ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THU TRANG
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NGÂN HÀNG THƢƠNG
MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2014

Thái Nguyên – 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thu Trang


Nguyễn Thu Trang

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học 4
1.1.1. Khái niệm Bất động sản 4
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 5
1.1.3. Quy trình định giá bất động sản 6

2.3.2. Thực trạng định giá bất động sản của BIDV và CPTM Bắc Á 33
2.3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam
Hà Nội 33
2.3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi
nhánh Thăng Long 33
2.3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn 33
2.3.4. Đề xuất giải pháp 33
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 33
2.4.1. Phƣơng pháp lý luận 33
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra 34
2.4.3. Phƣơng pháp chuyên gia 34
2.4.4. Phƣơng pháp tổng hợp phân tích số liệu 34
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1. Hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 35
3.1.1. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng BIDV chi nhánh
Nam Hà Nội 35

v

3.1.2. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại cổ
phần Bắc Á chi nhánh Thăng Long 38
3.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV và CPTM Bắc Á 40
3.2.1. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng BIDV chi nhánh Nam Hà
Nội 40
3.2.2. Thực trạng định giá bất động sản của ngân hàng CPTM Bắc Á chi
nhánh Thăng Long 57
3.3. Phân tích thuận lợi và khó khăn 62
3.3.1.Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra cán bộ địa chính ngân hàng và ngƣời dân 62
3.3.2. Thuận lợi 63
3.3.3. Khó khăn 64
vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Chỉ tiêu tỷ trọng dƣ nợ phân theo thời hạn của BIDV Nam Hà Nội 35
Bảng 3.2. Chỉ tiêu dƣ nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV Nam Hà Nội 37
Bảng 3.3. Tình hình tín dụng của ngân hàng Bắc Á 38


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định giá bất động sản (BĐS) thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan
trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thƣơng mại (NHTM). Cho đến nay,
việc định giá đƣợc thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống Nhà nƣớc. Việc
định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trƣờng sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm
bảo nguồn thu cho Nhà nƣớc, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá
đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất
đai – nhƣ là một nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả. Nói cách khác đất
đai sẽ đƣợc phân bố vào ngƣời “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả
nguồn lực đất đai đều đƣợc đánh giá theo giá trị thị trƣờng và không có sự ƣu đãi
đặc biệt nào đối với một nhóm ngƣời sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ đƣợc sử dụng
theo cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay ở nƣớc ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh
nghiệp nhà nƣớc đƣợc “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến
đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhƣng loại tài sản quí giá này đang
bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nƣớc, đặc biệt là
đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các
nghĩa vụ này không sát với giá thị trƣờng, vì vậy cơ quan này không có động lực rời
khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc
nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt
nhất” không đƣợc đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng
các phƣơng pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nƣớc ta hiện nay chƣa
đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên
nghiệp. Ngoài ra với những cá nhân tham gia thị trƣờng BĐS thì sự giúp đỡ, tƣ vấn
của các nhà định giá và giá ƣớc lƣợng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trƣờng
nên họ sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế
chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò của ngƣời định giá nhƣ là một thành viên trung

Để nhằm khắc phục những hạn chế trên tác giả đã nghiên cứu và nhận thấy
rằng đề tài: “Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng
thương mại trên địa bàn TP Hà Nội ” là vô cùng cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng thƣơng mại
- Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của 3

một số ngân hàng thƣơng mại trên TP Hà Nội hiện nay, từ đó rút ra những kết quả
đạt đƣợc, những hạn chế và nguyên nhân
- Đề xuất định hƣớng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao
chất lƣợng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các
NHTM thời gian tới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Hình thành cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp. Phân biệt giữa định giá
BĐS thế chấp với định giá BĐS cho các mục đích khác từ đó đặt ra các yêu cầu và
nguyên tắc cơ bản cho việc định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các
Ngân hàng thƣơng mại.
Những kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần vào việc phát triển thị
trƣờng tài chính BĐS ở Việt Nam. Tức là sẽ tạo điều kiện cung cấp các hàng hóa
BĐS cho thị trƣờng BĐS thứ cấp thông qua việc tạo tính lỏng cho các BĐS thế
chấp hay tài chính hóa các tài sản là BĐS.
đai;

Nhà
ở, các công trình xây dựng
gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Mặc dù với quan niệm nhƣ trên, nhƣng việc phân định các tài sản là động
sản hay bất động sản thƣờng không phải đơn giản. Liệu có phải tất cả các công
trình xây dựng và kiến trúc đều đƣợc gọi là BĐS; Tƣơng tự nhƣ vậy, có phải tất cả
các tài sản gắn liền với công trình xây dựng cũng đều là BĐS hay không.
Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều đƣợc coi là BĐS? Những khó khăn này
thƣờng làm cho ngƣời kinh doanh hoặc định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị
đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS,
chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trƣng riêng có của BĐS, những tiêu
chí để phân biệt giữa BĐS và động sản, và các tài sản khác.
Bất động sản có thể đƣợc phân loại thành các nhóm sau đây:
- Đất đai: Đất đai là yếu tố đầu tiên và là thành phần cơ bản tạo nên
BĐS.

Nếu
không có đất đai thì không thể có BĐS và ngƣợc lại không có loại BĐS nào lại
không gắn liền với đất đai. Do vậy bản thân đất đai tự nó
là

BĐS
đồng thời nó cũng
là một bộ phận hợp thành của các BĐS khác. Tuy nhiên không phải mọi đất đai
đều là BĐS. Chỉ có những phần diện
tích


định giá trị của tài sản BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Bên cạnh những đặc điểm tạo của một tài sản thì các tài sản là BĐS có
những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có tạo nên tính khác biệt của
BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị
BĐS. Bởi vậy ngƣời định giá cần phải xem xét các đặc điểm này ảnh hƣởng nhƣ
thế nào đến giá trị BĐS.
Trƣớc hết BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không
di dời đƣợc, do vậy nó luôn đƣợc coi là tài sản có vị trí cố định. Chính vì vậy giá trị
và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ đƣợc xác
định bằng các tiêu thức đo lƣờng địa lý thông thƣờng mà nó đƣợc đánh giá chủ yếu
bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình
công cộng nhƣ thƣơng mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp
cận. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên
giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
Nhiệm vụ của ngƣời định giá là cần phải đánh giá đƣợc tác động của yếu tố vị trí
đến giá trị BĐS nhƣ điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều kiện môi trƣờng.
Khi có sự thay đổi các yếu tố trên thì giá trị của BĐS sẽ thay đổi theo.
BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự khác biệt của BĐS
trƣớc hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác 6

nhau về hƣớng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. Bởi vậy khi định giá BĐS
cần phải chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể BĐS, không thể đánh giá, so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về qui mô diện tích bề mặt do giới hạn
về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về
BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hƣớng

Hình 1.1. Qui trình định giá BĐS thế chấp
Bước 1. Xác định vấn đề định giá:
Trong bƣớc này cán bộ định giá cần xác định rõ đƣợc loại hình BĐS đem thế
chấp để định giá, đó là đất đai, nhà ở hay nhà xƣởng Các đặc điểm của BĐS
nhƣ vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của BĐS; đối tƣợng khách
hàng vay thế chấp.
Bước 2. Lên kế hoạch định giá:
Trên cơ sở xác định rõ loại hình BĐS cần định giá và các đặc điểm về BĐS
và khách hàng, bộ phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng về công việc định giá: xác
định thời gian, cử cán bộ đi định giá. Xác định các thông tin và tài liệu cần thu
thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, và các dữ liệu thị trƣờng. Lên chƣơng
trình và thời gian biểu công tác.
Bước 3. Thu thập và phân tích số liệu
Trong bƣớc này ngƣời định giá cần thu thập các tài liệu cung cấp thông tin 8

về bất động sản mục tiêu. Các thông tin này có thể khai thác từ khách hàng hoặc
qua khảo sát từ thực tế.
Thu thập các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều
chỉnh nhƣ: các tài liệu mua bán, định mức tiêu hao vật tƣ, đơn giá chi phí, thuế suất
thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu từ sử dụng đất…
Thu thập các văn bản pháp lý của nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng
có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các qui
định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…Cần phải thu thập đầy đủ các hệ thống
văn bản pháp lý có ảnh hƣởng đến quyền khai thác lợi ích của BĐS
Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội nhƣ: tình hình
phát triển và tăng trƣởng kinh tế, các chỉ số nhƣ GDP, CPI, tình hình lạm phát, chỉ
số giá nhà đất, chủ trƣơng của Nhà nƣớc về chính sách nhà ở, chính sách thuế nhà

Sau khi tính toán đƣợc giá trị BĐS dựa trên cơ sở tính toán theo các
phƣơng pháp định giá, ngƣời định giá cần khảo sát giá trị thị trƣờng ngoài thực tế để
đối chiếu mức độ chính xác của giá trị vừa định giá. Nếu có sự sai lệch nhiều có thể
tiến hành điều chỉnh, và đƣa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác
định.

Bước 6. Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi
cho khách hàng và các bộ phận liên quan
Bƣớc cuối cùng trong qui trình định giá là ngƣời định giá cần hoàn thành
bản báo cáo định giá với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn bộ quá trình
định giá và trình cấp trên phê duyệt. Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào về quyết
định của cấp trên thì coi nhƣ giá trị định giá ghi trong bản báo cáo định giá sẽ là cơ
sở để thực hiện quá trình cấp tín dụng cho khách hàng.
1.1.3.2. Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các BĐS tƣơng tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để
ƣớc tính giá trị thị trƣờng của BĐS cần định giá.
Phƣơng pháp so sánh chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các BĐS có giao
dịch, mua, bán phổ biến trên thị trƣờng. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc sử
dụng khá rộng rãi trong nhiều nƣớc trên thế giới, đồng thời đƣợc sử dụng nhiều nhất 10

trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phƣơng pháp này không có công thức
hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trƣờng để định giá.
Cơ sở lý luận


Phƣơng pháp này đƣợc đang chiếm ƣu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển
của công nghệ thông tin và máy vi tính
Các bước tiến hành
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho
thuê của các tài sản tƣơng tự có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng, và giả định hàng
hoá có thể “thay thế” nhau đƣợc. Tuy nhiên, do không có các BĐS giống nhau hoàn
toàn, hơn nữa, giá cả của BĐS thƣờng thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành
định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bƣớc sau đây:
Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tƣơng tự” đƣợc giao dịch trong
thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tƣơng tự bao gồm các
đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tƣơng tự nhau bao gồm:
+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,
chất lƣợng, trang thiết bị, tiện nghi
+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu
pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy
tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành,
thời gian sử dụng bất đống sản [1]
+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thƣớc, bề rộng mặt
tiền, hình dáng và các nét đặc trƣng địa lý.
+ Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình
công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nƣớc và các đặc tính địa hình.
Những đặc trƣng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể
đƣợc coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
+ Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng
và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hƣởng quan trọng tới giá giao
dịch thị trƣờng của bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán
(thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cƣỡng ép/tự

Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên
thị trƣờng của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ %
trên giá trị tài sản).
Bước 4- Bƣớc cuối cùng là ƣớc tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở
giá của các tài sản so sánh đƣợc sau khi đã điều chỉnh. 13

Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh
- Ưu điểm:
+ Đây là phƣơng pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết
phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của
các giao dịch thị trƣờng
+ Phƣơng pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trƣờng giao dịch thực tế, vì
vậy dễ dàng thuyết phục đƣợc khách hàng
- Nhược điểm:
+ Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin
giao dịch không chính xác, thì không sử dụng đƣợc phƣơng pháp này.
+ Các thông tin giao dịch thƣờng khó đồng nhất với bất động sản cần định
giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thƣờng diễn ra trƣớc
thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trƣờng biến
động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
2. Phương pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản
cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn đƣợc
gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm
định giá.
Cơ sở lý luận

Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể
dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tƣơng tự.
Bước4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền
định giá bất động sản.
Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
+ Có độ chính xác tƣơng đối cao khi có những thông tin chính xác
Nhược điểm:
+ Nhiều số liệu phải ƣớc tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh
cao, thông tin đầy đủ.
+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính.
+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan
đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay đƣợc. 15

3. Phương pháp chi phí
Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại
để tạo ra một BĐS tƣơng tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản
cần định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá.
Cơ sở lý luận
Phƣơng pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn
nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tƣơng tự. Lập luận trong phƣơng pháp này cho rằng một ngƣời mua có
đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ
ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tƣơng tự.
Các trường hợp áp dụng
Phƣơng pháp chi phí thƣờng đƣợc ứng dụng để định giá trong các trƣờng