1
I HC KINH T
THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN

 CHUYÊN  THC TP TT NGHIPPHÂN TÍCH MT S YU T NG TI GIÁ TR
BNG SNG CÁCH MNG THÁNG
TÁM GVHD: TS. NGUYN NGC VINH
SVTH: VÕ TN PHÚC
LP: BS-00 K34
MSSV: 108202828
TP.HCM, THÁNG 4 NM 2012

2

MC LC

2) Ma thnh giá 10
3)  giá tr trong thnh giá bng sn. 10
4) c các cách tip cn trong thnh giá 12
III.Các yu t nh hng ti giá tr bt đng sn 17
1) Quyn tài sn 17
2) u kin bán 17
3) V trí 17
4) ng 18
5) An ninh 18
6) Phong thy 18
U T N GIÁ TR BT
NG SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM 20
1.Cách đánh giá các yu t tác đng ti giá tr bt đng sn ti công ty
c phn Thm đnh giá EXIM 20
A. c công ty c phn thnh giá EXIM 20
B. ng ca yu t i vi giá tr bng sn ti
công ty c phn thnh giá EXIM 21
2. Cách tính giá đt ca v trí trong hm so vi mt tin ca UBND
Thành ph H Chí Minh 22
A. V trí mt tin 22
3

B. V trí hm 22
C. Phân cp hm 22
3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân tích tác đng ca các yu
t ti giá tr bt đng sn. 23
A. K hoch kho sát 23
B. Chy mô hình hi quy và phân tích kt qu 26
4. Áp dng mô hình vào trong công tác d báo giá tr bng sn. 33
Tóm tt chng 2 37

















 ,  174 quy


, 











Thut ng i thing hoc các hong to lp
ci trên v 
a Bloomber, bng st mt c các tài
sn gn lin v
Theo t n Oxford, bng si d
d
Theo t chc Economic Adventure, bng sm tt c các tài
nguyên thiên nhiên và công trình xây dn gn lin v
Thut ng bng sc hii thut ng quyn tài sn
b ng sn (real property)    i quyn tài s ng sn (personal
property).
a y ban Tiêu chun thnh giá Quc t ( IVSC), thut ng
quyn tài sn bng sn là khái nim mang tính cht pháp lí bao gm quyn và li
n bng sn.
Tuy nhiên,  mt s ng hp c th t ng bng sn (real
estate) ch nhm nht, và công trình gn lin vt, tách bit hoàn toàn so
vi so vi thut ng quyn tài sn bng sn, vn ám ch n quyn s h
và các tài s
ng sn không ch ám ch tt và công trình gn lin
vt tc là mt tài sn hi vi tài sn bng
sy có th ng s
 



: 





- , 

(  ): 




, 

, 





, 

, 




 



: 








, , , .
Bên cn b ng sn thì còn có th hiu bng sn là mt
ngành và mt ngh nghip. Bng sn bao gm c mt phm vi rt rng các hot
ng kinh doanh và th ch gn cht vi vic phát trin, mua bán, s d
các công trình xây dng. Thut ng c s d ám ch các hong ca
ngành gn cht vi vinh giá, to lp, mua, qun lý và bán tài sn bng sn.
Ngh nghip gn vi bng sn: môi gii bng sn, cho thuê, dch v qun
lý bng sn; dch v thn bng sn; chm mua và phát
trin bng sn; xây dng; cung cp dch v tài tr có th chp và chng khoán hóa;
ng sn ca các doanh nghip và các th ch; và các hong chính quyn
ch, ban hành lut.

2. 












- 


















 . 
















. 


, 







































 , 










.
- 












 ,, 

,
















































 c tính d bit ca bt








  c
giá ch dn chính xác.
Chính do thu

 m cho khách hàng, do chi phí
 làm ng ti giá tr u ca bng sn làm cho bng
sn không th hi ca mình, t o nên thông tin sai lch v sn phm
là giá càng cao thì giá tr s dng càng lu này làm cho th ng tr nên mt
cân xng gây tht bi th ng.










 , 




 , 
. 















 , 















 .
, 



, 



, 








.
- 
Bng sn hình thành t ng nên khi giá tr 
















-  ng ti th ng, vt liu xây d, 

,














.







