BÔ

ăGIA

OăDU

CăVA

ăA

OăTA

O
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN

BÁO CÁO TT NGHIP  TÀI
:
THC TRNG VÀ GII PHÁP NHM NÂNG CAO
HIU QU TÍN DNG BTăNG SN T NGÂN
HÀNG XUT NHP KHU VIT NAM EXIMBANK ậ
CHI NHÁNH SÀI GÒN

Ging viên hng dn: V Th Phng
Sinh viên thc hin: Phm Ngc Vinh Tp. H Chí Minh- nm 2012

1.3.1Tín dng ngân hàng 13
1.3.1.1Khái nim v tín dng 13
1.3.1.2 Tín dng ngân hàng. 13
1.3.1.3 Tín dngăngơnăhƠngătrongălnhăvc btăđng sn: 14
1.3.1.4 Các sn phm tín dng btăđng sn: 15
1.3.1.5nh giá btăđng sn ca ngân hàng. 15
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
ii
1.3.2 Vai trò ca tín dngăngơnăhƠngăđi viălnhăvc btăđng sn 16
1.3.3 Bài hc kinh nghim cho các NHTM  Vit Nam sau cuc khng hong
cho vay cm c di tiêu chun  M 16
TNG KTăCảNẢă1 18
CHNGă2:ăTHC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN
HÀNG EXIMBANK 19
2.1 GII THIU V NGÂN HÀNG EXIMBANK 19
2.2 THC TRNẢăảUYăNG VN VÀ CHO VAY CA NGÂN HÀNG
EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN………………………………………ă22
2.3THC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA NGÂN HÀNG
EXIMBANK ậ CHI NHÁNH SÀI GÒN 27
2.3.1ăDăn cho vay btăđng sn và din bin th trng btăđng sn. 27
2.3.2ăDăn cho vay btăđng sn có tài snăđm bo 28
2.3.3ăDăn cho vay btăđng sn trung dài hn 29
2.4 NHNG THUN LẤăVĨăẦảÓăẦảNăTậONẢăảOTăNG TÍN DNG
BTăNG SN CA NGÂN HÀNG EXIMBANK – CHI NHÁNH SÀI GÒN

3.2.1.2ăi vi vic hn ch ri ro. 42
3.2.2 Tín dng kích cu btăđng sn. 43
3.2.2.1 To lp và khai thác ngun d liu v tín dng btăđng sn t ngân
hàng 43
3.2.2.2 ng dng công ngh tin hc vào ngân hàng trong vic qun lý các
khon cho vay btăđng sn. 43
3.3 CÁC GII PHÁP KHÁC 44
3.3.1ăNơngăcaoănngălc qun tr ri ro 44
3.3.2 Giám soát hotăđng ngân hàng thông qua ng dng công ngh tin hc
44
3.3.3 Thành lp công ty con chuyên kinh doanh btăđng sn 44
MT VÀI KIN NGH 46
-i vi UBND thành ph vƠ các ban ngƠnh đa phng. 46
-i vi ngân hƠng nhƠ nc Vit Nam. 47
KT LUNăCảNẢă3 47
KT LUN CHUNG 48 GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
iv Sau khi hoàn tt 4 nm hc ti trng i hc kinh t TPHCM, em đƣ may mn
tr thành sinh viên thc tp ti ngân hàng xut nhp khu Eximbank- chi nhánh Sài


Nhnăxétăcăquanăthc tp.

GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

Nh ta đƣ bit, cuc khng hong kinh t th gii va qua có nguyên nhân bt
ngun t cho vay bt đng sn di chun ca M, nó đƣ lƠm chao đo th trng
tài chính th gii và hàng lot ngân hàng, các t chc tài chính ln b phá sn:
Lehman Brothers, Merrill Lynch Qua đơy ta thy đc tm nh hng ca th
trng bt đng sn đi vi hot đng ca ngân hàng.
Mt khác,  Vit Nam khi giá bt đng sn gim mnh vƠo nm 2008 đƣ nh
hng không nh đi vi các ngơn hƠng trong nc khi mà hot đng cho vay ca
ngân hàng phn ln là cho vay có tài sn đm bo là bt đng sn. Cng vì th mà
vic nghiên cu hot đng cho vay ca ngơn hƠng đi vi lnh vc bt đng sn là
rt cn thit đ đm bo s phát trin ca th trng bt đng sn và hot đng ca
ngân hàng, t đó góp phn n đnh kinh t v mô ca đt nc.
Vi vic nhìn nhn trên cùng vi c hi đc thc tp ti ngân hàng Eximbank
ậ chi nhánh SƠi Gòn nên tôi đƣ chn đ tƠi: “Thc trng và gii pháp nhm nâng
cao tín dng bt đng sn ca ngân hàng xut nhp khu Vit Nam Eximbank ậ chi
nhánh SƠi Gòn” đ nghiên cu vƠ đa ra nhng gii pháp thc tin nhm góp phn
nâng cao hot đng tín dng ca ngân hàng Eximbank nói riêng và các ngân hàng
Thng mi trên đa bàn thành ph nói chung. GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
2

ngân hàng Eximbank.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
3
CHNGă1: NHNG VNă CăBN V BTăNG SN, TH TậNG
BTăNG SN VÀ TÍN DNG NGÂN HÀNG
1.1 KHÁI NIM V BTăNG SN
1.1.1Btăđng sn là gì?
 Theo đnh ngha ca Bloomberg, bt đng sn lƠ: “mt mnh đt đai vƠ tt c
các tài sn vt cht gn lin vi đt”
 Theo t đin trc tuyn Oxford, bt đng sn lƠ “tƠi sn di dng đt đai vƠ
công trình xây dng”.
 Theo t chc Economic Adventure , bt đng sn lƠ “đt đai bao gm tt c các
tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dng vnh vin gn lin vi đt”.
 Theo t chc California Real Estate Brokerage, bt đng sn lƠ “đt đai vƠ các
ci thin và các quyn s hu và s dng chúng”.
 Theo b lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 181
quy đnh: “Bt đng sn là các tài sn không di, di đc bao gm:
a) t đai;
b) Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng đó;
c) Các tài sn khác gn lin vi đt đai;
d) Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
Nh vy, trên thc t, vn có nhiu cách hiu vƠ đnh ngha khá đc bit nhau
v khái nim bt đng sn, nhng nhìn chung vn thng nht nhau  đim: bt

hin vt sang tin t.
Tuy nhiên, hn ch ca bt đng sn là không di di đc, và có tính khan him
không tng thêm mc dù dân s ngƠy cƠng tng. ơy chính lƠ nguyên nhơn dn đn
tng cung bt đng sn trong tng lai luôn thp hn tng cu bt đng sn xét v
dài hn.
1.1.2 Phân loi btăđng sn
Theo quy đnh ca Lut dân s thì bt đng sn có nhiu loi khác nhau. Tùy
theo tiêu chí phân loi mà có các dng sau:
- i vi bt đng sn là đt có th có các loi:
+ t đô th, đt phi đô th.
+ t đ xây dng kin trúc, đt dùng cho công trình công cng, đt d tr, đt
nông nghip, đt dùng cho các trng hp khác
- i vi bt đng sn là nhà  có th có các loi:
+ Nhà cp 1, cp 2, cp 3, cp 4, nhà tp th, nhà cao tng.
+ NhƠ đn lp, song lp, liên k, c xá.
+ NhƠ đ , nhƠ dùng đ kinh doanh, nhà dùng cho các mc đích khác.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
5
+ Nhà mt tin, nhà trong hm, nhà trong khu quy hoch, nhà không phi khu quy
hochầ
Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loi khác nhau mà có các hình thc tên gi
cho bt đng sn khác nhau. Vì vy, cách thc phân loi nh k trên cng ch có
tính tng đi, có th còn nhiu cách phân loi khác cha đc k đn.
1.1.3 Các yu t nhăhngăđn giá tr btăđng sn


+ NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v quyn s hu, thuê đt, s dng, chuyn
nhng bt đng sn. S thay đi quy đnh trong tng thi k s tác đng đn giá
tr bt đng sn trên th trng
+ Nhà nc quy đnh các chính sách vƠ ngha v tƠi chính có liên quan đn quyn
s dng đt (thu, tin thuê, tin s dng đtầ). Các chính sách nƠy nh hng
trc tip đn chi phí to lp và chi phí s dng bt đng sn nên tác đng đn giá
bt đng sn.
+ NhƠ nc hoch đnh và công b quy hoch v vic s dng đt cho tng khu
vc. ơy lƠ yu t quan trng và nh hng ln đn giá tr bt đng sn trên th
trng.
+ Các chính sách v tài chính, tín dng tin t nhm mc đích tht cht hay ni
lng kh nng cung tin cho th trng bt đng sn.
+ Các chính sách thu thu nhp cá nhơn đi vi thu nhp có đc t các hot
đng chuyn nhng mua bán bt đng sn.
 Các yu t kinh t chung ca quc gia vƠ đa phng.
Các yu t này nh hng đn cu vƠ qua đó tác đng đn cung bt đng sn và
nh hng đn giá bt đng sn. Có th thy giá bt đng sn bin đng t l vi
mc đ tng giá nói chung, mc tng trng kinh t và thu nhp quc dơn vƠ đa
phng. Các yu t nƠy liên quan đn s bin đng tng sn phm quc gia, thu
nhp bình quơn đu ngi và tit kim cá nhân.
 Cung cu bt đng sn.
Khi mà tng cu vt quá tng cung thì giá bt đng sn s tng mnh (giai
đon 2007-2008) vƠ ngc li nu tng cung vt quá tng cu thì giá bt đng
sn s gim xung (giai đon hin nay).
1.1.3.3 Nhóm yu t táẾăđng vi mô
 c đim thc th riêng ca bt đng sn
ơy chính lƠ các yu t đc đim riêng ca bt đng sn nh tính hu ích, tính
khan him, có yêu cu và có th chuyn giao đc. Ngoài ra, các yu t v đa
đim ta lc ca bt đng sn, hình dng, quy mô kích thc ca lô đt, kiu nhà,

đa vƠo kinh doanh phù hp vi tình hình thc t vƠ đúng quy đnh ca pháp lut.
1.2 TH TRNG BTăNG SN VÀ CÁC YU T TÁCăNGăN
TH TRNG BTăNG SN
1.2.1 Th trng btăđng sn:
Hin ti trên th gii vn tn ti nhiu quan đim khác nhau v th trng bt
đng sn, nó tng hp thƠnh 3 quan đim chính nh sau:
 Th trng bt đng sn và th trng đt đai lƠ mt
 Th trng bt đng sn là th trng nhƠ, đt.
 Th trng bt đng sn là hot đng mua bán, trao đi, cho thuê, thu chp,
chuyn dch quyn s hu hay quyn s dng bt đng sn theo c ch th trng
và có s qun lý ca nhƠ nc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
8
Trong 3 quan đim trên thì quan đim 3 phn ánh trc tip các hot đng ca
th trng, cho ta d nhn bit đc phm vi và ni dung ca th trng bt đng
sn. Quan đim nƠy cng cho ta thy bt đng sn lƠ ni duy nht chuyn nhng
tài sn bt đng sn cha phi là hàng hóa thành tài sn bt đng sn hƠng hóa đ
giao dch trên th trng.
Khía cnh khác, v mt li ích, s phát trin th trng bt đng sn có tác dng
rt ln trong vic chu chuyn vn trong nn kinh t, đn phát trin c cu th
trng (th trng vn, th trng tài chính, th trng bt đng sn, th trng
chng khoán, th trng lao đng,ầ) vƠ còn mang li li ích v an sinh xã hi, đáp
ng nhu cu nhà , đt đai cho ngi dơn,ầ
1.2.2 Các yu t táẾăđngăđn th trng btăđng sn

