LỜI CÁM ƠN
Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản
trị Công nghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4
năm vừa qua. Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt
thời gian thực tập và làm luận văn.
Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học.
Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản
CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho
em hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng như
giúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay.
Sinh viên
Bùi Nguyễn Phi Cường.
Trang i
TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định
hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển
khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa
chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị
hoàn tất dự kiến là 6 tháng.
Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán với 3 đối tác chính là:
Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến
lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản
2% (gồm VAT) doanh thu.
Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “
Đây là dự án khu phức hợp với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố.
Với sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công
ty có thể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010.
Về mặt giá cả,hiện tại giá thuê căn hộ cao cấp, trung cấp ,văn phòng ,dịch vụ ở khu
vực này bình quân từ: 25 - 30 USD/m2. Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu thương
mại Sài Gòn Savico thì giá thuê dự kiến tối thiểu là 42 USD/m

2.2. CHÍNH TRỊ -XÃ HỘI 6
2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG 7
2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 7
Bảng 2: dự báo dân số 2006-2010 7
Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM 8
Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM 11
2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 12
Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 14
2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH 14
2.4.1. Các đối thủ hiện tại 14
Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007. 15
Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007. 15
Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá 15
Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 16
Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức
Garden Home 17
2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ 17
CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17
3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 17
Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu 17
Trang i
3.1.1. Hình ảnh 19
3.1.2. Thị trường mục tiêu 19
3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch 19
3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) 19
3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng 22
3.2. ĐỊNH GIÁ 22
Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM 23
Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1 23
Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 24

Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án 36
Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán 37
Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán 39
Hình 14: Biểu đồ FCF 42
Hình 15: biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt 43
Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính 43
6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO 44
Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn 46
CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN 47
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 48
PHỤ LỤC 49
Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC 49
Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO 54
Trang iii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm
ngành chính Error: Reference source not found
Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 Error: Reference source not found
Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM Error: Reference source
not found
Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá Error: Reference
source not found
Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu Error: Reference source not found
Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 Error: Reference source not found
Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị Error: Reference source not found
Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán Error: Reference source not found
Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng . . Error: Reference source
not found
Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm Error: Reference source not found

khác. Error: Reference source not found
Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án Error: Reference source not found
Hình 14: Biểu đồ FCF Error: Reference source not found
Trang i
Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt Error: Reference source not found
Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. . Error: Reference source
not found
Trang ii
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN
1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN
Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung
cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời. Tổng diện
tích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m
2
. Càng thực hiện chậm việc
xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn.
Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày
03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo,
xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằm
chỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiện
đại; nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện chủ trương của thành phố
trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư
tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ.
Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975
(tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng. Ban quản lý chung cư đã nhiều lần
bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thể
giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp. Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xây
mới. Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59
Phạm Ngọc Thạch.
Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh,

triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh
doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú
đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh
bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của
Công ty Cổ phần An Phú.
Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân
cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không
gian sống mới, văn minh và hiện đại.
Trang 4
Một vài dự án tiêu biểu:
Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha)
Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP. HCM)
Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm 5 khối nhà 19 tầng, trên diện tích đất 10.720m².
Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố.
1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ.
Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động trên hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh
doanh bất động sản và kinh doanh xuất nhập khẩu.
 Đầu tư, kinh doanh bất động sản
Gồm 2 lĩnh vực chính:
Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương
án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp ). Ngay sau khi
được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú sẽ trực tiếp đầu tư và phát triển dự án
đồng thời sẵn sàng mời gọi sự hợp tác từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố với nhiều cấp loại
khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường.
Trang 5
Kinh doanh xuất nhập khẩu
Xuất nhập khẩu vẫn là thế mạnh và là niềm tự hào của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện
nay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng, An Phú
chuyên nhập khẩu sắt thép và cung ứng cho các nhà máy thép liên doanh (Nhà máy

