A. LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một
trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do
nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố
Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh
mẽ hơn bao giờ hết. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ chung cư là một loại nhà
ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Tuy
nhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt có
thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những
rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình thức pháp lý của
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là
chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ
dễ bị các chủ thể khác xâm phạm.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “ Một số vấn
đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn
thiện”.
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I. Lý luận chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá
nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận
là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng
gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.”

cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị
gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm,
số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà
chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp
của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản
trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật
như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong quá trình
quản lý việc xử dụng nhà chung;…
1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD về phân loại nhà chung cư thì căn cứ để phân loại
nhà chung cư theo bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư và chất lượng dịch vụ
quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm:
chung cư hạng một - chung cư cao cấp; chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụng
cao; chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng khá cao và chung cư hạng bốn là
chung cư có chất lượng sử dụng trung bình.
Các căn hộ chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng được
phân thành bốn hạng như cách phân loại trên.
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại là
căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở.
Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nó mới chỉ
tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt. Các căn hộ
chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ,…
Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn hộ
đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu.
Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như: căn
hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộ chung cư cũ,
…

2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng biệt:
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà
ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt. Những đặc
điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà: thì đây là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, vì vậy
nó vừa mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà thông thường lại vừa có những
điểm khác biệt.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực
tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ
chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc
nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó.
Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì
người mua căn hộ nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức
quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật
Nhà ở 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu
căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử
dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có trong dự
án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai dạng là:
3
Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng hứa mua
hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo diện
tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập

nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
2.3.3. Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được chia thành:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là
hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh toán
toàn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo số
lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có
quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi
đã trả đủ tiền cho bên bán.
- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp
đồng thuê mua.
4
II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành:
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
1.1. Điều kiện chủ thể:
1.1.1. Đối với chủ thể là cá nhân:
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự:
- Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có
năng lực pháp luật như nhau. Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp
luật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Ví dụ dựa trên nguyên tắc chủ quyền
quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế quyền sở hữu đối với căn hộ chung
cư của người nước ngoài như: Người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư
tài Việt Nam theo đó là người có công đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hôn với
công dân Việt Nam…có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm…và chỉ được sở hữu một căn
hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không được cho thuê hoặc sử dụng với

sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng ký
kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ thể này phải đủ điều kiện về
5
năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở
hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định là: không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê duyệt..
(4)
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự nguyện. Căn hộ chung cư
với vai trò là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi thực hiện các giao dịch liên quan
đến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện
chặt chẽ khác.
1.2. Các loại chủ thể:
1.2.1. Bên bán:
Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sở
hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theo
quy định của pháp luật.
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu của
mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những điều kiện nhất định.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:
Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung
ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn từ
ngân sách Nhà nước và một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo
hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền.

của mình đối với căn hộ thông qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo lập căn hộ chung
cư.
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận
hoặc theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối với căn hộ chung
cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư sẽ thuộc sở hữu của nhà nước).
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm hữu căn hộ chung
cư ngay tình nhưng không có căn cứ pháp luật trong thời hạn 30 năm)
Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây là giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có được giấy tờ này chủ sở hữu có thể tiến
hành các giao dịch liên đến căn hộ của mình một cách hợp pháp và thuận tiện.
Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư. Việc chủ sở hữu bán căn hộ
chung cư chính là sự thực hiện quyền định đoạt của mình. Thông thường chủ sở hữu sẽ được
thực hiện quyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của người khác,
có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế chủ sở
hữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thực hiện công việc này.
+ Các chủ thể khác:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể không là chủ sở hữu hay
đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham gia hợp đồng với tư cách là bên bán
hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm. Đây là trường hợp chủ sở
hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bên bảo đảm) cho khoản vay tại tổ
chức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác (bên nhận bảo đảm). Khi đến hạn trả nợ mà bên
bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì theo quy định của pháp
luật bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư. Bên nhận bảo
đảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để có thể thu hồi khoản vay.
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là Cơ quan thi hành án dân sự. Đây là
trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án dân sự. Theo quy định của

đầu tư là những người kinh doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp đồng
mua bán với rất nhiều rằng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người mua thường
không có nhiều sự lựa chọn cho mình. Hơn nữa khi giao kết hợp đồng mua bán người mua
thường không lường hết được những rủi ro và hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nên
không có những thỏa thuận cụ thể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và trách nhiệm của
mỗi bên…vì vậy khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình.
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người,
có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng chi, cùng được thừa kế hoặc cùng góp
tiền để mua chung,…Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp
nhất.
Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền sở hữu được các
đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhất định. Mỗi chủ sở hữu chung
theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần
quyền của mình trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngang
nhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác.
Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ
sở hữu bằng văn bản. Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần
không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì
các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người
đó, thì các chủ sở hữu chung còn lại phải có đơn yêu cầu Tòa án tuyên người đó mất tích
theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị tuyên bố là
mất tích trở về và có yêu cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng với phần quyền sở
hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán. Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoản
tiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó.

hộ chung cư là một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh
nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua.
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có nhà và
chưa được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m
2
sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữu
của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát. Người thuê mua phải thanh toán lần đầu
20% giá trị căn hộ và không được chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào.
Trường hợp người thuê mua không còn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản
lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua
đã trả lần đầu. Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về việc thuê
mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà
ở xã hội thu hồi căn hộ cho thuê mua và không được hoàn trả lại số tiền trả lần đầu.
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động
sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư được đưa vào
thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an toàn vệ sinh môi trường và các dịch vụ
cần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế và
theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân kinh
9
doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và phải được lập
thành văn bản.
Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thời
hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Họ có quyền cho thuê lại
một phần hoặc toàn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưng
phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:

đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ
được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được
bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú
tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn
hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải
bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị
thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu một
hoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều
căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn
10