Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
MỤC LỤC
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
BẢNG:
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
LỜI MỞ ĐẦU
Qua thực tiễn hơn 10 năm hoạt động và đổi mới, hệ thống ngân hàng Việt
Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào việc xây dựng và phát
triển kinh tế của đất nước. Hoạt động của ngành ngân hàng nước ta đã góp phần tích
cực vào việc huy động vốn, mở rộng vốn đầu tư cho sản xuất phát triển, tạo điều
kiện thu hút vốn đầu tư nước ngoài để tăng trưởng kinh tế trong nước. Hiện nay hệ
thống ngân hàng Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn nghiêm trọng: nợ
khó đòi ngày càng tăng, tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn an toàn.Một trong những
nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó là do chất lượng thẩm định dự án đầu tư.
Như vậy có thể thấy rằng muốn đạt được hiệu quả cao khi cho vay nói chung
và cho vay trung và dài hạn nói riêng thì việc thẩm định dự án đầu tư là một khâu
rất quan trọng trong quy trình nghiệp vụ cho vay của ngân hàng thương mại. Làm
tốt công tác thẩm định sẽ góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng,
đảm bảo việc sử dụng vốn vay có hiệu quả và khả năng thu hồi vốn đầu tư, giảm rủi
ro cho ngân hàng.
Từ nhận thức trên, trong thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi
nhánh Thanh Xuân em đã chọn và nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư tại Ngân hàng TMCP Quân Đội,chi
nhánh Thanh Xuân”
Bố cục của luận văn gồm 3 chương:
CHƯƠNG I :Lý luận chung về thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung
cư tại ngân hàng thương mại
CHƯƠNG II : Thực trạng hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu
bao gồm 4 cổ đông chính:Công ty Cổ phần chứng khoán Thăng long (TSC), Công
ty Quản lý quĩ đầu tư Chứng khoán Hà nội (HFM), Công ty quản lý nợ và khai thác
tài sản (AMC), Công ty Cổ phần Địa ốc MB (MB Land). Quá trình hoạt động
NHTMCP Quân đội vinh dự nhận được nhiều giải thưởng: Giải thưởng “Thanh
toán quốc tế xuất sắc” do Ngân hàng Mỹ Wachovia trao tặng, giải thưởng “Nhân ái
Việt Nam”, giải thưởng “Thương hiệu mạnh”, Giải thưởng "Doanh nghiệp dịch vụ
được hài lòng nhất", Giải thưởng thanh toán do HSBC trao tặng, Giải thưởng Sao
vàng đất Việt năm 2007 và nhiều giải thưởng cao quý khác
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Hơn nữa ngân hàng cũng rất chú trọng tới việc ứng dụng công nghệ thông tin
vào trong hoạt động của ngân hàng. Trong năm 2008, MB cũng đã tiến hành triển
khai thành công hệ thống corebanking-t24.
Ngân hàng MB cũng chú trọng mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế với gần 700
Ngân hàng đại lý tại 75 quốc gia trên thế giới. Bên cạnh đó MB cũng rất chú trọng
đến việc mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế trong các lĩnh vực khác, điển hình là việc
ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện giữa MB và Tổng công ty Viễn thông Toàn
Cầu.
1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Chi nhánh
Thanh Xuân
Phòng giao dịch Thanh Xuân được thành lập vào ngày 04/11/1997.Đến tháng
11/2003 được chuyển thành chi nhánh cấp 2 trực thuộc chi nhánh Điện Biên Phủ
theo quyết định số 140/2003/NHQĐ-HĐQT ngày 11/11/2003 của Chủ tịch Hội
đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân Đội
Năm 2005,khi Sở giao dịch được thành lập thì Chi nhánh Thanh Xuân được
chuyển về trực thuộc Sở giao dịch Hà Nội.
Ngày 25/11/2008,theo quyết định số 613/QĐ-MB-HĐQT của Chủ tịch Hội
đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân đội thì Chi nhánh Thanh Xuân được tách ra
khỏi Sở giao dịch và trở thành một đơn vị trực thuộc Hội sở.
Phòng giao dịch Phòng văn thư
Phòng kế toán và
dịch vụ khách hàng
Giám đốc
Phó giám đốc
Khách
hàng
cá
nhân
Khách
hàng
doanh
nghiệp
Hỗ trợ
quan
hệ
khách
hàng
Quầy
khách
hàng
cá
nhân
Quầy
chăm
sóc
khách
hàng
Quầy
thanh
Quầy tiết kiệm để Phục vụ khách hàng đến gửi tiết kiệm, có các loại kỳ hạn,
các loại tiền khác nhau với lãi suất phù hợp thị trường.
Quầy thanh toán hoạt động Thanh toán các khoản tiền nhận chuyển từ nước
ngoài hoặc chuyển tiền đi nước ngoài, thanh toán ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu…
Phòng văn thư: Thực hiện quản lý trang thiết bị máy móc… tham mưu
cho giám đốc tổng hợp xây dựng kế hoạch kinh doanh. Đào tạo cán bộ tại Chi
nhánh, thực hiện công tác quản trị văn phòng phục vụ cho hoạt động kinh doanh,
thực hiện công tác bảo vệ anh ninh toàn Chi nhánh.
Phòng giao dịch: Thực hiện việc huy động vốn, thực hiện công tác tín dụng,
thực hiện công tác Marketing thực hiện các dịch vụ ngân hàng.
2.2 Chức năng và nhiệm vụ của MB Thanh Xuân
Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Thanh Xuân thực hiện các chức năngvà
nhiệm vụ sau :
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
-Huy động, tiếp nhận vốn của các tổ chức trong và ngoài nước để thực
hiệntín dụng đầu tư phát triển và tín dụng xuất khẩu của Nhà nước theo quy
định củaChính phủ.
- Thực hiện chính sách tín dụng đầu tư phát triển: Cho vay đầu tư phát
triển;Hỗ trợ sau đầu tư; Bảo lãnh tín dụng đầu tư.
- Thực hiện chính sách tín dụng xuất khẩu: Cho vay xuất khẩu; Bảo lãnh
tíndụng xuất khẩu; Bảo lãnh dự thầu và bảo lãnh thực hiện hợp đồng xuất khẩu.
- Nhận uỷ thác quản lý nguồn vốn ODA được Chính phủ cho vay lại; nhận
uỷthác, cấp phát cho vay đầu tư và thu hồi nợ của khách hàng từ các tổ chức trong
vàngoài nước thông qua hợp đồng nhận uỷ thác giữa Ngân hàng Phát triển với các
tổchức uỷ thác.
- Uỷ thác cho các tổ chức tài chính, tín dụng thực hiện nghiệp vụ tín dụng của
Ngân hàng
Phát triển.
đặn với cơ cấu vốn huy động đa dạng.
Tổng nguồn vốn huy động tính tới cuối tháng 12 năm 2011 đạt 1769.853 tỷ đồng
Cơ cấu huy động vốn theo ba tiêu chí:
Huy động theo kỳ hạn,mỗi kì hạn với lãi suất khác nhau
Huy động theo thành phần kinh tế,
Huy động theo loại tiền gửi,tiền việt nam,và ngoại tệ
Chi nhánh Thanh Xuân thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm, phát hành kỳ
phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ
Nhận tiền gửi bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ đối với các tổ chức, cá nhân
trong và ngoài nước dưới nhiều hình thức, kỳ hạn phong phú, lãi suất hấp dẫn
Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế
Bảng 1: Cơ cấu vốn theo thành phần kinh tế.
