Thảo Luận Môn:
Thị Trường Bất Động Sản
Chủ đề 12: tìm hiểu (nhận diện ) rủi ro từ
nợ số dạng chủ đầu tư
Tìm hiểu vấn đề
Nội dung
Rủi ro tự nợ số dạng chủ đàu
tư
Kết luận
Tìm hiểu vấn đề
•
Được sự hỗ trợ từ chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân,
VietNamNet tổng hợp một số thông tin tổng quan từ chuyên
đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” do Tiến sỹ
biên soạn. Đây là chuyên đề đầu tiên đi sâu phân tích các tình
huống thực tế đã và đang xảy ra ở các dự án và đúc rút kinh
nghiệm hữu ích dành cho nhà đầu tư, người mua nhà để ở,
giám đốc kinh doanh, phát triển dự án BĐS, giám đốc sàn
BĐS, chuyên viên phân tích, thẩm định dự án…
Rủi ro trong nợ số dạng chủ đầu tư
•
Bài 1: Rủi ro pháp lý
•
Pháp lý dự án là yếu tố quan trọng mà khách hàng thường rất chủ quan
để dẫn đến bị lừa đảo, kiện tụng, tranh chấp về sau. Trong mỗi hợp đồng
mua bán, góp vốn hay cho thuê đều có ghi căn cứ làm cơ sở thực hiện
giao dịch. Tuy nhiên, rất hiếm trường hợp khách hàng để ý đến những
điều này. Đa phần, họ chỉ quan tâm giá tiền bao nhiêu, khi nào đến hạn
thanh toán, số đợt thanh toán, thời gian giao nhà, nền. Vậy, đâu là rủi ro
thường gặp và làm cách nào để kiểm soát được rủi ro đó?
•

Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy
quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy
quyền còn hiệu lực không…Nếu không thận trọng, hợp đồng ký
không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi
xảy ra tranh chấp.
Rủi ro
•
4. Cho thuê căn hộ chưa hình thành: Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động
sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng
đã có sẵn.” Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều
31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện
hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;”.
•
5. Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện: Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây
xong phần móng nhưng CĐT đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây
dựng nhưng CĐT đã cố tình xây trái phép để bán…Những trường hợp này, hợp
đồng không có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài
chính của CĐT có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật.
.
•
6. Phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa
hoàn chỉnh cũng bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được
đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được
phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.” Theo đó, một số dự
án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn
chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy
trước” Nghị định, bán nền trái phép.
•
7. Ăn gian diện tích căn hộ: Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010

thuê là 67.186 tỷ đồng và vay đầu tư kinh doanh bất
động sản khác là 44.723 tỷ đồng
Báo cáo của Vietnam Report năm 2014 nhận định, sở
dĩ có tình trạng tồn kho, nợ xấu bất động sản hiện nay
một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều
loại hình bất động sản. Chẳng hạn, tại 2 phân khúc
cao cấp và nhà ở giá rẻ, hiện tượng đầu cơ trục lợi
của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khiến quy luật
cung - cầu không tự vận hành được.
Các nhà đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên
tâm lý đám đông trên thị trường. Căn cứ vào đây, chủ
đầu tư chỉ tập trung hướng vào khách hàng có tiền, từ
đó dẫn đến giá của phân khúc bất động sản (là nhà ở
giá rẻ) cũng tăng theo, vượt xa giá trị thực. Vì thế,
ngay cả nhà ở
được cho là giá rẻ cũng không rẻ và không thể đến được
những người có nhu cầu thực sự.
Trong Bảng Xếp hạng 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh
nhất - FAST500 2013 do Vietnam Report vừa công bố ngày
4/4, số lượng doanh nghiệp xây dựng - bất động sản - vật liệu
xây dựng sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hơn đến 50%
so với tỷ lệ bình quân của các doanh nghiệp FAST500.
Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và
tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) chỉ bằng một nửa so với
bình quân chung của các doanh nghiệp FAST500. Những chỉ
số này cho thấy, các doanh nghiệp ngành này đang chịu
đựng những rủi ro lớn, trong đó có một phần nguyên nhân từ
lượng hàng tồn kho “khủng” của ngành này.