Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
L I M UỜ Ở ĐẦ
Trong xu thế phát triển đô thò chung của thế giới, một không gian sinh hoạt đa năng
đã được các nước phát triển xây dựng cách đây hơn nửa thế kỷ. Còn các nước trong khu
vực Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia, Singapore,…… mô
hình những toà cao ốc kết hợp giữa không gian hoạt động thương mại, khu văn phòng làm
việc, khu nhà ở, khu giao dòch tài chính … là không gian đa năng rất được ưa chuộng và
phát triển.
Những dự án không gian đa năng đã tạo được các dòch vụ hỗ trợ lẫn nhau. Khu vực
văn phòng làm việc, khu căn hộ cao cấp đã tạo ra một sự liên kết phù hợp với nhòp sống
ngày càng phát triển của đô thò hiện đại. Mặt khác các cao ốc văn phòng làm việc, căn hộ
cao cấp khi quy hoạch và xây dựng đều ở những vò trí thuận lợi ở các khu trung tâm đông
dân cư , đầu mối giao thông đô thò, do vậy đã thu hút được nhiều khách hàng quan tâm
đến thò trường riêng và rất nhạy cảm này.
Nắm bắt được nhu cầu và xu thế phát triển của một thành phố hiện đại, tại các thành
phố lớn và các đô thò hiện đại ở Việt Nam ngày càng có nhiều dự án dạng Khu văn phòng
và căn hộ cao cấp đã và đang được đầu tư như: Pasteur Court, Avalon Tower, Hùng Vương
Plaza, Khu căn hộ cao cấp và thương mại The Manor, Saigon Pearl……
Theo dự báo và đánh giá của các nhà đầu tư , thò trường đầu tư những tòa cao ốc đa
năng Thương mại Dòch vụ, văn phòng làm việc, căn hộ cao cấp sẽ phát triển mạnh tại
Việt Nam cũng như tại Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án SONG DA TOWER nằm ở trung
tâm Quận 3, là một trong những Quận trung tâm của Tp HCM, dự báo về nhu cầu nhà ở
và văn phòng làm việc rất khả quan, là yếu tố khẳng đònh Dự án SONG DA TOWER là
một dự án đầu tư hấp dẫn.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
1
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)

-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
2
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Công văn số 330/QHKT-KT của Sở Quy hoạch TPHCM ngày 15/02/2005 về việc báo
cáo xin ý kiến UBND Tp.HCM về kiến trúc quy hoạch xây dựng công trình Văn phòng
làm việc và căn hộ cao cấp tại số 14 và 14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM.
- Quyết đònh số 2522/QĐ-UB ngày 25/05/2005 của UBND TP.HCM về việc cho phép
Tổng Công ty Sông Đà được chuyển hình thức và mục đích sử dụng đất tại số 14B Kỳ
Đồng, Phường 9, Quận 3, Tp.HCM để đầu tư xây dựng văn phòng làm việc và căn hộ cao
cấp kinh doanh.
- Nghò quyết số 142/TCT/HĐQT ngày 27/05/2005 của Hội đồng Quản trò Tổng công ty
Sông Đà V/v: Phê duyệt phương án đền bù giải phóng mặt bằng dự án Văn phòng làm
việc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng.
- Công văn số 7149/UBND-ĐT ngày 04/11/2005 của UBND TP.HCM về quy hoạch kiến
trúc công trình “Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp tại 14B Kỳ Đồng – Phường 9 –
Quận 3 – Tp.HCM”
- Văn bản số 193/QHKT-KT ngày 19/01/2006 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc: “Ý
kiến thỏa thuận về các chỉ tiêu kiến trúc – quy hoạch và tổng mặt bằng (1/200) công trình
Văn phòng làm việc và căn hộ cao cấp SONGDA TOWER”.
- Chứng thư tư vấn đònh giá bất động sản ngày 19/01/2006 do Trung tâm kiểm đònh bản đồ
và tư vấn tài nguyên – môi trường thuộc Sở Tài nguyên – Mội trường Tp.Hồ Chí Minh
phát hành mục đích đònh giá : Xác đònh giá trò thò trường để nộp tiền sử dụng đất với mục
đích sử dụng xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
3

Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thò : giao thông là 20 – 22m2/người, đất cây xanh là 10 –
15 m2/ người, đất xây dựng công trình công cộng là 5m2/người.
Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Sông Đà là doanh nghiệp Nhà nước thuộc Tổng
công ty Sông Đà- Bộ Xây Dựng, có Văn phòng tại số 14 Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp.
HCM. Được Tổng công ty Sông đà - Bộ Xây Dựng chấp thuận về chủ trương để Công ty
tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án: “ Cao ốc Văn phòng làm
việc – Căn hộ cao cấp” tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp. HCM ; được UBND
TP Hồ Chí Minh chấp thuận đòa điểm xây dựng và được Sở Quy hoạch-kiến trúc thành
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
4
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
phố phê duyệt thoả thuận kiến trúc quy hoạch, thiết kế sơ bộ của công trình. Công ty Cổ
phần đầu tư phát triển Sông Đà đã tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây
dựng cao ốc SONGDA TOWER cao 14 tầng tương đối tiện nghi tại số 14B Kỳ đồng –
Phường 9 – Quận 3 – TP Hồ Chí Minh.
Việc đầu tư xây dựng cao ốc nhằm các mục tiêu:
- Sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả nhất, đưa lại thu nhập cho Công ty và tăng
nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
- Tạo thêm diện tích văn phòng tiện nghi, hiện đại, đạt tiêu chuẩn quốc tế.
- Đóng góp thêm vào quỹ nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh một công trình nhà ở
mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng đô thò, đáp ứng một phần nhà ở của Nhân dân; góp phần
phát triển quy hoạch Quận 3 và TP Hồ Chí Minh theo hướng đô thò mới đạt các tiêu chuẩn
kỹ thuật xây dựng, môi trường và điều kiện sống của đô thò hiện đại.
- Đây là bước đi ban đầu, tạo đà cho sự phát triển cho Công ty Cổ phần đầu tư phát
triển Sông Đà. Tạo cơ sở để rút kinh nghiệm, tạo tiền đề cho việc đầu tư và phát triển các
dự án khác.

2
+ Diện tích các căn hộ từ 78110m
2
+ Khối văn phòng và dòch vụ cho thuê có tổng diện tích: 1367,3 m
2
+ Tầng hầm có sức chứa 10 xe hơi và khoảng 115 xe gắn máy.
4. Vò trí xây dựng dự án :
- Vò trí xây dựng dự án tại khu đất số 14B Kỳ Đồng – P.9 – Q.3 – Tp HCM.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
6
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
PH N III: NGHIÊN C U TH TR NGẦ Ứ Ị ƯỜ
I. BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CẢ
NƯỚC ĐẾN NĂM 2020:
Trong thời kỳ đổi mới, với những đặc thù của nền kinh tế thò trường theo đònh
hướng xã hội chủ nghóa đã cho chúng ta những cách nhìn tổng thể hơn về nhu cầu nhà ở,
về khả năng xây dựng và phát triển nhà ở để đảm bảo cho xã hội “đủ” nhà ở và từng bước
nâng cao tiện nghi ở cho toàn xã hội. Trên quan điểm đổi mới là điều chỉnh lợi ích của
Nhà nước, của các thành phần kinh tế và cá nhân. Sự thay đổi phương thức tiêu thụ, sự
phát triển của nền kinh tế và việc xây dựng một chính sách phù hợp về mọi mặt đã kích
thích sự tăng trưởng nhanh chóng thò trường nhà ở.
Những chuyển biến gần đây về thò trường nhà ở có nhiều dấu hiệu tích cực. Đó là
hàng loạt các dự án xây dựng chung cư đã và đang được phát triển, tạo cho thò trường nhà
ở ngày một sôi động. Sự chuyển biến tích cực này không chỉ do cơ cấu thành phần căn hộ
hay tiện nghi ở được nâng lên, mà quan trọng hơn cả là Nhà nước đã bắt đầu tìm một chính
sách phục vụ kinh tế thò trường nhà đất tốt hơn và mạnh mẽ hơn.

