 


Đề tài:
 !"#$%&'(!)*'+,! /&01!)*2
3"4536&78'59%!":$%.;!<#&,
'=&"'>3?&@A : PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ
B!"'>0C!'D : 85. Phan Thị Thu Vân
E?*!.<B! : 19D TCNH
,1>&# : Tài chính Ngân hàng
Tháng 01 – 2015
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
FGEG
MỤC LỤC 2
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – THƯƠNG MẠI –
DỊCH VỤ ĐỊA ỐC HOÀNG QUÂN 5
1.1. Thông tin doanh nghiệp 5
1.2. Lịch sử hình thành 6
1.3. Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản 7
1.4. Vị thế công ty 7
1.5. Chiến lược phát triển trung và dài hạn 8
1.6. Lĩnh vực kinh doanh 8
1.7. Cơ cấu cổ đông tại ngày 02/06/2014 9
1.8. Thông tin về Ban lãnh đạo 9
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH 10
2.1 Phân tích môi trường kinh tế vĩ mô theo mô hình PEST 10
2.1.1. Chính trị - Pháp luật (P) 10
2.1.2. Các yếu tố kinh tế (E) 10
2.1.3. Môi trường xã hội, dân số (S) 14
2.1.4. Môi trường công nghệ (T) 14

gian hoạt động tuy không quá ngắn nhưng vẫn là một thị trường non trẻ trên thế giới.
Thêm vào đó, hoạt động đầu tư chứng khoán diễn ra theo cảm tính nhiều hơn là dựa vào
những phân tích thực sự. Vì vậy người viết đã dành thời gian để nghiên cứu và thực hiện
tiểu luận với đề tài: “Phân tích và Định giá cổ phiếu HQC của Công ty Cổ phần Tư vấn
– Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân”. Nội dung tiểu luận gồm ba phần:
Chương I: Giới thiệu Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc
Hoàng Quân
Chương II: Phân tích môi trường kinh doanh
Chương III: Phân tích doanh nghiệp
Chương IV: Phân tích một số chỉ tiêu tài chính
Chương V: Định giá cổ phiếu và Khuyến nghị đầu tư
Người viết xin gửi lời cảm ơn đến PGS. TS. Nguyễn Đình Thọ đã giúp người viết có
được những kiến thức nền tảng cơ bản về môn Phân tích và quản trị đầu tư, đồng thời đã
có những định hướng và gợi ý giá trị để người có thể thực hiện được đề tài này.
Đây là một đề tài tương đối phức tạp, đòi hỏi kiến thức sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn,
do đó, trong thời lượng nghiên cứu của một tiểu luận, bài viết khó tránh khỏi sai sót.
Người viết rất mong nhận được sự đánh giá và góp ý chuyên môn của các thầy giáo, cô
giáo để tiểu luận được hoàn thiện hơn.
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 4
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
IJKLMNO5F5
9GP
1.1. Thông tin doanh nghiệp
Tên Tiếng Việt CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân
Tên Tiếng Anh Hoang Quan Consulting – Trading – Service Real Estate Corporation
Tên viết tắt Hoang Quan Corp
Địa chỉ 286-288 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, Tp.HCM.
Điện thoại (84 -8) 39260 797
Số fax (84 -8) 39260 814
Website www.hoangquan.com.vn

