CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………… 7
Chương 1 – CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP………………………………………………………………………..10
1.1. Khái niệm ,vai trò và ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng… 10
1.1.1. Khái niệm của thế chấp BĐS tại các ngân hàng………………….
10
1.1.2. Vai trò của thế chấp BĐS tại các ngân hàng……………………...10
1.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS tại các ngân hàng………………..…...11
1.2. Khái niệm và vai trò định giá thế chấp……………………………… 11
1.2.1. Khái niệm của định giá BĐS…………………………………… 13
1.2.2. Ý nghĩa của định giá trong hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và
trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng………………………………
13
1.2.2.1. Trong hoạt động KT _ XH ……………………………………
13
1.2.2.2. Trong thế chấp tại ngân hàng…………………………………
15
1.3. Các quy định của Nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại các ngân
hàng………………………………………………………………… 16
1.4. Các phương pháp định giá……………………………………………18
1.4.1. Phương pháp so sánh………………………………………… 18
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp………………………
18
1.4.1.2. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh……………………
19
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
1.4.3.2. Các thước đo giá trị sử dụng trong phương
pháp………….......29
1.4.3.3. Tỷ lệ vốn hóa…………………………………….
…………….29
1.4.3.4. Các phương pháp vốn hóa…………………………..…………
30
1.4.3.4.1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp………………..………...30
1.4.3.4.2.Phương pháp chiết khấu các dòng tiền (Vốn hóa lợi tức).
……………………………………………………………….
.30
1.4.3.5. Các bước thực hiện………………………………………….31
1.5. Quy trình định giá BĐS là nhà ở……………………………………...31
Chương 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
Á CHÂU…………………………………………………………………….35
2.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Á Châu……………………………... 35
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng TMCP Á Châu…
… ……………………………………………………………………………35
2.1.2. Cơ cấu tổ chức, chức năng cà nhiệm vụ của bộ phận thẩm định giá
trực thuộc phòng thẩm định giá khu vực Hà Nội của Ngân hàng TMCP Á
Châu……………………………………………………………………….. 38
2.1.2.1. Lịch sử hình thành…………………………………………… 38
2.1.2.2. Cơ cấu tổ chức………………………………………………. 38
2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các nhân viên Bộ phận thẩm định giá
thuộc phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội ngân hàng TMCP Á
Châu…………… ………………………………………………………….. 39
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
3
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
2.5.1. Những kết quả đã đạt được trong công tác định giá thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………..77
2.5.2. Những hạn chế trong công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại
ngân hàng TMCP Á Châu…………………………………………………...79
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế trong công tác định giá thế chấp
tại Ngân hàng TMCP Á Châu……………………………………………… 81
Chương 3 – GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU…………………………… 83
3.1. Mục tiêu phát triển chung của ngân hàng TMCP Á Châu và của riêng
thẩm định giá……………………………………………………………….. 83
3.2. Những giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá BĐS là nhà ở thế
chấp tại ngân hàng TMCP ÁChâu……………………………………. …… 84
3.3. Những kiến nghị với Nhà nước…………………………………………90
KẾT LUẬN………………………………………………………………… 95
Tài liệu tham khảo………………………………….......................................96
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
5
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
Bảng 1: Kết quả hoạt động cho vay của ACB
Bảng 2: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS là nhà ở của ACB trong vài năm
gần đây
Bảng 3: Đơn giá xây dựng 2008 của ACB
Bảng 4: Đơn giá đất tối đa đối với BĐS nằm trong đường nội bộ.
Bảng 5: Đơn giá đất đối với BĐS nằm trong ngõ ngách cách đường không
quá 100m
Bảng 6: Đơn giá đất một số đường đã được Hội đồng thẩm định ACB phê
7
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu
.
