ĐẠI HỌC AN GIANG
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
PHẠM THỊ THU HỒNG ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA
DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY
SAO MAI - PHƯỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG
XUYÊN - TỈNH AN GIANG ” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANGChuyên ngành : Tài chính doanh nghiệp
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010

ĐẠI HỌC AN GIANG
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH



Long Xuyên, ngày 24 tháng 05, năm 2010

Sinh viên thực hiện

TÓM TẮT
Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai được thành lập theo Quyết định số
000450/GP/TLDN-03 ngày 05/03/1997 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang. Công Ty luôn
tự hào là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh
doanh bất động sản. Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, công nhân lành
nghề, công ty đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn và thực hiện thành công các
dự án khu đô thị, khu dân cư. Tuy nhiên sau khi thực hiện một dự án đầu tư thì việc đánh
giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đó là một trong những vấn đề rất đáng quan
tâm. Việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính sẽ giúp cho công ty thấy được hoạt động
đầu tư đó đã đạt được những kết quả gì, những gì chưa làm được để có thể rút ra những bài
học kinh nghiệm cũng như giải pháp để ngày càng hoàn thiện.Vậy đối với hoạt động đầu tư
vào dự án: “Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long
Xuyên – Tỉnh An Giang” của công ty đã được những thành quả gì về mặt tài chính cũng
như những khó khăn có thể gặp phải tất cả sẽ được trình bày trong bài khóa luận này. Đề
tài gồm 6 chương

Chương 1: Tổng quan
Trong chương 1 đề tài nêu lên cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi và
phương pháp nghiên cứu và cuối cùng là ý nghĩa của việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài
chính của hoạt động đầu tư.
Chương 2 : Cơ sở lý thuyết
Với mục tiêu là đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư, nên
chương này tập trung giới thiệu khái quát về nội dung của một dự án đầu tư cùng với các
chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư để đạt được mục tiêu.
Chương 3: Giới thiệu công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang

1.2. Công trình xây dựng................................................................................................ 3
2. Tính khả thi của một dự án đầu tư ................................................................................. 3
3. Vai trò của dự án đầu tư................................................................................................. 4
3.1. Dự án đầu tư và phát triển....................................................................................... 4
3.2. Vai trò của dự án trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. ........................ 4
4. Hiệu quả của hoạt động đầu tư....................................................................................... 5
4.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả của hoạt động đầu tư .......................................... 5
4.2. Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư................................................................. 5
4.2.1 Khái niệm.......................................................................................................... 5
4.2.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện ..................................................................... 6
5. Đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư ......................................................... 7
5.1. Giá trị theo thời gian của dòng tiền......................................................................... 7
5.1.1. Vì sao phải nghiên cứu vần đề giá trị theo thời gian của dòng tiền? ............... 7
5.1.2. Giá trị tương đương.......................................................................................... 7
5.1.3. Chi phí cơ hội của đồng tiền ............................................................................ 8
5.1.4. Chi phí cơ hội trong phân tích dự án................................................................ 8
5.1.5. Công thức cơ bản để tính hiện giá dòng tiển tệ................................................ 8
5.1.6. Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án............................................................. 8
5.2. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.............. 10
5.2.1 Thời gian hoàn vốn T...................................................................................... 10
5.2.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV........................................................................... 10
5.2.3. Suất thu hồi nội bộ IRR.................................................................................. 11
Chương 3: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI
TỈNH AN GIANG ............................................................................................................. 13
1. Lịch sử hoạt động của Công ty .................................................................................... 13
1.1. Những sự kiện quan trọng..................................................................................... 13
1.2. Quá trình phát triển Công ty ................................................................................. 13
1.3. Định hướng phát triển ........................................................................................... 14
2. Những tiến bộ công ty đã đạt được.............................................................................. 15
3. Tổ chức và nhân sự ...................................................................................................... 16

