Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN ĐỖ VĂN MINH

NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ THÔNG TIN
ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TẠI KHU VỰC
TRUNG TÂM THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Gia Cẩm, phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Phú Thọ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn
Đỗ Văn Minh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

RGSDĐ
: Ranh giới sử dụng đất
TĐGVN
: Thẩm định giá Việt Nam
TP
: Thành phố
TDTT
: Thể dục thể thao
TT/LB
: Thông tư liên bộ
TT-BTC
: Thông tư Bộ Tài Chính
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VHVN
: Văn hoá văn nghệ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân đoạn đường Hùng Vương theo phụ lục 1 58
Bảng 3.2: Giá quy định theo thành phố năm 2011 66
Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết trên đường Lê Quý Đôn tính theo quy
định năm 2011 Tổng hợp toàn bộ trên phụ lục 6 67
Bảng 3.4: Bảng giá một số tuyến đường tại phường Gia Cẩm (theo số
liệu của bảng giá quy định trong tỉnh năm 2011) 70


MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 4
2.1. Mục đích 4
2.2. Yêu cầu 5
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 5
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN
PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 6
1.1. Tổng quan về giá đất 6
1.1.1. Khái quát chung về giá đất 6
1.1.2. Các đặc trưng của giá đất 8
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành 11
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.2. Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá đất
17
1.2.1. Định giá đất 17
1.2.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới 19
1.3. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị 22
1.3.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị 22
1.3.2. Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm
23
1.3.3. Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 24
1.3.4. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định
cấp đất đô thị 25
1.4. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 28
1.4.1. Vùng giá đất 28
1.4.2. Vùng giá trị đất đai 29
1.5. Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 33
1.5.1. Tìm vùng giá trị đất đai 33

3.1.3. Công tác địa chính, xây dựng, quản lý đô thị 49
3.1.4. Tình hình sử dụng đất đai 50
3.2. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì nói
chung và Phường Gia Cẩm nói riêng 51
3.2.1. Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Việt Trì 51
3.2.2. Thực trạng bản đồ địa chính của Phường Gia Cẩm 51
3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Phú Thọ 52
3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 52
3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Việt trì 53

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
3.5.1. Xây dựng dữ liệu đường phố từ bản đồ địa chính 53
3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai 65
3.6. Kết quả thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định
tương quan giá đất giữa các đường phố tại khu vực trung tâm thành phố
Việt Trì 70
3.6.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị 71
3.6.2. Kết quả điều tra định cấp các tuyến phố phường Gia Cẩm 71
3.6.3. Xây dựng dữ liệu các vùng giá trị theo kết quả điều tra chi tiết hoá
vùng giá trị trên nền bản đồ địa chính 73
3.7. Kiến nghị, giải pháp 75
3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác
định giá đất tại thành phố Việt Trì 77
3.8.1. Xem xét ph©n tÝch gi¶i ph¸p các bước thực hiện 77
3.8.2. Một số kiến nghị về giải pháp 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
4.1. Kết luận 79

cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị
thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử
dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc giá đất được

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
xác định sát với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước; mặt khác trong thị trường đất đai bình thường, việc xác định giá trị đất
đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị trường là một việc hết sức cần thiết.
Sự ra đời của các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số
123/2007/NĐ-CP) đã phần nào giải quyết được đòi hỏi của thực tế quản lý.
Các phương pháp định giá đã được đưa ra áp dụng như: Phương pháp so
sánh trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp
thặng dư. Gần đây ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài chính với QĐ: 129
/2008/QĐ-BTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định: Tiêu chuẩn số
07: TĐGVN 07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 -
phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập;
tiêu chuẩn số 10: TĐGVN 10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11:
TĐGVN 11 - phương pháp lợi nhuận, đã mở ra cho công tác định giá những
khả năng và tiềm năng mới. Tuy nhiên còn khá nhiều bất cập, hoạt động định
giá không phải chỉ giải quyết với một số thửa đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết
của việc định giá hàng loạt với quy mô lớn của nhà nước để phục vụ cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để giải quyết tốt hơn bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp

nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai
và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp
luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp
của TS. Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu sử dụng bản đồ
địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công
tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm Thành phố Việt Trì, Tỉnh
Phú Thọ”.
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
Sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng vùng giá trị
phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, đề tài tập trung vào các
mục đích:
- Nghiên cứu luận cứ khoa học và công nghệ sử dụng bản đồ địa chính
và hệ thông tin đất đai để xây dựng bản đồ vùng giá đất và vùng giá trị đất
(giới hạn ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực trung tâm thành phố Việt
Trì) phục vụ công tác định giá tại thành phố Việt Trì.
- Nghiên cứu các khái niệm cơ bản về vùng giá trị và quan hệ của
chúng với công tác định giá đất.
- Nghiên cứu về lý luận phân vùng đất đô thị và điều kiện áp dụng ở
nước ta.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
LÝ LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI

1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông
qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức
nào có quyền sử hữu đất đai.
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng
đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 2,4,
Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị
bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định”.
Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với
đất đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp
dụng trong một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác
về quyền sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp
dụng một giá đất theo thị trường. Giá này được hình thành trong thị trường
với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu,
quy luật cạnh tranh…) và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay
“giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do
Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
1.1.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: Đặc trưng này được
xem xét trên hai mặt:
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ
khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau
đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và
cùng với quá trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua
bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì
ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi
đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất.
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của
nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là

cá biệt là rất lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các
vị trí khác không thể có được. Nhưng con người không có đủ khả năng trong
một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những
vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa
hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất
thấp. Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở
những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác.
Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa
các khu vực được. Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để
mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất
nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn
so với giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự
điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai,
con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực
tiếp đến sự hình thành giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực
hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân
bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp
đến việc hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng
với trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở
từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành
giá đất.

trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong
từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi.
Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp
dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một
đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết
cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường
phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác
định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng
đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn.
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá đất, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu sau:
1.1.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức
sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ
đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực thông thường.
d. Yếu tố quốc tế

cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
1.1.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời
sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ
quản lý giao thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan
trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức
năng khác nhau trong đô thị.
1.1.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là