Ngành công nghiệp xây dựng 10 9.5 9.3 9.88
Ngành dịch vụ 7 7.6 7.7 8.41
Thâm hụt thương mại tăng lên 4,78 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Đây là kết
quả của kim ngạch nhập khẩu tăng 30,4% trong khi xuất khẩu chỉ tăng 19,4%. Đáng
chú ý là sự giảm sút của khối lượng xuất khẩu dầu thô trong 6 tháng đầu năm xuống
còn 7,6 triệu tấn (đạt khoảng 43,4% so với kế hoạch cả năm là 17,5 triệu tấn), chỉ
đem lại 3,76 tỷ SD (đạt khoảng 46% so với kế hoạch cả năm là 8 tỷ USD). Nhìn
chung, ngoài xuất khẩu cà phê tăng đột biến, hầu hết các mặt hàng xuất khẩu chính
đều có mức tăng khá thấp trong 6 tháng đầu năm. Thực tế này khiến giá trị xuất khẩu
trong 6 tháng qua chỉ đạt 48% kế hoạch của cả năm 2007.
Tuy nhiên, sự thâm hụt thương mại này là do sự gia tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị,
sắt thép cho việc xây dựng các công trình, nhà máy và nguyên vật liệu cho sản xuất
trong 6 tháng đầu năm, điều này đem lại tín hiệu khả quan cho sự tăng trưởng tốt của
Trang 4
Chương 2: Phân tích thị trường
nền kinh tế trong 6 tháng cuối năm. Thêm vào đó, xuất khẩu, cả về mặt sản lượng và
giá trị thường có khuynh hướng tăng cao hơn vào 6 tháng cuối năm so với 6 tháng đầu
năm.
Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007
(Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006)
Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, FDI của
Việt Nam tăng 74% từ 2,26 tỷ USD của 6 tháng đầu năm 2006 lên 3,93 tỷ USD trong
6 tháng đầu năm 2007. Dự kiến, trong thời gian tới, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục
tăng lên cả về số đăng ký mới cũng như số thực hiện. Sức mua và tiêu thụ nội địa tiếp
tục đà đi lên với tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 22,9% so với cùng kỳ
năm trước. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 năm 2007 tiếp tục tăng 5,6% so với tháng 12
năm 2006 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước.
Trang 5
Chương 2: Phân tích thị trường
Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ

đông.
Nếu duy trì tỷ lệ tăng dân số 3,06%/năm , dự báo trong các năm tiếp theo dân số thành
phố sẽ như sau: (Đơn vị tính : người)
Bảng 2: dự báo dân số 2006-2010
Năm 2006 2007 2008 2009 2010
Dân số 6.436.308 6.633.259 6.836.237 7.045.426 7.261.016
Theo báo cáo của Liên hợp quốc năm 2006 thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 50 thế
giới, đứng thứ 29
1
Châu Á về dân số .Vào năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh sẽ có
dân số hơn Hong Kong hiện nay (7,1 triệu) .
Với dân số như vậy nhưng theo Sở Xây dựng tổng diện tích nhà ở của thành phố Hồ
Chí Minh hiện nay mới chỉ có 69,5 triệu m
2
đạt bình quân 10,27 m
2
/người. Do đó trong
những năm tới thành phố phải tăng thêm khoảng 6,5 triệu m²/năm mới đảm bảo đến
năm 2010 đạt bình quân 14 m²/người với tổng diện tích trên 100 triệu m
2
theo như chỉ
tiêu mà thành phố đề ra.
1 World Urbanization Prospects report (2006 revision) – United Nations Population Division
Trang 7
Chương 2: Phân tích thị trường
Đây là nhu cầu nhà ở dựa trên số liệu thống kê chính thống và chỉ tiêu của nhà nước.
Trên thực tế nhu cầu nhà ở có thể lớn hơn nữa vì các lý do như thống kê dân số và nhà
ở thiếu chính xác, mức thu nhập của người dân không ngừng tăng lên. Dân chúng
không chỉ có nhu cầu có nhà ở rộng rãi hơn mà còn tiện nghi hơn. Những loại nhà cấp
4 lụp xụp không còn thích hợp với người dân đô thị hiện nay . Sắp tới , tiêu chuẩn nhà

Co
2 phòng ngủ : 103 2,800 100%
Cantavil Quận 2 Daewon Co
và Thủ Đức
Housing
Development
Loại A: 150 (3 phòng ngủ)
Loại B: 120 (3 phòng ngủ)
Loại C: 96 (3 phòng ngủ)
1,029-
1,155
97%
Trang 8
Chương 2: Phân tích thị trường
Co.
Loại D: 79 (3 phòng ngủ)
Loại E: 75 (2 phòng ngủ)
Estella Quận 2
Tiến Phước
Co.
Diện tích: 92-123
1,000-
1,200
0%
Pasteur
Court
Quận 3
Van Thinh
Phat Co Ltd
và An Thai Co.

