1
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI
Từ viết tắt
Tên tiếng Anh
Tên tiếng việt
ABS
Asset-Backed Security
Chứng khoán bảo đảm bằng tài
sản tài chính
MBS
Mortgage- Backed Security
Chứng khoán có thế chấp đảm
bảo bằng tài sản
SPV/SPE
Special Purpose
Vehicle/Entity - SPV/SPE
Pháp nhân đặc biệt
CMO
Collateralised Mortgage
Obligations
Chứng khoán tái thế chấp
MBB
Mortgage - Backed Bond
Trái phiếu thế chấp
CDS
Credit default swap
Hoán đổi rủi ro tín dụng
LỜI NÓI ĐẦU
Với sự phát triển của nền kinh tế, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ
khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao trong khi nguồn
cung hạn chế. Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho các dự án bất động sản là rất lớn và
được tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị công
trình). Tuy nhiên, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản phần lớn là
các nguồn trung và dài hạn nhưng nguồn huy động của các ngân hàng lại là vốn
ngắn hạn vì thế rất dễ gây ra rủi ro cho các ngân hàng. Do đó các ngân hàng
cũng chỉ có thể cân đối một phần tín dụng của mình cho các dự án bất động sản.
Trong khi lượng tiền nhàn rỗi trong nhân dân rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư
vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế là bởi sản phẩm bất động sản có giá
trị lớn trong khi vốn nhàn rỗi thường là vốn nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào
được. Để giải quyết những bất cập trên thị trường bất động sản, chúng ta cần có
những hướng giải quyết mới và trong đề tài của mình, nhóm nghiên cứu giới
thiệu đến công cụ chứng khoán hoá.
Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản sẽ giải quyết vướng
mắc trên khi nó sẽ chia dự án thành nhiều chứng chỉ có mệnh giá phù hợp để
người dân, các nhà đầu tư có thể tham gia vào thị trường. Hơn nữa, thị trường
các chứng chỉ được chứng khoán hoá sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều
quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, công ty tài chính, chứng khoán và ngân hàng tạo sự
liên thông giữa thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản.
Vai trò huy động vốn và tạo sự liên thông trên thị trường tài chính là
không thể phủ nhận, nhưng bản chất của nó thể hiện ở việc đã tách bạch được
nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu. Chúng ta có thể hiểu chứng khoán bất động
sản là một loại chứng khoán đặc biệt kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng
khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nó đại
diện, đồng thời cho phép các nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất
động sản này nhưng không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn
bộ bất động sản đó trong quá trình sở hữu chứng khoán. Các chứng khoán bất
động sản này sẽ được giao dịch và chuyển nhượng tự do trên các sàn giao dịch
kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý và cơ chế chính
sách thuận lợi cho công cụ này phát triển.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành đề tài song do nhận thức còn hạn chế nên
đề tài không tránh khỏi sai sót, các thành viên của đề tài rất mong nhận được
những ý kiến đóng góp của hội đồng xét duyệt. 4 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN
CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
I. Cho vay thế chấp bằng tài sản
1. Thế nào là cho vay thế chấp
Cho vay có thế chấp bằng tài sản là một khoản vay có tài sản để đảm bảo
việc hoàn trả. Các khoản cho vay có thế chấp là các khoản nợ dài hạn, việc
thanh toán định kì của khoản nợ được tính toán dựa trên công thức giá trị tiền tệ
theo thời gian. Người vay sẽ phải trả một khoản tiền lãi cố định hàng tháng
trong thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể. Trong khoảng thời
gian này, tiền gốc của khoản vay sẽ được trả dần.
Trên thế giới hiện nay, có rất nhiều loại hình thế chấp được sử dụng, về cơ
bản các loại hình này đều có chung một số đặc tính nhất định và chịu sự chi phối
của pháp luật mỗi nước. Lãi suất đối với khoản cho vay này có thể là cố định
hoặc được điều chỉnh lại tại các mốc thời gian đã định trước giữa các bên.
