TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
NGÀNH KINH T THM NH GIÁ



 TÀI
C TÍNH T L VN HÓA CHO BT NG SN NHẨ PH
MT TIN TI QUN TÂN BÌNH, TP.H CHÍ MINH
GVHD: TS NGUYN QUNH HOA
SVTH: INH TH HNG CHÂU
MSSV: 108201601
LP: VG01 – K34

TP. H CHÍ MINH 2012
i

LI CM N

Khóa: K34
1. Thi gian thc tp 2. B phn thc tp 3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut
4. Kt qu thc tp theo đ tài
5. Nhn xét chung
n v thc tp iii

NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN




v

MC LC

Li cm n.
Li m đu.
1. Lý do chn đ tài.
2. Mc tiêu nghiên cu.
3. i tng nghiên cu.
4. Phng pháp nghiên cu.
5. Ni dung nghiên cu.
Gii thiu v Công ty C phn Thm đnh giá ông Á.
CHNG 1: PHNG PHÁP THU NHP TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN.
1.1 C S Lý Lun Ca Phng Pháp Thu Nhp 7
1.2 Nhng Gi nh Ca Phng Pháp 7
1.3 Vn Hóa Thu Nhp 7
1.3.1 Vn hóa trc tip 8
1.3.2 Vn hóa thu nhp (K thut dòng tin chit khu - DCF) 9
1.4 Các Nguyên Tc Áp Dng Trong Phng Pháp Thu Nhp 10

N
16
2.3 Các Phng Pháp Xác nh T Sut Vn Hóa. 17
2.3.1 Theo quan đim th trng. 17
2.3.1.1 So sánh các thng v đ c tính t sut vn hóa toàn b R
O
17
2.3.1.2 c tính R
0
t bi s / h s vn hóa tng thu nhp thc hin. 19
2.3.1.3 c tính R
O
t đu t – vay th chp và vn ch s hu. 20
2.3.1.4 c tính R
O
t t s thanh toán n. 21
vii

2.3.1.5 c tính R
O
t đu t đt và nhà. 22
2.3.2 Theo quan đim tài chính. 22
2.3.2.1 Mi quan h gia t sut chit khu Y và t sut vn hóa R. 22
2.3.2.2. Mô hình GORDON 23
2.3.2.3. Mô hình INWOOD 23
2.3.2.4. Mô hình RING 24
2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD. 25
2.3.2.6 Lý thuyt vn hóa da trên mô hình CAPM và WACC. 26
CHNG 3: XÁC NH T SUT VN HÓA CA NHÀ PH MT
TIN TI QUN TÂN BÌNH TP.HCM.

yu t nh vy nên vic đnh giá đt cho phù hp vi thc t th trng, phù hp
vi tng v trí trong tng thi đim là vic làm cn thit không ch phc v cho
các mc đích: Chuyn nhng, cm c, góp vn…đc chính xác mà còn có ý
ngha ht sc quan trng đ Nhà Nc có nhng chính sách điu tit li ích, đm
bo s công bng xã hi.
T nhng nguyên nhân trên, đ góp phn cng c kin thc v lý lun và
kinh nghim thc t v thm đnh giá đt, sinh viên đư chn đ tài:
2

Chuyên  Tt Nghip “c Tính T L Vn Hóa Cho Bt ng Sn Là Nhà Ph Mt Tin Ti
Thành Ph H Chí Minh”.
2. Mc tiêu nghiên cu:
Nhm đa ra mt t l vn hóa thích hp đ ng dng trong xác đnh giá
tr bt đng sn là nhà ph mt tin ti Thành ph H Chí Minh bng phng
pháp vn hóa thu nhp.
3. i tng nghiên cu:
Tp trung ch yu nghiên cu bt đng sn là nhà ph mt tin đư và đang
đc rao bán, cho thuê trên th trng ti khu vc Qun Tân Bình, Thành ph
H Chí Minh.
4. Phng pháp nghiên cu:
Phng pháp thng kê, phng pháp tng hp, phân tích và xem xét thc
tin hot đng mua bán, cho thuê bt đng sn Tìm hiu, kho sát thc t, điu
chnh, đánh giá da trên s liu thu thp và nhng c s lý thuyt có liên quan.
5. Ni dung nghiên cu:
Ngoài phn m đu và kt lun, chuyên đ đc trình bày gm có 3 chng:
Chng 1: Phng pháp thu nhp trong đnh giá bt đng sn.
Chng 2: Các phng pháp xác đnh t sut vn hóa trong thm đnh giá bt

thm tra d án.

