Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
LỜI MỞ ĐẦU
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, sự phát triển vượt bậc của nền
kinh tế khu vực, hoạt động đầu tư không chỉ của các ngành, địa phương mà đặc biệt là
của doanh nghiệp ngày càng được chú trọng hơn. Đầu tư phát triển đã được các doanh
nghiệp coi đó là hướng phát triển lâu dài của mình, bởi đầu tư chính là sự hy sinh các
nguồn lực hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, mục tiêu nhất
định trong tương lai. Tuy nhiên, đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào là một vấn đề không
hề đơn giản. Mặt khác, để đầu tư được thì phải có các nguồn lực như: nguồn vốn, tài
nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ… nhưng một thực tế hiện nay là các doanh
nghiệp thường thiếu vốn khi tiến hành đầu tư. Để giải quyết khó khăn đó thì một trong
những giải pháp thường được các doanh nghiệp chú trọng tới chính là việc vay vốn của
ngân hàng.
Ngân hàng thương mại tồn tại trong nền kinh tế thị trường với sứ mệnh chính là
“đi vay và cho vay”, trong đó hoạt động cho vay có thể hiểu chính là một hoạt động đầu
tư. Hoạt động cho vay tức là hoạt động tín dụng muốn đạt được hiệu quả cao, đảm bảo
an toàn về nguồn vốn thì phụ thuộc rất nhiều vào kết quả của công tác thẩm định. Thẩm
định tốt sẽ tạo tiền đề để hoạt động tín dụng diễn ra thuận lợi, sẽ giúp cho ngân hàng
đưa ra những quyết định phù hợp với từng dự án, từng doanh nghiệp trong những
trường hợp cụ thể. Ngược lại, thẩm định không tốt có thể dẫn tới việc đưa ra những
quyết định sai lầm về tín dụng, điều này ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động kinh doanh của
ngân hàng.
Đây chính là lý do để em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao chất
lượng công tác thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển chi
nhánh Đông Đô”.
Để hoàn thành chuyên đề đúng thời hạn và đảm bảo về chất lượng, em xin chân
thành cảm ơn cô giáo Ths Đinh Đào Ánh Thủy và các cô chú, anh chị Phòng Thẩm định
và quản lý tín dụng của chi nhánh Đông Đô đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em trong thời
gian qua.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
1

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Có sự thành công như hiên nay phải kể đến sự lãnh đạo của Ban giám đốc cùng
đội ngũ cán bộ, nhân viên trong chi nhánh, với tuổi đời không quá 27 kinh nghiệm còn
thiếu, vừa làm việc vừa học bước đầu gặp không ít khó khăn nhưng với sự cố gắng nỗ
lực vượt bậc chi nhánh đã cùng nhau nỗ lực vượt qua.
1.1.2. Mô hình tổ chức của Chi nhánh
Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô

Mô hình tổ chức được xây dựng theo mô hình hiện đại hóa, theo hướng đổi mới và
tiên tiến, phù hợp với quy mô và đặc điểm hoạt động của chi nhánh. Điều hành hoạt
động của NHĐT&PT Chi nhánh Đông Đô là Giám đốc chi nhánh. Giúp việc cho Giám
đốc điều hành chi nhánh có 2 Phó Giám đốc, hoạt động theo sự phân công ủy quyền của
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
3
Tổ điện toán
P.Giao dịch 1
P.Thẩm định và
quản lý tín dụng
P.Tín dụng1
Giám đốc
Phó Giám đốc 1 Phó Giám đốc 2
Tổ kiểm tra kiểm
toán nội bộ
P.Giao dịch 2
P.Tổ chức hành
chính
P.Kế hoạch nguồn
vốn