 





ng
ng ích cc và tiêu cc mà bng si.
7

3. .
 










Cung là s i bán mun bán ti mc giá có thi vi bt
ng sn, cung bng s, công trình xây dng gn lin
vc cung ng trên th ng ti mt thi c giá cân
bng trên th ng. Ngun cung co bn ca bng sn tít
i hng cung bng sn là có gii hn. Bên ci
 xây dng công trình gn lin vng kéo dài lâu nên cung bng sn

có tính thanh khon kém. Tuy nhiên, theo tác gi thì tính thanh khon bng sn còn
ph thuc rt nhiu vào các chu kì bng sn, khi th n m rng
thì kh n thành tin ca bng sn làm cho nó tr thành sn phm có tính
thanh khon cao. Vì v cn tính thanh khon bng sn thì c cp
n th ng bng s t  có quynh sáng sut khi tham
gia th ng này.
 
Sn phm b ng sn có giá tr  ng thi thì th ng b ng sn là
 có th kéo theo các ngành khác phát trin, nên th ng bng
sng trong nn kinh t, có ng mnh m tu kin
kinh t xã hi nên cn có s qun lý cht ch cc
4. 








 
















ng bng sn có kh  ng thp nht trong 3
dng bng so tn quc gia, di s h, miu
m
5. 
 Hình dng
Th hit, có 3 dng ch yu:
Vuông vng hình dng ph bin nht trong các dng bng
sn hin nay, chiu rt bt ng sn.
N hu: chiu rng phía sau lu rc.
Tóp hu: chiu rng phía sau nh u rc
 


Th hing ca nhà,  u tt
nht nên h ng chn nhng này.
 
V trí mang tính chc xã ( th trng), huyn (
qun), tnh, thành ph. V trí hành chính mang tính cht qun lý.
: v i, v trí ti trí
này làm  bng sn
Bng sn tuy có ging nhau v cu trúc, kt c nào có th
nào ging nhau v v trí, chính s khác nhau v v o nên d bit cho bng
s  to nên kh p cn cho bng
sn. V trí nào có th d dàng tip cc li.

hp l. Giy phép y quyn nhà do S t thành ph hoc UBND Qun/ Huyn
cc hin th tc b.
Ngoài ra, các loi giy t y ch quyn nhà cùa ch 
hp l v s hu nhà.
T di chúc hoc phân chia tài sn v nhà , có chng nhn c
chng. Bn án hoc quynh ca Tòa án công nhn quyn s h có hiu lc
pháp lut. Hng và np l c b. n bn
u giá ca Trung tâm dch v u giá hoc mua phát mãi c
quan thi hành án.
Các loi giáy ch quyn nhà ( giy t hp pháp và giy t hp lu có giá tr
 ã c chuyng, th chp xin cp phép xây dn
bù khi gii ta.
II. Tng quan v thm nh giá
1) Khái nim v thnh giá
Có mt s ý kin cho rnh giá và thnh giá là m
nhng v thc s  n pháp lý thì ta có s phân bit
ginh giá và thnh giá.
           -UBTVQH10

 

 

10





khách quan, không th

Giá tr th trng: giá bán có xác sut cao nht ca tài s  
selling price), gi u ki th c
11

c giá tt nht mà ti mi ca tài sc thm
 bán có th nhc ti thm nhnh vi gi nh:
-i bán t nguyn
-Khong thi gian h bán
-Giá tr ca tài si theo thi gian
-Tài sc bán t do trên th ng
-n bt kì mt s tr giá b sung nào do mc bit thc
hin.
Theo tiêu chun s 1 ca thnh giá quc t phiên bn 2005, giá tr th ng
 th ng là s tic tính ca tài sn s i vào
ngày thnh gia mt bên sn lòng bán và mt bên sn lòng mua trong mt giao
dch khách quan, sau quá trình tip th thích hp, tu hành
ng mt cách hiu bit, thn trng và không chu bt c áp lc nào.
Các gi thuyt trong khái nim th ng:
Nhu kin giao dch trên th u king.
Giá tr th ng th hin mc giá hình thành trên th ng công khai, cnh tranh.
Khái nim giá tr th ng phn ánh nhng nhn thc và nhng hong chung
trên th  cho vic thnh giá tài sn trong nn kinh t th ng.
Khái nim v giá tr th ng không ph thuc vào mt giao dch mua bán c th
ti thm thnh giá. Giá tr th i din cho mc giá bên mua và bên bán
ng ý, tha thun s tii gian quan sát, cân nhc các
i.
i liên tc là bn cht ca th nh viên
phi xem xét các s liu thu thc trên th ng các tiêu chun v giá
th ng hay không. Trong nhng tình hung cá bi th ng có th
là mt con s ng hp mt s tài sc bit, nh