Trong giai đoạn nền kinh tế đang rơi vào tình trạng khủng hoảng toàn
cầu như hiện nay thì vấn đề làm sao để thoát ra khỏi nó và đưa đất nước
phát triển đi lên là câu hỏi đặt ra không chỉ cho các nhà lãnh đạo mà cho
tất cả các thành viên xã hội phải suy nghĩ. Hệ thống các ngân hàng cũng
là một thành viên đóng vai trò quan trọng trong các chiến lược, giải pháp
để làm nhiệm vụ trên. Vai trò của hệ thống ngân hàng được thể hiện rất rõ
trong các hoạt động kinh tế: giúp hoạt động kinh tế diễn ra liên tục, tạo
điều kiện cho các chủ thế kinh tế có vốn phát triển các tiềm năng...Vì vậy,
mà bất cứ một quốc gia nào để có thể phát triển thì điều tiên quyết là phải
có được một hệ thống ngân hàng phát triển mạnh mẽ, đứng song song với
sự phát triển của các hoạt động sản xuất vật chất. Cũng vì vai trò to lớn đó
mà lĩnh vực ngân hàng ngày một phát triển.
Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như thước đo kinh tế,
định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực đã
phát triển ở nhiều nước trên thế giới, song ở Việt Nam nó còn khá mới
mẻ.
Định giá BĐS là việc xác định giá trị của BĐS, nó được coi là trái tim
của tất cả các hoạt động liên quan tới BĐS. Đặc biệt trong giai đoạn thì
trường BĐS Việt Nam thời gian gần đây đã cho thấy một dấu hiệu không
tốt khi mà giá BĐS được đưa lên quá cao. Dẫn tới hậu quả là thì trường
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
8
tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, phát hiện những tồn tại và
nguyên nhân của nó trong công tác định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại
ACB.
-
Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá
BĐS là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi : nghiên cứu công tác
định giá thế chấp BĐS, cụ thể là công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở
tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
.
Trong đề tài nghiên cứu có sử dựng các phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm trọng tâm,
Phương pháp thống kê học, Phương pháp so sánh, Phương pháp phân tích
tổng hợp, Ngoài ra còn sử dụng một số phương pháp khác như lấy ý kiến
chuyên gia…
5. Kết cấu chuyên đề.
Chuyên đề được chia làm 3 chương ngoài phần mở đầu và kết luận.
- Chương 1: Cơ sơ lý luận về định giá BĐS là nhà ở thế chấp tại ngân
hàng.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
10
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
-
Chương 2: Thực trạng công tác định giá thế chấp BĐS là nhà ở tại
ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
-
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá thế chấp
tới nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được (ví dụ như: khách hàng
phá sản dẫn tới mất khả năng trả nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong
hoạt động kinh doanh mà tới hạn thanh toán nợ không có khả năng hoàn
trả nợ….) và do vậy, nếu không thu được nợ bổ sung tất yếu ngân hàng sẽ
gặp những bất chắc lớn trong tín dụng, buộc yêu cầu người vay (khách
hàng) phải có tài sản thế chấp cần thiết. Tuy nhiên cũng có trường hợp
người vay có hoạt động kinh doanh tốt, có uy tín với ngân hàng và có
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
12
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
quan hệ tín dụng thường xuyên với đơn vị tín dụng đó thì khi vay có thể
không cần thế chấp. Trong quá trình quản lý khoản vốn cho khách hàng
vay nếu ngân hàng nhận thấy khả năng thu được nợ từ nguồn thứ nhất
chưa đủ cơ sở thì buộc ngân hàng phải xác lập cơ sở pháp lý để bổ sung
nguồn thu nợ nếu có rủi ro xảy ra. Việc đánh giá đó không dựa trên những
nhận định chủ quan mà phải dựa vào các phân tích khoa học khách quan.
Thường thì ngân hàng dựa vào các khía cạnh sau để đánh giá năng lực trả
nợ của khách hàng :
-
Năng lực dân sự, Nguồn vốn : vốn tự có và vốn hoạt động, Uy tín
của khách hàng, Các điều kiện môi trường : thị trường, pháp luật…
Giá trị vật thế chấp
1.1.3. Ý nghĩa của thế chấp BĐS để bảo đảm tiền vay
Để thực hiện mục tiêu “ lợi nhuận”, giảm “ rủi ro” trong hoạt động kinh
doanh của ngân hàng thì việc hoàn trả tín dụng của khách hàng đóng vai
trò vô cùng quan trọng. Vì vậy, có thể khái quát ý nghĩa của thế chấp bảo
đảm tiền vay như sau:
-
Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi xảy ra rủi ro khách hàng không
14
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
- Định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định.(Giáo sư
W.Sealrooke – Viện đại học Portsmouth – Vương Quốc Anh).