4

Chuyên  Tt Nghip2. NgƠnh ngh hot đng
 Thm đnh giá:
+ Thm đnh giá bt đng sn: Quyn s dng đt, nhà , vn phòng, cao c,
h thng ca hàng, siêu th, kho bưi, nhà xng, cu cng, cu.
+ Thm đnh giá đng sn: Máy móc thit b, dây chuyn sn xut, vt t,
hàng hóa.
+ Thm đnh giá tr doanh nghip, giá tr quyn thuê, quyn khai thác.
+ Thm đnh giá tr thng hiu, giá tr vô hình, c phiu, trái phiu.
 T vn u thu:
+ T vn th tc đu thu.
+ Lp H s mi thu.
+ T chc xét thu và đánh giá H s d thu.
 Kinh doanh bt đng sn:
+ Kinh doanh bt đng sn.
+ Mua bán, ký gi, môi gii bt đng sn.
 T chc đu giá tƠi sn:
+ Bt đng sn.
+ ng sn và tài sn khác.
 Lp d án đu t:
+ T vn, lp báo cáo kinh t - k thut; lp d án đu t.
 Thm tra d án.
5



7

Chuyên  Tt NghipChng I: PHNG PHÁP THU NHP TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN
1.1 C s lý lun ca phng pháp thu nhp.
C s lý lun ca phng pháp này là giá tr th trng ca mt tài sn
bng vi giá tr hin ti ca tt c các khon li nhun tng lai có th nhn
đc t tài sn.
Phng pháp thu nhp da trên c s chuyn đi mt dòng thu nhp hàng
nm thành mt tng s vn, tng s tin nhn đc ngày hôm nay có giá tr
nhiu hn mt s tin nh th nhn đc trong tng lai. iu này đ cp đn
vic tính chit khu giá tr tng lai ca thu nhp.
Phng pháp thu nhp da trên nguyên tc chuyn đi các dòng thu nhp
ròng tng lai thành giá tr vn hin ti đc bit đn nh là quá trình vn hóa.
1.2 Nhng gi đnh ca phng pháp.
Thu nhp n đnh vnh vin. Thông thng gi đnh là mc thuê trên th
trng hin hành s tip tc bit đc (mt trong s nhng nhân t đóng góp vào


 V: Giá tr bt đng sn.
 I: Thu nhp ròng t tài sn.
 R: T l vn hóa.
9

Chuyên  Tt Nghip1.3.2 Vn hóa thu nhp (K thut dòng tin chit khu - DCF)
Là mt phng pháp vn hóa nhm chuyn đi nhng li ích d báo trong
tng lai thành giá tr hin ti theo mt t l chit khu thích hp.
n
n
Y
CF
Y
CF
Y
CF
Y
CF
PV
)1(

)1()1()1(
3
3
2
2

: Giá tr hin ti ca dòng thu nhp hot đng ròng.
 V
PR
: Giá tr hin ti ca bt đng sn thu hi.
 i vi tài sn mang li thu nhp có thi hn.
 Dòng thu nhp không bng nhau.
n
n
t
t
i
T
i
A
V
)1()1(
1






 V: Là giá tr ca tài sn.
 A
t
: Thu nhp ròng nm t.
 T: Giá tr thu hi nm n.
10


 Nguyên tc d kin li ích tng lai.
1.5 Các bc tip cn ca phng pháp thu nhp
c tính thu nhp trung bình hàng nm cho mt tài sn có tính đn tt c
các yu t có liên quan tác đng đn thu nhp.
Bc 1: c tính tt c các khon chi phí to ra thu nhp đ tr khi thu nhp
hàng nm nh chi phí duy tu, sa cha…các khon thu phi np.
Bc 2: c tính thu nhp ròng hàng nm = Doanh thu hàng nm – Chi phí phát
sinh hàng nm.
11

Chuyên  Tt NghipBc 3: Xác đnh t sut vn hóa: Da vào phân tích doanh s bán nhng tài sn
tng t giao dch trên th trng.
Bc 4: Áp dng công thc chuyn hóa vn đ tìm ra giá tr ca bt đng sn.
1.6 Các trng hp áp dng
Phng pháp thu nhp dung đ đánh giá giá tr th trng ca các tài sn to
ra thu nhp, và thng áp dng cho đnh giá trong lnh vc đu t đ la chn
phng án đu t.
Nguyên tc c bn ca vic đu t là mt nhà đu t mun đu t vn đ
có đc mt thu nhp hàng nm trên s vn đó, di hình thc mt thu nhp
thun vi sut li tc có th chp nhn đc.
Phng pháp này rt phù hp áp dng cho nhng tài sn mang li mt khon
thu nhp đu đn qua thi gian. Nhng bt đng sn phù hp vi phng pháp thu
nhp gm:
 Trung tâm thng mi.
 Khu công nghip.
 Trung tâm mua bán.
 Khách sn, nhà tr.
13

Chuyên  Tt NghipChng II: CÁC PHNG PHÁP XÁC NH T SUT VN HÓA
TRONG THM NH GIÁ BT NG SN
2.1 Khái nim t sut vn hóa.
T sut vn hóa là t sut li tc mà thm đnh viên cn c vào đó đ
chuyn hóa thu nhp thành giá tr vn ca bt đng sn. ó là t sut mong
mun ca nhà đu t khi đu t vào bt đng sn nào đó vì mc đích kinh doanh.
Lãi sut vn hóa đc xác đnh bi 3 yu t:
 Lãi sut thc t hay giá tr thi gian ca tin t.
 T l lm phát d kin.
 Ri ro d kin.
Sut li tc bt buc = T sut li nhun ca nhƠ đu t không ri ro + Ph
phí ri ro.
T sut li nhun ca các nhƠ đu t không ri ro = Lãi sut thc t + T l
lm phát d kin.
Mt khon đu t không ri ro là khon đu t trong đó nhà đu t bit rõ
s lng li nhun và thi gian mình s thu hi đc li nhun. Ví d nh lưi
sut tin gi tit kim.
Ph phí ri ro là mc chênh lch gia mt t l hoàn vn cao vi t sut
li nhun ca các đu t không ri ro. Phn ln các nhà đu t đu thn trng
đi vi ri ro, nên thng yêu cu mt t l hoàn vn cao hn đi vi khon đu
t mang tính ri ro cao. Ri ro d kin là s kt hp ca tt c các yu t không
n đnh, có 3 yu t ri ro thng gp là:
14

R
I
V 

2.2.2 T sut vn hóa ca đt R
L

Là t sut thu nhp t phn đt ca bt đng sn I
L
trên giá tr đt V
L
. Phn
ánh mi quan h gia thu nhp thun mong đi hàng nm t đt vi giá tr đt.
15

Chuyên  Tt NghipL
L
L
V
I
R 

T sut này dùng đ chuyn đi thu nhp thun t đt sang giá tr đt. R
L
thng nh hn R
O
và R


2.2.4 T sut vn hóa tin th chp R
M
Là t sut vn hóa cho mt khon n, phn ánh mi quan h ca khon n
phi tr hàng nm I
M
vi khon n th chp V
M
.
M
M
M
V
I
R 

 R
M
liên quan đn thành phn tài chính trong bt đng sn, do đó thng
gn vi thành phn vn.
 R
M
có th ln hn, bng hay nh hn R
O
và R
E
tùy thuc vào lãi sut và thi
hn vay.
16


sn, phn ánh mi quan h gia tin thu nhp thun mong đi ca mt nm đn
l gn vi tin thuê và giá tr ca hp đng thuê. R
LF
th hin t s ca thu nhp
thun t tin thuê I
LF
và giá tr ca hp đng thuê V
LF
. R
LF
thng nh hn R
O .

2.2.7 T sut vn hóa ca bt đng sn thuê theo hp đng R
LH
Là t sut vn hóa thu nhp ròng t bt đng sn thuê theo hp đng trên
tài sn, phn ánh mi quan h gia li tc thun NOI
LH
(I
LH
) mong đi ca mt
nm đn l gn vi thu nhp thuê theo hp đng và giá tr ca bt đng sn thuê
theo hp đng V
LH
.
R
LH
thng ln hn R
O
và R

O
)
R
O
Khon vay th chp
(V
M
)
Lưi vay tháng, nm (I
M
)
R
M

Vn (V
E
)
C tc (I
E
)
R
E

t V
L
I
L
R
L


2.3.1 Theo quan đim th trng.
2.3.1.1 So sánh các thng v đ c tính t sut vn hóa toàn b (R
O
)
c tính R
O
t các thng v có th so sánh đc là cách thc phù hp
khi có đ các d liu ca các tài sn cnh tranh tng t bt đng sn cn thm
đnh giá. Các d liu v giá bán tài sn, thu nhp, chi phí, các h tr tài chính,
điu kin th trng ti thi đim mua bán rt cn thit. Ngoài ra, thm đnh viên
phi đm bo chc chc rng thu nhp hot đng thun ca mi thng v so