+ Ngi bán bt đng sn đn thun vì mc đích chuyn hóa thành vn đ dùng
cho vic khác.
+ Ngi va mua va bán đ phc v nhu cu chuyn ni sinh sng.
(2) Khách th: là các bt đng sn đc phép kinh doanh theo quy đnh ca pháp
lut.
(3) Gii trung gian, bao gm:
- Nhà nc, các c quan qun lý nhà nc: cung cp các c ch chính sách, hành
lang pháp lý điu khin th trng bt đng sn.
+ NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v qun lý bt đng sn, v ngha v tài chính
có liên quan đn quyn s dng đt, đc bit lp ra các quy hoch, k hoch s
dng đt, xây dng các công trình liên quan.
+ Mt khác, bn thơn NhƠ nc cng nm trong tay nhiu tài sn công, trong quá
trình sp xp, ci t hot đng nn kinh t, s có nhng bt đng sn cn thanh lý,
bán, cho thuê, đơy cng lƠ ngun hàng hóa quan trong trên th trng.
- Các ngân hàng thng mi, công ty chng khoán, qu đu t,ầcung cp vn,
thc hin thanh toán, qun lý qu,ầ giúp cho th trng bt đng sn phát trin.
- Ngi môi gii: là nhng ngi t vn, cung cp cho ngi mua, ngi bán v
nhng thông tin cn thit cho vic giao dch, mua bán bt đng sn. Nh h mà
hot đng ca th trng bt đng sn đc thc hin trôi chy, d dàng. Nu hot
đng môi gii din ra lành mnh thì s cung cp nhiu thông tin chính xác, minh
bch cho ngi mua giúp th trng phát trin hn.
Trong 3 cu thành này, gii trung gian đc xem là phc tp nht. Nó là cu
ni gn kt gia nhà sn xut (nhƠ đu t xơy dng nhà) vi ngi tiêu dùng
(ngi có nhu cu đ ) hoc đn thun là cung cp thông tin, t vn pháp lý, h
tr tranh chp,ầ
ng trên góc đ th trng, các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
bao gm: các yu t tác đng v phía “ cung” bt đng sn, các yu t tác đng v
phía “cu” bt đng sn, các yu t qun lý, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH


 Các yu t môi trng v mô vƠ s phát trin c s h tng quc gia.
Các yu t này cho bit nn kinh t đang tng trng hay tht lùi, cho bit lm
phát nh th nƠo, c s h tng giao thông, k thut, môi trng sng ra sao,ầ
 Các yu t đu vào to ra bt đng sn và giá c dch v liên quan bt đng sn.
Các yu t nƠy nh: giá nguyên vt liu, nhơn công, giá đu thu, giá do vic
thm đnh d án, thit k, thi công, t vn,ầ
 Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng, kin trúc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
11
Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng, kin trúc góp phn làm cho
thi gian thi công rút ngn, cht lng công trình nơng cao lƠm c s đy nhanh
ngun cung bt đng sn là nhà , cn h, vn phòng cho thuê,ầ trên th trng
bt đng sn.
1.2.2.2 Các yu t táẾăđng v ịhíaă“ẾỐ”ăbt đng sn
Cu bt đng sn là: khi lng bt đng mƠ ngi tiêu dùng sn sàng chp
nhn và có kh nng thanh toán đ nhn đc bt đng sn đó.
Các yu t tác đng đn cu bt đng sn bao gm:
- Yu t c bn nht là dân s. Dân s  các nc đang phát trin có xu hng
ngƠy cƠng gia tng, vƠ hin tng dch chuyn lao đng t khu vc nông thôn ra
thành th gây ra s tng dơn s c hc  các vùng đô th và công nghip. Tng dơn
s nói chung lƠm tng cu v đt  và nhà  cho các cá nhân và h gia đình.

