Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LƢU QUỐC TRUNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÙNG
GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ TƢƠNG QUAN ĐƢỜNG PHỐ
PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
TẠI KHU VỰC PHƢỜNG ĐỨC XUÂN,
THỊ XÃ BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học : TS.Trịnh Hữu Liên
Thái Nguyên, năm 2014
i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn
iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC HÌNH vii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể: 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
1.1. Tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất 3
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13
1.2. Tổng quan và cơ sở khoa học xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố19
1.2.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19
1.2.2. Xác định vùng giá trị đất đai 23
1.2.3. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 32
1.3. Nghiên cứu ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 34
1.3.1. Thế giới 34

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 43
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 46
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50
3.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng
năm tại phường Đức Xuân 54
3.2.1. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính 54
3.2.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Kạn 55
3.2.3. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 55
3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức
Xuân 55
3.3.1 Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 55
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất 57
3.3.3. Xây dựng hệ thống giao thông 57
3.3.4. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 59
v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60
3.4.1 Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trí đường phố 60
3.4.2. Xác định vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60
3.5. Xác định tương quan giữa các vùng 61
3.5.1. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố 62
3.5.2. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
vị trí đường 64
3.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 65
3.6.1. Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất 65
3.6.2. Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất
thửa, tính thuế đất và tính thuế chuyển quyền sử dụng đất 65

giá đất 71
Bảng 3.8: Nguyên tắc đặt mã vị trí đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và
bảng giá đất 71
Bảng 3.9: Giá đất năm 2013 theo quy định 74
Bảng 3.10: Tương quan giá đất năm 2013 theo quy định 75
Bảng 3.11: Tương quan giá đất thực tế năm 2013 75
vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí Địa lý thị xã Bắc Kạn 44
Hình 3.2 : Cơ cấu ngành năm 2011 52
Hình 3.3: Bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá sau đó được
chuyển về dạng Shap File và chuyển vào GIS 56
Hình 3.4: Bản đồ phường Đức Xuân trong hệ thống GIS được quản lý
theo các đối tượng sử dụng đất 57
Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Đức Xuân 58
Hình 3.6: Dữ liệu các vùng dân cư đường phố phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 59
Hình 3.7: Dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 60
Hình 3.8: Dữ liệu các vùng giá đất chi tiết phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 61
Hình 3.9: Kết quả chiết xuất thông tin từ cơ sở dữ liệu địa chính từng
thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 65

bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả [10]. Khi quyền sử dụng đất cho phép
trao đổi như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất
cụ thể. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên tắc cần
phải tiến đến thống nhất [19].
Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực tiễn. Nguyên nhân có
nhiều, trong đó việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm
đồng nghĩa với việc định giá hàng lọat các thửa đất [15]. Giá đất của địa phương
được giới hạn bởi khung giá đất theo vùng, trong khi phương pháp luận về phương
pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra một cách hoàn thiện. Để giải quyết tốt bài
toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị
trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá cần có sự hỗ trợ của các
công nghệ tin học [18]. Lời giải cho bài toán định giá này phải tùy thuộc vào những
điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến đất đai và
các yếu tố tác động vào giá đất [29].
Bắc Kạn là một tỉnh khá điển hình cho các tỉnh vùng núi phía Bắc. Khu vực
trung tâm thị xã Bắc Kạn là trung tâm đô thị của tỉnh, có nhiều điểm tương đồng
so với các các đô thị vùng núi vùng cao phía Đông Bắc của nước ta. Việc thực
hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất
2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp
vào lý luận chung. Bắc Kạn cũng là địa phương được Bộ Tài nguyên và Môi
trường chọn làm địa phương thực nghiệm cho phương pháp định giá hàng loạt
nhờ vào kỹ thuật CAMA và CSDL địa chính. Xuất phát từ những vấn đề trên,
đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và

Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba
giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa
Tư bản
1Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những 1
Chu Văn Thỉnh- cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý
quy đất- đề tài độc lập cấp nhà nước- Hà Nội, 2000

