưởng không nhỏ đến quả trình định giá.
Sự phát triển của các ngành kinh tế, xây dựng, kiến trúc... cùng với đổi mới
không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất lượng và
tuổi thọ công trình. Chúng ảnh hưởng tới việc xác định các chi phí cấu thành sản
phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnh các khác biệt của bất động sản so sánh
với bất động sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội. Đây là những
yếu tố không thể thiếu trong việc xác định các ảnh hưởng tới giá trị bất động
sản. Các yếu tố về xã hội bao gồm yếu tố về tâm linh, sở thích, trào lưu và
phong tục tập quán. Chúng tác động tới định giá của bất động sản.
Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá ta thấy rằng
định giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố.
2. Phương pháp định giá so sánh
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh
8
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
2.1.1 Khái niệm
Phương pháp so sánh là việc xác định giá BĐS mục tiêu thông qua việc so
sánh với các BĐS đã được bán trên thị trường, là việc xem xét giá bán của bất
động sản tương tự so với bất động sản cần định giá và những dữ liệu có liên
quan đến thị trường, xác định mức giá dự tính trong quá trình so sánh.

nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo
hộ, phù hợp với quy hoạch.
Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được
ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải
tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá
khác.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa
cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá
trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở
hiện tại và tương lai.
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên
đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có
khả năng thanh toán.
Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên
thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng
lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng
hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Nguyên tắc cung – cầu
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì sức mạnh
thị trường chuyển về phía người mua, giá thị trường sẽ giảm, thị trường của
người mua.
10
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì có sự điều
chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên, thị trường của người
bán.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng

xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới
hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu
nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản
phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
2.3.1. Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử
dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch
mua bán trên thị trường.
Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có
kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất
động sản. Do kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị
trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
2.3.2. Phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản
dân dụng nhà ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cưP, bất động sản thương
mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị
trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh.
Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít
hoặc không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sản
công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công
cộng
2.3.3. Yêu cầu của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo
sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động
sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định
12
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel (: 0918.775.368
giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa
bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động

chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp
m2 / sàn, m2 xây dựng.
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất
động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất
động sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế
nào.
Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu.
Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản
mục tiêu.
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh
2.5.1. Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho
giá của bất động sản khác nhau bao gồm:
Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác
nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền như toàn quyền sở hữu.
sở hữu bộ phận, đồng sở hữu...
Điều kiện tài chính:
Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về
giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả
ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng
tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc
biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án...
Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị
chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá dỡ những
công trình không còn phù hợp.
Các điều kiện thị trường
Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản
14