rất tốt cho sản xuất nông nghiệp. Nếu giữ nguyên tình trạng phân bổ dân cư hiện nay ở
nước ta, thì qũy đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3800 ha.
Về hạ tầng xã hội, diện tích nhà ở tại các đô thò cả nước mới đạt trên 80 triệu m2
các loại, bình quân 5,8 m2/người. Tỷ lệ đất dành cho giao thông nhất là giao thông tónh
trong đô thò lớn mới đạt dưới 5% đất đô thò. Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong đô
thò quá thấp, trung bình mới chỉ đạt 0,5 – 1,0 m2/người.
Về tốc độ tăng trưởng dân số và đô thò hóa hiện nay ở nước ta, năm 1999 dân số cả
nước gần 76 triệu người, trong đó có khoảng 15 triệu người là dân đô thò, chiếm khoảng
20% số dân của cả nước. Tăng trưởng dân số đô thò bình quân hàng năm 4,2%, với số tăng
tuyệt đối là 0,5 triệu người mỗi năm. Dự báo đến năm 2010 dân số cả nước là 93 triệu
người. Dân số đô thò trong giai đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiến
khoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàng
năm, đưa tổng số dân đô thò cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% số dân cả nước. Dự
báo đến năm 2020 dân số cả nước là 103 triệu người trong đó dân số đô thò là 46 triệu
người chiếm 45% số dân cả nước.
Dự kiến nhu cầu sử dụng và chọn đất xây dựng đô thò đến năm 2010, đất đô thò sẽ
là 243 000 ha, chiếm 0,74% diện tích đất tự nhiên cả nước. Diện tích đất đô thò tăng thêm
là 179 900 ha, trong đó dự kiến lấy từ qũy đất nông nghiệp khoảng 90 200 ha.
Đònh hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thò cả nước đến năm 2020 đïc xây
dựng trên một số quan điểm trong đó có việc cho phép huy động mọi nguồn vốn để cải tạo
và xây dựng đô thò trên cơ sở coi trọng việc giữ gìn trật tự, kỷ cương, tăng cường kiểm soát
sự phát triển đô thò theo đúng qui hoạch và pháp luật. Tận dụng tối đa đất trống, đất hiện
có sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đô thò.
Một trong những lónh vực ưu tiên đầu tư phát triển đô thò là phát triển nhà ở đô thò,
đảm bảo cải tạo và xây dựng nhà ở nâng chỉ tiêu bình quân 8 m
2
sàn/người vào năm 2002,
10 m
2
sàn/người vào năm 2010 và 18 – 20 m

việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân.
III. TÓM LƯC VỀ HIỆN TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở TRONG CẢ NƯỚC
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, quỹ nhà ở đô thò hiện nay có khoảng 10 triệu m2
cần phá dỡ xây dựng lại đang đặt ra nhiều vấn đề về vốn, di dời tái đònh cư. Đồng thới nhà
ở do người dân tự phát chiếm đến 75% trong tổng số diện tích nhà ở tăng thêm trong thời
gian qua, và một điều dễ nhận thấy là sự thiếu đồng bộ, vệ sinh môi trường, cảnh quan
không đảm bảo.
Việc cần có một sự khuyến khích đầu tư quy hoạch nhà ở là cấp thiết trong việc
đònh hướng phát triển đô thò trong tương lai. Bên cạnh đó khuyến khích các giải pháp huy
động nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân để phát triển thò trường bất động sản, nhằm tăng
nhanh quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu bức xúc của người dân, phấn đấu đạt chỉ tiêu 9 –10 m
2
sàn/người.
Bảng 1: Thống kê nhu cầu nhà ở đô thò toàn quốc
Đô thò Hiện trạng 2005 2010 2020
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở
(tr. m
2
)
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở
(tr. m
2
)
Dân số
(tr.ng`)
Nhà ở

và tư nhân trên các phố hiện ở các dạng nhà như : Biệt thự, nhà lô, nhà liên kế mới xây
dựng;
Với mục tiêu điều tra là xác đònh nhu cầu của dân cư đô thò ưa thích loại căn hộ
nào, tổ chức căn hộ ra sao, số lượng phòng trong căn hộ, kích thước không gian của các
phòng, vò trí nơi ở, diện tích bình quân đầu người v..v..Số liệu được xử lý làm tài liệu tham
khảo cho việc dự báo phát triển nhà trong thời gian tới.
Tóm lược về kết quả điều tra về các thông tin chung như sau :
Bảng 2 : Kết quả điều tra cỡ hộ gia đình
TT Số người trong hộ (người) Tỷ lệ (%)
1 1 ÷ 2 15,4
2 3 ÷ 4 67,2
3 5 ÷ 6 14,4
4 > 6 3,0
Bảng 3 :Kết quả điều tra hiện trạng ở
TT Diện tích sàn (m
2
/người) Tỷ lệ (%)
1 Dưới 4 5,0
2 4 ÷ 6 26,4
3 6 ÷ 8 35,0
4 8 ÷ 10 20,2
5 Trên 10 13,4
Bảng 4: Loại nhà và vò trí nơi ở
TT Loại nhà Vò trí Tỷ lệ (%)
1 Chung cư cao tầng đủ tiện nghi Gần trung tâm 65,0
2 Nhà liền kề, chia lô Ven đô 26,2
3 Biệt thự Ngoại ô 8,8
Bảng 5: Sự lựa chọn giữa vò trí và diện tích ở
TT Vò trí và diện tích ở Tỷ lệ (%)
1 Chật và cao hơn nhưng gần trung tâm 68,4