-
Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có cân nhắc tới tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh
tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim
Lan Yuan – Khoa xây dựng và BĐS – Đại học quốc gia Singapore).
-
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá quy định : “ Thẩm định giá là việc đánh
giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.
Khái niệm định giá BĐS là gì ?
Một số quan điểm về định giá BĐS của các nhà nghiên cứu của các
nước.
- Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
BĐS thực chất là định giá đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về sự xác định giá của
BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm nhất định có tính
tới các đặc điểm của BĐS và các nhân tố tiểm ẩn trong nó”. (Quan
điểm của Singapore ).
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
15
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
- Theo quan điểm của Oxtraylia: “ định giá BĐS là việc xác định giá
(KT- XH) nói chung và trong thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
1.2.2.1.Trong hoạt động KT - XH.
Giá trị có tầm quan trọng được công nhận chung như là thước đo của
mọi hoạt động kinh tế. Định giá là việc xác định giá trị thị trường của
BĐS tại thời điểm với mục đích cụ thể nên nó là cơ sở của nhiều quyết
định của các chủ thể kinh tế. Trong mọi hoạt động KT – XH ý nghĩa của
định giá ngày một quan trọng. Ta có thể thấy : trong quyết định đầu tư của
các nhà đầu tư vào các dự án, vào góp vốn kinh doanh,… vào việc mua
bán các BĐS, các quyết định tài chính, phát triển, quản lý, sở hữu, hay cả
việc cho thuê của cả bên đi thuê và bên cho thuê => đưa ra giá thuê, cho
thuê; hay công tác đánh thuế của cơ quan nhà nước, bảo hiểm của các
công ty bảo hiểm, cầm cố và thế chấp tại các công ty tài chính, các ngân
hàng… Hoạt động định giá đã có từ rất lâu ở các nước phát triển và có ý
nghĩa rất lớn trong hoạt động kinh tế thị trường nhưng nó lại mới được
phát triển tại Việt Nam trong mấy năm gần đây. Định giá đã thể hiện vai
trò của mình trong hoạt động kinh tế một cách rõ ràng hơn khi mà nhu cầu
định giá mỗi ngày tăng lên. Nó không chỉ gò bó trong hoạt động của các
ngân hàng hay các tổ chức tín dụng mà được mở rộng ra lớn cho nhiều đối
tượng hơn. Như đã nói ở trên do nó góp phần vào việc đưa ra quyết định
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
17
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
để đầu tư nên định giá giúp mọi người đưa ra quyết định chính xác hơn.
Trong giai đoạn nền kinh tế khủng hoảng như hiện nay thì việc đưa ra
quyết định đầu tư vào lĩnh vực nào và công ty nào thì đó là vấn đề trở nên
thận trọng và khó khăn hơn. Việc định giá phục vụ bất kỳ người nào quan
tâm tới giá trị của BĐS. Chẳng hạn, bạn có thể nhờ sự giúp đỡ của các
chuyên viên định giá để được họ tư vấn cho vê giá bán hoặc mua một ngôi
nghĩa lớn hơn trong hoạt động thế chấp tại ngân hàng.
1.3.Các quy định của nhà nước về thế chấp BĐS là nhà ở tại ngân
hàng.
Hệ thống một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động
thế chấp tài sản nói chung và nhà ở nói riêng tại Việt Nam gồm có :
- Nghị định số 163/2006/ NĐ – CP về giao dịch đảm bảo (29/12/2006).
Nghị định này quy định chi tiết thi hành luật dân sự về việc xác lập, thực
hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài
sản bảo đảm.
-
Thông Tư số 03/2003/ TTLT – BTP & Bộ TNMT quy định về trình tự,
tủ tục cung cấp thông tin về thế chấp tài sản gắn liền với đất.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
19
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
-
Luật nhà ở ngày 29/11/2005 có quy định cụ thể về các loại nhà, điều
kiện thế chấp, các quy định khác liên quan tới thế chấp nhà ở.