iii

DANH SÁCH BẢNG - HÌNH - BIỂU ĐỒ
BẢNG
Bảng 4.0. Chi phí sử dụng vốn............................................................................................. 22
Bảng 4.1. Thời gian hoàn vốn.............................................................................................. 23
Bảng 4.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV ................................................................................ 23
Bảng 4.3. Suất thu hồi nội bộ IRR ....................................................................................... 24
Bảng 4.4. Thời gian hoàn vốn T theo thực tế....................................................................... 26
Bảng 4.5. Hiện giá thu hồi thuần NPV theo thực tế............................................................. 26
Bảng 4.6. Suất thu hồi nội bộ IRR theo thực tế ................................................................... 27
Bảng 4.7. Tổng hợp NPV, IRR của thực tế và dự trù .......................................................... 28
Bảng 4.8: Tiến độ bán nền theo dự án và theo thực tế......................................................... 29
Bảng 4.9. Đơn giá bán nền sau thuế..................................................................................... 29
Bảng 4.10. Doanh thu bán nền và sang nhượng đất CTCC ................................................. 30
Bảng 4.11. Đơn giá trung bình sau thuế............................................................................... 30
Bảng 4.12. Doanh thu .......................................................................................................... 31
Bảng 4.13. Tổng hợp giá bán theo dự trù và thực tế............................................................ 31
Bảng 4.14. Tổng hợp doanh thu theo dự trù và thực tế........................................................ 32
Bảng 4.15. Tổng hợp giá bán nền thực tế từ năm 2004 - 2009............................................ 37
Bảng 4.16. Tổng hợp doanh thu thực tế từ năm 2004 - 2009 .............................................. 37
Bảng 4.17. Tổng hợp chi phí theo dự án.............................................................................. 45
Bảng 4.18. Tổng hợp chi phí theo thực tế............................................................................ 45
Bảng 4.19. Tổng hợp chi phí theo thực tế và dự trù ............................................................ 46
Bảng 4.20. Biến động vốn đầu tư......................................................................................... 47
Bảng 4.21. Khái toán kinh phí đầu tư giai đoạn III.............................................................. 49
Bảng 4.22. Biến động chi phí khác ...................................................................................... 50
Bảng 4.23. Biến động chi phí thực tế giữa các năm............................................................. 51
Bảng 4.24. Số nền nhà còn lại.............................................................................................. 54
Bảng 4.25. Giá bán nền kỳ vọng của công ty....................................................................... 54

Biểu đồ 4.19 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2008 và 2009...................................... 42
Biểu đồ 4.20 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2008 và 2009 .................................. 42
Biểu đồ 4.21. So sánh doanh thu giữa thực tế với dự trù..................................................... 43
Biểu đồ 4.22. So sánh chi phí giữa thực tế với dự trù.......................................................... 46
Biểu đồ 4.23. So sánh vốn đầu tư giữa thực tế với dự trù.................................................... 47
Biểu đồ 4.24. So sánh chi phí khác giữa thực tế với dự trù ................................................. 50
Biểu đồ 4.25. Chênh lệch chi phí thực tế giữa các năm....................................................... 51
v

vi
VIẾT TẮT
AG: An Giang
BĐS: bất động sản
CB – CNV: cán bộ công nhân viên
CQSDĐ: chuyển quyền sử dụng đất
CTCC: công trình công cộng
CP BH : chi phí bán hàng
CP QLDN : chi phí quản lý doanh nghiệp
CP TC : chi phí tài chính
CP XD : chi phí xây dựng
DA :dự án
DT: doanh thu
ĐHCĐ : đại hội cổ đông
HĐQT: Hội đồng quản trị
HSCK: hệ số chiết khấu
LN: lợi nhuận
LNST : lợi nhuận sau thuế
NH: ngân hàng
QLDN: quản lý doanh nghiệp
TG: thời gian

thành công các dự án khu đô thị, khu dân cư trong đó có dự án: “Khu đô thị cao cấp Công
ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG”. Vậy đến nay thì hoạt động đầu tư có
đạt được hiệu quả về mặt tài chính hay không? Đó là một trong những vấn đề rất đáng
quan tâm. Việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính sẽ giúp cho công ty thấy được hoạt
động đầu tư đó đã đạt được những kết quả gì, đã thực hiện được bao nhiêu phần trăm so
với những mục tiêu trong dự án và thấy được những gì chưa làm được để từ đó có thể rút
ra những bài học kinh nghiệm cũng như giải pháp để ngày càng hoàn thiện.
Với lý do đó cùng với điều kiện được tiếp xúc thực tế tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và
Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang, sinh viên chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá lại hiệu
quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư “Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường
Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” tại công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh
An Giang”. Mong rằng bằng sự nỗ lực của người nghiên cứu thì đề tài này sẽ là nguồn
thông tin tham khảo, góp phần hỗ trợ cho công ty phát triển trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư vào khu đô thị cao cấp
Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG. So sánh các chỉ tiêu về hiệu quả
tài chính giữa dự trù của công ty với thực tế, đồng thời tìm hiểu nguyên nhân của sự khác
biệt giữa các chỉ tiêu.
- Đánh giá giá trị của những nền chưa bán được.