các tài sn cu chnh các khác bit v
các yu t so sánh gia bng sn so sánh và bng sn thra
mc giá ch nh cho bng sn thnh.
b) ng hp áp dng
Tip c o trong hu ht các m
thnh.
 tr nhm kim tra kt qu 
c) u kin áp dng
Tuy là cách ph bi có th tic tip ci:
 Ch c vn dng khi có d liu th y.
 Ngun d liu phi s dc
d) u chnh
Sau khi s dng ngun d liu th ng thì chúng ta tin u chnh nhng
yu t khác bit gia tài sn so sánh và tài sn th c giá ch dn
hp lí, s khác bi ng hoa1 chúng bng tin hoc bng t l
13

phi giá bán. Có 2 lou chu chnh giao du chnh trên
bng sn, và gom chung li thì có các yu t cu chnh là:
 Quyn tài sn: nng sn thnh có quyn s hu hoàn toàn,
còn bng sn so sánh có thi hn cho thuê dài hn ch không phi theo giá th
ng, thì thnh viên c u chnh. Quyn tài sn
m hoàn thin v mt pháp lí ca tài sn, bng sn nào có s hoàn thin v mt
pháp lí càng cao thì giá tr càng l làm tt v ving pháp lí thì
hi thnh viên phi am hinh cc, cac pháp lut
n quyn s hu.
 u kin tài chính: khi thnh giá bng sn thì cn quan tn
u kin tài chính. Nhu kin trong tha thun tài chính ca bt kì giao dch nào
cn hiu bit m u kin tài chính khác nhau làm cho mc giá phi
tr cho mt bng sn khác bit so vi mt tài s: bng sc bán

a th, chng và tui th công trình, tùy vào s khác bi nào mà
u chm vt ch m ca các ci tt. Khi
m công trình xây dt thì nguyên t
quan trng. Giá tr t hoc thiu vng ca mt yu t
trong mng sng không ngang vi chi phí tháo d nó. Viu
chnh phi da theo giá tr a v bât ng sn và nh
c ph th ng.
 m kinh t: bao gm các yu t ng ti thu nhp thun ca bt
ng snh viên cn phi nghiên cm vt cht và v trí tác
 i vi thu nhp thun ca bt ng s có th u chnh hp lí.
 Vic s dng hin ti: bt kì s khác nhau nào trong vic s dng hin ti
hoc s dng tt nht và hiu qu nht ca giao dch so sánh tin thm
nh phc làm rõ. Thnh viên phi làm rõ s khác nhau và tiu
chnh nu các giao dch là mt so sánh phù hp. Và ch nhng tài sn mà s s dng
tt nht và hiu qu nht mc s dng trong phân tích so sánh.
 Giá tr các thành phn không thuc bng sn: chúng không phi là nhng
bng s góp phn vào vic to nên giá tr th ng lúc giao
dch nên cn phu chnh chúng cho phù hp.
B. Tip cn chi phí
Tip cn chi phí gi vai trò quan trng trong vic thnh giá tr bng sn,
c bit là nhng bng sc mua bán trên th ng.
a)  lý lun
Giá tr bng sc hình thành t 3 thành phn chính nu biu dii
dng công thc thì giá tr bng sn s biu di
Giá tr bng sn= Giá tr t+ giá tr công trình gn lin tt+ giá tr 
hiu ca bng sn;
Trong phm vi nghiên c tài ch  cp ti giá tr t và giá tr công trình gn
lin vt, còn giá tr u ca bng s cp.
y thì nc giá tr t và giá tr công trình gn lin vt thì s
c giá tr bng sn.