- Yu t quan trng th hai tác đng đn cu là tng trng kinh t. i vi cá
nhân và h gia đình, tng trng kinh t góp phn lƠm gia tng thu nhp, chi tiêu


- Xu hng Vit kiu v nc ta đu t vƠ sinh sng ngƠy cƠng tng, c tính có
khong 3 triu ngi Vit kiu ta đang sng  các ni trên th gii là yu t kích
cu cho th trng bt đng sn, đc bit là nhà .

- Mt s các tác đng khác: giá bán bt đng sn, các dch v liên quan đn bt
đng sn, tâm lý và th hiu ca ngi dân.

1.2.2.3 Các yu t qunăệý,ăđiu tit caănhỢănc v btăđng sn
Các chính sách qun lý, điu tit ca NhƠ nc v bt đng sn đc bit quan
trng do nn kinh t Vit Nam là nn kinh t th trng có s qun lý ca nhà
nc. Trong thi gian qua, NhƠ nc liên tc đa ra các chính sách qun lý, điu
tit th trng nh: Lut đt đai, Lut nhà , Lut kinh doanh bt đng sn và
nhiu Ngh đnh, Thông t hng dn vic thc hin, các k hoch, d án khu đô
th mi, khu dơn c, m đng,ầđƣ tác đng mnh đn th trng bt đng sn c
phía cung ln phía cu.
Tuy nhiên, đc đim cung cu ca th trng bt đng sn khác xa so vi cung
cu các loi hƠng hóa thông thng khác biu hin  ch đ co dãn ca cung bt
đng sn kém so vi cu ( yu t cu có th tng rt nhanh t lng cu mang tính
đu c, kt hp vi cung kém co dãn càng làm cho quan h cung, cu tr nên mt
cân bng nhiu hn, t đó có th gơy ra tng giá o và dn đn nguy c bong bóng
ca th trng).
Nh vy, vic hình thành giá trên th trng bt đng sn chu s tác đng
nhiu yu t trong đó cung cu bt đng sn và chính sách pháp lut tác đng
mnh nht ti giá giao dch trên th trng. ơy chính lƠ s vn hành theo quy lut
cung cu ca th trng bt đng sn và có s qun lý ca nhƠ nc.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH

nhân (tín dng ngơn hƠng thng mi).
1.3.1.2 Tín dng ngân hàng
Tín dng ngân hàng là quan h tín dng trong đó ngi cho vay là ngân hàng
hoc các t chc tín dng còn ngi đi vay lƠ các doanh nghip hoc các cá nhân
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
14
có nhu cu v vn. Theo đó, vic cp tín dng là vic t chc tín dng tha thun
đ khách hàng s dng mt khon tin vi nguyên tc có hoàn tr bng các nghip
v cho vay, chit khu, cho thuê tài chính, bo lãnh ngân hàng và các nghip v
khác (iu 20, Lut các t chc tín dng Vit Nam).
im đc bit trong tín dng ngân hàng là vic ngân hàng va là ngi đi vay
va lƠ ngi cho vay bng vn ca ngi khác. Quá trình vn đng nƠy đc bit 
ch ngân hàng ch bán quyn s dng ca mình đi vi tin hay hàng hóa, chng
khoán, dch v ch không bán quyn s hu nên sau mt thi gian s thu hi c
vn ln lãi.
1.3.1.3 Tín dngăngợnăhỢngătrỊngăệnhăốc btăđng sn
Là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng (ch th là cá nhân hay
pháp nhơn) có liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, tín dng bt đng sn
là vic ngân hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách
hƠng liên quan đn bt đng sn. Trong trng hp này ngân hàng cho khách hàng
vay nhm mc đích: đu t kinh doanh bt đng sn, xây dng nhƠ đ bán, sa
cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s h tng  các d án, mua nhà tr
góp, xây dng cao c vn phòng cho thuê, xơy dng khu du lch, sinh thái đ thuê,
bán