2.5
2.6
Nguồn gốc sở hữu
-Thừa kế
-Mua của Nhà nước
-Các tổ chức xã hội cấp
-Cá nhân tư nhân cấp
-Mua của cá nhân/tư nhân
-Tự làm
100%
20,00%
9,87%
3,12%
2,08%
38,96%
25,97%
Bảng 8: Cơ cấu nhà ở tại Tp.Hồ Chí Minh
STT Chung
1 Nhà ở kiểu biệt thự 0,5%
2 Nhà/căn hộ cao tầng khép kín 6,0%
3 Nhà/căn hộ cao tầng không khép kín 6,5%
4 Nhà/căn hộ thấp tầng kiên cố 20,3%
5 Nhà bán kiên cố 49,8%
6 Nhà tạm và khác 17,0%
Bảng 9: Diện tích nhà ở tại Tp.Hồ chí Minh
STT Chung
1 Diện tích nhà bình quân hộ (m
2
) 113,24
2 Diện tích sử dụng bình quân nhân khẩu (m

lên 16,7% năm 2000.
V. DỰ BÁO VỀ SỐ CẦU:
1. Tình hình chung.
Thực trạng phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây cho
thấy đây là một đô thò cực lớn, có tốc độ đô thò hóa cao, nhu cầu đầu tư trong nước và nước
ngoài tăng nhanh. Tuy nhiên quá trình đô thò hóa tự phát và chắp vá dẫn đến mất cân đối
nghiêm trọng trong cơ cấu sử dụng mặt bằng lãnh thổ, trong phát triển cơ sở hạ tầng. Mức
tăng dân số cao và quá tập trung vào một số khu vực (có quận mật độ dân cư trên 55.000
người/km
2
, có phường lên đến 150.000 người/km
2
).
Từ bảng thông số trên và theo tài liệu về chương trình nhà ở cho cán bộ công nhân
viên, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp trong đònh hướng quy hoạch tổng thể
Thành phố Hồ chí Minh từ nay đến năm 2010, thì trong thời kỳ từ năm 2001 đến 2010,
mỗi năm Thành phố cần xây dựng từ 10.000 đến 15.000 căn hộ với các phương thức bán
đứt, bán trả chậm, trả góp, cho thuê.
Kinh phí phục vụ cho chương trình này hằng năm sẽ cần là :
15.000 căn x 50 m
2
x 1.500.000 đ/m
2
= 1.125 tỷ đồng
(tương ứng khoảng 750.000 m
2
nhà ở)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .

/người, như vậy từ nay đến
năm 2010 cấn thiết xây dựng khoảng :
5.672.256 người x (10 + 7)m
2
= 17.016.768 m
2
≈1,7 triệu m
2
/năm
Bộ Xây Dựng hoàn thành chương trình phát triển nhà ở đô thò 5 năm (2001 – 2005).
Theo đó, đến hết năm 2005, tại khu vực đô thò cả nước sẽ phát triển thêm khoảng 60 triệu
m
2
nhà ở. Riêng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phát triển thêm 15 triệu m
2
nhà ở.
2. Đánh giá tổng hợp về nhu cầu nhà ở cần xây dựng mới đến năm 2020 tại Tp.HCM
và các đô thò lớn trong cả nước như sau :
Bảng 11
Đô thò 2005 2010 2020
Dân số
(Tr.người)
Dt nhà ở
(tr.m
2
)
Dân số
(Tr.người)
Dt nhà ở
(tr.m

