Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng
pp so sánh và
tính tỷ lệ vốn hoá

Ví dụ về phương pháp so sánh
Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô
thị mới ở Hà Nội. Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS
cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới
đó. Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau:

Đơn vị tính: nghìn đồng
KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ
BĐS SO SÁNH 1
Giá bán
?
4.500.000
Yếu tố so sánh MÔ TẢ MÔ TẢ
+(–) Mức
điều chỉnh
Điều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000
Vị trí Một mặt tiền
Góc đường: 2 mặt tiền
(cao hơn 6%)
– 270.000
Diện tích đất 75m
2
65 m
2
+ 475.000
Cảnh quan Trung bình
Tốt, một phía là vườn

Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau
- BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ
- BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ

⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá:
Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả
năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu
đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%.
Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau:
P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25
= 4.678,5 triệu đồng
Làm tròn 4.680 triệu đồng
Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng

Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh

Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán
thành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện
tích thửa đất 60 m
2
; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m
2
; nhà 5 tầng khung bê tông
kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được
bảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi
đời thực hiệu là 11 năm. Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh
nhỏ) có trị giá 50 triệu.
Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m
2
;