1.3.1.5nh giá btăđng sn ca ngân hàng

a s các ngơn hƠng thng mi hin nay khi cho vay đu yêu cu khách hàng
vay phi có tài sn bt đng sn đm bo. Do đó, vic đnh giá bt đng sn ca
ngân hàng chính là vic đnh giá tài sn th chp là bt đng sn đ cn c cho vay
cng nh phòng nga ri ro khi khách hoàn không có kh nng chi tr n cho ngân
hàng thì ngân hàng có th tin hành x lý tài sn th chp đó đ thu hi n.
V phng pháp đánh giá, ngơn hƠng thng s dng hai phng pháp lƠ
phng pháp so sánh vƠ phng pháp tính đim.
- Phng pháp so sánh: lƠ phng pháp ngơn hƠng ly bt đng sn so sánh nào
đó (bt đng sn này có tính cht tng đng vi bt đng sn cn thm đnh) làm
c s sau đó thc hin phơn tích, điu chnh đ tính ra bt đng sn cn đnh giá.
- Phng pháp chm đim: ngân hàng có th xây dng nên các tiêu chí chm
đim làm nn tng cho vic đnh giá nh : v trí ta lc, hình dáng, kh nng sinh
li ca bt đng sn, môi trng xung quanh ca bt đng sn,ầ
 đm bo tính chính xác ca vic đnh giá bt đng sn, ngơn hƠng thng
kt hp c hai phng pháp.
GVHD: V TH PHNG SVTH: PHM NGC VINH
16
1.3.2 Vai trò ca tín dngăngợnăhỢngăđi viăệnhăốc btăđng sn
Trong giai đon hin nay, mc dù nn kinh t nc ta có nhng bc phát trin
hn giai đon trc nhng các kênh vn dùng cho s phát trin kinh t vn còn
cha phát trin đy đ cng nh cha phát huy ht hiu qu vn có ca nó. Do đó,
xét trên khía cnh nƠo đó thì nn kinh t  nc ta vn da nhiu vào ngun vn t


17
nht. i vi các khon vay bt đng sn thì ngân hàng cn chú ý đn kh nng tr
n, phng án kinh doanh hiu qu ca khách hƠng hn lƠ chú trng ti tài sn th
chp là bt đng sn.
Hin nay, vi các khon cho vay dài hn, vic tính kh nng tr n ca khách
hàng ti thi đim vay vn, ngơn hƠng thng tính lãi sut  thi đim hin ti,
không chú ý đn lãi sut tng theo thi gian do các yu t tác đng: lm phát, t
giá, cnh tranh,ầDo vy, vic xut hin ri ro lãi sut tng s làm cho khách hàng
khó có kh nng tr n trong tng lai lƠ điu khó tránh khi. Vì vy, ngân hàng
cn phi có gii pháp phòng nga vn đ này.
Trong trng hp th trng bt đng sn đang “nóng”, vic đnh giá bt đng
sn đ cho vay ht sc khó khn. Các ngơn hƠng nên cn trng trong vic đnh giá
bt đng sn, đ phòng khi th trng st gim, giá bt đng sn th chp gim
theo gây ri ro cho ngân hàng.
- Th hai, ri ro t mƣn.  tránh ri ro này, ngân hàng nên giám sát t trng cho
vay bt đng sn trong tng d n cho vay ti ngơn hƠng đ có s phân b ri ro
phù hp. Mt khác, tình hình kinh t nc ta đang tng trng n đnh và s tng
trng tt trong thi gian sp ti. Do đó, vic xác đnh ngành ngh kinh doanh,
lnh vc đu t hiu qu, khách hàng tim nng không còn lƠ vic riêng ca doanh
nghip sn xut kinh doanh mà còn là nhim v quan trng ca ngân hàng trong
quá trình cnh tranh và hi nhp. Tuy nhiên, trong điu kin kinh t hin nay, các
ngân hàng nên cn trng trong vic theo đui mc tiêu li nhun. Các ngân hàng
nên phân b vào các ngành ngh có tính cht n đnh nh lng thc, sn xut nhu
yu phm cn thit, sn xut hàng tiêu dùng song song vi vic đu t vƠo các
ngành ngh sn xut hàng cao cp nh: xe hi, m phm, bt đng sn, đ phòng
chng và nga ri ro khi nn kinh t chng li, suy gim.