trong cách tính t l chng còn li cng cách
tính khu hao theo tui c t  hin ti ca công trình
C. Tip cn thu nhp
a)  lý lun
Trong 3 cách tip cn thnh giá tr tài sn : tip cn so sánh, tip cn chi phí,
tip cn thu nhnh giá tr 
nhp là: giá tr ca bng sn thnh có th c tính t thu nhp hay dòng thu
nhc to ra t bng sn thnh, chuyn v giá tr hin ti thông qua t sut
16

vn hóa hoc t sut sinh li thích hp. Vì vy, giá tr ca mt bng sn là mt
hàm s ca dòng thu nhc kì vng sinh ra.
ng hp áp dng, tip cn thu nhc s d tính:
Giá tr  mà m th t ra cho mt loi tài sn. Giá tr
a trên nhng kì vng ca ti trên th ng
nói chung. Vì vi mua s không chi tr nhiho bng sn so vi giá
tr hin ti ca dòng thu nhc to ra t bng si
n lòng bán khi nhng sn so vi giá tr hin ti
ca dòng thu nhc to ra t bng s
b) ng hp áp dng
 o khi thnh các bng sn to ra thu nhp.
 tr  ki
c) u kin áp dng
Tip cn thu nhp trong thnh giá bng sn có th áp dng vu
kin sau:
Tài sn thnh có kh o ra thu nhp.
Thu nhp ng gi nh là mc tin thuê trên th th
ng là có th bi d  tính toán
phù hp.
Ri vi thu nhp  mc nh và rc phn ánh trong

3) V trí
Trong thnh giá thì v trí bng sc th hin qua các yu t 
  h tng bao gm:
 H tt: bao gm các yu t ng h thc,
giao thông
 H tng xã hi: bao gm chng hc, bnh vii
trí.
Theo nguyên t th h tng này có cht
ng cao thì s góp ph bng sn.
 Giao thông: th hin qua chiu rng l gii, s chi
 ging hay không. Yu t giao thông th hin vic tip cn các tài sn bng
sn có d dàng và nhanh chóng hay không. Khi yu t giao thông càng có chng
thì giá tr bng sn càng cao.
 Li th c th hin qua các thành t chiu rng tip xúc mt
tin, chiu rng va hè, tip giáp my mt tin. Yu t này ng ti dòng thu
nhp ca bng sn, khi yu t giao thông càng thun li thì giá tr càng cao
 Cnh quan: ci ta càng sn lòng tr vi mc giá tr
t bng sn có cp thì giá tr càng cao.
18

Trong các yu t ng ti giá tr bng sn thì có th nói v trí là yu t hàng
u, quan trong nht tác ng trc tip ti giá tr bng sn. Mt v trí càng tt thì giá tr
càng lc li.
4) ng
ng bao gc, ánh sáng, không khí, âm thanh. Nhng yu t
ng trc tin ca nhi sng, làm vic ti bng sBt
ng sng sng hoàn thin thì giá tr bng sn càng cao.
5) An ninh
Th hin qua m phòng th, h thng chiu sáng va hè, cht phòng
th. Yu t i s hu có ci vi khu bng
Tóm tt chng I

Bng sn là tài sn ln có giá tr lng thi là tài st bit va xut hin
trong th ng tài sn va hin din trên th ng không gian. Bng sn luôn tn
ti trong chính mình tính bng, d bit, tính lâu bn, và ng ln nhau ti nên
mn phm mang tính chng thng thuc
tính này làm cho bng sn tr thành hàng hóa riêng. Có th phân loi bng sn
ng s dng, theo quyn tài sn, theo ch dng hoc theo hin
trng ca bng sn. Tùy vào tng loi bng sn mà b
th i vi xã hi.
 th ng bng sn hong hiu qu và minh bch thì công vic thm
nh giá là nhu cu thit thc v thnh
m, vai trò và m lý lung hp áp dng,
u kin áp dng ca các cách tip cn thnh giá bí,
thu nhp.
Giá tr bng sn là s ng ca nhiu yu t  ng, giao
 h tnh giá tr bng sn thì phi có cái nhìn tng quát
nhm phân tích rõ ng ca tng yu t ti giá tr bng s k
c giá ch dn hp lí.

Tuy ch thành lp g hic s chuyên nghip ca
c thnh giá trên nhic:
Thng sn:các may móc thit b gia di, vn ti
ng thng bt, máy xây dng, máy công c; các thit
b n tn gia dn công nghip; các máy thit b công nghip, dây
chuyn sn xung b.

21

Thnh giá bng sn: thnh giá nhà ph, nhà bit th
thng, nhà máy, bn bãi, bn cng; tht t chuyên
dùng, các khu resort;
Thnh giá tr doanh nghinh giá tr  lên sàn giao dch
chng khoán; xnh giá tr doanh nghi c phn hóa, thành lp mi, liên doanh
liên kt, gii th, mua ban, chuynh giá tr quyn khai thác: nhà hàng,
khách sc
Ngoài ra thì EXIMA còn ho
Dch v u giá tài sn: bng sn, các loi tàu bin, tàu sông, máy, thit b,
dây chuyn sn xut, tranh ngh thu c
Dch v khách: môi gii bng su thu, giám sát và lt máy,
thit b, kinh ch
Vhâm hoP- 
nghi khách hàng gi trn nim tin.
B. ng ca yu t i vi giá tr bng sn ti công
ty c phn thnh giá EXIM
Ti công ty c phn thnh giá EXIM hin nay, trong công tác thnh giá
u t n giá tr n bng sn nói
ng s dc tip, s dng chng c d
liu th ng và da vào kinh nghim ca th tin hành công tác thm
 ng ca các yu t lên giá tr bng sn

t ca v trí trong hm so vi mt tin ca UBND Thành ph
H Chí Minh

A. V trí mt tin
Bng Cách Mng tháng 8, trên tn
ng CMT8
Qun
ng

( tring/ m
2
)
Q.3
Võ Th Sáu
Ranh gii Tân Bình
22
Q.10
Võ Th Sáu
Ranh gii Tân Bình
22
Q. Tân Bình
Hng

15.4


V trí 1: có chiu rng hm lc tri nha ho
V trí 2: có chiu rng hm t c tri nha ho
V trí 3:có chiu rng hm t c tri nha ho
V trí 4: có chiu rng hc tri nha hoc bê 

muc phòng, an ninh, li ích quc gia, phát trin kinh t
 m:
i vi cách tính ca UBND TP, giá ca bng sn trong hm khác nhau
khi cp hm ca bng sn rng trong cùng cp hm giá
ca bng s n yu t  sâu ca tng bng sn
so vi mc ting.
Cách tính giá tr bng sn trong hm so vi mt ti ng phù hp
trong np vi qun huyn vùng ven.
3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân ng ca các yu t ti
giá tr bng sn.
A. K hoch kho sát
Mo sát
Kho sát giá nhng bng sng Cách Mch,
nhng ca các bng sng thi ghi nhn các yu t
thuc tính cht v trí: chiu rng l gii, din tích, và khong cách t bng sn ti
ng Cách Mng tháng 8.
V trí kho sát
 có th cho các mu ng nht nhnh nên tác gi quynh
chn các bng sng, tránh cho các bng sn có tính d bit
nhiu. V trí kho sát mà tác gi chng Cách Mng tháng 8
c kho sát

24

Kho sát hii vi tng bng sn c th kt hp vi thng kê miêu t
Thm kho sát
T 20-2-n 20-3-2012
Tóm tt d liu.
Bng 3: Kt qu kho sát
Stt

63.8
65.0
5.6
6
5.0
68.2
30.0
6.0
7
5.0
66.6
100.0
5.4
8
5.0
51.5
90.0
6.0
9
5.0
60.0
120.0
3.2
10
3.0
64.0
100.0
3.8
11
5.0

94.0
0.0
12.9
18
5.0
48.0
300.0
3.7
19
5.0
37.2
100.0
4.0
20
5.0
64.4
120.0
3.0
21
8.0
52.7
80.0
3.5
22
25.0
81.9
0.0
10.5

25

2.6
29
2.0
43.2
290.0
2.2
30
3.0
42.0
100.0
2.5
31
3.5
88.4
100.0
5.6
32
3.0
44.9
300.0
3.6
33
3.0
29.3
230.0
1.7
34
3.0
34.0
200.0

1.3
41
4.0
100.0
80.0
4.6
42
2.0
21.0
160.0
1.7
43
3.0
57.0
220.0
3.0
44
3.5
70.0
100.0
3.3

Bng 4: Phân tích thc lp các bin