Năm 2011 : Tổ chức thành công đại hội cổ đông lần I. Thoái vốn các công ty thành
viên.
Năm 2012 : Tổ chức thành công đại hội cổ đông lần II. M&A thành công nhiều dự án
BĐS. Hình thành thương hiệu chuỗi dự án Cheery (Tp.HCM), và Cinderella (Bà Rịa-
Vũng Tàu). Phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Tăng vốn điều lệ lên
600 tỷ đồng.
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 6
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
Năm 2013 : Tổ chức thành công Đại hội cổ đông lần III. Tiếp tục tái cấu trúc công ty
một cách toàn diện. Tập trung vào ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản, trong đó
phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và nhà ở xã hội là sản phẩm chủ lực.
1.3. Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản
1.4. Vị thế công ty
100% sản phẩm Bất động sản bán qua hệ thống sàn Hoàng Quân là do Công ty tự thiết kế
và là chủ đầu tư. Các nhà thiết kế của Công ty chủ yếu là các chuyên gia đến từ Hoa Kỳ.
Công ty có khá nhiều các dự án lớn đã và đang thực thực hiện như dự án Khu liên hợp
cao ốc thương mại căn hộ cao cấp Hoàng Quân; Dự án Khu căn hộ cao cấp Cheery tại
phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2; Khu dân cư Bình Minh tại xã Mỹ Hòa; Khu công nghiệp
Bình Minh; Khu công nghiệp Hàm Kiệm I; Dự án Khu biệt thự sinh thái Bà Rịa - Vũng
Tàu.
Về quy mô vốn và quỹ đất Công ty chỉ xếp ở hạng trung nhưng về thương hiệu Hoàng
Quân là một trong những doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản hàng đầu của
thị trường.
Quý III năm 2013, HQC có lợi nhuận tăng ñột biến, tăng 14.67 lần so với cùng kỳ năm
trước. Nguyên nhân khiến lợi nhuận quý III tăng do
doanh thu thuần quý III tăng 21.77%
so với cùng kỳ năm 2012, do
trong kỳ này công ty đã tiến hành bàn giao, kết chuyển và
ghi nhận
doanh thu các nền nhà, các căn hộ thuộc các dự án mà công ty làm

hợp đồng cho thuê thêm 34 ha ở KCN Bình Minh, tiếp tục hoàn thành và bán căn hộ đát
nền tại Khu dân cư Bình Minh nâng tổng số căn đã bán lên 800 căn.
Dự kiến lợi nhuận sau thuế năm 2010 là 200 tỷ đồng tăng 227,9% so với năm 2009 và
công ty dự kiến không chi trả cổ tức.
Năm 2012 Công ty sẽ triển khai xây dựng trường Trung cấp Nghề tại Bình Thuận với
tổng vốn đầu tư cho dự án khoảng 50 tỷ đồng.
1.6. Lĩnh vực kinh doanh
 Kinh doanh, đầu tư, môi giới địa ốc;
 Quy hoạch thiết kế xây dựng;
 Thẩm định giá;
 Tư vấn đầu tư – Văn phòng luật sư;
 Thương mại, xuất nhập khẩu.
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 8
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
1.7. Cơ cấu cổ đông tại ngày 02/06/2014
Cơ cấu cổ đông
Loại sở hữu Tỉ lệ Cập nhật
Sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài 3,4 02/06/2014
Sở hữu khác 96,6 02/06/2014
Sở hữu Nhà nước 0 02/06/2014
Các cổ đông lớn
Loại sở hữu Số cổ phần
CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân Mê kông 17.250.000
Công ty cổ phần Sông Đà 9.06 1.999.900
CTCP Việt Kiến Trúc 750.000
1.8. Thông tin về Ban lãnh đạo
Họ và tên Chức danh SLCP
Trương Anh Tuấn Chủ tịch HĐQT/TGĐ 470.000
Phan Chí Tâm GĐ Tài chính
Trần Thị Thanh Như Kế toàn trưởng/Phụ trách CBTT 189.180

Theo số liệu thống kê và dự báo của IMF (2005-2015), nền kinh tế Việt Nam vẫn
chưa có những biến chuyển đáng kể:
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 10
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
Nguồn: IMF
Các yếu tố tác động trong nền kinh tế như lãi suất và lạm phát biến động tăng giảm
liên tục trong thời gian gần đây cũng đã ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Các chính sách kinh tế của chính phủ như chính sách tiền lương cơ bản đã được
thay đổi phù hợp với mức sống của người lao động, đặc biệt có nhiều sự thay đổi theo
hướng tích cực như các chính sách ưu đãi: giảm/giãn thuế TNDN, thuế VAT, tăng trợ
cấp… giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện tại. Yếu tố lãi suất cũng đã được
kiểm sóa và ổn định dưới chính sách tiền tệ thắt chặt được coi là phù hợp với tình hình
hiện tại
Tình hình kinh tế Việt Nam trong năm 2013 nhìn chung có chuyển biến tích cực.
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2013 ước tính tăng 5,42% so với năm 2012,
trong đó quý I tăng 4,76%; quý II tăng 5,00%; quý III tăng 5,54%; quý IV tăng 6,04%.
Mức tăng trưởng năm nay tuy thấp hơn mục tiêu tăng 5,5% đề ra nhưng cao hơn mức
tăng 5,25% của năm 2012 và có tín hiệu phục hồi. Trong bối cảnh kinh tế thế giới
những năm qua có nhiều bất ổn, sản xuất trong nước gặp khó khăn, lạm phát tăng cao,
Chính phủ tập trung chỉ đạo quyết liệt các ngành, các cấp thực hiện ưu tiên kiềm chế
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 11
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô nên đây là mức tăng hợp lý, khẳng định tính đúng đắn,
kịp thời, hiệu quả của các biện pháp, giải pháp được Chính phủ ban hành.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12/2013 tăng 0,51% so với tháng trước và tăng 6,04%
so với tháng 12/2012. Đây là năm có chỉ số giá tiêu dùng tăng thấp nhất trong 10 năm trở
lại đây. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm 2013 tăng 6,6% so với bình quân năm 2012,
thấp hơn nhiều so với mức tăng 9,21% của năm 2012. Trong năm nay, CPI tăng cao vào
quý I và quý III với mức tăng bình quân tháng là 0,8%; quý II và quý IV, CPI tương đối

nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao. Riêng
trong thời gian từ tháng 6/2012 đến 6/2013, NHNN đã 5 lần điều chỉnh giảm trần lãi suất
đối với các lĩnh vực và ngành nghề này. Hiện nay, lãi suất cho vay đối với những lĩnh vực
này dao động trong khoảng 9%/năm so với mức 13%/năm trước đây. Mặt bằng lãi suất
huy động và cho vay đã giảm đáng kể. Lãi suất cho vay đối với nền kinh tế giảm nhanh,
từ 18,2% năm 2011 xuống 15,4% năm 2012 và 10,5% trong 6 tháng đầu năm 2013.
Ngoài ra, việc điều chỉnh giảm lãi suất còn giúp đẩy lùi tình trạng đô la hóa nền
kinh tế, tỷ lệ tiền gửi ngoại tệ trên tổng phương tiện thanh toán giảm từ 18% cuối năm từ
cuối năm 2011 xuống còn 12% năm 2012, tỷ giá được duy trì ổnđịnh từ năm 2011, dự trữ
ngoại hối nhà nước được cải thiện đáng kể. Và cuối cùng, về phía doanh nghiệp, việc điều
chỉnh giảm lãi suất đã giúp các doanh nghiệp tiết giảm chi phí sản xuất, đồng thời ngăn
chặn được nguy cơ tái lạm phát. Tuy nhiên, trên thực tế, dù đã điều chỉnh mặt bằng lãi
suất nhưng lãi suất nhìn chung vẫn ở mứccao và đa phần các doanh nghiệp (đặc biệt là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ) vẫn khó tiếp cận tới tín dụng với lãi suất ưu đãi từ các ngân
hàng thương mại.
Triển vọng kinh tế Việt Nam 2014-2015
Từ sự đánh giá tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2013 có thể thấy, năm 2014 nền
kinh tế vẫn chưa thể ra khỏi giai đoạn trì trệ. Những khó khăn đặt ra trong năm 2013 vẫn
sẽ tiếp tục kéo dài trong năm 2014. Nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng, song tốc độ chậm;
khu vực kinh tế trong nước vẫn còn tiếp tục khó khăn: Khu vực FDI giữ được lợi thế tăng
trưởng, nhưng không có sự đột biến trong năm 2014; Nông nghiệp đã đạt đến đỉnh tăng
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 13
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
trưởng do chưa thay đổi về cơ cấu, nên khó có khả năng tăng trưởng cao hơn năm 2013;
Khu vực dịch vụ sẽ tăng trưởng khá hơn năm 2013, nhưng chưa có khả năng thúc đẩy cả
nền kinh tế. Tuy nhiên, bức tranh chung của nền kinh tế năm 2014 vẫn sáng hơn 2 năm
2012-2013. Do đó, có thể dự báo trong năm 2014 tốc độ tăng GDP khoảng 5,5% và CPI
tăng khoảng 7%. Nhiệm vụ chính trong năm 2014-2015 vẫn là giữ ổn định kinh tế vĩ mô,
đẩy nhanh tiến trình tái cơ cấu nền kinh tế và quan trọng nhất là khôi phục lại niềm tin
của thị trường.

cạnh tranh từ các sản phẩm thay thế là hầu như không có.
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 15
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
2.2.4. Quyền lực của nhà cung ứng
HQC có lợi thế rất lớn trong lĩnh vực xây dựng do chủ động được ở nhiều khâu cung ứng.
Công ty chủ động được từ các khâu nguyên liệu xây dựng (sắt, thép). Do đó, ảnh hưởng
từ các nhà cung ứng tới hoạt động kinh doanh của HQC là không cao.
2.2.5. Quyền lực của khách hàng
Khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn đối với các sản phẩm căn hộ và nhà ở. Do đó quyền
lực của khách hàng là khá lớn.
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 16
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP
3.1. Phân tích cơ cấu mặt hàng kinh doanh
Tình hình đầu tư các dự án lớn:
Dự án căn hộ cao cấp Cherry Apartment
Địa điểm xây dựng Liên tỉnh lộ 25B, trung tâm hành chính Quận 2 - TP.HCM
Chủ đầu tư HQC
Quy mô dự án - Tổng diện tích khuôn viên: 4,985 m2
- Mật độ xây dựng: 29.6%
- Tổng diện tích sàn xây dựng: 19,082 m2
- 12 tầng, 99 căn hộ (diện tích: 76m2-140m2)
Tình hình thực hiện: Ngay từ đầu năm 2013 ñến nay, công ty đã tiến hành bàn
giao các căn hộ thuộc dự án Cherry 1 và Cherry 2.

Dự án Chung cư Cherry 2 đã bán 197 căn, bắt đầu thủ tục bàn giao và ghi nhận doanh thu
vào cuối năm 2013.
Dự án Chung cư Cherry 1 có 99 căn đã bán 90 căn, bắt đầu bàn giao từ Quý I/2013,tổng
doanh thu 250 tỷ đồng, trong đó ghi nhận 70 - 80 tỷ đồng trong năm 2013.
Dự án Chung cư Cherry 3: 579 căn hộ, đã bán 70 căn. Đã xong phần móng. Dự án Chung


Tình hình thực hiện: Dự án Cinderella 1: 74 nhà liền kề, 18 biệt thự, 1 tòa chung
cư, Dự án Cinderella 2: 144 biệt thự và nhà liền kề, 3 tòa chung cư. Dự án đã hoàn thành
và được mở bán vào ñầu tháng 8 /2013.
Khu công nghiệp Bình Minh
Địa điểm xây dựng Huyện Bình Minh - tỉnh Vĩnh Long
Chủ đầu tư HQC
Quy mô dự án

Tổng diện tích khuôn viên: 162 ha, trong dó cho
thuê 57 ha
Cụm cảng - KCN - Nhà ở chuyên gia, công nhân
viên Bình Minh nằm giữa trung tâm đồng bằng
sông Cửu Long
Giao thông thuận lợi (đường thủy, đuờng bộ,
hàng không); Liền kề hệ thống cảng - logistic
Bình Minh
Gần trung tâm phân phối, tiêu thụ hàng hóa đồng bằng sông
Cửu Long
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 19
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
Nguồn tài nguyên và nhân lực dồi dào; Cơ sở hạ
tầng KCN đạt tiêu chuẩn hiện đại, hoàn chỉnh
Tình hình thực hiện: Hạ tầng khu công nghiệp Bình Minh đã cơ bản hoàn thành,
nhà máy xử lý nước thải đã được xây dựng cơ bản và đã nhập máy móc thiết bị để chuẩn
bị lắp ráp và vận hành. Hiện nay, KCN đã có 09 dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu
với tổng diện tích đất công nghiệp đã thuê là 43 ha, trong đó có 04 dự án đi vào hoạt động
sản xuất, 01 dự án đang xây dựng cơ bản, hơn 400 biệt thự và nhà liền kề đã bán. HQC
đang mời gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào KCN trên các lĩnh vực sau:
Công nghiệp chế biến nông thuỷ sản; Công nghiệp chế biến thực phẩm xuất khẩu; ngành ô

thiết bị hiện đại
- Các lĩnh vực mà Công ty đang đầu tư
có tỷ lệ nhạy cảm với biến động thị trường
(Bất động sản).
- Các dự án Công ty tham gia đầu tư đều
là dự án cần đầu tư vốn lớn, thời gian thu
hồi vốn chậm.
CƠ HỘI THÁCH THỨC
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 21
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
- Triển vọng ngành:
Bất động sản là ngành có
mức tăng trưởng lợi nhuận cao nhất kể từ quý
II/2013, hơn 192.2% so với cùng kỳ. 655 doanh
nghiệp niêm yết (chiếm 98% vốn hóa thị trường)
công bố kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2013
với 80% doanh nghiệp báo lãi.
- Khảo sát tại các sàn bất động sản những tháng
gần ñây, giao dịch nhà đất tại phân khúc giá
trung bình nhiều hơn hẳn
các phân khúc khác. Động thái triển khai chuyển
đổi công năng, chia nhỏ diện tích căn hộ từ các
dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Từ
đầu năm đến nay, giá bất động sản tại các phân
khúc nhà ở thu nhập thấp đến phân khúc nhà ở
cao cấp đều giảm mạnh. Từ các chiêu kích cầu
thị trường của chủ đầu tư, giao dịch bất ñộng sản
đã tăng hơn so với thời điểm cuối năm 2012 và
thị trường có tín hiệu ấm lên dần. Phân khúc căn
hộ có mức giá tầm trung lại có giao dịch tốt hơn

STT
Các chỉ tiêu cơ bản
Năm
2013
Năm 2012 Năm 2011 Năm 2010
Ngành
2013
I Chỉ tiêu thanh khoản
1
Khả năng thanh toán hiện
hành
1.24 1.2 0.98 2.18 1.78
2 Khả năng thanh toán nhanh
1.03 0.98 0.65 1.53 0.79
3 Khả năng thanh toán tức thời
0.01 0.01 0.01 0.05 0.18
II Chỉ tiêu hiệu quả hoạt động
4 Vòng quay Tổng tài sản
0.15 0.11 0.07 0.49 0.2
5 Vòng quay tài sản ngắn hạn
0.23 0.18 0.1 0.62 0.35
6 Vòng quay vốn chủ sở hữu
0.51 0.41 0.28 2 0.59
7 Vòng quay Hàng tồn kho
0.72 0.46 0.14 0.81
8 Kỳ thu tiền bình quân

781.0
1,148 2,300 346
9 Kỳ phải trả bình quân


0.49

(0.96)

4.93

2.15
STT 85. Phan Thị Thu Vân – Lớp 19D – Cao học TCNH 23
Tiểu luận môn Phân tích và Quản trị đầu tư
4.2. Khả năng thanh toán
Các hệ số khả năng thanh toán của doanh nghiệp ở mức xấp xỉ trung bình ngành. Sáu
tháng đầu năm 2013, Công ty vẫn đảm bảo được khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn
hạn (Hệ số khả năng thanh toán hiện hành là 1.24). Tuy nhiên, hệ số thanh toán ngay ở
mức tương đối thấp, tiền mặt dự trữ không nhiều (cuối quý III, tiền mặt dự trữ là 7.2 tỷ
đồng, tổng tài sản đạt 2791 tỷ đồng, nợ ngắn hạn đạt 1298 tỷ đồng), điều này có thể ảnh
hưởng đến khả năng thanh toán ngay các khoản nợ của công ty.
4.3. Hiệu quả hoạt động
Sáu tháng đầu năm 2013, kỳ thu tiền trung bình có xu hướng tăng so với năm 2012, cho
thấy các khoản phải thu thu hồi chậm hơn (chiếm tỷ lệ lớn trong các khoản phải thu là
khoản phải thu về kinh doanh môi giới đất) điều này phù hợp với điều kiện chung của thị
trường chứng khoán hiện nay, vốn của các doanh nghiệp bị ứ đọng trong khâu thanh toán.
Số ngày 1 vòng quay HTK ở mức rất cao năm 2011 và giảm dần qua năm 2012, 2013 là
tín hiệu tốt, cho thấy hàng tốn kho của HQC có sự luân chuyển nhanh hơn. 6 tháng ñầu
năm 2013, hàng tồn kho bình quân của Công ty là 305.06 tỷ đồng. Chiếm giá trị lớn trong
hàng tồn kho là hàng hóa bất động sản và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Trong các
hàng hóa bất động sản, một số hàng hóa bất động sản có giá trị ghi sổ là 156,47 tỷ đồng
hiện đang được dùng để thế chấp các khoản vay của Ngân hàng BIDV.
4.4. Cấu trúc tài chính
Tỷ số nợ của HQC cao hơn so với mức trung bình ngành nhưng vẫn trong khoảng chấp