Chuyên đề thực tập 1 Khoa Đầu tư
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BXD : Bộ Xây Dựng
CBTĐ : Cán bộ thẩm định
DAĐT: Dự án đầu tư
NH : Ngân hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NHQĐ : Ngân hàng Quân Đội
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
TMCP : Thương mại cổ phần
TSĐB : Tài sản đảm bảo
TMĐT : Tổng mức đầu tư
TCKT : Tổ chức kinh tế
UBND : Uy ban nhân dân
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 2 Khoa Đầu tư
LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền
kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự
cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư
trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát
triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể
không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là nhà
tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn. Với tư
cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực hiện tốt
vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh tế quốc
dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài trợ không
phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến những tác động
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN
THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi
nhánh Tây Hà Nội.
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).
Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành
lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong
những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô hoạt
động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với các
công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ tăng
trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà đầu tư.
Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp
vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những
giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ mãn.
Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi
thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:
• Hợp tác (Teamwork)
• Tin cậy (Trustworth)
• Chăm sóc khách hàng (Customer Care)
• Sáng tạo (Creative)
• Chuyên nghiệp (Professional)
• Hiệu quả (Performance-driven)
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 5 Khoa Đầu tư
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi
nhánh Tây Hà Nội.
Ngân hàng TMCP Quân đội chi nhánh Tây Hà Nội được ra đời vào đầu năm
2006. Lúc đầu ra đời chi nhánh chỉ là phòng giao dịch trực thuộc hội sở chính. Đến
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009
Thu nhập 34,3 103,5
- Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3
- Thu từ dịch vụ 1,1 2,4
- Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7
- Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1
Chi phí 29,6 92,9
- Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6
- Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4
- Chi nộp thuế và lệ phí 0,4 0,1
- Chi cho nhân viên 1,8 4,6
- Chi hoạt động quản lí công cụ 0,7 1,8
- Chi về tài sản 1,9 3,9
- Chi dự phòng và BHTG 1,7 3,2
- Chi phí khác 0,3 2,3
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
GIÁM ĐỐC
MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
PHÒNG
KẾ
TOÁN
PHÒNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG
BỘ
PHẬN
QUẢN LÍ
TÍN
khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có
những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể
không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể
lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.
2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án kinh
doanh BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 8 Khoa Đầu tư
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất
riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng
thương mại. Cụ thể:
• Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt,
trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức
công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời. Vì
vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định mức
độ hợp lí của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng. Việc
xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là
tính quá cao hoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các
quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất động sản. Đặc
biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang trong quá trình
hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định và đồng nhất
nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ từ điều kiện vĩ
mô hơn.
Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm
định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp
của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến
khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt
bằng…
• Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh
hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy cơ
rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì
có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách,
rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng
thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho
công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là
phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị
trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là
thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên
vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả,
quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 10 Khoa Đầu tư
• Thứ sáu, việc thực hiện đầu tư các dự án BĐS đều gắn liền với hoạt
động xây dựng. Các công trình phải đảm bảo yêu cầu về kiến trúc, tiêu chuẩn xây
dựng… Vì thế, đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực chuyên môn trong lĩnh vực này.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 11 Khoa Đầu tư
định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm những rủi ro
có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo cho công tác
thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết kiệm được thời
gian.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:
Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn
gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là
trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về
trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân
hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ
thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự án
đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu quả,
chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả thẩm
định.
b. Nhóm các nhân tố khách quan
- Các nhân tố vĩ mô
Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của
Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng gây
ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến quá
trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế, công tác
thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất mạnh mẽ của
các nhân tố vĩ mô.
Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự báo
và cập nhật liên tục những thay đổi trong các chính sách kinh tế chính trị của Nhà
nước, đặt dự án đầu tư trong chu kì phát triển của nền knh tế để có được những dự
kiến chính xác về doanh thu, chi phí, khả năng tiêu thụ của sản phảm dự án…từ đó
có được những tính toán chính xác về hiệu quả dự án.
- Nguyên nhân về phía người vay
chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho những dự án có khả năng
hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án kém hiệu quả không có khả
năng hoàn trả.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro là
điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro là
điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong quyết
định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính hiệu
quả của dự án mà còn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình không
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 13 Khoa Đầu tư
trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân hàng
tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực tài
chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện và bổ
sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển khai dự
án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.
- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế
chấp. Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp
tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên thực
tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất nhiều
so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng tiến
hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí, hợp
lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản.
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
• Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư
• Căn cứ pháp lí
• Các tiêu chuẩn, quy phạm và các định mức trong từng lĩnh vực kinh
tế, kĩ thuật cụ thể
• Thông lệ quốc tê
a, Hồ sơ trình thẩm định cho cơ quan ngân hàng bao gồm:
tư như luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn
bản hướng dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan
đến đầu tư BĐS.
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban
hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư
15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định số
1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.
- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về
việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay
vốn. Cụ thể:
+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản
trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.
+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ
quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 15 Khoa Đầu tư
+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc
ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với
khách hàng doanh nghiệp.
+ Các văn bản khác có liên quan
c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu
công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ
thể đối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn công nghệ, kỹ
thuật riêng của từng ngành.
d, Các quy ước, thông lệ quốc tế:
- Các điều ước quốc tế chung đã ký kết giữa các tổ chức quốc tế hay nhà
nước với nhà nước( về hàng hải, hàng không, đường song,…)
Thẩm
định
Lập báo cáo thẩm định
Ban giám
đốc
Lưu hồ sơ
Nhận lại hồ sơ và kết quả
thẩm định
Chưa đủ điều kiện thẩm
định
Bổ sung, giải trình
Ko rõ
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
(2)
(3)
(4)
)
(1)
(5)
(6)
Chuyên đề thực tập 18 Khoa Đầu tư
Nếu: - Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được chuyển cho cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định.
- Hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ được chuyển lại phòng quan hệ khách
hàng tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung.
Bước (3): Cán bộ thẩm định nhận hồ sơ vay vốn và tiến hành thẩm định.
Bước (4): Cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định theo nội dung, phương pháp thẩm
định mà ngân hàng quy định.
Nếu: - Trong quá trình thẩm định có những điểm chưa rõ ràng cần bổ dung, giải
thích thì cán bộ thẩm định chuyển lại hồ sơ cho Phòng Quan hệ khách hàng để làm
ứng được các yêu cầu về mặt pháp lí. Kết quả của quá trình thẩm định tổng quát
giúp các cấn bộ thẩm định làm cơ sở cho các bước thẩm định tiếp theo.
• Thẩm định chi tiết: Được các cán bộ thẩm định tiến hành sau thẩm
định tổng quát. Vì các dự án BĐS chịu sự chi phối rất lớn của điều kiện vĩ mô, thị
trường, có quy mô lớn, giải pháp kĩ thuật phức tap nên việc thẩm định này được các
cán bộ tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm định các
điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính
và kinh tế xã hội của dự án. Mỗi nội dung xem xét đưa ra những ý kiến đánh giá
đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thể chấp nhận được.
Đây là cơ sở để Ngân hàng đưa ra quyết định có đồng ý cho vay không, nếu
có thì cần bổ sung thêm những tài liệu về vấn đề gì.
Phương pháp này có thể giúp Chi nhánh cũng như tất cả các ngân hàng trong
hệ thống tiết kiệm được thời gian, công sức, chi phí thẩm định các nội dung khác
của dự án khi một số nội dung ban đầu thẩm định đã không đạt yêu cầu.
Khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án BĐS, ngân hàng mới chỉ tập
trung vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, đôi khi các nội dung thị trường,
kĩ thuật của dự án còn bị các cán bộ thẩm định tiến hành sơ sài, qua loa.
2.3.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là một phương pháp đơn giản và được các cán bộ thẩm định tại chi nhánh
dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án BĐS. Phương pháp này được sử dụng
khi các cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định nội dung thị trường, tài chính và đặc
biệt là khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐS. Khi thẩm định các cán bộ thẩm định đã so
sánh đối chiếu từng nội dung cua dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các
tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong nước và quốc tế cũng
như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phương án tối ưu. Tại
ngân hàng TMCP Quân Đội chi nhánh Tây Hà Nội phương pháp so sánh đối chiếu
khi thẩm định các dự án BĐS được tiến hành theo cụ thể như sau:
- Khi thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án, các cán bộ thẩm định so sánh đối
chiếu dự án với các văn bản pháp luật của nhà nước ban hành trong các lĩnh vực đầu
tư xây dựng, bất động sản …Các quy hoạch tổng thể của Nhà nước, địa phương.
khả thi của dự án. Từ đó đưa ra xu hướng phát triển của sự vật hiện tượng trong
tương lai. Một số phương pháp chi nhánh Tây Hà Nội thường sử dụng là phương
pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, lấy ý kiến chuyên gia…
Theo quy định của MB, cán bộ thẩm định chỉ sử dụng số liệu điều tra thống
kê của 3 năm gần nhất tính đến thời gian thực hiện thẩm định. Chính vì chỉ nghiên
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 21 Khoa Đầu tư
cứu các số liệu trong khoảng thời gian tương đối ngắn nên đôi khi các dự báo về thị
trường BĐS trong tương lai không chính xác, gây ra những tính toán sai lệch khi
tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Các cán bộ thẩm định mới chỉ áp dụng phương
pháp dự báo khi thẩm định khí cạnh thị trường của dự án mà chưa áp dụng khi thẩm
định các nội dung kĩ thuật và tài chính của dự án.
2.3.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án đầu tư BĐS có một đặc điểm là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong khi thực
hiện dự án, vì thế cán bộ thẩm định tại MB-Tây Hà Nội đã áp dụng phương pháp
triệt tiêu rủi ro khi thẩm định các dự án BĐS. Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu
quả cũng như khả năng trả nợ của dự án, cán bộ thẩm định đã phân tích và dự đoán
những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án BĐS trong giai đoạn thực hiện đầu tư. ( rủi
ro chậm tiến độ thi công, vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn…). Đồng thời xem xét
mức độ rủi ro có thể xảy ra và đề xuất biện pháp để quản lý rủi ro, đánh giá rủi ro
nào có hệ thống, rủi ro nào phi hệ thống, tác động của rủi ro tới các chỉ tiêu hiệu
quả của dự án như thế nào. Chi nhánh cũng dựa vào phương pháp này để ra quyết
định cho vay, định mức lãi suất cũng như giải ngân đối với dự án. Hiện nay, chi
nhánh đã yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải có các biện pháp hạn chế rủi ro như:
bảo hiểm xây dựng, bảo lãnh hợp đồng…
2.3.3 Các nội dung thẩm định dự án BĐS tại MB Tây Hà Nội.
Đối với các dự án đầu tư BĐS xin vay vốn tại ngân hàng MB – Tây Hà Nội, các
cán bộ thẩm định đều tiến hành trình tự theo các nội dung sau:
2.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn
Phương pháp thẩm định : Khi tiến hành thẩm định hồ sơ vay vốn của
bằng.
- Quyết định tạm giao đất, cho thuê đất của các cấp có thẩm quyền. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC.
- Quyết định phê duyêt báo cáo đánh giá tác động của môi trường.
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu.
-
2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định
theo trình tự và so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
2.3.3.2.1 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng:
Cán bộ thẩm định sẽ xem xét về năng lực pháp lí và lịch sử hình thành, phát
triển của khách hàng vay vốn. Chủ đầu tư của các dự án BĐS phải có năng lực pháp
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 23 Khoa Đầu tư
lý theo qui định của pháp luật, phải có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo
qui định của pháp luật hiện hành.
Tài liệu sử dụng để đánh giá và thẩm định khách hàng là:
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.
- Thông tin về vốn điều lệ, các giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp định,
vốn chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Điều lệ doanh nghiệp
- Biên bản bầu hội đồng quản trị
- Quyết định bổ nhiệm chủ tịch Hội đồng quản trị, tổng giám đốc, kế toán
trưởng…
- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất đã được kiểm toán.
-Báo cáo tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
- Cán bộ thẩm định cần thiết tiến hành kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ của:
+ Quyết định thành lập đối với doanh nghiệp Nhà nước, các doanh nghiệp
nghiệp
- Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời, sự
tăng trưởng…
Khi thâm định tình hình tài chính của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ
vào các tài liệu và chỉ tiêu sau:
- Báo cáo tài chính gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết
quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một số
nguồn thông tin khác như: Bảng thanh toán lương/ Nhân công.
- Các nhóm chỉ tiêu tài chính: Nhóm chỉ tiêu thanh toán, nhóm chỉ tiêu
hoạt động, nhóm chỉ tiêu nợ. cơ cấu tài sản, nguồn vốn, nhóm chỉ tiêu thu nhập,
nhóm chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động.
Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng có thể đưa ra kết luận về số tiền có thể vay
hoặc dư nợ tối đa, tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả năng
thực tế và chu kì sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Việc thẩm định, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh, tài chính của khách
hàng dựa trên cơ sở các số liệu do khách hàng cung cấp. Do vậy, cán bộ thẩm định
tại chi nhánh đã tiến hành kiểm tra lại tính chính xác của các tài liệu, thông tin mà
khách hàng cung cấp để công tác thẩm định tại ngân hàng có tính sát thực cao.
2.3.3.2.4 Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
Khi đầu tư các dự án BĐS, hầu hết các chủ đầu tư đều không thể có đủ 100%
vốn để đầu tư cho dự án. Vì thế, chủ đầu tư phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Khi thẩm định khách hàng vay vốn, các cán bộ thẩm định tại MB Tây Hà Nội
đã xem xét quan hệ tín dụng của khách hàng đối với cả ngân hàng TMCP Quân đội
và các tổ chức tín dụng khác. Ngân hàng quan tâm đến dự nợ của doanh nghiệp tại
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 25 Khoa Đầu tư
các tổ chức này, dự nợ phục vụ cho các dự án BĐS chiếm bao nhiêu và tài sản bảo
đảm cho các dư nợ trên được hình thành từ đâu. Qua đó cho thấy được khả năng tự
chủ của doanh nghiệp. Một doanh nghiệp có quan hệ tín dụng uy tín với các ngân
hàng, không có nợ quá hạn, nợ gia hạn, lãi treo cho đến thời điểm thẩm định sẽ có
Copyright: Tài liệu đại học ©