(2.1): Nếu chưa đủ điều kiện thẩm định, thì bộ hồ sơ đó sẽ được gửi quay về
phòng tín dụng để tiếp tục bổ sung những giấy tờ cần thiết.
(2.2): Nếu đảm bảo yêu cầu thì sẽ được chuyển tiếp sang bước (3)
(3): Trưởng phòng thẩm định sẽ giao bộ hồ sơ đó cho cán bộ thẩm định.
(4): Sau khi nhận được hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định theo các
bước và nội dung như quy định. Sẽ có 2 trường hợp xảy ra
(4.1): Nếu trong hồ sơ thẩm định có những tài liệu hay phần nào chưa rõ cần phải
bổ sung, giải trình. Thì những yêu cầu đó được gửi cho phòng tín dụng, sau khi những
yêu cầu được đáp ứng, hồ sơ sẽ được gửi lại cho cán bộ thẩm định để tiến hành thẩm
định như bình thường.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
(4.2): Sau khi thẩm định xong thì cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định và
trình lên trưởng phòng thẩm định.
(5): Trưởng phòng thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra kiểm soát báo cáo thẩm định.
(5.1): Nếu kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu, thì trưởng phòng thẩm định sẽ yêu
cầu cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định lại.
(5.2): Nếu kết quả thẩm định đạt yêu cầu sẽ được chuyển sang bước tiếp theo.
(6): Tiếp nhận hồ sơ kết quả thẩm định.
(6.1): Hồ sơ sẽ được cán bộ thẩm định lưu lại
(6.2): Đồng thời hồ sơ và kết quả thẩm định cũng được chuyển trả lại cho phòng
tín dụng. Từ đó phòng tín dụng sẽ có những quyết định theo đúng chức năng của mình.
Sơ đồ 2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Phòng tín dụng Cán bộ thẩm định Trưởng phòng thẩm định
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
1.2.2. Các phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Hiện nay, chi nhánh đang sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp thẩm định chính:

Đạt
(2)
(2.1)
(2.2)
(3)
(4)
)
(1)
(4.1)
(4.2)
(5)
(5.1)
(5.2)
(6.1)
(6.2)
(6)
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
định theo trình tự thường được sử dụng phổ biến với tất cả các dự án. Sau đây là nội
dung cụ thể của từng phương pháp.
1.2.2.1. Phương pháp so sánh các chỉ tiêu
Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, các chỉ
tiêu tài chính chủ yếu của dự án được so sánh với các dự án đã và đang xây dựng hoặc
đang hoạt động. Phương pháp so sánh được tiến hành theo một số chỉ tiêu sau:
- Qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng, điều kiện tài chính mà dự án có thể chấp
nhận được. Quy chuẩn, tiêu chuẩn về công nghệ, thiết bị trong quan hệ chiến lược đầu
tư công nghệ quốc gia, quốc tế. Tiêu chuẩn đối với loại sản phẩm của dự án mà thị
trường đòi hỏi, và theo quy định của pháp luật.
- Các chỉ tiêu tổng hợp như cơ cấu vốn đầu tư, suất đầu tư, các chỉ tiêu về hiệu quả
đầu tư.
- Các định mức về sản xuất, tiêu hao năng lượng nguyên liệu, nhân công, tiền

các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án để xem xét. Nếu
dự án vẫn tỏ ra có hiệu quả kể cả trong trường hợp có nhiều bất trắc thì đó là những dự
án có độ an toàn cao. Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại để đề xuất kiến
nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế.
1.2.2.4. Phương pháp dự báo
Cơ sở của phương pháp này là dùng số liệu dự báo trong tương lai, điều tra thống
kê để kiểm tra cung cầu của sản phẩm dự án trên thị trường, giá cả và chất lượng của
công nghệ, thiết bị, nguyên liệu ... ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả, tính khả thi của dự
án.
1.2.2.5. Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Do đặc điểm của đầu tư và dự án đầu tư là tập hợp các yếu tố được dự kiến trong
tương lai, có thời gian thực hiện dự án và khai thác dự án thường rất dài nên khi thực
hiện dự án không tránh khỏi những rủi ro ngoài ý muốn. Vì vậy mà để đảm bảo cho dự
án đạt hiệu quả cao thì người ta thường dự báo trước các rủi ro có thể xảy ra, thông qua
đó mà có các biện pháp phòng ngừa thích hợp nhằm hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.
Thường thì với phương pháp này người ta thường phân loại rủi ro làm hai loại là: Rủi ro
trong giai đoạn thực hiện dự án và rủi ro khi dự án đi vào hoạt động.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
1.3. Nội dung thẩm định
1.3.1. Kiểm tra những tài liệu, hồ sơ vay vốn
1.3.1.1. Đề nghị vay vốn
Đây là tài liệu khách hàng phải có để ngân hàng biết được yêu cầu vay vốn của
khách hàng. Từ đó, ngân hàng sẽ có cơ sở để tiến hành xem xét các tài liệu khác và là
căn cứ để sau này khi kết thúc quá trình thẩm định, ngân hàng xem xét để cho khách
hàng vay vốn theo nhu cầu.
1.3.1.2. Hồ sơ khách hàng vay vốn
a. Các tài liệu chứng minh năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự của khách
hàng

- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư. Giấy phép hành nghề đối với ngành nghề cần giấy
phép. Giấy tờ xác nhận được giao, thuê sử dụng đất, mặt nước. Giấy phép đánh bắt thủy
sản, hải sản, đăng kiểm tàu thuyền. Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định của pháp
luật.
b. Các tài liệu chứng minh tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khả năng tài
chính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có)
(*) Đối với pháp nhân hoạt động theo luật doanh nghiệp và luật đầu tư
- Các báo cáo tài chính tối thiểu 02 năm gần nhất và quý gần nhất bao gồm: bảng
cân đối; báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh; thuyết minh báo cáo tài chính;
lưu chuyển tiền tệ (nếu có).
- Đối với pháp nhân hoạt động chưa được 02 năm, yêu cầu gửi báo cáo tài chính
đến thời điểm gần nhất.
(*) Đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác
Các tài liệu phải nộp gồm: báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh, năng lực tài
chính, tình hình đã vay nợ ở các tổ chức tín dụng, các tổ chức, cá nhân khác và các
nguồn thu nhập để trả nợ, và các tài liệu khác.
1.3.1.3. Hồ sơ về dự án vay vốn
Đối với dự án vay vốn, khách hàng phải gửi đến ngân hàng những tài liệu sau:
- Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo
cáo đầu tư nếu dự án chỉ cần lập báo cáo đầu tư. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư của
cấp có thẩm quyền.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
- Thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán; quyết định phê duyệt thiết kế kỹ thuật, tổng dự
toán của cấp có thẩm quyền.
- Các văn bản khác như:
+ Các quyết định, văn bản chỉ đạo, tham gia ý kiến, các văn bản liên quan chế độ
ưu đãi, hỗ trợ… của các cấp, các ngành có liên quan (nếu có).
+ Phê chuẩn Báo cáo đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy. Tài

doanh của doanh nghiệp.
- Trình độ quản lý, tay nghề của người lao động trong doanh nghiệp. Thu nhập của
người lao động.
c. Quản trị điều hành của lãnh đạo
Để đánh giá được khả năng điều hành của Ban lãnh đạo, Ngân hàng sẽ tiến hành
kiểm tra: Năng lực chuyên môn, năng lực quản trị điều hành; Phẩm chất tư cách, uy tín
của lãnh đạo trong và ngoài doanh nghiệp; Sự đoàn kết trong ban lãnh đạo và trong
doanh nghiệp; Khả năng nắm bắt thị trường, thích ứng hội nhập thị trường
d. Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
- Quan hệ tiền gửi: xem xét đến số dư tiền gửi bình quân, doanh số tiền gửi, tỷ
trọng so với doanh thu.
- Xét về quan hệ tín dụng: Ngân hàng sẽ tiến hành xem xét ở những khía cạnh: Dư
nợ ngắn, trung và dài hạn; Mục đích vay vốn của các khoản vay; Doanh số cho vay, thu
nợ; Mức độ tín nhiệm.
1.3.2.3. Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng
a. Tình hình sản xuất kinh doanh
Để phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, Ngân hàng sẽ xem
xét trên các khía cạnh:
- Tổng doanh thu, lợi nhuận; Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động,
khả năng sinh lời, sự tăng trưởng. Chiến lược kinh doanh trong thời gian tới; Chính sách
khách hàng.
- Các sản phẩm chủ yếu của khách hàng, thị phần trên thị trường; Mạng lưới phân
phối sản phẩm; Khả năng cạnh tranh, các đối thủ cạnh tranh chủ yếu trên thị trường; Dự
đoán xu hướng tăng, giảm doanh thu, chi phí và lợi nhuận trong tương lai.
b. Tình hình tài chính
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
Ngân hàng sẽ căn cứ vào một số chỉ tiêu:
- Tổng tài sản, cơ cấu giữa nguồn vốn và tài sản.

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách xuất nhập khẩu khi Việt Nam tham gia
vào các tổ chức kinh tế trong khu vực và trên thế giới (AFTA, WTO, APEC, Hiệp định
thương mại Việt- Mỹ…) đến thị trường sản phẩm của dự án.
c. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, để từ đó
xem xét định hướng thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án là thay
thế hàng nhập khẩu, xuất khẩu hay chiếm lĩnh thị trường nội địa của các nhà sản xuất
khác có hợp lý không. Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu thị trường mà dự
án đã đề ra, cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
đối với thị trường nội địa và thị trường nước ngoài.
d. Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có cần hệ
thống phân phối không? Mạng lưới phân phối đã được xác lập hay chưa, mạng lưới
phân phối có phù hợp với đặc điểm của thị trường hay không?
- Nếu việc tiêu thụ chỉ dựa vào một số đơn vị phân phối thì cần có nhận định xem
có thể xẩy ra việc bị ép giá hay không.
e. Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, công suất thiết kế và khả năng cạnh tranh
của sản phẩm dự án, cán bộ thẩm định phải đưa ra được các dự kiến về khả năng tiêu
thụ sản phẩm của dự án sau khi đi vào hoạt động.
1.3.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của
dự án
Nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án cũng là một yếu tố rất quan trọng,
vì nó đảm bảo cho hoạt động sản xuất được diễn ra một cách liên tục thường xuyên, duy
trì công suất dự kiến của dự án, đảm bảo số lượng sản phẩm sản xuất ra. Phải tiến hành
đánh giá để xác định xem: dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào
hay không? Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn
nguyên nhiên liệu đầu vào.
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B

15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
- Tổng dự toán/ dự toán của từng hạng mục công trình, có hạng mục nào cần đầu
tư mà chưa được dự tính hay không, có hạng mục nào không cần thiết hoặc chưa cần
thiết phải đầu tư hay không.
e. Môi trường, phòng cháy chữa cháy
Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá các giải pháp về môi trường, phòng cháy
chữa cháy của dự án có đầy đủ, phù hợp chưa.
1.3.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án. Đánh giá
sự hiểu biết, kinh nghiệm của chủ đầu tư với việc tiếp cận, điều hành công nghệ, thiết bị
mới của dự án. Xem xét năng lực, uy tín các nhà thầu: tư vấn thi công, cung cấp thiết bị,
công nghệ…
- Đánh giá về nguồn nhân lực của dự án: số lượng lao động dự án cần, đòi hỏi về
tay nghề, trình độ kỹ thuật, kế hoạch đào tạo và khả năng cung ứng nguồn nhân lực cho
dự án.
1.3.3.6. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
a. Tổng vốn đầu tư dự án
Cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư của dự án đã được tính
toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoản cần thiết hay chưa. Trên cơ
sở những dự án tương tự đã thực hiện và được Ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định
dự án sau đầu tư, cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ
nộidung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhận xét. Từ
đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dự kiến ban đầu
của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nên tham gia vào dự
án.
b. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn
cho từng giai đoạn như thế nào, có hợp lý hay không. Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn
trong từng giai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công.

bằng các bước sau:
- Xem xét báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau
của dự án để tìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án. Các
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
phương diện đó bao gồm: phân tích thị trường, nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung cấp,
phân tích kỹ thuật công nghệ, phân tích tổ chức quản lý, kế họach thực hiện ngân sách.
- Xác định các giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở: tính toán hiệu quả tài
chính và khả năng trả nợ của dự án với giả định dự kiến ở mức sát với thực tế dự báo sẽ
xày ra nhất.
- Xác định các tình huống khác ngoài trường hợp cơ sở.
Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở
Bảng thông số được lập cho trường hợp cơ sở- là trường hợp giả định thường xảy
ra nhất đối với dự án. Các chỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tùy thuộc vào từng dự án,
các thông số của dự án nên được phân theo nhóm để dễ kiểm soát. Bảng thông số sẽ
được thực hiện trước khi bắt tay vào tính toán, khi có các thông số phát sinh sẽ được bổ
sung song song trong quá trình tính toán cho đến khi hoàn chỉnh bảng thông số. Nội
dung của bảng thông số bao gồm: sản lượng doanh thu; chi phí hoạt động; các khoản
đầu tư; vốn lưu động; tài sản; các thông số khác như thuế suất, tỷ giá…
Bước 4: Lập các bảng tính trung gian
Trước khi tiến hành lập bảng tính hiệu quả dự án, cần phải lập các bảng tính trung
gian. Các bảng tính trung gian này cho biết rõ hơn các giả định được áp dụng và là các
thông số tổng hợp đầu vào cho bảng tính hiệu quả dự án, bảng lưu chuyển tiền tệ và
bảng cân đối kế hoạch sau này. Đối với một dự án sản xuất thì số lượng các bảng tính
trung gian bao gồm:
* Bảng 1: Bảng tính sản lượng và doanh thu hàng năm của dự án.
* Bảng 2: Bảng tính chi phí hoạt động hàng năm của dự án.
Trong các chi phí hoạt động, đối với từng dự án có thể lập các bảng tính trung gian
chi tiết cho từng loại chi phí như: chi phí nguyên vật liệu, tiền lương và bảo hiểm y tế,

- Khấu hao cơ bản
- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.
Từ kết quả của bảng báo cáo kết quả kinh doanh và bảng cân đối kế hoạch, cán bộ
thẩm định sẽ tính toán được chính xác nguồn trả nợ, và từ đó tính toán được khả năng
trả nợ hàng năm của dự án. Có một chỉ số quan trọng được sử dụng khá phổ biến để
đánh giá khả năng trả nợ đó là: chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án
(DSCR).
c. Thẩm tra nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án
Để đánh giá khả năng sinh lời của dự án, các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là:
NPV, IRR, ROE (đối với những dự án có vốn tự có tham gia). NPV được sử dụng để
tính giá trị hiện tại thuần của dự án, IRR được dùng để tính tỷ suất sinh lời nội bộ của
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
dự án. Sau khi tính toán các chỉ tiêu này, chúng sẽ được so sánh với NPV, IRR của các
dự án tương tự đã và đang thực hiện, đã được ngân hàng đúc rút ở giai đoạn thẩm định
sau đầu tư để từ đó đánh giá được khả năng sinh lời của dự án.
1.4. Nghiên cứu quá trình thẩm định của dự án đầu tư “Dự án trung tâm
thương mại và dịch vụ Ngọc Khánh”
Để hiểu rõ hơn về quy trình, phương pháp, và nội dung thẩm định, chúng ta sẽ
nghiên cứu cụ thể qua việc thẩm định dự án “Dự án trung tâm thương mại và dịch vụ
Ngọc Khánh”. Đây là dự án được xác định là thuộc dự án nhóm B, dự án được gửi tới
Phòng tín dụng1 của chi nhánh vào ngày 2/12/2006. Sau khi xem xét hồ sơ vay vốn của
khách hàng, đến ngày 4/12/2006 dự án được gửi sang cho Phòng thẩm định và quản lý
tín dụng, trưởng phòng sẽ xem xét và phân công cho cán bộ tiến hành thẩm định. Trong
thời gian 14 ngày từ ngày 4/12/2006 đến ngày 18/12/2006, cán bộ thẩm định cùng với
các bộ tín dụng được phân công sẽ kết hợp cùng nhau xem xét dự án, và trình lên cho
trưởng phòng thẩm định kiểm tra, rồi gửi quay lại cho phòng tín dụng. Đến ngày
19/12/2006, kết quả của dự án được trình lên cho Ban lãnh đạo để đưa ra kết luận cuối
cùng. Thời gian thẩm định của dự án đảm bảo quy định đối với dự án nhóm B là 18

xây dựng và kinh doanh nhà; Sản xuất và buôn bán vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc;
Xây dựng công nghiệp, dân dụng, cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi; Xây dựng trong
lĩnh vực bưu chính viễn thông; Trang trí nội ngoại thất; Tư vấn xây dựng (không bao
gồm dịch vụ thiết kế công trình). Do công ty mới thành lập được 5 năm, nên hoạt động
hiện tại chủ yếu là đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà.
* Khi thành lập:Theo đăng ký kinh doanh vốn điều lệ là 40.000.000.000 đồng
* Năm 2003: doanh nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động và các thành viên góp vốn
sáng lập công ty với số vốn điều lệ không thay đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ
đồng). Các thành viên và số lượng vốn góp được thể hiện cụ thể ở bảng sau:
Bảng 1: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần Đầu tư Đông Dương
năm 2003
Thành viên
Giá trị vốn góp
(VNĐ)
Số cổ phần
tương ứng
Phần góp vốn
1. Nguyễn Văn Lộc 24.400.000.000 48.800 61 %
2. Nguyễn Thị Phượng 800.000.000 1.600 2 %
3. Nguyễn Thị Vân 800.000.000 1.600 2 %
4. Nguyễn Văn Lợi 14.000.000.000 28.000 35 %
Tổng cộng
40.000.000.000 80.000 100 %
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
21
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
* Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về thành viên và cơ cấu góp vốn mới với vốn
điều lệ không đổi: 40.000.000.000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng), điều đó được thể hiện ở
bảng sau:
Bảng 2: Các thành viên và số vồn góp tại Công ty Cổ phần và Đầu tư

SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
22
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
- Giấy chứng nhận góp vốn số 01-2006/CN; số 02-2006/CN; số 03-2006/CN; số
05-2006/CN
- Các biên bản họp Đại hội Đồng cổ đông: số 02-2006/BBH về việc chuyển
nhượng cổ phần; số 04-2006/BBH về việc bầu thành viên HĐQT
- Quyết định của Đại hội Đồng cổ đông số 03-2006/BBH về việc bổ sung cổ đông
- Biên bản họp HĐQT số 05-2006/BBH về việc bầu Chủ tịch HĐQT và bổ nhiệm
Tổng giám đốc
- Quyết định của HĐQT số 37-2006/QĐ về việc bổ nhiệm Kế toán trưởng
Kết luận: Qua việc nghiên cứu những giấy tờ mà chủ đầu tư gửi tới, cán bộ thẩm
định đi đến kết luận Công ty CPĐTĐD là doanh nghiệp có đủ tư cách và năng lực pháp
lý.
c. Mô hình tổ chức và bố trí lao động
(*) Quy mô hoạt động của doanh nghiệp: Công ty hoạt động dưới quy mô loại
hình doanh nghiệp vừa và nhỏ
(*) Cơ cấu tổ chức hoạt động
Công ty có Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị. Trong đó, Ông Nguyễn Văn
Lộc - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc là người đại diện theo pháp luật
của Công ty. Bên cạnh đó, còn có Ban lãnh đạo điều hành mọi hoạt động của Công ty và
các phòng ban hỗ trợ.
Sơ đồ 3: Cơ cấu tổ chức của Công ty CPĐTĐD
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
23
Đại hội đồng cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban giám đốc
Ban
Quản lý

Kết luận: trước hết về cơ cấu tổ chức của công ty đã được xác định rõ ràng, quy
định cụ thể người đại diện theo pháp luật. Đội ngũ lao động có trình độ cao đa phần là
trên đại học, và đều có kinh nghiệm trong lĩnh vực mà công ty hoạt động.
d. Thành phần của ban lãnh đạo
- Công ty chỉ thực sự hoạt động bắt đầu từ năm 2003, thành phần ban lãnh đạo:
+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc
+ Thành viên HĐQT gồm: Bà Nguyễn Thị Phượng; Bà Nguyễn Thị Vân; Ông
Nguyễn Văn Lợi.
- Năm 2006: Công ty có sự thay đổi về cơ cấu vốn góp, Ban lãnh đạo mới của
Công ty gồm:
+ Ông Nguyễn Văn Lộc: Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc. Trình độ: Kỹ sư
xây dựng
SVTH: Nguyễn Thị Hạnh- KT Đầu tư 45B
24
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S. Đinh Đào Ánh Thủy
+ Ông Nguyễn Vũ Quế: Thành viên HĐQT. Trình độ: Kỹ sư xây dựng
+ Ông Lê Văn Kiệt: Thành viên HĐQT. Trình độ: Thạc sĩ kinh tế
- Hiện nay Công ty có số cổ đông là: 05 cổ đông. Các cổ đông của Công ty đều
đang tham gia góp vốn và quản lý trong Indochina Group.
+ Kế toán trưởng: Bà Bùi Thị Thu Hà
Kết luận: Các thành viên của Ban lãnh đạo đều có đầy đủ năng lực chuyên môn,
năng lực quản trị điều hành.
1.4.1.2. Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh của khách hàng
a. Phân tích tình hình tài chính
Căn cứ vào bảng cân đối kế toán của chủ đầu tư, cán bộ thẩm định tiến hành phân
tích như sau:
* Phân tích tài sản: Tổng tài sản tại thời điểm 30/11/2006 là 44.078 triệu đồng, chủ
yếu là tiền, các khoản phải thu và hàng tồn kho, cụ thể:
- Tiền: tại thời điểm báo cáo doanh nghiệp có 6,2 tỷ tiền mặt tại quỹ, số tiền này là
tiền góp vốn của các thành viên để thực hiện dự án.