1
Theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
- Đưa ra một số giải pháp đối với những khó khăn công ty có thể gặp phải.
3. Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
a) Phương pháp nghiên cứu
- Dùng phương pháp phân tích dữ liệu, tổng hợp thống kê so sánh, các phương pháp
này được dùng một cách riêng lẽ hoặc kết hợp để có thể làm rõ các mục tiêu nghiên cứu đề
tài.
- Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao

- Đặc thù: Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo.
- Tác động đến môi trường: Khi dự án ra đời sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên,
kinh tế, xã hội một cách trực tiếp hoặc gián tiếp ở các mức độ khác nhau. Tuy nhiên đây là
sự tác động qua lại. Dự án tác động đến môi trường và môi trường cũng tác động đến dự
án.
- Tính bất định và độ rủi ro: Các dự án đều ít nhiều có tính bất định và những rủi ro
có thể xảy ra trong tương lai.
1.2. Công trình xây dựng
* Định nghĩa: Công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với
đất (bao gồm cả mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) được tạo thành bằng vật liệu xây
dựng, thiết bị và lao động.
* Đặc điểm: Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục hoặc nhiều hạng mục
công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh (có tính đến việc hợp tác
sản xuất) để làm ra sản phẩm hay dịch vụ cuối cùng nêu trong dự án.
2. Tính khả thi của một dự án đầu tư
3

Một dự án đầu tư được gọi là khả thi nếu hội đủ các tính chất sau đây:
a) Hợp pháp
Tính hợp pháp thể hiện ở các điểm chính sau:
- Phù hợp với luật pháp bao gồm cả các văn bản, các quy định dưới luật.
- Có đủ các căn cứ pháp lý: tư cách pháp nhân của các đối tác, giấy phép hành
nghề, khả năng tài chính… 2
TS. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
3
T S. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh

Trong đó: D : khả năng phát triển của một quốc gia
C : khả năng về vốn
T : khả năng về công nghệ
L : khả năng về lao động (con người)
R : khả năng về tài nguyên thiên nhiên
- Tất cả các yếu tố phát triển nêu trên cũng chính là các nhân tố được huy động để
thực hiện dự án đầu tư.

4
Vũ – Công – Tuấn. NXB TP.HCM 1999. Thẩm định dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 5
- Trong các nhân tố trên nhân tố con người là quyết định.
3.2. Vai trò của dự án trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
- Dự án đầu tư là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu kinh tế.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về vốn trong phát triển.
- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực mới cho phát
triển.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường,
cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
- Dự án đầu tư góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho
nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước.
4. Hiệu quả của hoạt động đầu tư
5

4.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả của hoạt động đầu tư
* Khái niệm
Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh
tế -xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó
trong một thời kỳ nhất định.

- Chi phí san lắp mặt bằng xây dựng.
- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công
(đường thi công, điện, nước…)
- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình.
- Chi phí lắp đặt thiết bị.
- Chi phí di chuyển lớn thiết bị thi công và lực lượng xây dựng (trong
trường hợp chỉ định thầu nếu có).
* Chi phí thiết bị bao gồm:
- Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, các trang thiết bị khác phục vụ sản
xuất, làm việc, sinh hoạt của công trình.
- Chi phí vận chuyển từ cảng và nơi mua đến công trình, chi phí lưu kho,
lưu bãi…
- Thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình.
* Chi phí khác bao gồm:
- Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
+ Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả
thi đối với dự án nói chung và các dự án chỉ thực hiện lập báo cáo đầu tư.
+ Chi phí tuyên truyền, quảng cáo (nếu có).
+ Chi phí nghiên cứu khoa học, công nghệ có liên quan.
+ Chi phí và lệ phí thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án đầu
tư.
- Ở giai đọan thực hiện đầu tư
+ Chi phí khởi công công trình (nếu có).
+ Chi phí đền bù và tổ chức thực hiện trong quá trình đền bù đất đai,
hoa màu, di chuyển dân cư và các công trình trên mặt bằng xây dựng, chi phí cho công tác
tái định cư và phục hồi.
+ Tiền thuê đất hoặc tiền chuyển quyền sử dụng đất.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 6
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 7