Bảng 12: Tổng hợp các số liệu về các dự án phát triển nhà ở đô thò đến năm 2005 tại các
trung tâm đô thò lớn của cả nước như sau :
Đô thò Tổng diện tích nhà ở
(triệu m
2
)
Số dự án Nhu cầu vốn (tỷ đồng)
Tp Hà Nội 4 19 9.100
Tp Hồ Chí Minh 7 140 15.000
Tp Hải Phòng 2,1 7 4.000
Tp Vinh 0,4 2 800
Tp Huế 0,7 2 1.400
Tp Đà Nẵng 1,6 8 3.500
Tp Biên Hòa 2,2 2 4.000
Tp Cần Thơ 1 3 2.000
Các đô thò còn lại 16,5 17 21.000
Tổng 32,5 200 60.800
2. Tình hình Tại Tp Hồ Chí Minh:
Hiện nay ở Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng các doanh nghiệp tham gia kinh
doanh, đầu tư vào thò trường bất động sản là rất lớn (khoảng 4100 doanh nghiệp) nhưng
phát triển theo hướng ổn đònh, có tính chất chuyên nghiệp thì không nhiều. Trong những
năm vừa qua, thò trường bất động sản của thành phố chủ yếu phát triển mạnh ở các dự án
phát triển về đất nền phân lô, sau khi nghò đònh 181 ra đời, mảng thò trường bất động sản
này ở thành phố lập tức bò đóng băng. Theo nhận đònh của các chuyên gia nhiều kinh
nghiệm thì một trong những nguyên nhân cơ bản đã ảnh hưởng đến thò trường bất động
sản đó là các doanh nghiệp tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản hầu hết đều không
có hoạch đònh chiến lược phát triển, nguồn vốn yếu kém, đầu tư nhỏ lẻ, manh mún. Dẫn
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .

Hầu hết các cao ốc trên đều có đầy đủ các chức năng: Ở, Làm việc, các dòch vụ vui
chơi, giải trí, mua sắm.... Vì vậy giá bán cũng khá cao, dao động từ 1200 USD ~ 2200
USD.
Bên cạnh những toà nhà cao cấp, trên thò trường thành phố cũng có hàng chục tòa
chung cư cao tầng nằm ở các Quận, Huyện nhằm phục vụ cho những hộ dân tái đònh cư và
mộ bộ phận dân cư có thu nhập không cao khác.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
15
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
Riêng trong dự án đại lộ Đông – Tây đã có 5 khu nhà đã xây dựng hoàn tất sẵn
sàng tiếp nhận các hộ tái đònh cư là chung cư lô S Hùng Vương (Q 6), chung cư Bình Trưng
(Q 2), chung cư 414/1 Nơ Trang Long (Bình Thạnh). Ngoài ra còn nhiều khu khác cũng
đang được xây dựng là chung cư 198 B Cống Quỳnh, 1 Bis – 1 kép Nguyễn Đình chiểu,
207 Bùi Viện, 107 Trần Nhật Duật, lô C – D chung cư Phạm Viết Chánh, chung cư Lê
Hồng Phong, chung cư Ngô Quyền, khu chung cư phường Thới An Q.12,.... tuy nhiên cũng
mới đáp ứng gần 50% nhu cầu.
Cũng qua các dự án trên thấy rằng đối với mô hình xây dựng chung cư hiện đại cao
tầng cho hiệu quả sử dụng đất cao hơn, diện tích sàn nhiều hơn. Hình thức kinh doanh
bằng vốn tự có, vốn huy động của khách hàng và vốn vay thươnh mại là hình thức được
áp dụng tương đối rộng rãi, hiệu quả.
VII. NGHIÊN CỨU VỀ HÌNH THÁI, CƠ CẤU TỔ CHỨC CÁC KHU CAO ỐC CĂN
HỘ
Theo nhận đònh của các Kiến trúc sư đầu ngành và các nhà quản lý tại Thành phố
Hồ Chí Minh, trong công tác kiến trúc quy hoạch của Thành phố còn nhiều bất cập, không
đáp ứng được các yêu cầu phát triển đang diễn ra rất sôi động.
Nhiều năm qua, vấn đề kiến trúc quy hoạch của Thành phố Hồ Chí Minh gần như bò

- Phòng khách riêng làm nơi sinh hoạt chung của gia đình
- Bếp có phòng ăn
- Khu vệ sinh có chỗ giặt và phơi đồ (có bảo vệ tránh gió)
- Hành lang, tiền phòng lô gia rộng rãi. Bố trí điểm cây xanh cải tạo vi khí hậu.
Cũng trên cơ sơ dự đoán nhu cầu sử dụng tới năm 2005 – 2010 và so sánh với các
nước trong khu vực, cùng với kinh nghiệm thiết kế xây dựng phục vụ khách hàng, kiến
nghò diện tích sử dụng các phòng chức năng trong căn hộ tham khảo cho phía Chủ đầu tư
trong quá trình dự kiến quy mô đầu tư và thiết kế như sau:
Bảng 14
TT Loai phòng Diện tích tối đa
(m
2
)
Diện tích tối
thiểu (m
2
)
1 Tiền sảnh 8 6
2 Vệ sinh 1 – 2 6 -8 3
3 Bếp + phòng ăn 14 – 18 10 – 12
4 Lô gia + ban công 14 – 20 5,5 – 8,5
5 Phòng khách 20 12 – 14
6 Phòng ngủ (bố mẹ, các con) 14 – 18 10 – 12
Tổng cộng 72 - 110 46,5 – 55,5
Diện tích lối đi trong căn hộ và chiều dày tường ngăn thừơng chiếm khoảng 15 –
20%, nên lấy tròn diện tích sàn cho căn hộ đơn vò ở ( 4 người) là 90m2 đối với căn hộ
rộng, và 70 m2 đối với căn hộ hẹp.
Diện tích sàn trung bình cho một người trong hộ:
Smax = 90/4 = 22,5m2
Smin = 70/4 = 18 m2

dựng và chuẩn bò xây dựng trên đòa bàn thành phố, việc tiếp thò kinh doanh theo các hình
thức :
- Thành lập Ban dự án hoặc tổ dự án phụ trách công tác quản lý kinh doanh, tiếp thò.
- Quảng cáo giới thiệu rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng. In ấn, phát
hành catologue, tờ rơi giới thiệu quy mô công trình, hình thức, không gian các căn hộ …
Căn cứ hình thức, nhu cầu thực tế hiên nay tại thành phố, có thể khẳng đònh số
lượng số khách hàng có nhu cầu đăng ký mua căn hộ các căn hộ tại các chung cư, cao ốc
hiện đại gần trung tâm rất nhiều, vượt khả năng cung cấp của các chung cư đã xây dựng
và các dự án đang hình thành.
Đánh giá tổng kết cũng cho thấy hình thức kinh doanh theo dạng bán ngay (bán đứt)
và bán trả góp là phù hợp với nhu cầu các đối tượng, khuyến khích người mua.
Trên phương thức tổ chức cho khách hàng đăng ký lựa chọn và trả trước dạng đặt
cọc các căn hộ, cùng diện tích phục vụ nhu cầu trước và trong thời kỳ thi công. Nhằm tận
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
18
Dự án đầu tư xây dựng: Văn phòng làm việc – Căn hộ cao cấp (SONG DA TOWER)
14B Kỳ Đồng, Phường 9, Quận 3, TP HCM
---------------------------------------------------------------------------------------------------------
dụng tối ưu nguồn vốn huy động từ phía khách hàng, đồng thời điều chỉnh thiết kế phù
hợp.
Xác đònh mục tiêu đưa ra một số phương án:
- Trả trước một phần dạng đặt cọc và trả hết toàn bộ sau khi nhận nhà.
- Trả trước một phần dạng đặt cọc, sau khi nhận nhà trả tiếp một phần, phần còn lại
trả góp trong thời hạn 5 năm với lãi suất ưu đãi của Ngân hàng.
- Phương án chọn ở đây là trả trước một phần đặt cọc, phần còn lại sẽ trả theo lòch
biểu do Chủ đầu tư lập ra, còn 5% cuối cùng sẽ được trả hết khi nhận giấy tờ.
ii. NGHIÊN CỨU VỀ GIÁ CẢ:
Việc nghiên cứu thống kê giá cả thò trường của các chung cư mớùi, hiện đại và các

Lam
Khu chung cư Tạ
Quang Bửu Q4
3,1 7,68 < 5 tầng
5 Công ty Xây dựng &
Dòch vò Nhà Q1.
Chung cư 212B
Nguyễn trãi. Q1
5,63 < 5 tầng
6 Công ty kinh doanh và
Phát triển nhà Q4
Chung cư P3. Q4 15,83 11,50 < 5 tầng
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-Chủ đầu tư : Tổng Công Ty Sông Đà
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN SÔNG ĐÀ .
19