1
I. Mở đầu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó đóng
vai trò quan trọng trong môi trường sống nói chung và con người nói riêng. Đất
đai mang những đặc trưng riêng mà không gì có thể thay thế được. Đất đai cố
định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên
cạnh đó nó còn có khả năng sinh lợi lớn nếu biết sử dụng 1 cách hợp lý. Mỗi
mảnh đất có vị trí có mục đích sử dụng khác nhau thì giá của chúng cũng khác
nhau.
Tài nguyên đất là hữu hạn vì vậy để sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý
có hiệu quả, Nhà nước đã đặt ra những văn vản pháp luật, những quy định về sở
hữu, sử dụng và các vấn đề khác có liên quan đến đất. Nhà nước có 4 quyền định
đoạt đối với đất đai và một trong những quyền đó là định giá đất. Định giá đất ở
Việt Nam hiện nay được thực hiên trong các lĩnh vực như: xây dựng bảng giá quy
đinh hàng năm, xây dựng giá khởi điểm, tính toán bồi thường
Theo luật đất đai 2003 thì đất đai được chia làm 3 loại chính là: đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó với mỗi loại đất lại
được chia ra làm các hạng (trừ đất chưa sử dụng) để việc định giá được rõ ràng,
thuận tiện cho việc sử dụng. Nhóm đất nông nghiệp chiếm diện tích lớn trên tổng
diện tích đất tự nhiên của cả nước nhưng việc định giá đất nông nghiệp lại không
phức tạp và nhiều vấn đề như định giá đất đất phi nông nghiệp.
Để rõ hơn về vấn đề định giá đất nông nghiệp chúng ta sẽ cùng tìm hiểu kĩ
thông qua đề tài thuyết trình: “ Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Việt Nam”
2
II. Nội dung
1.1.

Khung

giá



các

loại
đất:
a)

Ðất

trồng

cây

hàng

năm

gồm

đất

trồng

lúa,

đất

đồng

cỏ

Ðất

rừng

sản

xuất;
d)

Ðất

rừng

phòng

hộ;
đ)

Ðất

rừng

đặc

dụng;
e)

Ðất

nuôi


Chính

phủ.
Theo

quy

định

của

Chính

phủ

trong

Nghị

định

số
123
/2007/NĐ-CP
ngày

27/07/2007
do Chính phủ áp dụng cho các loại đất quy định tại điều 6 Nghị
định số 181/2004/NĐ-CP gồm 5 khung giá


lợi

cho

các

địa phương

tiến

hành
xác

định

giá

đất

quy

định,

khung

giá

chỉ



được

quy

định

dao

động

từ

1,0

đến
135,0
0
nghìn

đồng/m
2
,
các

xã

vùng

đồng


đồng/m
2
,

các

xã vùng

trung

du

giá

tối

thiểu

là

3,0
nghìn

đồng/m
2
và

giá



nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

71,00

nghìn

đồng/m
2
3
Bảng 1: Khung

giá

đất

trồng


núi
Mức

giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
4,00 135,00 3,00 105,00 1,0000 71,00
(Nghị

đất

dao

động

từ

0,8

đến

158,0

nghìn
đồng/m
2
, các

xã

đồng

bằng

giá

tối

thiểu

0.80 nghìn đồng/m2. Giá tối đa là 68,00 nghìn đồng/m2
Bảng 2 :Khung

giá

đất

trồng

cây

lâu

năm
Ðơn

vị

tính:

Nghìn

đồng/m
2
Loại

xã
Xã

đồng


tối
thiểu
Giá

tối
đa
5,00 158,00 3,50 98,00 0,80 68,0
(Nghị

định

123/NĐ-CP

ngày27/07/2007của

Chính

phủ)
Giá

đất

rừng

sản

xuất

được

500

đồng/m
2
theo

các

xã

thuộc

3

vùng

đồng

bằng,
trung

du

và

miền

núi

4


bằng Xã

trung

du Xã

miền

núi
Mức

giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá


sản

cũng

được

quy

định

theo

3

vùng

với

mức

giá

cao
nhất

là

135,00


là

3,00

nghìn đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là

135,00

nghìn

đồng/m
2
.
Đối với xã trung du giá tối thiểu là 2,00 nghìn đồng/m2, giá tối đa la 75,00 nghìn
đồng/m2. Đối với xã miền núi giá tối thiểu là 500 đồng/m2, giá tối đa là 36,00
nghìn đồng/m2.
Bảng 4:
Khung