Khi lập dự án đầu tư ta phải xử lý với nhiều khoản tiền thu và chi, xuất
hiện tại các thời điểm khác nhau trong suốt thời hạn đầu tư. Để có thể tính toán được các
chỉ tiêu hiệu quả, so sánh được các phương án, các dự án đầu tư, ta cần phải chuyển đổi các
khoản tiền đó về một thời điểm tính toán.
Nhưng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới tác động của lãi
suất. Vì vậy để có thể thực hiện việc chuyển đổi nói trên, trước hết ta cần phải nghiên cứu
quy luật thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian.

6
TS. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
5.1.2. Giá trị tương đương
Nếu hôm nay ta đầu tư 1 triệu đồng, với lãi suất 12% năm thì một năm
sau ta có được 1,12 triệu đồng. Ta nói rằng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới
tác động của lãi suất.
Khái niệm giá trị tương đương giúp ta có thể quy đổi các khoản tiền xuất
hiện tại các thời điểm bất kỳ về thời điểm tính toán.
5.1.3. Chi phí cơ hội của đồng tiền
* Định nghĩa: chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất đi do không sử
dụng đồng tiền vào mục đích sinh lời mong muốn của nhà đầu tư.
* Đơn vị tính: chi phí cơ hội được tính theo tỷ suất chiết khấu %.
5.1.4. Chi phí cơ hội trong phân tích dự án
- Trên thị trường vốn của nền kinh tế thị trường, các cơ hội sinh lời rất đa
dạng. Do đó có nhiều chi phí cơ hội của đồng tiền khác nhau, như: lãi suất vay dài hạn,
trung hạn, ngắn hạn, lãi suất tín phiếu, kỳ phiếu, trái phiếu, lợi tức cổ phần…
- Trong thời gian thực hiện dự án, có phát sinh các lợi ích và chi phí tài
chính tại các thời điểm từ hiện tại đến tương lai, ví dụ từ năm t
1
t
2

i i
lt
≥
Trong đó:
i : tỷ suất chiết khấu tài chánh của dự án, %.
i
lt
: Lãi suất vay dài hạn để đầu tư trên thị trường vốn,%.
- Phương pháp 2: Phương pháp cơ cấu vốn
(L
lt
x i
lt
) + (L
mt
x i
mt
) + …..+ ( E x i
e
)
i =
L
lt
+ L
mt
+……+ E
Trong đó:
L
lt
: Vốn vay dài hạn để đầu tư, giá trị.

i
mt,
i
e
: đã giải thích ở phần trên.
r
lt
: tỷ lệ vốn vay dài hạn trong tổng vốn đầu tư %.

r
mt
: tỷ lệ vốn vay trung hạn trong tổng vốn đầu tư %.

r
e
: tỷ lệ vốn riêng trong tổng vốn đầu tư %.
* Ý nghĩa của tỷ suất chiết khấu trong dự án:

- Về khả năng sinh lời: tỷ suất chiết khấu của dự án biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi phí cơ
hội) mong muốn của nhà đầu tư.
- Về khả năng thanh toán: tỷ suất chiết khấu của dự án biểu thị mức lãi vay có khả
năng thanh toán theo nguồn vốn.
Chú thích: tỷ lệ sinh lời mong muốn của nhà đầu tư được lấy căn cứ vào các chi phí
cơ hội phát sinh trên thị trường vốn, phụ thuộc vào ngành, sản phẩm kinh tế- kỹ thuật và
vùng lãnh thổ, địa phương.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 9
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
5.2. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
5.2.1 Thời gian hoàn vốn T
* Khái niệm:

+ Dễ xác định
+ Độ tin cậy tương đối cao. Vì thời gian hoàn vốn là những năm đầu khai thác, mức độ bất
trắc ít hơn những năm sau. Các số liệu dự báo đối với các năm đầu có độ tin cậy cao hơn
các năm sau.
+ Chỉ tiêu này giúp các nhà đầu tư thấy được đến bao giờ thì vốn có thể thu hồi về đủ, trên
quan điểm hiện giá, do đó họ có thể sơ bộ quyết định có nên đầu tư hay không.
- Khuyết điểm
+ Không cho biết thu nhập to lớn sau khi hoàn vốn. Đôi khi một phương án có thời gian
hoàn vốn dài nhưng lại có thu nhập về sau cao thì vẫn có thể là một phương án tốt. Do đó
không dựa vào thời gian hoàn vốn để kết luận rằng phương án này tốt hơn phương án kia.
Để bổ sung khuyết điểm này ta cần tính chỉ tiêu hiện giá thu hồi thuần.
5.2.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV
* Khái niệm:
Hiện giá thu hồi thuần là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi, tính cho cả thời hạn
đầu tư, trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư, tức là tổng hiện giá tiền lời sau khi đã hoàn đủ vốn.
∑∑
=
−
=
−
+−+=
n
t
t
t
n
t
t
t
iCiRNPV

5.2.3. Suất thu hồi nội bộ IRR
* Khái niệm
Suất thu hồi nội bộ của một dự án đầu tư là suất thu hồi do bản thân dự án có thể
tạo ra được, nó cho ta biết tỷ lệ sinh lời hoặc khả năng sinh lời của bản thân dự án đang xét.
∑∑
=
−
=
−
+=+
n
t
t
t
n
t
t
t
iCiR
00
)1()1(
* Phương pháp xác định:

- Phương pháp 1: Phương pháp đồ thị
Quy trình vẽ đồ thị:
+ Bước 1: vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu, i%.
+ Bước 2: vẽ trục tung, biểu thị hiện giá thu nhập thuần NPV.
+ Bước 3: xác định điểm ứng với i
1
và NPV

1
)12(1
NPVNPV
NPV
xiii
Trong đó:
IRR: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ, %.
i1: tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1.
i2: tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm
cho NPV2.
NPV1 > 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án được chiết khấu với i1.
NPV2 < 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án được chiết khấu với i2.
* Ý nghĩa

IRR = r% chính là suất thu hồi mà bản thân dự án có thể tạo ra được, cũng tức là
suất thu lợi của cơ hội đầu tư mà dự án đề xuất. Chính vì vậy ta có thể đem nó so sánh với
các suất thu lợi khác có liên quan để xác định xem có nên đầu tư hay không.
- So với lãi suất vay. Trong đầu tư thường có vốn vay. Gọi i% là lãi suất vay
+ Nếu IRR < i : dự án sẽ không đủ tiền để trả nợ.
+ Nếu IRR = i : dự án chỉ đủ sức trả nợ, nhà đầu tư không có lợi gì.
+ Nếu IRR > i : đủ tiền trả nợ và nhà đầu tư có lời
- So sánh các phương án hoặc các dự án. Phương án nào có maxIRR là tốt nhất.
Ý nghĩa:
- Về khả năng sinh lời: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời
(chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự
án), phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ
thời gian thực hiện dự án.
- Về khả năng thanh toán: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị mức lãi
vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 12

San lấp mặt bằng; Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng; Sản
xuất bột ma tít; Sản xuất và mua bán vật liệu xây dựng; Mua bán thuốc lá điếu, xì gà; Khai
thác cát, sỏi; Xây dựng công trình thủy lợi; Kinh doanh phòng hát Karaoke, dịch vụ
massage; Kinh doanh dịch vụ ăn uống, giải khát và các dịch vụ du lịch; Lắp đặt hệ thống
điều hòa không khí, làm lạnh, kho lạnh, điều hòa trung tâm, thang máy, cầu thang, băng
chuyền tự động, bơm, ống nước, điều hòa không khí; Mua bán thiết bị điều hòa nhiệt độ,
thiết bị vệ sinh (là sưởi kim loại, hệ thống sưởi bằng nước nóng, nước lạnh); Mua bán linh
kiện điện tử, viễn thông và điều khiển; Xây dựng công trình ngầm dưới nước; Nuôi trồng
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 13
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
và chế biến thủy sản; Kinh doanh nhà nghỉ dưỡng lão; Sản xuất và mau bán tràm xây dựng;
Lắp đặt các thiết bị lạnh, cơ điện lạnh và kho lạnh nhà máy thủy sản; Xây lắp điện, nước;
Dịch vụ kinh doanh điện năng; Đại lý đổi ngoại tệ; Đào tạo nghề và đưa người lao động
sang nước ngoài làm việc; Mua bán cá và thủy sản.
- Tình hình hoạt động:
Hơn 10 năm hoạt động và phát triển, Công ty luôn tự hào là một trong những doanh
nghiệp có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Hoạt động
sản xuất kinh doanh chủ yếu của Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai là thi công
các công trình dân dụng, công nghiệp có qui mô lớn; Qui hoạch dự án khu dân cư, khu đô
thị và kinh doanh nhà hàng, khách sạn và nhà cho thuê.
Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, công nhân lành nghề, công ty
đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn như: Hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp
Vàm Cống, nhà máy chế biến thủy sản số 1 và các công trình phụ trợ của nhà máy tại xã
Bình Thành, huyện Lấp Vò, Đồng Tháp với tổng giá trị trên 100 tỷ đồng; Công trình Nhà
máy bột cá Kiên Hùng tỉnh Kiên Giang tổng giá trị gần 12 tỷ đồng; Khu du lịch Hòn Trẹm
Kiên Giang, Chợ Gia Nghĩa tỉnh Đắc Nông, Chợ Kiến Đức tỉnh Đắc Lắc, Trụ sở Công An
tỉnh An Giang và Ngân hàng Ngoại thương tỉnh Đồng Tháp… các công trình đều đảm bảo
tiến độ, chất lượng theo yêu cầu của chủ đầu tư. Ngoài ra, công ty cũng đã thực hiện thành
công các dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn như: Khu đô thị cao cấp Sao Mai
Khóm Bình Khánh 3; Khu dân cư phường 7 thị xã Bến Tre…

Xây dựng và hoàn thiên cơ cấu tổ chức của xí nghiệp, Ban quản lý dự án và đội
xây dựng trực thuộc công ty.
+ Về chính sách quản lý:
•

Có sự phân công công việc rõ ràng trong công tác quản lý của Ban điều hành
công ty và các phòng ban chuyên môn;
•

Ban hành các quy chế quản lý như: Quản lý tài chính; Quản lý chất lượng, giá
thành các dự án đầu tư, sản phẩm xây dựng và dịch vụ; Quản lý tiền lương và chế
độ chính sách đối với người lao động.
- Các biện pháp kiểm soát.
•

Kiểm soát chất lượng sản phẩm: Công ty có bộ phận kiểm tra chất lượng các dự
án đầu tư trực thuộc Phòng đầu tư, bộ phận này thường xuyên giám sát quá trình
thi công của các nhà thầu, đồng thời kiểm tra, nghiệm thu chất lượng tất cả các
công trình công ty thi công, cũng như máy móc thiết bị công ty mua sắm nhằm
đảm bảo yêu cầu và phục vụ tốt cho sản xuất;
•

Kiểm soát tài chính: Đây là việc làm rất cần thiết và quan trọng, ý thức được điều
này trong năm qua Ban giám đốc công ty đã chỉ đạo cho Phòng kế toán chủ trì
phối hợp với các phòng ban liên quan, hàng tháng kiểm tra đối chiếu các khoản
chi phí và công nợ phát sinh nhằm phân tích, đánh giá tình hình tài chính, kinh
doanh để có biện pháp quản lý chặt chẽ hạn chế thất thoát làm ảnh hưởng đến lợi
nhuận của Công ty. Ngoài ra, Hội đồng quản trị công ty còn thành lập Ban tài
chính, nhiệm vụ của Ban tài chính giúp Hội đồng quản trị kiểm tra, giám sát,
hoạch định và khai thác các nguồn tài chính đáp ứng kịp thời nhu cầu sản xuất

PHÒNG
TÀI
CHÍNH
KẾ TOÁN
PHÁP
PHÒNG
THANH
TRA CHẾ
PHÒNG
KẾ
HOẠCH
ĐẦU TƯ
PHÒNG
KINH
DOANH

PHÒNG
TIẾP THỊ

PHÒNG
HÀNH
CHÁNH
TỔ CHỨC
CÁC BAN
QUẢN LÝ
DỰ ÁN
TỔNG GIÁM ĐỐC
CÁC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN TÀI CHÍNH
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG