BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
BÁO CÁO
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM Thuộc Dự án: Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ
thống pháp luật và công cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị trường bất động
sản tại Việt Nam.
XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
1. Các quy định của pháp luật về xây dựng, ban hành bảng giá đất
Để hướng dẫn các địa phương trong việc thống nhất thực hiện trình tự, nội dung
dung, phương pháp xây dựng bảng giá đất, ngày 08 tháng 01 năm 2010, Liên Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT -
Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; ngày 01 tháng
02 năm 2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 03/2010/TT-
BTNMT Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.
1.1. Về những nội dung chủ yếu của Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT ngày 08
tháng 01 năm 2010:
a) Về phạm vi áp dụng đã quy định trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ban hành của
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
b) Về đối tượng áp dụng bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên môn
về tài nguyên và môi trường, tài chính, tư pháp, kế hoạch và đầu tư, xây dựng, nông
nghiệp và phát triển nông thôn và các cơ quan khác có liên quan; cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn; các tổ chức, cá nhân có liên quan.
c) Nội dung bảng giá đất tại địa phương, bao gồm:
+ Bảng giá đất trồng lúa nước;
+ Bảng giá đất trồng cây hàng năm còn lại (gồm đất trồng lúa nước còn lại, đất
trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm khác);
+ Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
+ Bảng giá đất rừng sản xuất;
+ Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
+ Bảng giá đất làm muối;
1

+ Bảng giá đất ở tại nông thôn;
+ Bảng giá đất ở tại đô thị;


- Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra.
- Điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra và tách giá trị quyền sử
dụng đất (trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất).
- Thống kê phiếu điều tra tại mỗi điểm điều tra.
- Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại mỗi
điểm điều tra.
c) Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại địa bàn huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện).
- Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
- Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại
cấp huyện.
d) Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh.
đ) Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất.
- Xây dựng dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất.
- Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất.
2. Tình hình và kết quả thực hiện
Từ năm 2010 đến nay, hàng năm tất cả 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương trên phạm vi cả nước đều đã tổ chức thực hiện các quy định về trình tự, nội dung,
phương pháp xây dựng bảng giá đất theo đúng quy định. Có địa phương (tỉnh Đồng Nai,
Nghệ An) tại một số khu vực đất có giá trị lớn đã chỉ đạo xây dựng bảng giá đất tới từng
thửa đất. Riêng kết quả tổng hợp Bảng giá đất năm 2013 của các địa phương như sau:
2.1. Giá đất nông nghiệp
Giá đất nông nghiệp được quy định theo 3 vùng: đồng bằng, trung du, miền núi và
theo các vị trí đất trong từng xã, phường, thị trấn, trong đó giá các loại đất nông nghiệp
tại 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều trong khung giá các loại đất quy định tại
khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ;
thành phố Hà Nội và tỉnh Đồng Nai quy định mức giá tối đa trong khung giá đối với đất
nông nghiệp thuộc địa giới hành chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu
dân cư nông thôn. Giá từng loại đất nông nghiệp cụ thể như sau:

của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể cả phần
vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá); vùng đồng bằng sông Cửu Long có mức giá
bình quân là 139.380 đồng/m
2
, tăng 4,92% so với năm 2012 và bằng 73,51% so với mức
giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể
cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá); Tây Nguyên là vùng có mức giá
bình quân thấp nhất (40.360 đồng/m
2
), tăng 12,24% so với năm 2012.
2.1.3. Các loại đất nông nghiệp khác còn lại
a) Đối với đất rừng sản xuất:
So với năm 2012, trong tổng số 58 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất
rừng sản xuất, có 32/58 tỉnh giữ nguyên mức giá; 21/58 tỉnh điều chỉnh tăng; 05/58 tỉnh
(Điện Biên, Thanh Hóa, Bình Thuận, Đắk Lắk, Tiền Giang) điều chỉnh giảm. Bình quân
mức giá cao nhất của 58 tỉnh là 26.880 đồng/m
2
, tăng 8,47% so với năm 2012; bình quân
mức giá thấp nhất là 9.540 đồng/m
2
, tăng 7,43% so với năm 2012.
b) Đối với đất nuôi trồng thủy sản:
So với năm 2012, có 35/63 tỉnh giữ nguyên mức giá; 25/63 tỉnh điều chỉnh tăng;
03/63 tỉnh (Hà Tĩnh, Tiền Giang, Sóc Trăng) điều chỉnh giảm. Mức giá bình quân cao
nhất đối với đất nuôi trồng thuỷ sản là 66.870 đồng/m
2
, tăng khoảng 15,13% so với năm
2012; thấp nhất là 20.740 đồng/m
2
, tăng khoảng 11,69% so với năm 2012.

giá đất ở bình quân cao nhất năm 2013 của 11 đô thị loại I là 29.007.450 đồng/m
2
.
c) Đối với đô thị loại II:
Cả nước có 12 đô thị loại II, so với năm 2012 có 5/12 đô thị giữ nguyên giá đất ở;
4/12 đô thị điều chỉnh tăng; 3/12 đô thị điều chỉnh giảm. Mức giá đất ở bình quân tại các
đô thị loại này là 26.533.330 đồng/m
2
, tăng 2,44% so với năm 2012 và bằng 73,70% so
với mức giá đất ở tối đa quy định tại khung giá đất ở tương ứng do Chính phủ quy định
(kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá).
d) Đối với các đô thị còn lại:
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại III tại 42 tỉnh là 15.337.980
đồng/m
2
, tăng 11,24% so với năm 2012 và bằng 65,55% so với giá đất tối đa của loại đất
tương ứng trong khung giá các loại đất ở do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20%
giá tối đa quy định tại khung giá).
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.162.000
đồng/m
2
, giảm 7,86% so với năm 2012 và bằng 50,95% so với giá đất tối đa của loại đất
tương ứng trong khung giá đất ở do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa
quy định tại khung giá).
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại V tại 60 tỉnh là 5.677.480
đồng/m
2
, giảm 0,31% so với năm 2012 và bằng 70,62% so với giá đất tối đa của loại đất
5


trường gây tốn kém về kinh phí, nhân lực không cần thiết.
6

III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
1. Các quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể
Định giá đất cụ thể được quy định từ năm 2006 theo quy định tại khoản 1 Điều 5
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006, sau đó được bổ sung theo
quy định tại điểm 2 khoản 12 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
và tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009. Tuy
nhiên, các quy định về phương pháp xác định giá đất cụ thể phải đến ngày 06 tháng 12
năm 2007 mới được Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số
145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Theo các quy định nêu trên, quy trình thực hiện từng phương pháp định giá trong
xác định giá đất cụ thể được khái quát như sau:
1.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng
các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập
thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất,
vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: 8

Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

=
Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất,
khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất,
khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo
từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá

thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu
nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của
thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất
thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng
thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu
một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu
tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành
của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế
phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong
hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài
sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm
Thực hiện theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm

=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính
ở Bước 1

-

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là
mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm
công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu,
điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương
pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện
khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.
1.3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành
các bước sau đây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường
Việc thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao
gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động
sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng
dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả hiện trạng sử dụng đất
11

Việc khảo sát thực địa và mô tả hiện trạng sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ,
chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các
bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất được thực
hiện theo công thức sau:
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới

các tài sản trên đất

Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

12

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản
(tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
1.4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau
đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
Việc xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất phải dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,
v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất

i
r
TR
0
)1(

Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
C
0
)1(

Trong đó:
- TR
i
là doanh thu năm thứ i của dự án
- C
i
là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất
cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất
động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư

không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá
đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5
Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
2. Tình hình tổ chức thực hiện
Sau gần 6 năm thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục, nội dung, phương pháp
định giá đất cụ thể, hầu hết các địa phương trong cả nước đều tuân thủ các quy định. Tuy
nhiên các kết quả định giá đất cụ thể vẫn thấp xa so với giá đất thị trường.
Theo kết quả điều tra, khảo sát thì giá đất cụ thể ở các địa phương bình quân chỉ
bằng 70% - 80% giá đất trên thị trường; tại các đô thị đặc biệt, giá đất cụ thể bình quân
chỉ bằng 50% - 60% giá đất thị trường. Riêng việc xác định giá đất để bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất, có nơi giá đất bồi thường bình quân chỉ bằng 40% - 50% giá đất
thị trường. Chính vì vậy mà số vụ kiếu nại của người dân trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng các năm gần đây chiểm tới 75% tổng số vụ khiếu nại. Tiến
độ giải phóng mặt bằng của nhiều dự án bị kéo dài. Có nhiều nguyên nhân của tình trạng
nêu trên, trong đó có các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
2.1. Khung pháp luật về giá đất và định giá đất chậm được ban hành, thiếu chặt
chẽ, đồng bộ. Trong đó, hệ thống các chế tài xử lý vi phạm trong quản lý, xây dựng và
áp dụng giá đất Nhà nước quy định chưa có.
15

2.2. Công tác chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc xác định giá đất cụ thể khi Nhà
nước giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
thầu dự án có sử dụng đất, xác định lại giá đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa
và xác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng trong một
thời gian dài bị buông lỏng; việc xác định giá đất cụ thể cho dự án, công trình trong một
số trường hợp bị lợi dụng để trục lợi cá nhân.
2.3. Đội ngũ định giá viên chưa đủ mạnh về số lượng và yếu về chuyên môn
nghiệp vụ nhất là trong lĩnh vực vực xác định giá đất do Nhà nước quy định. Công tác
quản lý nhà nước về hành nghề định giá đất bị phân tán và chủ yếu đang do các trung

đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức quy định; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối
với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà
doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
d) Hoàn thiện quy trình xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể làm cơ
sở để tổ chức, cá nhân hành nghề định giá thống nhất thực hiện.
đ) Bổ sung các chế tài đối với hành vi vi phạm các quy định về giá đất và định giá đất
3.2. Xây dựng bộ tài liệu chuẩn và tổ chức các lớp bồi dưỡng, cấp nhật kiến thức
chuyên môn cho đội ngũ định giá viên, những người đang hành nghề định giá đất.
3.3. Phối hợp chặt chẽ với các cơ sở đào tạo định giá viên để cải tiến chương trình
giảng dạy, nâng cao chất lượng tài liệu phục vụ giảng day, nghiên cứu về định giá đất./.
17