giá

du Xã

miền

núi
Mức giá
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa
Giá

tối
thiểu
Giá

tối
đa


trong

cả

nước

giá

tối

thiểu

là

1,50
nghìn

đồng/m
2
và

giá

tối

đa

là


Mức

giá
Giá

tối

thiểu Giá

tối

đa
1,50 62,00
(Nghị

định123/NĐ-CP

ngày

27/07/2007

của

Chính

phủ)
Ðối

với



cứ

vào

giá

đất

rừng

sản

xuất

do

Uỷ

ban

nhân

dân

cấp

tỉnh

quyết

Nghị
định

123/2007/NĐ- CP

để

định

mức

giá

cụ thể.
Ðối

với

các

loại

đất

nông

nghiệp

khác


loại

đất

nông

nghiệp

liền

kề đã quyết định và căn cứ vào
phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại khoản
10 điều 1 Nghị định số 123/2007/ NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể
.
1.2.

Xác

định

vùng

đất

hạng

đất
Căn cứ vào các quy định chung tại điều 8, điều 9, điều 10 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP và khoản 6, khoản 7 điều 1, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP căn
cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương, UBND cấp tỉnh quy định cụ thể


bằng

phẳng

và

có

độ

cao

ngang
với

mặt

nước

biển.

Mật

độ

dân

số



hơn

trung du,

miền

núi.
b)

Trung

du

là

vùng

đất

có

độ

cao

vừa

phải



Mật

độ

dân

số

thấp

hơn

đồng
bằng,

cao

hơn

miền

núi,

kết

cấu

hạ tầng



bằng

nhưng

thuận

lợi hơn

miền

núi.
c)

Miền

núi

là

vùng

đất

cao

hơn

vùng



độ

dân

số

thấp;

kết

cấu

hạ

tầng

và

điều
kiện

sản

xuất

lưu

thông



ở

nông

thôn,

tiến

hành

xác

định

vùng
đất

đối

với

khu vực

cần

xác

định



đối

với

địa phương.
b)

Xác

định

hạng

đất, vị trí
Nguyên

tắc

phân

hạng

đất
Điều

8,

Nghị



thuế

sử

dụng

đất

nông

nghiệp

ở

địa

phương,

được

cấp
có

thẩm

quyền

phê



mà

hạng

đất

đó

đang

được

áp dụng

để

tính

thuế

sử
dụng

đất

nông

nghiệp



đổi

khi

cấp

có

thẩm

quyền

phê

duyệt

theo

quy

định

của

Nhà

nước.
Tiến


năm,

đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

nuôi

trồng

thủy

sản,

đất

rừng

sản

xuất,



quy

định
của

Chính

phủ.

(Thông

tư

114/2004/TT-BTC).
Ðiều

7,

Luật

Thuế

Sử

dụng

Đất

Nông

trồng

thuỷ

sản

được

chia
làm

6

hạng,

đất

trồng

cây

lâu

năm

được chia

làm

5


thuế

sử

dụng

đất

nông

nghiệp

là

các

yếu

tố

chất

đất,

vị

trí,

địa

từng

yếu

tố

được
xác

định

như

sau

:
1.

Yếu

tố

chất

đất

là

độ



trồng

thuỷ

sản

còn

bao

gồm

độ

muối

và

nguồn

dinh
dưỡng

của

nước.
2.

Yếu


sử

dụng
đất,

khoảng

cách
so

với

thị

trường

tiêu

thụ

nông

sản

phẩm

theo

từng

độ

dốc,

độ

trũng

hoặc

ngập

úng
của

mảnh

đất.
4.

Yếu

tố

điều

kiện

khí



trung

bình

hàng

năm

và

các

tháng

trong

năm;

số
tháng

khô

hạn

trong

năm;



ẩm

ảnh

hưởng

đến

sinh trưởng

của

cây

trồng.
5.Yếu

tố

điều

kiện

tưới

tiêu

đối



cây

lâu

năm

là

mức

độ

gần,

xa

nguồn

nước
hoặc

không

có

nguồn

nước


khoản 5 điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
+ Đối với loại đất trong trường hợp không điều tra được giá đất thị trường
( không đủ 3 trường hợp chuyển nhượng) thì việc xác đinh loại vị trí phải căn cứ
vào năng suất cây trồng, điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất, kinh
doanh khác (đối với đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm còn lại, đất trồng
9
cây lâu năm); điều kiện kết cấu hạ tầng, các lợi thế cho sản xuất kinh doanh khác,
khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất đến nơi sản xuất,
khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung ( đối với đât nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối).
Đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định
căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất
hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng
muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau
đótheo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao
thông hơn.
1.3.

Định

giá

cho

từng

hạng

đất
Khi tiến hành định giá cụ thể cho từng loại đất, đất thuộc loại nào thì áp dụng

Sản lượng lúa thu hoạch cả
năm
Giá cả bình quân năm
2006 (năm định giá đât)
Tổng thu nhập
Chi phí sản xuất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm
Kg
đ/kg
đồng
đồng
%/năm
6.500
2.500
16.250.00
0
7.930.000
8,0
6.000
2.500
15.000.000
7.500.000
8,3
7.200
2.500
18.000.000
9.108.000
8,6
11
(*) kỳ hạn 12 tháng

Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất, ình Ủy ban nhân dân
Tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể.
+ Cách thứ hai : Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất để định
giá cho các hạng đất còn lại. Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách
định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất định giá theo nguyên tắc:
đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp theo có hệ số
thấp hơn ứng với mức giá thấp hơn.
Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ
lệ so sánh giữa các tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất
hạng 1.
Giá đất của các loại đât được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách
lấy mức giá đất cuả hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá
của từng hạng đất .
Ví dụ : Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đông bằng tại
huyện X, tỉnh H theo khung giá đất hàng năm do Chính phủ quy định
135.000đ/m2, các hệ số hạng dất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6
theo thứ tự :1; 0,85 ;0,67; 00,,50; 0,32, 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau
hạng 1 được tính cụ thể như sau :
Hạng đất
Hệ số hạng đất định
giá
Giá hạng đất xác
định trước (đ/m2)
Giá hạng đất cụ
thể (đ/m2)
1 2 3 4 =2 x 3
Hạng 1
Hạng 2


đất

nông

nghiệp

ở

Hà

Nội
a).

Phân

khu

vực
Căn

cứ

vào

tiêu

chí

phân

Nội

ra
Quyết

định

số

124/2009/QĐ-UB

về

việc:

Ban hành

giá

các

loại

đất

trên

địa

bàn


sản,

đất

trồng

cây

lâu

năm,

đất

rừng

sản

xuất,

đất

rừng

phòng

hộ,

đất

theo
khu

vực

(xã

đồng

bằng,

xã trung

du),

cụ

thể:

14
Bảng 6: Giá

đất

trồng

cây

hàng


thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia Lâm
162 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên Giang và
diện tích phần bên hữu Sông Đáy của phường
Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang Trung
thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
- Các xã Cao Viên, Bích Hoà, Cự Khê của huyện
Thanh Oai
- Địa bàn còn lại huyện: Thanh Trì, Gia Lâm,
Thanh Oai,
15
4
135 000
- Toàn bộ các huyện: Đông Anh, Mê Linh, Chương
Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín,
Phúc Thọ,Ứng Hoà
5
- Địa bàn còn lại thuộc thị xã Sơn Tây
135 000 105 000 71 000
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc Oai
6
- Toàn bộ huyện Sóc Sơn 108 000 84 000
7
- Toàn bộ huyện: Mỹ Đức, Ba Vì 108 000 84 000 56 800
(
Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội
)
Bảng 7:

chính các quận đến bờ đông (bên tả) sông
Nhuệ
201 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Dương
Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương , Phú Lãm và
diện tích bên tả Sông Đáy của phường Đồng
Mai
3
- Địa bàn bên hữu sông Nhuệ thuộc huyện Từ
Liêm; Khu vực giáp ranh quận nội
thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia Lâm
189 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên
Giang và diện tích phần bên hữu Sông Đáy
của phường Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang
Trung thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
- Các xã Cao Viên, Bích Hoà, Cự Khê của
huyện Thanh Oai
16
4
- Địa bàn còn lại huyện: Thanh Trì, Gia Lâm,
Thanh Oai,
158 000
- Toàn bộ các huyện: Đông Anh, Mê Linh,
Chương Mỹ, Phú Xuyên, Thường Tín,
Phúc Thọ,Ứng Hoà
5
- Địa bàn còn lại thuộc thị xã Sơn Tây

1
- Phạm vi địa giới hành chính phường thuộc
các quận nội thành
252 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Nguyễn
Trãi, Yết Kiêu, Quang Trung, Vạn Phúc,
Phúc La, Mộ Lao, Văn Quán, Kiến Hưng,
Hà Cầu, La Khê, Phú La
2
- Huyện Từ Liêm giới hạn từ địa giới hành
chính các quận đến bờ đông (bên tả) sông
Nhuệ
201 600
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Dương
Nội, Yên Nghĩa, Phú Lương, Phú Lãm và
diện tích bên tả sông Đáy của phường Đồng
Mai.
3
- Địa bàn bên hữu sông Nhuệ thuộc huyện
Từ Liêm; Khu vực giáp ranh quận nội
thành thuộc huyện Thanh Trì, huyện Gia
Lâm
162 000
- Các phường thuộc quận Hà Đông: Biên
Giang và diện tích phần bên hữu Sông Đáy
của phường Đồng Mai
- Các phường: Viên Sơn, Phú Thịnh, Quang
Trung thuộc thị xã Sơn Tây
- Toàn bộ huyện: Hoài Đức, Đan Phượng
17


đặc

dụng,

rừng

sản

xuất
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
STT
Tên khu
vực
Đồng Bằng
Trung Du
Miền núi
1
- Toàn bộ huyện: Thạch Thất, Quốc
Oai, Chương Mỹ và thị xã Sơn Tây.
60 000 45 600 36 000
2
- Toàn bộ huyện: Sóc Sơn, Mỹ Đức,


đất
Việc

phân

hạng

đất

nông

nghiệp

được

áp

dụng

theo

kết

quả

phân

hạng


phố

đất

trồng

cây

hàng

năm,

đất

nuôi trồng

thuỷ

sản

của

các

xã

vùng

đồng


cây

lâu

năm,

đất

rừng

phòng

hộ,

rừng

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất

được

phân thành
5


cây

lâu

năm

cũng
được

phân thành

5

hạng.
c)

Giá

đất

quy

định
Giá

quy

định


định
Quyết định số: Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004
của UBND thành phố Hà Nội
bao

gồm:

giá

đất

trồng

cây

hàng

năm,

đất nuôi
trồng

thuỷ

sản

(bảng

10),



sản

xuất

(bảng

12).
Bảng 10: Giá

đất

trồng

cây

hàng

năm, đất nuôi trồng thủy sản
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng Xã

đồng


năm

được

chia

thành

5

hạng

cho

2

loại

xã

vùng
đồng

bằng

và

vùng trung



trung

du

là

100,8 nghìn

đồng/m
2
,

và

hạng

5

của

xã
đồng

bằng

là

48


19
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng
Xã

đồng

bằng
Xã

trung

du
1
126.000
100.800
2
108.000
86.400
3
84.000
67.200
4

dụng,

rừng

sản

xuất

được

chia

thành

5

hạng
với giá

đất

hạng

1

là

25,5

nghìn

đặc

dụng,

rừng

sản

xuất
Đơn

vị

tính:

Đồng/m
2
Hạng
Xã

trung

du
1
25.500
2
21.000
3
16.600
4


giá

cho

từng

thửa

đất
Giá

đất

nông

nghiệp

trồng

cây

hàng

năm,

đất

mặt



phòng

hộ,

đất

rừng

đặc
dụng

tại

khu

vực

các

xã,

thị

trấn

thuộc
các

huyện

năm

2003 (ngày

Chính

phủ
ban

hành

Nghị

định

số

132/2003/NĐ-CP

về

điều

chỉnh

địa

giới

hành


huyện
Gia

Lâm

và

Thanh

Trì) được

xác

định

căn

cứ

vào

mục

đích

sử

dụng



theo

khu
vực

(xã

đồng

bằng,

xã

trung

du)
Giá

đất

nông

nghiệp

tại

khu

vực

trước

ngày

6

tháng

11

năm

2003,
Chính

phủ

ban

hành

Nghị

định

số

132/2003/NĐ-CP

về

là các

xã,

thị

trấn

thuộc
huyện

Gia

Lâm

và

Thanh

Trì)

được

xác

định

bằng

2


ao

nằm

xen

kẽ

trong

khu

vực

đất

ở

tại

nông

thôn

nhưng
không

được



được

cấp

giấy

chứng

nhận

là

đất

ở

được

xác

định

bằng

1,5

lần

giá

đất

ở

liền

kề.
Căn

cứ

vào

hạng

đất

nông

nghiệp

đã

được

phân

hạng

theo


loại

đất,

hạng

đất

nông

nghiệp

(bảng

10,

11

và

12),

và

xã

đã
được



ta

sẽ

xác

định

giá

cho

từng
thửa

đất

cụ

thể.
21
II. Kết luận
Đất đai với vai trò rất đặc biệt và là yếu tố không thể thiếu đối với tất cả các
quốc gia, trong mọi ngành lĩnh vực. Việc định giá đất cũng là việc hết sức quan
trọng của mỗi nước.
Việt Nam là một nước nông nghiệp chính vì thế đất nông nghiệp chiếm vị trí
rất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Việc áp dụng các phương pháp xác định
giá trị đất trong thực tiễn nước ta hiện nay là chưa đầy đủ và còn thiếu chuyên
nghiệp. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị đất đai/bất động sản đặc biệt với đất