SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
MỤC LỤC
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Những năm đầu thập niên 1990, căn hộ còn là một khái niệm xa lạ đối với
nhiều người dân thành phố. Nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về
cuộc sống chung đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung
không ai khóc”, không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã
dẫn đến tình trạng xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu
“ổ chuột”, có những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông
thường.
Vài năm trở lại đây, tốc độ đô thị hóa tăng lên đáng kể, căn hộ đã trở thành
một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị. Có nhiều khu đô thị mới mọc
lên, nhiều khu chung cư cao cấp ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành
phố. Thế nhưng việc quản lý bất động sản dường như chưa có được một nhìn
nhận đúng đắn từ xã hội, dẫn đến những hệ lụy xung quanh vấn đề này.
Công tác quản lý có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển bền vững của
BĐS cũng như sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Quản lý có tốt thì mới giữ
được giá trị của BĐS cũng như giá trị sử dụng của nó. Chính vì thế công tác
quản lý BĐS đảm bảo hiệu quả cao nhất, chất lượng tốt nhất và chi phí thấp nhất
đang được xác định là vấn đề cấp bách của chủ đầu tư và các cấp có thẩm
quyền, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS một cách tôt nhất.
Trong xu thế phát triển nền kinh tế như hiện nay,ngày càng xuất hiện nhiều
loại hình BĐS lớn như: cao ốc văn phòng,các cao ốc căn hộ cao cấp, các cao ốc
trung tâm thương mại dịch vụ những loại hình này rất coi trọng vấn đề quản lý,
nhưng trên thực tế thì hầu hết các loại hình BĐS này đều do các công ty quản lý
BĐS quốc tế đảm nhiệm.
Nói đến quản lý bất động sản, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản
lý, các công ty quản lý bất động sản hàng đầu trên thế giới hiện đã có mặt tại

cao quá trình quản lý.
- Kiến nghị một số nội dung nhằm tăng cường khả năng quản lý cũng như
hiệu quả làm việc.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu: các công ty quản lý BĐS trong nước của từng lĩnh
vực. Sau đây e sẽ đi sâu vào nghiên cứu một vài lĩnh vực cụ thể để có thể nhìn
nhận rõ hơn về quản lý BĐS trong nước. Cụ thể là:
- Lĩnh vực quản lý chung cư
Phạm vi nghiên cứu: BĐS trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Trên cơ sở so sánh và phân tích để đánh giá dược những điểm yếu cũng
như điểm mạnh của các công ty quản lý BĐS trong nước.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 2
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
5. Kết cấu đề án.
Ngoài phần danh mục, ký hiệu viết tắt,phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục,
tài liệu tham khảo, thì nội dung chính của đề án được cấu thành ba chương:
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS.
Chương II: THỰC TRẠNG CỦA QUẢN LÝ BĐS.
Chương III: . PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS
TRONG NƯỚC.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 3
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ BĐS
1.1.Tổng quan về BĐS và quản lý BĐS
1.1.1. Khái niệm BĐS:
Theo tài liệu [13] tại điều 174 có quy định:” BĐS là các tài sản bao gồm:
đất đai, nhà, công trình gắn liền với đất kể cả các tài sản gắn liền với nhà và

hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng trở nên sôi động và đa dạng. Mặt khác
diện tích đất đai, lãnh thổ là có hạn nên số lượng sản phẩm BĐS là đất đai bị hạn
chế. Do vậy, đa dạng hóa các chức năng của tòa nhà, mà đi kèm theo đó là đa
dạng hóa các dịch vụ BĐS chính là một trong những hình thức đa dạng hóa sản
phẩm BĐS, bổ sung một số lượng lớn sản phẩm cho thị trường kinh doanh BĐS.
Do đó, việc quản lý BĐS là đặc biệt cần thiết đối với sự phát triển của thị trường
BĐS.
Đối với người sử dụng BĐS: quản lý BĐS là những công việc quản lý liên
quan đến những hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho con người sinh
sống và làm việc tại BĐS đó. Đó là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ,
liên quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động : đảm bảo an ninh, trông giữ tài
sản và phương tiện đi lại; Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ
thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máy phát điện, thang máy, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện, hệ thống thông tin ; do đó, rõ ràng việc quản lý tốt BĐS là
rất cần thiết và quan trọng đối với cư dân. Nó không những đảm bảo cho các
tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được
tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng cho người sử dụng BĐS.
Đối với chủ đầu tư: mục tiêu của hoạt động đầu tư này là tối đa hoá lợi
nhuận từ hoạt động kinh doanh BĐS hay kinh doanh các dịch vụ liên quan đến
BĐS. Quản lý BĐS chính là một trong những quá trình đóng vai trò quyết định
đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư từ việc khai thác công năng của BĐS và các
dịch vụ kết hợp. Các chủ đầu tư muốn BĐS từ khoản đầu tư của họ được quản
lý, giám sát hiệu quả trên cơ sở chi phí thấp nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản
của mình:
+) Tăng thêm lợi nhuận: tòa nhà được quản lý chuyên nghiệp sẽ làm hài
lòng người thuê mua, khách hàng sẵn sàng trả giá cao hơn để có được những
dịch vụ hoàn hảo. Khách hàng sẽ ở trong toà nhà lâu hơn khi tòa nhà được quản
lý một cách chuyên nghiệp , như vậy cũng đồng nghĩa với việc làm hẹp khoản
thất thu do BĐS bị bỏ trống . Do đó nâng cao tỉ suất lợi nhuận của BĐS.
+) Chăm sóc tài sản: chỉ có quản lí tòa nhà thì mới có những công việc

hiệu, đánh bóng thương hiệu của doanh nghiệp, một trong những cách đó là
thông qua việc tạo dựng hình ảnh tòa nhà của mình với nét kiến trúc, hay nội
thất khác biệt và được quản lý một cách chuyên nghiệp nhằm thông qua người
thuê, mua, người đến làm việc, người sử dụng tòa nhà hoặc các dịch vụ của tòa
nhà để gây tiếng vang cho doanh nghiệp.
+) Bảo toàn vốn: trong điều kiện nền kinh tế suy thoái, tỉ lệ lạm phát cao,
đầu tư vào thị trường chứng khoán, vàng hay ngoại tệ gặp nhiều rủi ro thì đầu tư
BĐS cho thuê là một hình thức bảo toàn vốn hữu hiệu. Do vậy, nhiều chủ đầu tư
sử dụng biện pháp này để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp.
1.3. Đặc điểm của quản lý BĐS và các nhân tố ảnh hưởng:
1.3.1. Đặc điểm của quản lý BĐS:
- Quản lý BĐS là một loại hình dịch vụ mang tính phức tạp bao gồm: công
tác an ninh, vệ sinh, trông giữ xe, quản lý thiết bị máy móc và hệ thống
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 6
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
điện, nước… Các loại hình này thường tác động qua lại lẫn nhau. Vì vậy
công tác quản lý BĐS là hết sức phức tạp và đòi hỏi cao.
- Quản lý BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
nhà nước.
- Quản lý BĐS cung cấp các dịch vụ đảm bảo duy trì tốt hoạt động của
BĐS. Một trong những nội dung quan trọng nhất đó là thực hiện các hoạt
động để duy trì và khai thác BĐS một cách hiệu quả nhất.
- Quản lý BĐS luôn đi kèm với việc bảo trì, sửa chữa BĐS và tiết kiệm
năng lượng. Trong quá trình vận hành và khai thác BĐS thì BĐS luôn
được bảo trì, bảo dưỡng nhằm duy trì tuổi thọ vật lý của công trình.
1.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý BĐS:
- Tình hình kinh tế xã hội
- Trình độ xã hội và các quan niệm
- Tầm nhìn chiến lược của từng vùng từng khu vực
1.4. Nội dung của quản lý BĐS:

xuyên, bảo dưỡng mang tính phòng ngừa, bảo dưỡng mang tính sửa chữa
và bảo dưỡng xây mới. Công tác quản lý bảo dưỡng là một quá trình bao
gồm: lập kế hoạch bảo dưỡng, xác định công việc cần làm, thời gian và
chi phí đến việc đưa ra phương án tối ưu nhất về bảo dưỡng, cuối cùng là
triển khai tổ chức thực hiện các kế hoạch bảo dưỡng đó nhằm duy trì tình
trạng vật lý tốt cho BĐS.
- Quản lý rủi ro: Là quá trình quản lý các thiệt hại về mặt tài chính và thiệt
hại về con người, chi phí cơ hội do những sự kiện bất trắc không dự đoán
được và tiến hành giảm thiểu các thiệt hại này theo các cách: Tránh rủi ro,
từ chối rủi ro hoặc không tiếp tục gây ra rủi ro; Kiểm soát rủi ro với
những chương trình an toàn, kế hoạch giảm mất mát và chuẩn bị cho
những trường hợp khẩn cấp; Kìm giữ rủi ro và tài trợ nội bộ cho những
hậu quả mất mát; Chuyển rủi ro cho bên bán bảo hiểm hoặc cho bên thứ
ba; Kiểm soát thiệt hại và thực hiện chiến lược quản lý rủi ro.
- Quản lý phát triển: Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị lớn và có ảnh
hưởng lớn, do vậy với việc quản lý BĐS không chỉ đơn giản là quản lý
vận hành mà còn cần thiết và quan trọng hơn cả đó là việc quản lý phát
triển nó. Việc quản lý phát triển tốt là làm tăng giá trị tòa nhà, tăng hình
ảnh về tòa nhà, về chủ ðầu tý làm cho BÐS có khả nãng cạnh tranh tốt
hõn. Qua việc làm tãng hình ảnh tòa nhà mà tạo ra một khu vực xung
quanh đó sầm uất hơn, giá BĐS quanh vùng nhờ đó mà tăng lên.
Ngoài ra, việc quản lý phát triển BĐS còn được thể hiện ở khía cạnh nhà
quản lý tham gia tư vấn cho chủ đầu tư hoặc thay mặt chủ đầu tư bán bớt các
BĐS xung quanh để hiện thực hóa lợi nhuận; hay mua thêm, thuê thêm BĐS
quanh vùng để tạo nên một quần thể BĐS đa dạng, đầy đủ và thống nhất.
1.5. Một số vấn đề chung của quản lý BĐS nước ta hiện nay:
- Vấn đề về sử dụng BĐS của chính người sử dụng BĐS. Tại một số tòa
nhà mà tại đó người sử dụng tự động sửa chữa BDDS mà không thông
qua các nhân viên quản lý gây nên ảnh hưởng tới tuổi thọ của công trình.
Và đây cũng phản ánh tới công tác quản lý BĐS chưa tốt.

nhiều hay ít dịch vụ.
Vì vậy nói quản lý BĐS ở Việt Nam vẫn chưa thực sự phát triển và còn rất
nhiều bất cập. Chính thế để làm sáng tỏ điều này e xin đi sâu vào một lĩnh vực
quản lý để có thể nhìn nhận và đánh giá được trình độ của quản lý BĐS hiện nay
và từ đó đưa ra những kiến nghị để giúp cho quản lý BĐS nước nhà đi lên. Lĩnh
vực đó là quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
2.1. Đặc điểm của quản lý chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội:
Sự hình thành mô hình quản lý nhà chung cư:
2.1.1. Mô hình quản lý nhà chung cư cũ:
Nhà chung cư cũ đã được xây dựng ở nước ta tư những năm 60 của thế kỷ
trước. Tại Hà Nội, các khu cung cư cũ có quy mô lớn như Giảng Võ, Thanh
Xuân, Trung tự,… hay các khu chung cư cũ nhỏ cũng có số lượng rất lớn. Điểm
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 9
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
chung là hầu hết các chung cư này đều trong tình trạng quá tải và xuống cấp
trầm trọng về chất lượng công trình ảnh hưởng rất lớn đến cụm dân cư sinh sống
tại đó về sinh hoạt cũng như mức độ an toàn của họ. Những năm đầu thập niên
1990, nói đến căn hộ là nói đến một hình ảnh không tốt về cuộc sống chung
đụng, bẩn thỉu, thiếu thốn điện, nước. Tình trạng “cha chung không ai khóc”,
không quản lý, không có ngân sách tu sửa trong nhiều năm đã dẫn đến tình trạng
xuống cấp thảm hại, nhiều khu căn hộ đã trở thành những khu “ổ chuột”, có
những nơi còn không đạt được những tiêu chuẩn sống thông thường.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống cấp của nhà chung cư cũ
như điều kiện kinh tế, trình độ khoa học kỹ thuật còn kém. Nhưng nguyên nhân
quan trọng nhất đó là việc buông lỏng quản lý và quản lý một cách thiếu chuyên
nghiệp. Một điều dễ nhận thấy đó là các cơ quan chủ quản chỉ quan tâm đến khi
hình thành tài sản , còn khi sử dụng thì không chú ý đến kinh phí bảo trì bảo
dưỡng và quản lý còn rất sơ sài.
Mô hình quản lý nhà chung cư cũ là một mô hình không rõ ràng về mục
tiêu cũng như hoạt động, và tại đó:

2.2. Thực trạng của công tác quản lý nhà chung cư trên địa bàn thành phố
Hà Nội hiện nay:
Khái niệm về nhà chung cư, căn hộ cao cấp, khu đô thị mới còn được hiểu
khá chung chung đối với dân cư hiện nay. Các tiêu chuẩn về khu căn hộ, khu đo
thị dường như chỉ dừng lại ở chất lượng xây dựng, các tiện ích sử dụng chứ chưa
có tiêu chuẩn rõ ràng về quản lý, các dịch vụ được cung cấp cũng như phí dịch
vụ.
Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối
quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư
cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển
nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở
chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây
dựng là: 920.195m
2
; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người.
Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội
đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng
được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng.
Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và
quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển
nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số
1.764 căn hộ, cụ thể như sau:
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 11
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe

CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
(Quý I-2004)
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều
nhà chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố
với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 12
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ),
kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong
chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi
phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa
đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp
với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự
nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải
quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không
gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm
đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-
80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền
với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội,
phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe
đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe công
cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu
của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để

được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị.
Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc,
ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu
giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của
một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giải
trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả
mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện
gặp gỡ thân mật trong tình hàng xóm láng giềng thân thiết vốn là truyền thống
tốt đẹp của dân tộc Việt Nam.
Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng
gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết.
Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì
sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về
quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất
cập và là một nội dung cần được nghiên cứu.
2.2.1. Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn
buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà
cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho
người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành
phần dân cư như: trí thức,công chức, công nhân… Các thành phần này có nếp
sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra
tranh chấp.
Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư
có người đến và người đi thay đổi liên tục mà ban quản lý không giám sát được,
kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì
họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư
chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 14

rang nên không còn xảy ra những sự cố trên dẫn tới việc công trình được đảm
bảo hơn về chất lượng cũng như đễ dàng hơn khi sửa chữa.
Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về
chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ
thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa
chữa.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 15
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, trùng tu, sửa chữa nhà
ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng.Tại một số khu nhà ở chung cư cao
tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hàng tháng. Dự
án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực
tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý.
Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ
đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà
ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho
hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng
bị xuống cấp trầm trọng.
Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều
hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công
tác này được thực hiện tốt hơn.
2.2.3. Các loại hình dịch vụ:
Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những
nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Các dịch vụ được cung
cấp phải đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu hàng
ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả
thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thông công cộng…
Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống
của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt
về công tác dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có tính

- Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong
lớp gạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế
các thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang
máy, hệ thống đường ống kỹ thuật.
Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan
tâm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung
cư, chủ yếu là khu chung cư cũ.
Hiện nay trên thị trường thì các loại hình dịch vụ đô thị đã được nâng lên
tầm cao mới và phù hợp với các công trình lớn và đòi hỏi yêu cầu cao.
2.3. Đánh giá quản lý BĐS hiện nay:
Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở
chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư
của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các
khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã
hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo công tác trông giữ
xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh môi
trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí…
Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác
quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 17
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống
dịch vụ không đồng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của
người dân khi sống ở chung cư.
Cụ thể là trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà
chung cư hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở
hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích
trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự

Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 19
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG III.
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI QUẢN LÝ BĐS
3.1. Quan điểm định hướng và xu hướng phát triển của quản lý BĐS:
Thực tế cho thấy BĐS là một lĩnh vực có thể đem lại lợi nhuận rất lớn cho
chủ đầu tư và những người tham gia vào lĩnh vực này. Nếu biết cách đầu tư và
phát triển đúng mức thì BĐS sẽ tạo ra những kết quả to lớn như:
- Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đẩu tư
và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư.
- Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển
lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngẩm đựơc xoa bỏ
- Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế -xã hội
- chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo
theo nhiều yêu tô khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất,
tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
nước
Vì vậy muốn phát triển quản lý BĐS thì cần thu hút nhiều hơn số lượng
người hơn, nhiều chủ đầu tư hơn tham gia vào thị trường BĐS. Khi đó thì quản
lý BĐS sẽ được quan tâm một cách đúng mực và cẩn thận hơn. Và khi đó thì các
yếu điểm của quản lý sẽ được khắc phục dần dần. Và khi đó thì công tác quản lý
chung cư cũng được quan tâm một cách đúng đắn hơn.
Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế
tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành
phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố
thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà hoặc khu đô thị mới
để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Mục tiêu của các công ty quản lý chung cư là tạo ra một môi trường sống
lành mạnh, một môi trường làm việc hiệu quả, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của
các hộ dân đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở

trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ
tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng
đến các kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị.
Mô hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ
chức theo dạng Công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương
thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà
nước két hợp với thoả thuận của người dân.
- Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và
người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh
chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ,
sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường
hợp vi phạm và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà
chung cư.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 21
SV: Hoàng Thế Anh GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
- Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình
quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung
cư cao tầng khác nhau. Do đó, bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao
thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý.
Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên
phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh.
- Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù hợp
với tốc độ phát triển của BĐS ngày nay cũng như phù hợp với thời điểm
đó.
- Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự
tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người
sử dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là
tự nguyện, đồng thời cũng là đó thực hiện quyền hạn và lợi ích của người
chủ sở hữu.
Tạo ra một bộ máy quản lý với các tiêu chí đã đề ra sẵn và phù hợp với tình

trung bình. Điều này khiến cho công tác quản lý tại các căn hộ chung cư
gặp rất nhiều vấn đề và khó khăn. Một trong những giải pháp để hoàn
thiện mô hình quản lý chung cư thì trước mắt cần cải thiện công tác tuyển
dụng. Đây là công tác đầu tiên ảnh hưởng tới chất lượng quản lý nhà
chung cư.
Khi tuyển dụng cũng như ký hợp đồng hợp tác với các ứng viên cần nêu
rõ yêu cầu cụ thể đối với từng ứng viên về trình độ chuyên môn, kinh
nghiệm và các kỹ năng cần thiết để đảm bảo một nền tảng vững chắc,
từng bước xây dựng một công ty quản lý chuyên nghiệp. Những vị trí
không đủ khả năng, trình độ, kinh nghiệm, có thể đào tạo bổ sung hoặc
tuyển dụng cá nhân phù hợp.
2> Bố trí nhân sự:
Để có một bộ máy quản lý tốt thì cần phải có một ban quản trị, giám đốc
ban, phó giám đốc ban, bộ phận kỹ thuật…với những người phù hợp nhất
cho từng vị trí. Để đảm bảo tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý và
tính hiệu quả trong hoạt động kinh doanh thì đội ngũ kỹ thuật phải là
những kỹ thuật viên có chuyên ngành riêng phù hợp nhằm đáp ứng việc
kiểm soát, làm chủ được hệ thống kỹ thuật của mình phụ trách.
3> Đào tạo:
Công tác đào tạo không chỉ quan trọng đối với nhân viên trong BQL tòa
nhà, mà còn quan trọng đối với cả nhân viên tại các công ty quản lý. Công
tác đào tạo khá quan trọng bởi không chỉ giúp mỗi cá nhân nâng cao trình
độ mà còn tăng sự gắn bó của họ đối với doanh nghiệp. Đào tạo cần áp
dụng đối với tất cả các bộ phận liên quan tới hoạt động quản lý từ BQL,
nhân viên kỹ thuật, nhân viên an ninh và tạp vụ, nhân viên trông giữ
phương tiện, nhân viên tạp vụ của tòa nhà…
Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự tham
gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn
hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự nguyện, đồng
thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở hữu.

của nhà quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư muốn thực
hiện tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau:
- Đa dạng hóa các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp
với những đặc điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung cư,
từng ngôi nhà.
Đề tài: Thực trạng và giải pháp của quản lý BĐS ở Việt Nam 24