Đơn vị: Tỷ đồng
Năm
Chỉ tiêu
2009 2010 2011
Tỷ lệ tăng trưởng(%)
2009/2008 2010/2009 2011/2010
Huy động vốn 1023,568 1606,306 1769,853 55% 25% 18.5%
Tiền gửi dân cư 85,663 133,741 121,537 7% (12)% 23.6%
Tiền gửi tổ chức 937,905 1472,565 1648,316 6% (11)% 16%
Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh năm 2009 - 2011
Căn Cứ bảng trên, tiền gởi dân cư năm 2011 giảm so với năm 2010 là 12,204
tỷ đồng. Nguyên nhân của tình trạng này là do xu hướng chuyển dịch nguồn tiền
gửi dân cư từ ngân hàng thương mại cổ phần sang khu vực ngân hàng thương mại
Nhà nước. Cơ cấu nguồn vốn chưa thật hợp lý bởi vốn dân cư chiếm tỷ trọng thấp
còn tiền gửi của các tổ chức kinh tế chiếm tỷ trọng lớn và tập trung vào một số
khách hàng nên tính ổn định chưa cao.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Cho vay ngắn, trung và dài hạn tất cả các thành phần kinh tế
Cho vay vốn theo dự án, đồng tài trợ, nhận làm dịch vụ uỷ thác - đầu tư các
dự án trong nước và quốc tế.
Cho vay cầm cố đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư
nhân, sản xuất kinh doanh dịch vụ trên các lĩnh vực
Cho vay tiêu dùng bằng đồng Việt Nam phục vụ nhu cầu đời sống đối với cán
bộ, CNV và các đối tượng khác
3.3.các hoạt động khác
Hoạt động thanh toán trong nước
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Nhận thanh toán bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ (USD & EUR) cho các cá
nhân và tổ chức kinh tế
Chuyển tiền điện tử, thanh toán trong nước.
Ngân hàng phục vụ giải ngân các dự án. Thu, chi hộ đơn vị.
Chi trả lương qua tài khoản,
Hoạt động kinh doanh đối ngoại
Thanh toán xuất nhập khẩu theo các hình thức: Thư tín dụng (L/C), nhờ thu
(D/A,DP,CAD), chuyển tiền (TTR).
Mua bán ngoại tệ, Thanh toán phi thương mại.
Chi trả kiều hối và Western Union, chi trả cho người lao động xuất khẩu.
Thanh toán, chuyển tiền biên giới
Thực hiện các nghiệp vụ bảo lãnh trong nước và quốc tế
Thu đổi ngoại tệ.
Ngoài ra có các Dịch vụ gửi, rút tiền nhiều nơi. Thu tiền tận nơi theo yêu cầu
của Khách hàng khi số dư tiền gửi đạt 100 triệu đồng.
Cung cấp dịch vụ chi trả lương cho Cán bộ công nhân viên chức của các
doanh nghiệp, đơn vị tổ chức.
Phát hành, chấp nhận thanh toán các loại thẻ nội địa SUCCESS và quốc tế
CHƯƠNG II
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG KHU CHUNG CƯ TẠI NGÂN HÀNG MB CHI NHÁNH
THANH XUÂN
I.Đặc điểm dự án và yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định dự án lĩnh vực
đầu tư xây dựng khu chung cư tại NH MB chi nhánh Thanh Xuân
1.Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu chung cư
Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư là hoạt động có liên quan đến bỏ vốn ở giai
đoạn hiện tại nhằm tạo dựng tài sản cố định là khu chung cư để sau đó tiến hành khai
thác khu chng cư, sinh lợi với một khoảng thời gian nhất định nào đó ở tương lai.
Bảng 4:Cơ cấu dự án cho vay đầu tư xây dựng khu chung cư
Tổng số dự án cho vay
Năm
2009 2010
Tổng số dự
án
Tỉ lệ(%)
Tổng số dự
án
Tỉ lệ %
1)Tổng số dự án cho vay đầu tư
xây dựng khu chung cư
100 33% 130 39%
2)Tổng số dự án cho vay đầu tư
sản xuất kinh doanh
120 40% 115 35%
3)Tổng số dự án cho vay khác 80 27% 85 26%
Nguồn :Báo cáo thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư (tổ thẩm định)
Như vậy lượng dự án cho vay đầu tư xây dựng khu chung cư chiếm 33% tổng
số dự án cho vay vốn năm 2009 và năm 2010 tăng lên 6%,đạt 39%
+Nguồn vốn vay ngân hàng
+liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn đầu tư
+Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn
+Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài
Thứ ba là đặc điểm về thời gian thực hiện
Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng khu chung cư
cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài.Xác định chi phí cơ hội cho
khoảng thời gian sử dụng vốn để thực hiện dự án cho đến khi hoàn trả vốn,từ đó
xem xét lợi ích đạt được khi chọn đầu tư vào các dự án xây dựng khu chung cư.
Thứ tư là đặc điểm về tính chất kỹ thuật dự án
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật phù phải phù hợp với các tiêu chuẩn được ban
hành về định mức tiêu chuẩn kỹ thuật trong lĩnh vực xây dựng
Các tiêu chuẩn kỹ thuật bao gồm:Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng,tiêu chuẩn
về công nghệ thiết bị,về cơ cấu vốn
Thứ năm là đặc điểm về độ rủi ro
Đối với các dự án xây dựng,cụ thể là xây dựng khu chung cư có thể gặp nhiều
rủi ro
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
Có các loại rủi ro như:Rủi ro về cơ chế chính sách; rủi ro xây dựng, hoàn tất;
rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán; …
Để giảm thiểu các loại rủi ro này thi các doanh nghiệp tham gia các hình thức
Bảo hiểm,trang bị đầy đủ các bảo hộ lao động cho người lao động
2.Yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu
chung cư
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ,Ngân hàng
phải thẩm định trên nhiều phương diện khác nhau để làm sao có cái nhìn khách
quan trước khi quyết định cho vay.NHTMCP Quân Đội-chi nhánh Thanh Xuân với
II.Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư
1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Sơ đồ 2:Quy trình thẩm định dự án đầu tư
1.1. Thu thập tài liệu, thông tin cần thiết
a/ Hồ sơ đơn vị:
- Tài liệu chứng minh tư cách pháp nhân vay vốn: Quyết định thành lập, Giấy
phép thành lập, Giấy phép kinh doanh, Quyết định bổ nhiệm ban giám đốc, kế toán
trưởng, Biên bản bầu hội đồng quản trị, Điều lệ hoạt động.
- Tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh như:
+ Bảng cân đối tài sản.
+ Báo cáo kết quả kinh doanh.
+ Giấy đề nghị vay vốn.
b/Hồ sơ dự án:
- Kết quả nghiên cứu các bước: Nghiên cứu cơ hội, nghiên cứu tiền khả thi.
- Các luận chứng kinh tế kỹ thuật được phê duyệt.
- Các hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng đầu vào đầu ra.
- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy phép xây dựng cơ bản.
1.2. Các tài liệu thông tin tham khảo khác
- Các tài liệu nói về chủ trương chính sách, phương hướng phát triển kinh tế-
xã hội.
- Các văn bản pháp luật liên quan: Luật đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, luật
đầu tư trong nước, luật thuế, chính sách xuất nhập khẩu
- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê.
- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trường trong và ngoài nước do các
trung tâm nghiên cứu về thị trường trong và ngoài nước cung cấp. Thông tin, tài
liệu của các Bộ, vụ, ngành khác.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Thu
thập tài
liệu,
- Kết quả thẩm định: Thẩm định được một số vấn đề về khách hàng như
năng lực pháp lý, tính cách và uy tín, năng lực tài chính, phương án vay vốn và khả
năng trả nợ, đánh giá các đảm bảo tiền vay của khách hàng. Về dự án cần thẩm định
được tính khả thi của dự án.
- Kết luận: Các ý kiến tổng quát và những ý kiến đề xuất và phương hướng
giải quyết các vấn đề của dự án.
Yêu cầu đặt ra với tờ trình thẩm định là phải chính xác, đầy đủ, rõ ràng để lãnh
đạo ngân hang ra quyết định về việc cho vay hay không cho vay và phải có thông
báo kịp thời cho khách hàng.