Người đi vay có thể trả nợ dần quan các kỳ và do đó kéo dài thời gian vay nợ.
Số tiền thanh toán của mỗi kỳ có thể là như nhau hoặc tăng hoặc giảm dần tùy
theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, một số ngân hàng và công ty tài chính
có thể sẽ yêu cầu người vay thanh toán toàn bộ số nợ vào một ngày xác định.
2. Tác dụng của cho vay thế chấp
1
- hai công ty được chính phủ Mỹ bảo trợ - là những công ty
đầu tiên và cho đến nay vẫn luôn là những công ty tích cực nhất trong hoạt động
chứng khoán hóa. Hồi thập niên 1970, hai công ty này đã phát minh ra chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (hay MBS). Sau đó, các loại chứng khoán
đảm bảo bằng tài sản khác ra đời, như giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (hay CDO)
và các thứ tương tự CDO. Nếu như MBS đóng gói các tài sản thế chấp thực thụ
khác nhau lại, thì CDO, xuất hiện từ năm 1987 và chỉ thực sự phổ biến từ cuối
thập niên 1990, thậm chí lại còn đóng gói MBS và một số tài sản khác. Nghiên
cứu của Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản
đảm bảo cho CDO là từ MBS, tức là vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ. Do đó có
quan điểm cho rằng CDO là sản phẩm tái chứng khoán hóa các loại chứng
khoán khác. Thứ giấy nợ đảm bảo bằng tài sản này có thể có nhiều loại là sản 1
là các công ty đại chúng, các tổ chức tài chính của Hoa Kỳ chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản 6
phẩm chứng khoán hóa của việc đóng gói các loại tài sản có mức độ rủi ro khác
nhau, và hướng tới các đối tượng nhà đầu tư khác nhau. Loại CDO từ tài sản có
mức độ rủi ro thấp nhất có thể được các tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng
cao nhất. Cùng với sự ra đời và phát triển của CDO là sự xuất hiện của những tổ
chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO và của những tổ chức liên
kết cung cấp hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (hay CDS).
2. Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hoá
Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc
biệt (chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản). Chủ tài sản ban đầu thường
1. Phƣơng thức chứng khoán hoá thông qua trung gian: The mortgage –
Backed Security (MBS):
Phương thức tạo chứng khoán hoá thông qua trung gian là phương thức khi
người vay tiền ngân hàng có tài sản thế chấp là các địa ốc (gọi là tài sản thế
chấp) hoàn trả gốc và lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khoán thông qua tổ
chức trung gian (gọi là người được uỷ thác thay công ty tín thác). Hay nói cách
khác, đặc trưng của các luồng tiền trong phương thức chứng khoán hoá thông
qua trung gian phản ánh các luồng tiền của khoản vay có thế chấp.
Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS
2. Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố bằng các chứng khoán
tái thế chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO): 2
Quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến
1.
3.
Hình 2: Quy trình tạo chứng khoán CMO
3. Phƣơng thức tạo chứng khoán hóa có tài sản thế chấp không thông qua
trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB)
Phương thức phát hành MBB là phương thức thứ ba của công nghệ chứng
khoán hoá. Sự khác nhau giữa trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán
thuộc hai phương thức trước là MBS và CMO ở hai điểm sau đây:
- Trong khi MBS và CMO giúp ngân hàng chuyển các khoản cho vay thế
chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng ra hạch toán ở ngoại bảng, thì MBS
9
phương thức phát hành MBB thông thường vẫn duy trì các khoản cho
tầng, chứng khoán là cơ hội để giảm chi phí trả lãi vay và tăng hiệu quả sinh lời
của dự án.
Đối với phần vốn tự có được dùng đầu tư vào dự án, chứng khoán hóa là
một biện pháp giúp chủ đầu tư nâng cao vòng quay vốn. Vấn đề này cực kỳ
quan trọng đối với những công ty chuyên đầu tư vào cơ sở hạ tầng, vì so với
biện pháp phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu để gọi vốn cho một dự án mới,
việc “bán” đi phần vốn tự có trong các dự ấn đã tiết kiệm được thời gian và chi
phí phát hành.
Chứng khoán hóa mở ra khả năng huy động vốn cho hoạt động xây dựng
cơ sở hạ tầng, ngay cả khi dự án mới chỉ ở “trên giấy”. Các hợp đồng hoặc cam
kết chắc chắn đảm bảo hiệu quả kinh tế cho hoạt động của dự án khi đi vào vận
hành, đều có khả năng biến thành tài sản có giá – hàng hóa trên thị trường tài
chính.
3. Lợi ích của nhà đầu tƣ:
Có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi cao hơn trái phiếu Chính
phủ và độ tin cậy tương đối ổn định.
Tính thanh khoản của chứng khoán đảm bảo bằng tài sản tài chính (chứng
khoán ABS) khá cao nên người đầu tư có thể dễ dàng tham gia giao dịch trên thị
trường tập trung.
Chứng khoán ABS là một công cụ hữu hiệu cho nghiệp vụ phòng ngừa rủi
ro, đặc biệt là cho nhà đầu tư cổ tức.
Giảm thiểu rủi ro có thể ảnh hưởng đến mức độ tín nhiệm của chủ thể phát
hành, do tính chất của chứng khoán ABS là chỉ phụ thuộc vào “chất lượng” của
tài sản chuyển hóa.
4. Lợi ích cho hệ thống trung gian tài chính
Giảm được thời lượng của danh mục đầu tư.
Tăng khả năng thanh khoản của tài sản. 11
12
vì thế khi trên thị trường có sự biến động sẽ gây ra rủi ro cho các tổ chức này.
Có 4 trường hợp có thể xảy ra:
Thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi đều là những lãi suất cố định: nếu có sự
thay đổi trong lãi suất thì sẽ không tác động nhiều đến các khoản phải trả cũng
như các khoản tái tài trợ của SPV nếu kỳ hạn của các khoản cho vay và đi vay là
trùng nhau. Nhưng nếu trường hợp các kỳ hạn của khoản đi vay và cho vay
không trùng thì rủi ro tái đầu tư, tái tài trợ sẽ phát sinh phụ thuộc vào cấu trúc kỳ
hạn của lãi suất.
Thu nhập từ lãi suất dựa trên lãi suất cố định, chi phí lãi phải trả là lãi suất
thả nổi: Nếu lãi suất tăng lên thì sẽ phát sinh rủi ro lãi suất khi mà thu nhập từ
lãi sẽ không bù đắp đủ các khoản chi phí phải trả lãi.
Thu nhập từ lãi dựa trên lãi suất thả nổi, chi phí trả lãi dựa trên lãi suất cố
định: Khi lãi suất giảm thì thu nhập từ lãi sẽ giảm trong khi chi phí trả lãi vẫn
giữ nguyên thì thu nhập từ lãi sẽ không bù đắp được chi phí.
Thu nhập và chi phí đều dựa trên lãi suất thả nổi: vì cả thu nhập từ lãi và
chi phí lãi phải trả được neo theo những lãi suất khác nhau vì thế sẽ xuất hiện rủi
ro lãi suất khi các lãi suất được neo có biến động khác biệt nhau.
Tương tự với rủi ro tỷ giá, cũng có sự khác biệt khi mà thu nhập và chi phí
từ các đồng tiền khác nhau vì luôn luôn có sự biến động tỷ giá.
Rủi ro tính lỏng: Rủi ro tính lỏng sẽ bao gồm rủi ro trên bảng cân đối kế
toán và rủi ro liên quan đến thị trường.
Rủi ro tính lỏng trên bảng cân đối kế toán: Rủi ro này xảy ra khi có sự
không cân xứng giữa dòng tiền ra và dòng tiền vào của SPVs. Có thể tránh được
rủi ro này nếu công ty có lịch trình rõ ràng và cụ thể về dòng tiền ra vào nhưng
với điều kiện các khoản này phải đúng thời hạn. Rủi ro tính lỏng xảy ra khi các
khoản thanh toán bị trì hoãn ( rủi ro tín dụng).
rõ ràng về việc trao đổi thông tin theo lịch trình, như thế sẽ đảm bảo phần nào
quyền được tiếp cận thông tin của nhà đầu tư và các tổ chức có liên quan.
Rủi ro phá sản: Sự phá sản của các tổ chức thực hiện các khoản cho vay
thế chấp và SPVs trong giao dịch chứng khoán hoá có thể đem lại rủi ro do yêu
cầu thực hiện bảo hiểm của các bên liên quan. 14
Rủi ro liên quan đến luật, chính sách: Khi các chính sách của chính phủ và
các luật được ban hành liên quan đến các bên quan trong quá trình chứng khoán
hoá đều gây ra rủi ro.
V. Bài học kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về chứng khoán hoá các
khoản cho vay bất động sản
Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi
nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có
tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể
hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc
khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán quốc tế. Và bài học từ kinh nghiệm áp dụng công cụ này
vào những 90 nhằm khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường nhà đất sau
khi khủng hoảng xảy ra cũng là kinh nghiệm thiết thực đối với Việt Nam. Cạnh
đó thì thị trường bất động sản Singapore cũng là một thị trường phát triển mạnh
mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối ASEAN nên tham khảo khi
định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.
1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ và khủng hoảng cho vay dƣới chuẩn 2007
Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao,
bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị
trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã
ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp,
công việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng
không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng
thanh toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
a. Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt Nam
hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt, tỷ lệ 16
thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn. Cuộc khủng hoảng
1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng
50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất
trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm
dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới
250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu nhất, 10% số bất
động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn
mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố
định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động
sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể
được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần
28%
41%
Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rung động nền
kinh tế thế giới.
b. Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn đến
khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới
chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay
dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa
trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy
cho vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn
có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng đã tiến
hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ lãi suất
khiến chi phí vốn rẻ. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì
họ cho rằng đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn
các lĩnh vực khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã
tăng lại còn tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục
khoảng 20% mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba.
Với giá bất động sản tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh
tranh khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay
không cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về
khả năng trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị 3
Nguồn: Green & Watcher (2005)
Tháng 9/2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ
giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ 19
giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số
kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall.
Đồng thời, giá nhà đất cũng giảm khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000
USD xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm
2008, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD
vì khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này,
trầm trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các
khoản cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear
Stearns, Lemah Brother, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc bị
mua lại. Hàng loạt tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington
Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia
4
trong cảnh khó khăn và Chính phủ đã ra
tay bằng việc mua cổ phiếu ưu đãi và quốc hữu hoá để cung cấp vốn cho các tổ
chức này.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới
các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng
khoán được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay
các nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill
Lynch và Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu
ở thị trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân
hàng IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự.
phát triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động
sản của Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn
với những điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người
tham gia vào thị trường bất động sản. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore
có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán phải cung cấp cho
người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao
giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.
3. Các bài học kinh nghiệm
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo
trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận
cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn.
Các thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức dễ dãi và
việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ 21
hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội
mua nhà.
Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng
vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua các công cụ này các ngân
hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu
lãi cao.
Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá bất động sản chỉ có tăng chứ không
giảm và cho rằng đầu tư vào bất động sản luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều
người lao vào đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà
không phải nhà đầu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các
sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các
nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp
trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. Hơn nữa làn sóng đầu tư vào
được xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi
đất đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể
giao dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua
việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về
dài hạn.
1.2 Phân loại
Căn cứ theo khái niệm trên, bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì
nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)
là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa 23
số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng.
Bất động sản đặc biệt: Là những bất động sản như các công trình bảo tồn
dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Không có thị trường trung tâm: Thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Vì không có
thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ tin
cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: Đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình
độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất
động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến
sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa
phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất
đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. 25
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
Copyright: Tài liệu đại học ©