LỜI NÓI ĐẦU
I. LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát
triển ổn định của nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là sự phát
triển của thị trường bất động sản. Sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ra
đời năm 2005 đã khẳng định hơn nữa vai trò của thị trường bất động sản.
Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Định giá
bất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản
càng phát triển thì định giá bất động sản càng có vai trò quan trọng. Định giá
bất động sản không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản mà
còn có vai trò quan trọng trong thị trường tài chính. Nước ta đang trong quá
trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực
và thế giới, do vậy nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đối với
các doanh nghiệp ở Việt nam là rất quan trọng. Các Ngân hàng thương mại
được thành lập với chức năng chính là đi vay và cho vay, là trung gian tài
chính giữa người dân và các doanh nghiệp, qua đó cung cấp vốn cho các
ngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệm thời
gian và chi phí. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay tại các Ngân
hàng thương mại là cho vay có bảo đảm bằng bất động sản, do vậy việc xác
định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng, không chỉ là căn
cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng tiền cho vay mà còn giúp
các Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt động của mình
Trong định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt
quan trọng, nó không chỉ là phương pháp độc lập mà nó còn hỗ trợ cho các
phương pháp khác được hoàn thiện hơn, chính xác hơn trong quá trình định
1
giỏ. Chớnh vỡ l ú, trong hot ng nh giỏ bt ng sn th chp ti ngõn
hng thng mi c phn Chõu ó s dng ch yu phng phỏp so sỏnh
trong hot ng ca mỡnh. T ú, em mnh dn la chn ti ca mỡnh l:
ng dng phng phỏp so sỏnh trong hot ng nh giỏ bt ng sn
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các
quốc gia trên thế giới. Trong tiếng anh người ta dùng từ: Real estate ( tài sản
bất động ) được gọi là bất động sản. Trong tiếng pháp, khái niệm bất động sản
được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản ), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa
sản ( tài sản gắn với đất đai ) và ở nước ta được gọi là Bất động sản.
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
Với quan niệm trên bất động sản được phân thành những nhóm sau đây:
− Đất đai: phải là đất không thể di dời được.
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: bao gồm nhà ở kiên
cố và các tài sản gắn liền với nhà ở.
5
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công
trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi
thể thao, và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
không hao mòn hay mất đi. Người sử dụng đất đai không giống như sử dụng
các hàng hoá khác, điều mà họ mong muốn là các quyền và lợi ích do đất đai
mang lại. Do đó, một yếu tố có tính chất quyết định đến giá trị của đất đai là
khả năng sinh lời của nó.
Thứ ba: thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc
BĐS không thể di dời, nó gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của từng vùng, từng khu vực. Điều này cho thấy sự biến động các quan hệ
giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu, giá cả chỉ
ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng chậm tới các vùng và khu vực khác.
Thứ tư: thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo
Điều này là do thị trường BĐS là thị trường BĐS chưa phổ biến, so sánh giữa
các BĐS cùng loại là rất khó, các tiêu chí để đánh giá BĐS cũng khó xác
định. Giá cả BĐS nhiều khi mang tính độc quyền, khi giá biến động tăng thì
tính độc quyền càng được đẩy lên cao.
Thứ năm: cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
BĐS
Cung về BĐS là có giới hạn và cầu BĐS luôn luôn tăng, cung cầu được coi là
không co giãn với giá cả. Do thời gian tạo dựng BĐS khá dài nên thường có
xu hướng biến đổi chậm so với sự thay đổi của cầu. Do vậy trong thị trường
7
BĐS, sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung
cầu.
Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập
Hàng hóa BĐS thường có giá trị lớn, chỉ có những người đủ tiềm lực về vốn
mới có khả năng tham gia thị trường.
Thứ bảy: thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Do BĐS có giá trị lớn và gắn liền với quyền sử dụng đất nên hàng hóa BĐS
chịu sự chi phối của pháp luật. Mọi giao dịch BĐS đều phải có dự giám sát
thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những
nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực
đầu tư thay thế.
2.2. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.2.1. Giá cả bất động sản
Giá cả là số lượng tiền mà một người mua cụ thể đồng ý trả cho một bất
động sản và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới hoàn cảnh xung quanh
các giao dịch của họ.
Giá cả nó ẩn ý sự trao đổi, nó là hiện tượng đi kèm một giao dịch cụ thể.
Giá cả chỉ phản ánh qua một giao dich, giữa người mua và người bán cụ thể.
Mỗi cuộc mua-bán có một giá cả khác nhau tuỳ vào bất động sản, sự thương
lượng giữa hai bên và các điều kiện khác xung quanh giao dịch
2.2.2. Giá trị bất động sản
Giá trị thị trường của bất động sản là số tiền có thể nhận được từ một
người hoặc nhiều người sẵn lòng và có thể mua hàng hoá bất động sản đó khi
được một người sẵn lòng đưa ra bán. Ở đây, không có sự cưỡng chế đến
người bán cũng như người mua tham gia giao dịch.
9
Người mua và người bán có đủ thông tin, tự nguyện tham gia giao dịch.
Hành vi mua bán của họ đại diện cho đại đa số hành vi tham gia thị trường.
Giá cả thị trường chỉ có thể bằng giá trị thị trường khi có đủ 5 điều
kiện sau:
− Người mua , người bán có động cơ điển hình, đại diện cho đại đa số
hành vi tham gia thị trường.
− Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt, và hành động theo cách ở
đó họ xem xét tới lợi ích tốt nhất của mình.
− Thời gian quảng cáo trong thị trường phải phù hợp và thị trường phải
là thị trường mở.
− Việc thanh toán phải được thực hiện bằng tiền tệ hoặc bằng một sắp
cách chính xác và thuận lợi dựa trên những kinh nghiệm của bản thân họ.
Nhưng tại sao chúng ta vẫn cần một nhà định giá chuyên nghiệp được đào
tạo? vì những lý do sau đây:
Bất động sản rất phong phú và đa dạng, phải có năng lực và phải được
đào tạo thì mới nhận biết được nhiều loại bất động sản khác nhau.
Những phức tạp liên quan đến quyền và lợi ích của bất động sản: quyền
sở hữu, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê theo hợp đồng với
các thời hạn khác nhau.
Những hạn chế về pháp lý liên quan đến các quyền trong bất động sản:
quyền đi qua, quyền sử dụng dưới lòng đất và quyền sử dụng trên không phận.
Thời gian sử dụng, chế độ bảo dưỡng và phương pháp xây dựng của
các bất động sản khác nhau.
Điều kiện thị trường của các giao dịch khác nhau.
Những thay đổi của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng và
vùng lân cận ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
11
S linh hot v k nng nhn bit nhanh chúng cỏc iu kin th trng
v c im ca khu vc a lý mi.
Vi tt c nhng lý do trờn ch cú nhng ngi c o to mi cú
kh nng nhn bit. Nhng ngi khụng c o tao ch cú th nh giỏ ti
mt khu vc th trng nht nh vi nhng loi bt ng sn rt hn ch.
2.4. Nguyờn tc v cn c nh giỏ bt ng sn
2.4.1. Nguyờn tc hot ng nh giỏ bt ng sn
Giỏ tr ca bt ng sn c hỡnh thnh bi nhiu yu t tỏc ng nh
giỏ tr s dng, s khan him, nhu cu cú kh nng thanh toỏnKhi nghiờn
cu quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr, nh giỏ viờn cn phi xem xột v vn dng
nhng quy lut v nguyờn lý kinh t liờn quan. Bn cht ca nh giỏ bt ng
sn l s phõn tớch cỏc yu t tỏc ng n quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ tr ca ti
sn c th, do ú nhng nguyờn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit
khi tin hnh nh giỏ. nh giỏ viờn phi nghiờn cu vn dng nhng nguyờn
Nguyên tắc cân bằng:
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ
phận cấu thành của công trình.
Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của bất động sản cần phải đạt được sự cân bằng để
bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố
trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường
và các chính sách.
Thay đổi theo thời gian sử dụng.
Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng.
Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân
quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Nguyên tắc phù hợp:
13
Bất động sản cần phải phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh.
Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu
hút nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận .
Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường.
Cạnh tranh giữa cung và cầu và trong nội bộ cung và nội bộ cầu.
Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa
các bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do
đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường.
Nguyên tắc dự báo:
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự báo khả năng
bất động sản.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh
trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu
và giữa cung và cầu trong thị trường.
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị
của bất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị
tương lai của bất động sản mang lại khi định giá.
2.5. Phương pháp định giá so sánh và các phương pháp định giá
khác
2.5.1. Phương pháp định giá so sánh
2.5.1.1. Các khái niệm cơ bản
15
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện
thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời
điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được
tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch
phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị
trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương
đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm
pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo,
tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng
- Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh
của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm)
mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ
dẫn của tài sản so sánh.
- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá
niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự
với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán
trên thị trường.
17
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ
các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm
định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so
sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và
tài sản cần thẩm định giá, từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so
sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá,
tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,
rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản
cần thẩm định.
- Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
+ Thời gian thu thập thông tin:
Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi
tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với
địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được
trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường
cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
19
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so
sánh.
Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm
định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường
thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh
hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so
sánh.
Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra
giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các
chứng cứ so sánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu
kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc
phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh).
- Phân tích thông tin:
Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so
sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức:
Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo
cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… . tìm ra mức
điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): bao gồm phân tích so
sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân
tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là
âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương).
Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ
các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh
(cộng).
Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh
(trừ).
Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm
định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
+ Phương thức điều chỉnh:
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu
tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp
lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều
kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối
với máy, thiết bị).
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố
so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện
hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ
yếu (đối với máy, thiết bị).
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các
bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán,
điều chỉnh cho phù hợp.
22
+ Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
+ Nguyên tắc khống chế:
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều
23
chỉnh
D3 Yếu tố so sánh 3
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 4
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
D6 Yếu tố so sánh 5
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
…. …….
……. ……. ……
E Mức giá
chỉ dẫn/m2
G Mức giá chỉ
dẫn tổng tài
sản
H
Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
25
Copyright: Tài liệu đại học ©