2.Phương Pháp thẩm định
Khi thẩm định dự án đầu tư xây dựng khu chung cư nói riêng và các dự án nói
chung,cán bộ thẩm định thường sử dụng các phương pháp thẩm định sau:
2.1.Thẩm định theo trình tự :Đây là một phương pháp thẩm định được áp
dụng rất phổ biến trong việc thẩm định các dự án xây dựng khu chung cư,đó là việc
thẩm định từ tổng quát đến chi tiết.Khi thẩm định một dự án xây dựng khu chung cư
thì cán bộ thẩm định sẽ thẩm định những yếu tố cần của dự án trước, những yếu tố
ban đầu của dự án có thể được thực hiện như yếu tố pháp lý, tư cách chủ đầu tư,
xem có hợp lệ không,sau đó sẽ thẩm định sơ lược các chỉ tiêu của dự án từ đó xác
định được quy mô, tính chất và tầm quan trọng của dự án. Nếu bước thẩm định tổng
quát này mà không đạt yêu cầu thì sẽ trả lại hồ sơ khách hàng, không cần thẩm định
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
chi tiết nữa.
Nếu thẩm định tổng quát cho thấy dự án bước đầu đảm bảo được những chỉ
tiêu cơ bản thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định chi tiết,từng nội dung
của dự án.Đặc biệt đối với dự án xây dựng khu chung cư thì việc thẩm định nội
dung về tính pháp lý của chủ đầu tư, của dự án, thẩm định nội dung nhu cầu thị
trường về mua chung cư,thẩm định về khía cạnh tài chính là ba nội dung được
phân tích tỷ mỉ nhất.
Ví dụ :khi giá bán ra thay đổi tăng giảm 10% và 20%,chỉ tiêu NPV,IRR của
dự án xây dựng khu chung cư Ct6 trung hòa nhân chính theo bảng sau:
Chỉ tiêu
Mức giá bán thay đổi
-20% -10% 0 10% 20%
NPV(triệu đồng 107 741 1350 1998 2630
IRR(%) 10.5 14.8 18.1 22.03 25.4
Tỉ suất chiết khấu của dự án là 10%
Như vậy khi giá bán thay đổi thì NPV và IRR thay đổi,nhưng NPV vẫn dương
và IRR> 10% nên dự án khả thi.Dự án xem xét có độ an toàn cao cho các kết quả
dự tính
2.3.Phương pháp so sánh đối chiếu :Đây cũng là một phương pháp rất hay
được sử dụng trong thẩm định các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng
khu chung cư nói riêng.Các cán bộ thẩm định dự án sẽ có thể so sánh dự án đang
xin thẩm định vay vốn với các dự án tương tự đã thẩm định rồi, trên cơ sở đó có thể
xác định được một cách tổng quan về hiệu quả tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó
cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật phù hợp với các tiêu chuẩn
được ban hành về định mức tiêu chuẩn kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng
Ví dụ như :
Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về độ cao, tiêu chuẩn về công
nghệ thiết bị của dự án xây dựng, tiêu chuẩn về cơ cấu nguồn vốn, suất đầu tư của
chủ dự xây dựng và trong quá trình thẩm định do nhược điểm của phương pháp
này là tính cứng nhắc máy móc nên cán bộ thẩm định đã dựa vào kinh nghiệm thực
tế trong những lần thẩm định các dự án tương tự, phải dựa vào đặc điểm của loại
hình doanh nghiệp(chủ dự án), đặc điểm từng dự án cụ thể để áp dụng linh hoạt
Ví dụ minh họa:
Dự án Xây dựng tòa chung cư Thanh Tùng tại tiểu khu công nghiệp quận
Hoàng Mai của hợp tác xã công nghiệp Thanh Tùng.
Thẩm định tính pháp lí của dự án
Căn cứ vào các giấy tờ pháp lý của dự án,cán bộ thẩm định so sánh đối chiêu
3.1. Thẩm định khách hàng vay vốn
3.1.1. Thẩm định năng lực pháp lí
Năng lực pháp lí đảm bảo cho doanh nghiệp có tư cách pháp nhân trong vay
vốn ngân hàng để đầu tư vào các dự án.Các cán bộ ngân hàng thẩm đinh căn cứ so
sánh các giấy tờ chứng minh năng lực pháp lí với quy đinh của luât pháp như sau:
Người vay phải có đủ năng lực pháp lý theo qui định của pháp luật trong quan
hệ vay vốn với ngân hàng.
Đối với thể nhân vay vốn (tư nhân, cá thể, hộ gia đình): Người vay phải có
quyền công dân, có sức khoẻ, kỹ thuật tay nghề và kinh nghiệm trong lĩnh vực sử
dụng vốn vay, có phẩm chất, đạo đức tốt.
Đối với pháp nhân :
+Phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh pháp nhân đó được thành lập hợp pháp
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
+ Có đăng ký kinh doanh,trong đó ghi rõ tên doanh nghiệp, vốn điều lệ đăng
ký,ngành nghề kinh doanh
+Có giấy phép hành nghề, chứng nhận doanh ngiệp được phép hoạt động theo
ngành nghề đã đăng kí
+Có quyết định bổ nhiệm người đại diện pháp nhân trước pháp luật
Những giấy tờ này phải phù hợp với các qui định trong các luật tổ chức hoạt
động của loại đó như: luật doanh nghiệp Nhà nước, luật công ty, luật doanh nghiệp
tư nhân, luật kinh tế tập thể, luật đầu tư nước ngoài
Ngoài ra ngân hàng còn phải thẩm định xem khách hàng có thuộc “Đối
tượng được vay vốn” theo qui cụ thể của các chế độ, thể lệ cho vay hay không
Các trường hợp khách hàng vay vốn là tổ chức kinh tế tập thể, công ty cổ
phần, xí nghiệp liên doanh, công ty trách nhiệm hữu hạn phải kiểm tra tính
pháp lí của “Người đại diện pháp nhân” đứng ra đăng kí hồ sơ vay vốn phù hợp
với “Điều lệ hoạt động” của tổ chức đó và phải có văn bản uỷ quyền vay vốn của
các cổ đông, các sáng lập viên hoặc những người đồng sở hữu của tài sản thế
+Ngoài ra còn đánh giá triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai
Nếu không có năng lực quản trị điều hành tốt thì doanh nghiệp khó có thể đạt
được kết quả tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh.Do đó, kết quả hoạt động sản
xuât kinh doanh được cán bộ thẩm định coi là thước đo khá thực tế khi đánh giá
năng lực quản trị điều hành của doanh nghiệp
3.1.3. Thẩm định năng lực tài chính của khách hàng.
Đánh giá chính xác năng lực tài chính của khách hàng nhằm xác định sức
mạnh tài chính, khả năng độc lập, tự chủ tài chính trong kinh doanh, khả năng thanh
toán và hoàn trả nợ của người vay. Ngoài ra còn phải xác định chính xác số vốn chủ
sở hữu thực tế tham gia vào phương án xin vay Ngân hàng theo qui định của chế độ
cho vay. Muốn phân tích được vấn đề này phải dựa vào các báo cáo tài chính, bảng
tổng kết tài sản, bảng quyết toán lỗ lãi. Tuy nhiên các báo cáo tài chính chỉ cho thấy
điều gì đã xảy ra trong quá khứ, vì vậy dựa trên kết quả phân tích, thẩm định cán bộ
tín dụng phải biết sử dụng chúng để nhận định, đánh giá, dự báo tìm các định
hướng phát triển, để chuẩn bị đối phó với các vấn đề phát sinh trong quá trình thực
hiện dự án. Khi phân tích năng lực tài chính của khách hàng ta có thể đánh giá các
chỉ tiêu:
a) Thước đo tiền mặt
Chỉ tiêu này cho biết khả năng thanh toán các khoản nợ thường xuyên, nếu
bằng hoặc lớn hơn tổng số nợ phải thanh toán thường xuyên là tốt.
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
Thước đo = Tồn quĩ tiền mặt + Tài sản có
tiền mặt bình quân tính lỏng
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
b) Tỷ lệ hiện hành.
Chỉ tiêu này cho biết khách hàng có đủ tài sản lưu động để đảm bảo trả các
khoản nợ ngắn hạn khi thua lỗ bất ngờ xảy ra. Tỷ lệ này >1 là tốt, nếu <1 cần phân
Nguồn vốn hiện có của doanh nghiệp
Vốn thường xuyên
Tỷ lệ hiện hành =
Tài sản lưu động
Nợ ngắn hạn
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Trần Thị Mai Hoa
kết tài sản. Tổng số nguồn vốn doanh nghiệp đang sử dụng là tổng cộng bên tài sản
nợ cua bảng tổng kết tài sản. Hệ số này lớn hơn kỳ trước và > 0,5 là tốt.
g) Khả năng sinh lời của tài sản
Chỉ tiêu này cho biết khả năng sinh lời của tổng thể tài sản có. Tỷ lệ này lớn
thì hiệu quả sử dụng tài sản cao và ngược lại.
h) Tỷ suất lợi nhuận của vốn chủ sở hữu
Tỷ suất này cho biết một đồng vốn của chủ sở hữu tạo ra bao nhiêu đồng lợi
nhuận. Từ chỉ tiêu này, cán bộ tín dụng có thể xác định được khả năng huy động lợi
nhuận của khách hàng để trả các khoản nợ hoặc đầu tư mở rộng sản xuất, kinh
doanh.
i) Tỷ suất lợi nhuận ròng của doanh số bán hàng
Tỷ lệ này có thể tính chung hoặc tính riêng cho từng mặt hàng. Tỷ suất lợi
nhuận càng cao thì hiệu quả càng lớn. Tỷ lệ này để so sánh hiệu quả đầu tư vốn đối
với từng loại sản phẩm để có sự lựa chọn sản phẩm nào có hiệu qủa hơn hoặc so
sánh với cùng loại sản phẩm của các doanh nghiệp trên thị trường để thấy rõ mức
độ cạnh tranh.
k) Các hệ số an toàn về tài chính
Các chỉ tiêu này dùng để đo lường mức độ rủi ro có thể bù đắp được bằng
nguồn vốn của chủ sở hữu:
- Tổng tài sản nợ/Tổng tài sản có (Tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)
- Tổng tài sản nợ/Vốn chủ sở hữu (Tỷ lệ này càng < 1 càng tốt)
2.1.4. Mối quan hệ tài chính tín dụng
Căn cứ vào các báo cáo thông tin quan hệ tín dụng của trung tâm thông tin tín
luật tài nguyên môi trường…và các quy hoạch vùng, ngành, địa phương, do cán bộ
thẩm định tai Mbbank xem xét sự đầy đủ các giấy tờ pháp lý của dự án như sau:
-Quyết định cho phép doanh nghiệp đầu tư của UBND thành phố cho phép
doanh nghiệp đầu tư xây dựng
-Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai tại địa điểm dự án xây dựng diễn ra của Sở
tài nguyên môi trường lập ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt cho phép đầu tư
-Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được Sở quy hoạch kiến trúc
thành phố chấp thuận
-Báo cáo đầu tư xây dựng
-Quyết định của tổng giám đốc doanh nghiệp về việc phê duyệt dự án xây
dựng đó
-Chứng chỉ quy hoạch
-Giấy chứng nhận đầu tư
-Văn bản của Sở tài nguyên môi trường và nhà đất về kết quả thẩm định nhu
cầu sử dụng đất để xây dựng dự án
-Hợp đồng thuê, mua đất
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
-Biên bản bàn giao mốc giới
-Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy
-Giấy chứng nhận đạt tiêu chuẩn môi trường
-Biên bản họp ủy quyền cho người ký kết hợp đồng giao dịch với Mbbank
SV: Nguyễn Thị Dung Lớp: Đầu tư 50E
25
Copyright: Tài liệu đại học ©