Theo luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005: Điều 21 luật Nhà ở Việt Nam
có quy định: người sở hữu Nhà ở có quyền chiếm hữu đối với nhà ở, quyền sử
dụng, quyền mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở của mình theo quy định của PL…
* Điều kiện nhà ở được thế chấp tại tổ chức tín dụng (theo điều 91 Luật
Nhà ở 2005):
- Có giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở (giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, các giấy tờ khác có giá trị pháp lý để chứng minh quyền
sở hữu nhà ở như, các hợp đồng mua bán. thừa kế, cho tặng, hồ sơ hoàn
công….).
- Nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu
Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) của Luật nhà ở và tuân thủ
các quy định tại Mục 8 Chương V (quy định về thế chấp nhà ở) của luật
nhà ở.
+ Ngay sau khi ký kết hợp đồng thê chấp, bên nhận thế chấp có trách
nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh nơi có
nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong
thông báo cho cơ quan quản lý phải nêu rõ họ tên chủ sở hữu nhà ở, địa
chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.
+ Sau khi bên thế chấp thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp
hoặc nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì
bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
21
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
biết về việc đã giải quyết giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý khi
phát mại.
+ Khi nhận được thông báo nêu tại khoản 2 và khoản 3 Điều 60 của luật
Nhà ở 2005, cơ quan quản lý nhà ở phải vào sổ đăng ký quyền sở hữu
nhà ở để theo dõi việc thế chấp. Trong trường hợp phát hiện chủ sở hữu
nhà ở đã dùng nhà ở để thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ
quan quản lý nhà ở phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng biết.
ˉ Luật Dân sự 2005 tại Mục 5 phần III quy định về giao dịch dân sự thế
chấp tài sản.
1.4. Các phương pháp định giá BĐS.
1.4.1. Phương pháp so sánh.
1.4.1.1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh.
* Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
vào điều kiện thị trường)
4.
Người định giá phải có chuyên môn cao và kinh nghiệm để thực hiện
nghiệp vụ có hiệu quả và kết quả phản ánh sát nhất với giá trị thực
của nó. Chúng ta biết rằng, phương pháp này không hề có một mô
hình cụ thể nào cả, mà nó hoàn toàn dựa trên những kinh nghiệm, kỹ
năng tích luỹ lâu dài của người định giá. Một số yếu tố không định
lượng và chúng hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm cũng như những
hiểu biết của chuyên viên định giá; ví dụ: các yếu tố về hướng nhà,
phong thuỷ của nhà, …. Nó hoàn toàn là những tâm niệm và tuỳ
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
23
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Gv hd: TH.S VŨ THỊ THẢO
thuộc vào các vùng khác nhau thì chúng khác nhau. Đôi khi những ý
niệm này lại đóng góp phần giá trị rất lớn vào giá trị của BĐS.
5.
Phương pháp chỉ nên áp dụng trong điều kiện thị trường có tính ổn
định, nếu thị trường bất ổn thì kết quả định giá bằng phương pháp
này cho kết quả có độ chính xác không cao, mặc dù đối tượng so
sánh có tính chất giống nhau. Nếu áp dụng phương pháp so sánh
trong điều kiện thị trường không ổn định thì cần có những điều
chỉnh hợp lý để giá trị của BĐS cần thẩm định phản ánh sát với thị
trường.
1.4.1.3. Các bước tiến hành
.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở việc phân tích các giá
bán/cho thuê của các BĐS tương tự có thể so sánh được và người định giá
giả sử giá của các BĐS so sánh là tương đối sát với giá của BĐS mục tiêu.
Nhưng trong thực tế chúng ta không tìm thấy các bất động sản có đặc
Bước 5
: Sau khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, rút ra giá chỉ dẫn đại
diện để ước tính giá của BĐS cần định giá. Bằng cách hoà hợp các chỉ số
giá nhận đựơc từ việc phân tích điều chỉnh các yếu tố so sánh vào một chỉ
số giá hoặc một khoảng chỉ số giá trị.
1.4.1.4. Các yếu tố so sánh tác động tới giá trị của BĐS, thứ tự điều
chỉnh và trình tự điều chỉnh các yếu tố so sánh.
Họ & Tên: DƯƠNG THỊ PHƯỢNG ĐỊA CHÍNH 47-5/2009
25
Copyright: Tài liệu đại học ©