4

là cơ sở để định giá đất.
5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Có những đặc điểm riêng biệt và khác với đất nông nghiệp, địa tô từ đất đô thị
là tổng hợp của các yếu tố tác động vào thửa đất; có những yếu tố chung như vùng,
hạ tầng của khu vực. Nhưng cũng có các yếu tố cá biệt tạo ra mức chênh lệch địa tô
khác nhau và cũng tùy vào loại mục đích sử dụng đất. Sự phân biệt các yếu tố
này sẽ khó khăn hơn vì dưới tác động làm nên địa tô là một quá trình gắn với sự
hình thành và phát triển đô thị ví dụ dưới tác động của các yếu tố phồn hoa (hay
tác động của các yếu tố trung tâm) do xã hội tạo ra là một quá trình. Có yếu làm
nên địa tô được tổng hợp hình thành dài lâu, cũng có những yếu tố tác động làm
thay đổi địa tô vào một thời điểm. Chính vì vậy cơ sở để định giá đất đô thị cần
một quá trình nghiên cứu và tích lũy dữ liệu phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động
sinh ra địa tô [17].
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt
1.1.2.1. Hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,
quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý
về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn
khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm
khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam ví
dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một
yêu cầu rất quan trọng tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục đích
sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng nghĩa
với việc, khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét đến
những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa đất… [11].
Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người

Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và quản
lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ
hình thành các hình thức giá ðất mà khách quan ðòi hỏi. Do vậy các loại giá đất
trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ
khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung.
Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn
theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất
7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công
dụng thống nhất. Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể
dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng
khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ
quá trình quản lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp
gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các
chính sách trong quản lý đất đai nói chung [15] .
1.1.2.2. Tác dụng hệ thống giá đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai [14], cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các
tổ chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất
đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm
thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất
đai. Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:
- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến
động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng
của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)
có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang
nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
- Tác dụng định hướng thị trường (giá tham khảo): Vì thị trường đất đai là thị

chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng. Các thông tin về
giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, người tiêu dùng cần
có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn.
1.1.2.3. Các hình thức giá đất
Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều hình thức giá đất, có
thể thấy một số hình thức chính sau:
- Khung giá đất do nhà nước ban hành;
- Các tiêu chuẩn định giá đất do Nhà nước ban hành;
- Giá đất hàng do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
hàng năm;
- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần, giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động
giao đất, cho thuê đất.
9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả
thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất
của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước

sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến
giá đất. iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp là vuông vắn, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,
Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để
định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại
thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức
đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của
thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng
và cá biệt đến thửa đất (Trinh Hữu Liên 2010).
Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng
thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất
nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét
đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động.
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá
đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của
từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nước
phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ
thống đăng ký đất đai và bất động sản [17]
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:
Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất
đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để
làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học
phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ

tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các điều kiện, các tham số, hệ số
tương quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng địa
phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công
cụ khá đắc lực trong định giá hàng loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong
định giá cá biệt bất động sản.
Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo ra
các hướng:
a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi quy
bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý
nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh
giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm các ước lượng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố tác
động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là
một trong những phương pháp cơ bản. Phương pháp này có thể giải quyết theo bài
toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên gia). Hướng giải quyết
định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông qua việc tìm hệ phương
trình tác động nhân tố.
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS
Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên hỗ trợ
của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính. Dựa vào sự phát triển và
quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước phát triển đã kết
hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và dựa vào sự trợ
giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản chất là sử dụng khả năng mạnh
của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa chức năng kết hợp với khả năng của
GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung cho công tác quản lý đất đai trong đó có
công tác định giá [13].
13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai
loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hay nói khác đi
việc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có định
hướng là không khả thi. [13].
Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu
các yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết.
Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học. Dưới đây sẽ nghiên cứu
vấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vào
thực tiễn ở nước ta.
1.1.3.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xem xét
trên hai mặt.
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong
quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá
trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán
đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất
hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái
niệm giá và hình thành giá đất.
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời
cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng
thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch và theo pháp luật.

kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá
đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp. Trái lại, ở
những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô
thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác. Nhưng con người không thể
điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được. Con người chỉ có
thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm
16

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá
của đất đô thị.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với
giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết
của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy
định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành
giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu
cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình
độ nhận thức, tâm lý xã hội… tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực,
từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng
quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường
khi thu hồi đất và tính thuế đất.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam
1.1.3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãy xét đến