100%
Panorama
Phase 1&2
Phu My
Hung,
Quận 7 Phu My Hung
Corp.
Diện tích: 122-374
(3 phòng ngủ)
1,300-
1,500
100%
The Manor Quận
Bình
Thạnh
Bitexco 2 phòng ngủ, diện tích:100-
113-3 phòng ngủ, diện
tích:123-164-4 phòng ngủ,
1,400-
2,300
100%
Trang 9
Chương 2: Phân tích thị trường
diện tích:190-260
Saigon
Pearl
Quận
Bình
Thạnh
VN Land SSG

Bình
Chánh
Hoang Thap
Co.
Diện tích: 97-113 530-750
100%
Trang 10
Chương 2: Phân tích thị trường
Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM
Có thể thấy trừ tòa nhà Estella , tất cả các tòa nhà khác đều có tỷ lệ bán được từ 85%
trở lên. Nhìn vào biểu đồ bên dưới ta thấy số căn hộ cao cấp giá trên 1500USD/m2 có
xu hướng tăng nhanh đến 2006, và dặc biệt là vào năm 2006, các chung cư có giá từ
1500-2000USD bán rất chạy. Nhìn tổng thể số căn hộ bán được đến năm 2006 chúng
ta thấy rõ số lượng căn hộ bán được rất lớn. Điều này phản ánh thu nhập tăng lên của
người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Biểu đồ cũng thể hiện sự phát triển của thị trường bất động sản có tương quan chặt với
thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư chứng khoán trong và ngoài nước thu được lợi
nhuận cao đã đầu tư vào thị trường bất động sản, kích thích thị trường bất động sản
phát triển. Trong tương lai, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, đây cũng là
một yếu tố quan trọng tác động mạnh đến nhu cầu căn hộ cao cấp nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung.
Một yếu tố quan trọng nữa tác động đến nhu cầu căn hộ cao cấp là đầu tư nước ngoài
và kiều hối. Theo thông tin của bào Sài Gòn số ra ngày 29/11/2007 tổng FDI đầu tư
vào Việt Nam 11 tháng đầu năm là 15 tỷ USD ( cả năm 2006 là 10,2 tỷ USD) tăng
13% so với kế hoạch năm. Dòng tiền FDI này ngoài việc đầu tư vào các khu công
Trang 11
Chương 2: Phân tích thị trường
nghiệp, khu chế xuất, thị trường chứng khoán,… còn đầu tư vào thị trường bất động
sản (6.73% năm 2006) thông qua đầu cơ hoặc phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người
nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Đối với dòng kiều hối, năm 2007,

Projects (dự án)
Units (căn hộ)
Với nhu cầu như đã nêu ở trên (phần 4.3.1), theo Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm
2007, tổng diện tích sàn xây dựng chung của TP là trên 3 triệu m², trong đó diện tích
nhà ở mới đạt trên 2,9 triệu m² (tăng khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm 2006), còn
thiếu khoảng 3.6 triệu m² so với chỉ tiêu đặt ra (14m2/người đến năm 2010).
Trang 13
Chương 2: Phân tích thị trường
Thống kê của CBRE về cung ứng nhà sau 6 tháng cuối năm 2007 đến 2009:
Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011
(Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007))
Từ biểu đồ này ta thấy tổng số căn hộ đến năm 2010 là 33943
(4313+9395+9931+10304) căn hộ. Tính trung bình diện tích mỗi căn hộ là 100 m
2
thì
đến năm 2009 tổng số diện tích nhà ở khoảng 3,4 triệu m
2
. Như vậy vẫn còn thiếu
khoản 0,2 triệu m
2
nhà ở theo chỉ tiêu của chính phủ đặt ra.
2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.
2.4.1. Các đối thủ hiện tại
Hiện tại, đối thủ là các chung cư, villa, nhà ở đang xây dựng và sẽ đưa vào khai thác
đến năm 2010. Theo số liệu thống kê của CBRE thì đến năm 2010 sẽ có thêm trên
34000 căn hộ nữa được đưa vào sử dụng. Đây là con số thống kê hiện tại, số thực tế có
thể hơn nhiều. Điều này cho thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động
sản và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhằm đưa sản phẩm ra thị trường sớm để đáp
ứng nhu cầu thị trường. Bên dưới là thống kê về số căn hộ bán được trong thời gian từ
2001-09/2007 của CBRE: