Chuyên đề tốt nghiệp 1 Học Viện Ngân Hàng
DANH MỤC VIẾT TẮT

BIDV : Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
BĐS : Bất động sản
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng nhà nước
NHNNVN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
TCTD : Tổ chức tín dụng
TSBĐ : Tài sản bảo đảm
DN : Doanh nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
HKTT : Hộ khẩu thường trú
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 2 Học Viện Ngân Hàng
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Sách
1. Thẩm định giá BĐS – Th.s. Nguyễn Thế Phượng.
2. Định giá tài sản – Ts. Nguyễn Minh Hoàng – Ths. Phạm Văn Bình
II. Tạp chí, báo, website
1. Tạp chí Ngân hàng
2. Tạp chí thị trường tài chính
3. Tạp chí tài chính doanh nghiệp
5. Thời báo kinh tế
6. Thời báo Ngân hàng
7.
8.
III. Tài liệu khác
1. Các báo cáo hoạt động kinh doanh của Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà
Thành

2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục
vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN –
Chi nhánh Hà Thành 32
2.2.1. Các căn cứ pháp lý định giá BĐS bảo đảm 32
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 4 Học Viện Ngân Hàng
2.2.2. Quy trình định giá BĐS bảo đảm tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và
Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 33
2.2.3. Phương pháp thẩm định giá trị BĐS tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư
và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 38
2.2.3.3. Thực trạng vận dụng phương pháp trong ví dụ thực tế 43
2.3. Đánh giá về quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm tại
Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà
Thành 48
2.3.1. Ưu điểm 48
CHƯƠNG 3 53
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS BẢO ĐẢM
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VN - CHI
NHÁNH HÀ THÀNH 53
3.1. Định hướng của Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi
nhánh Hà Thành 53
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá
BĐS đảm bảo phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư
và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành 54
3.3. Kiến nghị 57
PHỤ LỤC 61
62
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá

giá
Chuyên đề tốt nghiệp 6 Học Viện Ngân Hàng
- Thứ hai: đánh giá về thực trạng sử dụng các quy trình và phương pháp định giá
BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành.
- Thứ ba: những giải pháp nhằm hoàn thiện việc sử dụng các quy trình và
phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng BIDV – Chi
nhánh Hà Thành.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu:
Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS bảo đảm, quy trình và phương
pháp định giá BĐS bảo đảm. Nêu lên tình hình hoạt động cho vay và sử dụng
quy trình và các phương pháp để định giá BĐS bảo đảm phục vụ cho vay trong
thực tế tại Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Hà Thành. Từ đó, đề xuất các biện
pháp hoàn thiện hoạt động này.
4. Kết cấu đề tài:
Ngoài phần mở đầu và kết luận thì chuyên đề được sắp xếp thành 3
chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quy trình và phương pháp định giá
BĐS thế chấp.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo đảm phục vụ
cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi nhánh Hà Thành.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS bảo
đảm phục vụ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển VN – Chi
nhánh Hà Thành.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 7 Học Viện Ngân Hàng
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH
VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.1. Khái quát chung về bất động sản

1.1.2.2. Tính bền vững
Tính bền vững được hiểu là khả năng tồn tại, sử dụng lâu dài mà không bị
hư hỏng. BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả
góc độ kỹ thuật và kinh tế. Tuổi thọ kỹ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại
của công trình theo các thông số xây dựng, còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời
gian mà công trình đó đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng. Khi định
giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào
ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
1.1.2.3 Tính khác biệt
Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý. Không có hai BĐS hoàn
toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về
kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang
cảnh, môi trường…, từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu
tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất
lợi nếu không biết khai thác.
Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm
tăng giá trị của các BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác
biệt của người tiêu dùng.
Vì vậy, khi định giá BĐS các TĐV phải chú ý khai thác tính khác biệt,
không thể so sánh dập khuôn các BĐS với nhau mà phải có sự điều chỉnh sự
khác biệt một cách phù hợp.
1.1.2.4. Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn
và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS
thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, thường có tình trạng đầu cơ
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 9 Học Viện Ngân Hàng
về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng lên. Nhiệm vụ của TĐV là làm
sao định giá BĐS sát với giá trị thực của nó, giúp những cá nhân có nhu cầu định

1.2. Khái quát chung về cho vay thế chấp, BĐS thế chấp
1.2.1. Cho vay thế chấp
1.2.1.1. Khái niệm
Cho vay là quan hệ giao dịch giữa hai chủ thể ( NHTM và người vay),
trong đó một bên ( NHTM) chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên kia (người
vay) sử dụng một thời gian nhất định, đồng thời bên nhận tiền hoặc tài sản
cam kết hoàn trả vốn (gốc và lãi) cho bên vay vô điều kiện theo thời hạn đã
thỏa thuận.
Tuỳ từng trường hợp mà ngân hàng có thể áp dụng các biện pháp cho vay
có bảo đảm bằng tài sản, cho vay không có bảo đảm bằng tài sản
"Cho vay không có bảo đảm bằng tài sản" là việc tổ chức tín dụng cho
khách hàng vay vốn không có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc không có bảo lãnh
của người thứ ba. Ngân hàng cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách
hàng để xem xét cho vay.
"Cho vay có bảo đảm bằng tài sản" là việc vay vốn của tổ chức tín dụng mà
theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện
bằng tài sản thế chấp, cầm cố, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
1.2.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Ngân hàng thương mại là doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trong lĩnh vực
tiền tệ, tín dụng. Hoạt động với tư cách là người dẫn vốn từ nơi thừa vốn tới nơi
thiếu vốn.
Nền kinh tế của nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ, các doanh
nghiệp ngày càng mở rộng quy mô hoạt động, chính vì vậy mà lượng cầu về vốn
kinh doanh trong thị trường ngày càng tăng cao.
Dịch vụ cho vay thế chấp của NHTM đóng vai trò là cầu nối giữa cung
và cầu vốn vay. Việc thế chấp tài sản để vay vốn tại ngân hàng giúp hộ gia
đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản
xuất kinh doanh.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định

Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 12 Học Viện Ngân Hàng
- BĐS đem thế chấp cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở
hữu hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay.
- Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng,
quản lý của khách hàng vay.
- BĐS đem thế chấp nói trên khi thế chấp cho ngân hàng, bên vay chưa
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai
làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Trong thời gian thế chấp cho bên ngân hàng, bên vay không bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp tài sản dưới bất kỳ hình thức nào hoặc chưa kê khai làm
vốn của bất kỳ doanh nghiệp nào.
- Mọi công trình do bên vay xây dựng, sử chữa gắn liền với đất đã thế
chấp đều thuộc tài sản thế chấp theo hợp đồng vay.
- Nếu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nói trên nằm trong diện quy hoạch
của thành phố phải giải phóng mặt bằng thì toàn bộ số tiền (tài sản khác) được
đền bù đều do ngân hàng quản lý để đảm bảo thu hồi nợ.
1.3. Khái quát chung về định giá BĐS
1.3.1. Định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị bằng hình thái tiền tệ
của các quyền tài sản bất động sản cụ thể, ở một thời điểm, địa điểm nhất định,
cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường
nhất định và những phương pháp phù hợp.
1.3.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường.
 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị trường
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán

năng sửa chữa, cải tạo…
- Yếu tố về tình trạng pháp lí:
Tình trạng pháp lí của BĐS quy định quyền được pháp luật bảo hộ của
con người đối với việc khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng,
nó ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS. Để xác định giá trị BĐS một cách đúng
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 14 Học Viện Ngân Hàng
đắn thẩm định viên cần nắm được những quy định có tính pháp lí của các chủ thể
đối với các giao dịch cụ thể có liên quan đến BĐS cần thẩm định.
- Các yếu tố mang tính kinh tế:
Đó là cung và cầu. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị
hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản. Giá trị của BĐS được đánh giá cao
khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố khác:
Ngoài những yếu tố mang tính chất trực quan và rõ ràng ảnh hưởng đến giá
trị của BĐS còn có các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lí tiêu dùng, do
đó TĐV cần am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm
lí trong một không gian văn hóa nhằm xác định giá cả của giao dịch chứng cớ có
thể là GTTT hay giá trị phi thị trường.
1.3.4. Các nguyên tắc định giá trong nền kinh tế thị trường
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sở quan trọng
để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học, cho
phép thẩm định viên tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế
chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Nhưng 5 nguyên tắc trình bày sau đây
là những nguyên tắc được chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luận quan
trọng hình thành nên các qui trình và phương pháp định giá tài sản.
1.3.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

cần lưu ý:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào ccs khoản lợi
ích đó để ước tính giá trị tài sản.
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của
tài sản.
1.3.4.4. Nguyên tắc đóng góp
Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 16 Học Viện Ngân Hàng
cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một
tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá
trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị
toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài
sản là dựa vào giá thị trường. Giá thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung cầu.
Tuân thủ nguyên tắc: Tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài
sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá trị bất

BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm
khá phổ biến. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một
khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác, đảm bảo được nhu cầu
vay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS thì khách hàng vẫn có thể
sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ. Chỉ với một giá trị BĐS mà lại
sinh ra được lợi ích hai lần.
Khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi
chính đáng của mình người vay vốn muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có
đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì
lại muốn cho vay nhưng vẫn phải đảm an toàn cho vốn vay. Do đó việc định giá
tài sản bảo đảm được hình thành nhằm đưa ra một mức giá trung gian mà cả hai
bên hợp đồng tín dụng đều thỏa mãn.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 18 Học Viện Ngân Hàng
Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS sao cho thị trường có khả
năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay,
bao gồm vả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể
xảy ra.
1.4. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
Quy trình định giá BĐS bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và
xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ
ràng. Đồng thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một
cách chi tiết.
Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
• Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.

quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
• Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…
• Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động thái
của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết
quả thẩm định giá.
• Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
• Phân tích thị trường.
• Phân tích tài sản.
• Phân tích so sánh.
• Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 20 Học Viện Ngân Hàng
Ước tính giá trị:
Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá
nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Trong khi
lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương
pháp.
TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá.
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận
một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Để đạt được mục đích đó,
bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic,
có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6: Báo cáo định giá
Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá.
Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá.

nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý. Hơn nữa giá trị bất động
sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm định viên
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các bất động sản giống
hoặc tương đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá. Sau đó tiến
hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cần thiết để đưa ra
được giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu.
Trình tự gồm các bước cụ thể sau:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các
yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường,
…Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
- Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
- Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 22 Học Viện Ngân Hàng
- Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt
bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:
nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo
kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản chứng cớ. Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành
điều chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông thường là lấy bất

1.5.2.2. Cơ sở lý luận.
Một người mua thận trọng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không bao
giờ trả giá bất động sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một bất
động sản có lợi ích tương tự.
1.5.2.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng cách
coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả
nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị
ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Công thức tính:
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất +
Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao
mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Sinh viên: Nguyễn Thị Trang Chuyên ngành: Thẩm định
giá
Chuyên đề tốt nghiệp 24 Học Viện Ngân Hàng
1.5.2.4. Ưu nhược điểm.
Ưu điểm:
Áp dụng đối với những bất động sản không có cơ sở để so sánh trên thị
trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược điểm:
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá trị thị trường toàn bộ
không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.

=
n
t
t
t
i
F
V
1
0
)1(
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.
F
t
: Thu nhập thuần tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1.5.3.4. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì
nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho
nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn
giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về
các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo
trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi